Вопрос: Я сдаю 2 свои квартиры, и недавно, после неприятного инцидента с прежними жильцами, решила заключать договоры на сдачу квартир в аренду. Поскольку я сталкиваюсь с таким в первый раз, не могли бы вы мне подробно объяснить, как это происходит, и как выглядит документ? Нужно ли его регистрировать у нотариуса? Как быть с налоговой, если мне сказали, что обязательно следует уплачивать процент от доходов?
Ответ юриста: Сам документ выглядит как самый обыкновенный договор, заключается на самой обычной бумаге формата А4. У нотариуса его регистрировать не требуется, он вполне может составляться между вами и вашими съемщиками. Там нужно прописать дату, сроки сдачи жилья, паспортные данные сторон, цену прописью, а также различные форс-мажорные обстоятельства. Документ не требует нотариального заверения. Регистрация в налоговой договора аренды квартиры производится посредством личного посещения инспектора.
Отправляя форму, Вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Как правильно заключить договор дарения доли земельного участка
Приватизация земельных участков - процедура, позволяющая получить в распоряжение земельный надел любой площади. Полученную землю можно использовать для решения сельскохозяйственных задач или для размещения частного дома. ...Законодательством нашей страны предусмотрено, что все малоимущие граждане могут встать на очередь на квартиру, то есть имеют право на получение от государства жилья безвозмездно. Это право гарантируется ст. 49 ЖК РФ, в с...
Как прописаться на даче
Уже достаточно давно институт прописки был признан неконституционным. Но вместо него теперь продолжают требовать регистрацию по месту жительства. Без нее бывает сложно взаимодействовать с госорганами. В законодательстве...Соглашение о разделе земельного участка
В действующем Законодательстве четко регламентируются положения, касающиеся разделения земельных участков. Однако в Земельном Кодексе, к сожалению, изложены только общие понятия и определения, основные подробности по так...В первом случае имеет место быть договор имущественного найма, во втором — договор поднайма.
Возмездная сдача жилья в самом общем случае может осуществляться как в виде найма, так и аренды, причем после введения в действие с 1.03.1996 г. ч. 2 ГК РФ основным критерием их разграничения является субъект — пользователь помещения. В случае, если жилплощадь сдается физическому лицу (гражданину), то возникают правоотношения найма (коммерческого, социального или служебного), которые регламентируются гл. 35 ГК РФ, в случае же, когда жильем пользуется юридическое лицо (для проживания своих сотрудников) или индивидуальный предприниматель, то речь идет об аренде (имущественном найме) и стороны в своих взаимоотношениях должны руководствоваться положениями гл. 34 ГК РФ.
На практике же, которая сложилась еще в начале 90-х гг., термин «аренда» применяется для обозначения краткосрочных (от 1 месяца до 5 лет) договоров найма квартир, комнат, дач, коттеджей,собственником которых является физическое лицо; правоотношений, которые возникают при поэтапной оплате жилья (договор аренды с правом выкупа); а также при сдаче (в большинстве случаев физическим лицом) своей квартиры риэлтерской фирме с дальнейшим подбором последней другого жилья во временное пользование клиента (арендный обмен).
Существенными условиями договора краткосрочного найма,который, вы будете заключать,являются: во-первых, срок действия,который не может превышать согласно ст. 683 ГК РФ одного года,во-вторых, размер платы, взимаемой либо за определенный период (на практике чаще всего за месяц вперед), либо за весь период договора. Основными отличиями краткосрочного договора иму-
щественного найма, кроме сроков его заключения (1 год вместо 5 лет), также являются:
— отсутствие права вселения временных-жильцов или поднанимателей согласно ст. 680, 685 ГК РФ;
— отсутствие преимущественного права продления договора (ст. 684 ГК РФ);
— невозможность замены нанимателя (переуступки прав нанимателя третьим лицам согласно ст. 686 ГК РФ);
— необязательность указания в договоре членов семьи нанимателя (ст. 677, 679 ГК РФ);
— уменьшение срока предупреждения о расторжении договора с 3 до 1 месяца.
Теперь подробнее о регистрации договора. Документ может быть составлен в простой письменной форме (нотариальное его удостоверение не требуется) и подлежит учетной (не путать с государственной) регистрации. Однако процедура такой регистрации устанавливается разными субъектами Федерации по-разному.
В Москве, например, действует распоряжение Мэра № 110-РМ согласно которому договора найма или аренды, если сумма арендной платы превышает 10 минимальных зарплат за весь срок, подлежат обязательной регистрации в налоговой инспекции и бухгалтерии домоуправления. На практике, естественно, это никто не делает (иначе хозяин квартиры будет платить подоходный налог и с него снимут все дотации по квартплате). Поэтому в случае возникновения конфликта с наймодателем (арендатором) суд не примет неподлежаще оформленный договор в качестве доказательства (фактически подобный является чистым «междусобойчиком»). Единственное исключение — указать в договоре плату за весь срок(обычно это полгода, хотя можно обозначить и 364 дня) менее 10 минимальных зарплат (при этом, естественно, хозяину необходимо получить с жильца полную оговоренную плату). В этом случае договор (если он надлежаще оформлен досрочно можно расторгнуть только в судебном порядке. На «междусобойчик» же это правило не распространяется: хозяину достаточно вызвать наряд милиции,который и освободит квартиру от нанимателей (если, конечно, дать блюстителям порядка немного денег). Правда, выброшенные на улицу жильцы могут в качестве мести явиться в налоговую инспекцию и показать там текст соответствующего ненадлежаще оформленного договора...
Рекомендации хозяевам:
1. В текст составляемого договора обязательно должны быть внесены паспортные данные жильцов (убедитесь, что они соответствуют действительности).
2. Старайтесь не оставлять нанимателям доказательств передачи Вам денег, иначе, если возникнет конфликт с ними, бывшие жильцы запросто «сдадут» Вас в налоговую инспекцию.
3. Чтобы не возникало конфликтов с милицией, домоуправлением и соседями,предупредите жильцов, что для третьих лиц они — Ваши родственники, проживают в квартире бесплатно.
4. Ни при каких обстоятельствах не передавайте нанимателям правоустанавливающие документы на квартиру и свои паспорта, даже копии! В противном случае жильцы, если они окажутся аферистами, могут продать Вашу жилплощадь.
Аналогично советы жильцам:
1. Попросите у хозяина, с которым подписываете договор, выписку из домовой книги — под договором должны стоять подписи всех совершеннолетних граждан, проживающих в данной квартире!
2. Требуйте с владельцев квартиры исполнительной надписи на договоре после каждой передачи денег (с указанием суммы в рублях).
3. В случае повышенного интереса к Вам соседей, работников домоуправления или милиции не показывайте последним договор: скажите, что Вы родственники хозяев и живете безвозмездно.
Общие требования к договору аренды содержатся в гл. 34 ГК РФ. Так, по указанному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и (или) в пользование. При этом арендодателем может являться либо собственник имущества, либо уполномоченное лицо (ст. ст. 606 и 608 ГК РФ).
Примечание. См. также Письма Минфина России от 27.03.2006 N 03-03-04/1/288 и УФНС России по г. Москве от 18.06.2009 N 16-15/061721.3.
Поэтому прежде чем заключить договор аренды, следует убедиться в том, что будущий арендодатель вправе сдавать помещение в аренду. Для этого он должен представить копию свидетельства о государственной регистрации права собственности или доверенность от владельца. Соответствующий документ нужно приложить к договору аренды, сделав ссылку на него в тексте договора.
Если нежилое помещение сдается в субаренду, в тексте договора должны приводиться реквизиты договора аренды между собственником помещения и арендатором, по условиям которого последнему предоставлено право передавать имущество в субаренду.
Итак, в договоре аренды указываются сведения об арендодателе и арендаторе (полное наименование, реквизиты и адрес), объект аренды, срок действия договора аренды, размер арендной платы и порядок ее внесения, обязанности сторон сделки, в том числе по содержанию арендованного имущества, возможность сдачи арендованного имущества в субаренду, условие о заключении договора на новый срок, основания досрочного расторжения договора и др. Рассмотрим условия сделки подробнее.
Государственная регистрация договора и налоговый учет
Договор аренды на срок более года заключается в письменной форме. Если нежилое помещение арендуется на срок более одного года, то его должна зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В противном случае он будет считаться незаключенным (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Примечание. См. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457.
Как правило, государственная регистрация договора аренды занимает немало времени. И если в этот период плательщик ЕНВД начнет использовать помещение, указанное в договоре аренды (например, для осуществления розничной торговли или оказания услуг общепита), то он подвергнет себя определенному риску. Так, при проведении налоговой проверки инспекторы могут указать на неверное определение величины физического показателя "площадь торгового зала (в квадратных метрах)", "площадь торгового места (в квадратных метрах)" или "площадь зала обслуживания (в квадратных метрах)". В подобной ситуации есть несколько способов избежать проблем.
1. Указать в договоре аренды, что его условия распространяются на правоотношения, возникшие до заключения договора, то есть до его государственной регистрации (ст. 425 ГК РФ). Например, с момента передачи объекта аренды потенциальному арендатору.
Примечание. Об этом - Письма Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, а также УФНС России по г. Москве от 18.02.2008 N 20-12/015152.2 и от 29.12.2008 N 19-12/121861.
2. Заключить предварительный договор аренды. Он позволяет установить правовую связь между сторонами будущего основного договора аренды недвижимости и обозначить существенные условия основного договора (ст. 429 ГК РФ). Подобный контракт служит гарантией заключения договора аренды в определенный срок. Если конкретная дата в предварительном договоре не указана, то основной договор нужно заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.
Как быть, если...
...будущий арендодатель еще не является собственником объекта аренды?
Учтите, что при рассмотрении дела в суде возможны выводы о ничтожности предварительного договора аренды недвижимого имущества. Подобного мнения придерживается ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 09.06.2008 по делу N А56-15598/2007 и от 28.04.2008 по делу N А05-7418/2007, а также ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 29.04.2008 N Ф04-2580/2008(4071-А27-30). Однако некоторые судьи высказывают противоположное суждение (Постановление ФАС Московского округа от 04.08.2009 N КГ-А40/6995-09).
В предварительный договор можно включить условие о размере арендной платы. Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, если данное условие отсутствует, необходимо применять нормы ст. 424 ГК РФ. То есть исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары (работы, услуги).
Примечание. См. также Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2005 N А79-4672/2005 и ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2005 N А26-10062/04-210.
Кстати, предварительный договор не нуждается в регистрации, так как он не является соглашением о сделке с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ.
3. Заключить договор аренды на срок менее года с последующей пролонгацией на тот же срок (например, на 11 месяцев) или на неопределенный срок. Такой договор не требует государственной регистрации. Однако в этом случае "вмененщик" рискует получить отказ арендодателя в продлении действия договора (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Примечание. Такой вывод содержится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
Причем в договор аренды следует включить именно условие о праве арендатора на заключение договора на новый срок. Дело в том, что условие об увеличении срока действующего договора аренды повлечет обязанность сторон осуществить его государственную регистрацию.
Обратите внимание: если в договоре аренды указано, что он действует с 1 июля 2010 г. по 30 июня 2011 г., его нужно зарегистрировать. Президиум ВАС РФ в п. 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.
4. Заключить договор аренды на неопределенный срок. Его также не нужно передавать на регистрацию в Росреестр. Но недостаток указанного договора в том, что и арендодатель, и арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (если иной срок не установлен договором). Это следует из п. 2 ст. 610 ГК РФ. Значит, если арендодатель решит расторгнуть договор, у плательщика ЕНВД на поиски нового помещения будет только три месяца.
Объект аренды
Составляя договор, очень важно четко определить объект аренды. Для этого в договоре нужно указать точный адрес здания, в котором арендуется помещение. Если "вмененщик" планирует арендовать не все здание, а лишь его часть, необходимо приложить поэтажный план, выделив на нем занимаемые площади. В противном случае контракт будет считаться незаключенным.
Примечание. Об этом - п. 3 ст. 607 ГК РФ.
Как известно, магазины и павильоны, помимо площади торгового зала, имеют подсобные, административно-бытовые помещения, а также помещения для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже (ст. 346.27 НК РФ). Поэтому в тексте договора метраж этих помещений должен быть разграничен. Например, в договоре можно указать следующее: "Объектом аренды по настоящему договору является торговый зал площадью 100 кв. м и складское помещение площадью 20 кв. м. Общая площадь объекта аренды составляет 120 кв. м". А в приложении к нему следует начертить план сдаваемого помещения, отметив границу между торговым залом и складским помещением. В этом случае "вмененщик" сможет избежать доначисления суммы ЕНВД по результатам налоговой проверки.
Примечание. См. также Постановление ФАС Уральского округа от 14.02.2008 N Ф09-321/08-С6.
Можно ли арендовать жилое помещение
Если "вмененщика" заинтересовало помещение в жилом доме, то ему необходимо убедиться, что оно переведено в категорию нежилых помещений в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ. Подтверждением этого является уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502, а также паспорт БТИ (если было проведено переустройство (перепланировка) данного помещения или иные работы).
Примечание. См. п. 3 ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ.
Использование жилых площадей для предпринимательской деятельности лицами, не являющимися собственниками помещения, противоречит законодательству. Следовательно, не стоит арендовать квартиры или комнаты, входящие в жилой фонд, под офисы, склады и тем более под торговые помещения. Такая сделка будет признана недействительной (ст. 168 ГК РФ).
Примечание. Суды при рассмотрении подобных дел руководствуются п. 38 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8.
Возьмите на заметку. Если жилое помещение не перевести в нежилое
При обнаружении факта аренды жилого помещения под магазины, объекты общепита или офисы и признании сделки ничтожной гражданина - собственника помещения могут оштрафовать на сумму от 1000 до 1500 руб. (ст. 7.21 КоАП РФ).
Если жилым помещением, используемым не по назначению, владеет фирма (индивидуальный предприниматель), то она должна будет вернуть полученную арендную плату в полном объеме и скорректировать данные налогового и бухгалтерского учета (ст. 167 ГК РФ). Ей также придется заплатить административный штраф, если это предусмотрено законодательством субъекта РФ, в котором она состоит на учете.
Арендатору грозит административный штраф, если он переоборудовал помещение в ущерб условиям пользования жильем без согласия собственника. Тогда ИП уплатит от 4000 до 5000 руб., а юридическое лицо - от 40 000 до 50 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ).
Обратите внимание: на помещения, признанные нежилыми, распространяются все ограничения, установленные для использования жилых помещений, с которыми они соседствуют. На основании п. 10 ст. 23 Жилищного кодекса РФ должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования.
Примечание. См. также Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям СанПиН 2.1.2.1002-00, утвержденные Главным государственным санитарным врачом России 15.12.2000.
Арендная плата
Обычно арендная плата устанавливается в виде фиксированной суммы платежей. Однако стороны могут договориться считать арендной платой, к примеру, предоставление арендатором определенных услуг арендодателю, а также затраты на улучшение арендованного имущества, возложенные договором на арендатора, либо иные варианты оплаты (п. п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Заметим, что в договоре допустимо предусмотреть порядок ежеквартальной индексации арендной платы с учетом инфляции. Причем такая корректировка не является изменением размера арендной платы и не нарушает нормы гражданского законодательства.
Примечание. Подобный вывод содержится в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Обязанность арендатора по уплате коммунальных платежей и несению иных расходов установлена в п. 2 ст. 616 ГК РФ. Поэтому при подписании договора аренды необходимо уточнить у арендодателя, включает ли в себя сумма аренды данные платежи. Если нет, то коммунальные платежи определяются исходя из фактического потребления коммунальных услуг. То есть "вмененщику" ежемесячно нужно будет перечислять разную сумму за данные услуги на основании расчетов, представленных арендодателем вместе со счетами эксплуатационных компаний. Если отдельные водо- и электросчетчики в арендованном помещении не установлены, расходы за поставленные коммунальные услуги распределяются пропорционально занимаемой площади.
Иногда "вмененщики" снимают помещения на безвозмездной основе. Например, если собственник недвижимого имущества - учредитель организации. Заметим, что на уплату ЕНВД это никак не повлияет, однако для арендодателя выбор такого варианта грозит неприятностями. Налоговики могут доначислить ему налоги исходя из рыночных цен на услуги по сдаче в аренду объектов недвижимости (ст. 40 НК РФ). Впрочем, такие действия инспекторов можно оспорить в суде.
Примечание. См. Постановления ФАС Московского округа от 18.11.2009 N КА-А40/12215-09 и ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2008 N Ф04-5628/2008(11555-А46-15).
Ремонт помещения
Важным условием договора аренды является распределение обязанностей сторон по содержанию переданного имущества. Так, капитальный ремонт обязан производить арендодатель в срок, установленный договором, а если он не определен или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Продолжительность ремонта согласовывается сторонами договора. Все разногласия по данному поводу устраняются в суде (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.10.2005 N А52-1425/2005/1).
Если собственник не исполнил свои обязанности, арендатор вправе:
- самостоятельно произвести капитальный ремонт, взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Примечание. Об этом говорится в ст. 616 ГК РФ.
В обязанности арендатора входит устранение текущих неисправностей. Но иногда ему требуется произвести достройку и реконструкцию помещений (например, установить кондиционеры, автоматические двери либо проложить дополнительный кабель). В подобных случаях речь идет о неотделимых улучшениях арендованного имущества. Если такие изменения согласованы с арендодателем, то плательщик ЕНВД имеет право на компенсацию затрат (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Заключаем договор аренды с физическим лицом
Если гражданин является собственником имущества, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Арендные отношения с физическим лицом оформляются договором, форма и существенные условия которого не отличаются от договора, заключаемого с фирмами. Но недостаток такого договора в том, что обычно он составляется на срок не более года, то есть не подлежит государственной регистрации.
В случае, когда "вмененщик" арендует нежилое помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, он признается налоговым агентом. То есть фирма (коммерсант), уплачивающая ЕНВД, с суммы арендной платы должна исчислить, удержать и перечислить сумму НДФЛ по ставке 13% (пп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 4 ст. 226 НК РФ). А до 1 апреля следующего года она обязана представить в налоговую инспекцию по месту своего учета справку о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ (утв. Приказом ФНС России от 13.10.2006 N САЭ-3-04/706@).
Кстати, суммы, компенсирующие расходы арендодателя по оплате стоимости коммунальных услуг сверх арендной платы, не облагаются НДФЛ (Письма Минфина России от 14.11.2007 N 03-04-05-01/366, от 09.07.2007 N 03-04-06-01/220 и от 24.12.2008 N 03-04-05-01/470).
Есть мнение. Арендатор - налоговый агент по НДФЛ?
Некоторые арбитры считают, что организации, выплачивающие физическим лицам доходы по договорам аренды, в соответствии с п. 2 ст. 226 и пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ не признаются налоговыми агентами. Следовательно, в данной ситуации арендодатель нежилого помещения исчисляет сумму налога самостоятельно и представляет на основании п. 1 ст. 229 НК РФ налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Обязанность организации-арендатора представлять при этом в налоговые органы (как по месту своего учета, так и по месту жительства арендодателя) сведения о выплаченных в адрес арендодателя доходах в гл. 23 НК РФ не установлена. Подобный вывод содержится в Постановлении ФАС Поволжского округа от 18.05.2009 по делу N А12-16391/2008. Специалисты УФНС России по г. Москве придерживаются такой же точки зрения (см. Письма от 07.09.2009 N 20-14/4/093209@ и от 18.08.2009 N 20-14/3/085399).
Однако, по мнению финансового ведомства, обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с доходов в виде арендной платы возложена на физическое лицо, только если арендатором является иностранная компания (Письма от 20.07.2009 N 03-04-06-01/178, от 07.10.2009 N 03-04-06-01/257 и от 03.06.2009 N 03-04-05-01/428).
Таким образом, если при аренде помещения у физического лица арендатор примет решение не исполнять функции налогового агента по НДФЛ, то свою позицию ему придется отстаивать в суде, причем высока вероятность того, что арбитры займут его сторону.
У плательщиков ЕНВД может возникнуть вопрос: обязаны ли они начислять страховые взносы во внебюджетные фонды на сумму арендной платы, выплачиваемой физическому лицу?
На основании п. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ не относятся к объекту обложения страховыми взносами выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав). Таким образом, арендная плата, выплачиваемая "вмененщиком" физическому лицу за арендуемое у него недвижимое имущество, не является объектом обложения страховыми взносами.
Загрузка...
