Общее имущество МКД (многоквартирных домов) должно содержаться в надлежащем состоянии и отвечать всем требованиям действующего законодательства РФ. Ответственность за надлежащее состояние общего имущества (ОИ) лежит на собственниках помещений , которые обычно заключают договора подряда с различными управляющими компаниями, ТСЖ, которые берут на себя обязательства по содержанию, эксплуатации и ремонту многоквартирных домов. При заключении таких договоров происходит осмотр ОИ, результаты которых оформляются в акте.

На основании акта осмотра общего имущества собственников помещений принимается решении о соответствии проверяемого имущества установленным требованиям, а также составляется перечень работ по договору подряда, необходимых для надлежещаего содержания МКД (тех. обслуживание, санитарное содержание, текущий либо капитальный ремонт, благоустройство).

Акт осмотра многоквартирного дома составляется в простой письменной форме , является неотъемлемой частью заключенного договора подряда на содержание и ремонт МКД. Данный документ подписывается представителем собственником помещений (выборное лицо) и представителем организации, проводившей осмотр. Если подрядная организация является юридическим лицом, то документ необходимо будет скрепить оттиском печати.

Содержание акта осмотра многоквартирного дома

В представленном образце акта осмотра МКД сначала указывается общая характеристика многоквартирного дома (адрес местонахождения, кадастровый номер, площадь, тип и год постройки, дата последнего кап.ремонта; этажность; количество квартир, наличие подвального помещения, чердака, мансарды, прилегающая территория и т.п.).

Так же следует описать качественные, технические и количественные характеристики отдельных частей общего имущества (например, из какого материалы изготовлены трубы, их длина и диаметр - эта информация будет полезной и необходимой при осуществлении ремонта либо замены). Большую часть данной информации можно получить из проектной или другой технической документации на многоквартирный дом.

В акте осмотра многоквартирного дома можно зафиксировать данные о фактическом состоянии элементов общего имущества: соответствует ли оно обязательным требованиям надежности и безопасности, нуждается ли тот или иной элемент ОИ только в поддержании существующего хорошего состояния или необходим ремонт либо замена.

Глава 5

СТАНДАРТ ОСМОТРОВ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

1 . Цели и сроки проведения осмотров зданий и сооружений

1.1. Контроль за техническим состоянием зданий и сооружений включает в себя проведение плановых, внеплановых и частичных осмотров многоквартирных домов или их отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования.

1.2. Целью осмотров является получение информации о фактическом техническом состоянии зданий и сооружений, их отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования, а также контроль за соблюдением правил их содержания и использования.

1.3. Плановые осмотры зданий и сооружений организуются два раза в год - весенние и осенние осмотры.

1.4. Весенние осмотры проводятся для проверки технического состояния зданий и сооружений, инженерного и технологического оборудования, прилегающей территории после окончания эксплуатации в зимних условиях.

1.5. В ходе осенних осмотров проводится проверка готовности зданий и сооружений к эксплуатации в зимних условиях.

1.6. Внеплановые осмотры зданий и сооружений проводятся после аварий техногенного характера и стихийных бедствий (ураганных ветров, ливней, снегопадов, наводнений - далее неблагоприятные факторы).

1.7. Частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

1.8. Календарные сроки плановых осмотров зданий и сооружений устанавливаются в зависимости от климатических условий. Весенние осмотры осуществляются сразу после окончания отопительного периода. Осенние осмотры проводятся до наступления отопительного сезона, к этому времени должна быть завершена подготовка многоквартирных домов к эксплуатации в зимних условиях.

1.9. Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем многоквартирным домам их конструктивным элементам и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.

1.10. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования МКД, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций МКД, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены Управляющей организацией с привлечением специализированной подрядной организации.

1.11. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учёту технического состояния многоквартирного дома, журналах, паспортах, актах (см. приложение).

3. Организация проведения осмотров зданий и сооружений

3.1. Плановые осмотры многоквартирных домов осуществляются комиссиями, образованными в соответствии с положением о порядке проведения плановых осмотров Управляющими организациями. Персональный состав комиссий и их председатели назначаются Приказом руководителя Управляющей организации. В работе комиссий участвуют лица, назначенные ответственными за соблюдение технического содержания многоквартирного дома, а также Собственники многоквартирного дома.

3.2. Внеплановые осмотры зданий и сооружений проводятся комиссиями, состав которых определяется в зависимости от последствий неблагоприятных факторов. При воздействии неблагоприятных факторов на не более, чем три многоквартирных дома в пределах ограниченной территории, комиссии возглавляются руководителем жилищно-эксплуатационного участка Управляющей организации, ответственного за обслуживание МКД или группы многоквартирных домов.

При воздействии неблагоприятных факторов на группу МКД в количестве более трех в пределах ограниченной территории комиссии возглавляются руководителем Управляющей организации, а при наличии специализированного подразделения по обслуживанию многоквартирных домов - руководителем этого подразделения.

3.3. Результаты работы комиссий по плановым осмотрам зданий и сооружений оформляются актами, предусмотренными в Приложениях к настоящему Стандарту, в которых отмечаются выявленные недостатки, влияющие на эксплуатационные качества и долговечность конструкций, наличие нарушений в процессе эксплуатации многоквартирного дома и меры по их устранению.

3.4. При внеплановых осмотрах определяется техническое состояние МКД или их отдельных конструктивных элементов после воздействия неблагоприятных факторов, степень опасности выявленных повреждений, угрожающих жизни людей и сохранности МКД.

3.5. На основании актов осмотров разрабатываются мероприятия по устранению выявленных недостатков с указанием сроков и ответственных лиц за их выполнение, а также выдаются задания и поручения лицам, назначенным ответственными за обслуживание многоквартирного дома.

4. Контроль за техническим состоянием зданий и сооружений

4.1. Контроль за техническим состоянием многоквартирного дома осуществляется в следующем порядке:

4.1.1. Плановые осмотры, в ходе которых проверяется техническое состояние многоквартирного дома в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство.

4.1.2. Внеплановые осмотры, в ходе которых проверяются многоквартирные дома в целом или их отдельные конструктивные элементы, подвергшиеся воздействию неблагоприятных факторов.

4.1.3. Частичные осмотры, в ходе которых проверяется техническое состояние отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений, отдельных помещений, инженерных систем в целом или по отдельным их видам, элементов внешнего благоустройства.

4.2. При плановых осмотрах зданий и сооружений проверяются:

внешнее благоустройство;

фундаменты и подвальные помещения;

встроенные котельные, насосные, тепловые пункты, элеваторные узлы, инженерные устройства и оборудование;

ограждающие конструкции и элементы фасада (балконы, лоджии, эркеры, козырьки, архитектурные детали, водоотводящие устройства);

кровли, чердачные помещения и перекрытия, надкровельные вентиляционные и дымовые трубы, коммуникации и инженерные устройства, расположенные в чердачных и кровельных пространствах;

поэтажно - перекрытия, капитальные стены и перегородки внутри помещений, санузлы, санитарно-техническое и инженерное оборудование;

строительные конструкции и несущие элементы технологического оборудования; наружные коммуникации и их обустройства; противопожарные устройства.

4.3. Особое внимание при проведении плановых, внеплановых и частичных осмотров обращается на:

сооружения и конструкции, подверженные вибрирующим и другим динамическим нагрузкам, расположенные на вечной мерзлоте, в зонах повышенной сейсмичности, на просадочных, подрабатываемых и карстовых территориях, а также на крупнопанельные здания первых массовых серий, ветхие и аварийные здания и сооружения, объекты, имеющие износ несущих конструкций свыше 60%;

конструкции, лишенные естественного освещения и проветривания, подверженные повышенному увлажнению или находящиеся в других условиях, не соответствующих техническим и санитарным нормативам; выполнение замечаний и поручений, выданных предыдущими плановыми проверками.

4.4. Построенные и реконструированные многоквартирные дома в первый год их эксплуатации дополнительно проверяются на соответствие выполненных работ строительным нормам и правилам.

4.5. Комиссии, осуществляющие плановые и внеплановые осмотры, определяют меры по обеспечению безопасности людей в случаях обнаружения деформаций, промерзаний, сильных протечек, сверхнормативной влажности, звукопроводности, вибрации, других дефектов, наличие которых и их развитие могут привести к снижению несущей способности или потере устойчивости конструкций, нарушению нормальных условий эксплуатации технологического и инженерного оборудования, работы персонала, проживания граждан.

4.6. Для определения причин возникновения дефектов, проведения технической экспертизы, взятия проб и инструментальных исследований, а также в других необходимых случаях комиссии по осмотру многоквартирного дома могут привлекать специалистов соответствующей квалификации, назначать сроки и определять состав специальной комиссии по детальному обследованию многоквартирного дома.

4.7. В многоквартирном доме, где требуется дополнительный контроль за техническим состоянием этого многоквартирного дома или его отдельных конструктивных элементов, комиссии по плановым или внеплановым осмотрам вправе установить особый порядок постоянных наблюдений, обеспечивающий безопасные условия их эксплуатации.

4.8. По результатам осмотров в срок не более трех дней устраняются обнаруженные отклонения от нормативного режима эксплуатации зданий и сооружений, в частности, неисправность механизмов открывания окон, дверей, фонарей, повреждения наружного остекления, водосточных труб и желобов, отмосток, ликвидация зазоров, щелей и трещин, выполняются другие работы текущего характера.

4.9. До начала осмотров многоквартирных домов лица, назначенные ответственными за обслуживание этих многоквартирных домов, обеспечивают доступ в них членам комиссий для проведения осмотров.

4.10. Комиссии, осуществляющие осмотры МКД, по результатам осмотров оформляют и дают руководителям Управляющих организаций и Собственникам многоквартирного дома поручения об устранении выявленных нарушений, допущенных в результате действия или бездействия в ходе эксплуатации.

Приложение к Стандарту осмотра многоквартирных домов

Инструкция по организации технического осмотра многоквартирного дома и оформлению акта осмотра.

1.Область применения

1.1. Настоящая инструкция предназначена для применения при осмотре многоквартирного жилого дома с целью определения технического состояния строительных конструкций, инженерного оборудования, электрических сетей и средств связи (при необходимости).

Инструкция регламентирует процедуру проведения осмотра, определяет принципиальную схему и состав работ, позволяющих объективно оценить техническое состояние, фактическую несущую способность конструкций, наличие и состояние инженерного оборудования, принять обоснованные технические решения по ремонтно-восстановительным мероприятиям, замене или установке нового оборудования.

1.2. Инструкция разработана в соответствии с требованиями действующих нормативно-технических документов (см. приложение)

2 . Термины и определения

Дефект - отдельное несоответствие конструкций какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документом (СНиП, ГОСТ, ТУ, СН и т.д.).

Повреждение - неисправность, полученная конструкцией при изготовлении, транспортировании, монтаже или эксплуатации.

Оценка технического состояния - установление степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных проектом или нормативным документом.

Нормативный уровень технического состояния - категория технического состояния, при котором количественное и качественное значение параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ и т.д.).

Исправное состояние- категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности

Работоспособное состояние - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Ограниченно работоспособное состояние - категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Недопустимое состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Аварийное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).

Степень повреждения - установленная в процентном отношении доля потери проектной несущей способности строительной конструкцией.

Несущие конструкции - строительные конструкции, воспринимающие эксплуатационные нагрузки и воздействия и обеспечивающие пространственную устойчивость здания.

Нормальная эксплуатация - эксплуатация конструкции или здания в целом, осуществляемая в соответствии с предусмотренными в нормах или проекте технологическими или бытовыми условиями.

Эксплуатационные показатели здания - совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обусловливающих его эксплуатационные качества.

Текущий ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания.

Модернизация здания - частный случай реконструкции, предусматривающий изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания старой постройки и его морально устаревшего инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эстетике условий проживания и эксплуатационным параметрам жилых домов и производственных зданий.

Моральный износ здания - постепенное (во времени) отклонение основных эксплуатационных показателей от современного уровня технических требований эксплуатации зданий и сооружений.

Физический износ здания - ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания, вызванное объективными причинами.

Восстановление - комплекс мероприятий, обеспечивающих повышение эксплуатационных качеств конструкций, пришедших в ограниченно работоспособное состояние, до уровня их первоначального состояния.

Усиление - комплекс мероприятий, обеспечивающих повышение несущей способности и эксплуатационных свойств строительной конструкции или здания и сооружения в целом по сравнению с фактическим состоянием или проектными показателями.

3. Общие положения

3.1.К проведению работ по осмотру несущих конструкций зданий и сооружений допускают комиссии, в состав которых входят: «Председатель» из числа инженерно-технических работников (Гл.инженер и т.д.) «члены комиссии» из числа квалифицированных работников (Мастер участка, Электрик и т.д.) представитель собственников . В том случае, если управляющая организация не в состоянии провести технический осмотр, могут привлекаться специализированные организации, оснащенные необходимой приборной и инструментальной базой, имеющие в своем составе квалифицированных специалистов. Квалификация работников подтверждается наличием образования, стажем и опытом работы, аттестацией и допуском к спец.работам (сварочные, высотные, электромонтажные работы и т.п.). Квалификация организации на право проведения обследования и оценки технического состояния несущих конструкций зданий и сооружений должна быть подтверждена соответствующим допуском к данным видам работ.

Данная форма акта технического осмотра является первичным документом определяющим фактическое техническое состояние многоквартирного дома, информация полученная, в процессе осмотра, вносится в электронную базу данных для дальнейшей обработки и учёта программой ЭВМ.

3.2. Основанием для технического осмотра многоквартирного дома могут быть следующие причины:

наличие дефектов и повреждений конструкций(например, вследствие силовых, коррозионных, температурных или иных воздействий, в том числе неравномерных просадок фундаментов), которые могут снизить прочностные, деформативные характеристики конструкций и ухудшить эксплуатационное состояние здания в целом;

отсутствие проектно-технической и исполнительной документации;

увеличение эксплуатационных нагрузок и воздействий на конструкции при перепланировке, модернизации и увеличении этажности здания;

реконструкция зданий даже в случаях, не сопровождающихся увеличением нагрузок;

выявление отступлений от проекта, снижающих несущую способность и эксплуатационные качества конструкций;

изменение функционального назначения зданий и сооружений;

возобновление прерванного строительства зданий и сооружений при отсутствии консервации или по истечении трех лет после прекращения строительства при выполнении консервации;

деформации грунтовых оснований;

необходимость контроля и оценки состояния конструкций зданий, расположенных вблизи от вновь строящихся сооружений;

необходимость оценки состояния строительных конструкций, подвергшихся воздействию пожара, стихийных бедствий природного характера или техногенных аварий;

необходимость определения пригодности производственных и общественных зданий для нормальной эксплуатации, а также жилых зданий для проживания в них.

3.3. При техническом осмотре многоквартирного жилого дома объектами рассмотрения являются следующие основные несущие конструкции:

а). Фундаменты, ростверки и фундаментные балки:

определить тип фундаментов, их размер (бутовые, ленточные, сборные железобетонные;

установить наличие и состояние гидроизоляцию.

б). Стены, колонны, столбы (внутренняя и наружная отделка, общее состояние)

в). Перекрытия и покрытия (балки, арки, фермы стропильные и подстропильные, плиты, прогоны);

3.4. При осмотре следует учитывать специфику материалов, из которых выполнены конструкции.

3.5.Оценку категорий технического состояния несущих конструкций производят на основании результатов осмотра. По этой оценке конструкции подразделяются на: находящиеся в исправном состоянии, работоспособном состоянии, ограниченно работоспособном состоянии, недопустимом состоянии и аварийном состоянии.

При исправном и работоспособном состоянии (см. стр. 1) эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений. При этом, для конструкций, находящихся в работоспособном состоянии, может устанавливаться требование технического обслуживания в процессе эксплуатации.

При ограниченно работоспособном состоянии конструкций необходимы контроль за их состоянием, выполнение защитных мероприятий, осуществление контроля за параметрами процесса эксплуатации (например, защиты конструкций от коррозии, восстановление или усиление конструкций в процессе текущего ремонта). Если ограниченно работоспособные конструкции остаются не усиленными, то требуются обязательные повторные осмотры, сроки которых устанавливаются на основании проведенного осмотра.

При недопустимом состоянии конструкций (см. стр.1) необходимо проведение мероприятий по их восстановлению и усилению путём проведения капитального ремонта.

При аварийном состоянии конструкций их эксплуатация должна быть запрещена.

3.6. При осмотре зданий и сооружений, расположенных в сейсмически опасных регионах, оценка технического состояния конструкций должна производиться с учетом факторов сейсмических воздействий.

4. Техника безопасности при проведении технического осмотра многоквартирного дома

4.1.Перед осмотром намечается план безопасного ведения работ как с временным прекращением эксплуатации, так и без прекращения эксплуатации дома или отдельных его участков. План должен предусматривать мероприятия, исключающие возможность обрушения конструкций, поражения людей газом, током, паром, огнем, наезда транспорта и т.п.

4.2. Для обеспечения непосредственного доступа к конструкциям, инженерному оборудованию могут быть использованы имеющиеся средства: автовышки, и т.п. При отсутствии таковых устраивают подмости, леса и площадки, настилы, приставные лестницы, стремянки.

4.3. При производстве работ по обследованию конструкций работники, проводящие обследование, обязаны соблюдать требования СНиП 12-03-2001 и СНиП 12-04-2002 по технике безопасности и безопасности труда в строительстве.

4.4. Лица, проводящие натурный осмотр, должны в соответствии с ГОСТ 12.0.004 пройти вводный (общий) инструктаж в отделе охраны труда предприятия, а также инструктаж непосредственно на объекте, где будет проводиться осмотр. Проведение инструктажа фиксируется в специальном журнале с росписью лица, проводившего инструктаж, и работников, прошедших инструктаж.

4.5. Лица, проводящие осмотр, должны использовать необходимые защитные приспособления и спецодежду:

защитные каски по ГОСТ 12.4.087;

предохранительные пояса по ТУ 36-2103 с указанием места закрепления карабина и страховочных канатов по ГОСТ 12.4.107 (при необходимости);

спецодежду, которая не должна иметь болтающихся и свисающих частей во избежание зацепления с движущимися частями механизмов и токопроводящими элементами;

аппараты и приспособления для защиты глаз и дыхательных путей, применяющиеся на данном предприятии в соответствии с имеющимися вредными факторами: маски, очки, респираторы, противогазы, кислородные изолирующие приборы, вентилируемые скафандры и т.д.

4.6. Все работы по осмотру, обмерам конструкций и площадей стен, потолков на высоте более трех метров, как правило, проводятся с подмостей. Выполнение этих работ без подмостей допускается только при невозможности их устройства, с обязательным применением предохранительных приспособлений (натянутые стальные канаты, страховочные сетки и т.д.) и монтажных поясов.

4.7. Ежедневно перед началом работ необходимо провести проверку состояния подмостей, ограждений, лестниц; в случае их неисправности должны быть приняты необходимые меры по ремонту.

5. Требования к проведению осмотра

5.1. Сплошной визуальный осмотр несущих конструкций дома и выявление дефектов, повреждений по внешним признакам с необходимыми замерами и их фиксацией:

осмотр дверей, люков, окон происходит посредством пересчёта и фиксацией в акте фактического количества конструктивных элементов, выявленных дефектов и требующих ремонта или замены.

работы по обмеру необходимых геометрических параметров дома (S = подвала, перекрытия, покрытия, технического этажа, чердака, кровли, балконов и т.п; Н= этажа, дома; S общ дома)

осмотр инженерного оборудования и его элементов заключается в определении фактического технического состояния систем, в выявлении дефектов, повреждений и неисправностей, в количественной оценке физического и морального износа нормативных требований.

При осмотре технического состояния систем горячего водоснабжения руководствуются СНиП 2.04.01-85* и проводят следующие работы:

осмотр циркуляционных насосов, контрольно-измерительных приборов, запорно-регулирующую арматуру на вводе в жилой дом;

осмотр трубопроводов (в подвале, на чердаке, в квартирах) и устанавливают дефекты (свищи в металле, капельные течи в местах резьбовых соединений трубопроводов и врезки запорной арматуры, следы ремонтов трубопроводов и магистралей, поражение коррозией трубопроводов, нарушение теплоизоляции магистральных трубопроводов и стояков), обследуют состояние крепления и опор трубопроводов с последующим фиксированием в акте технического осмотра.

Осмотр трубопроводов в квартирах собственников осуществляется Управляющей организацией после письменного уведомления не позднее пяти календарных дней на основании Постановления от 13 августа 2006г. № 491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» параграф 1. Определение состава общего имущества пункт 5, который определяет, что - «В состав общего имущества включая внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответлений от стояков до первого отключающего устройства (крана) расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учёта холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях».

5.2. При осмотре кладки устанавливают конструкцию и материал стен; наличие и характер деформаций, проектные характеристики и прочность материалов стен здания.

Не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей.

5.3. При визуальном осмотре железобетонных ограждающих конструкций, особое внимание следует уделять на деформации – трещины (допустимая ширина раскрытия трещин в панелях 0,3 мм, в стыках - 1 мм.) коррозии, сдвиг или смещение стеновых панелей (отклонение конструкции от вертикали) в местах закладных деталей, разрушение теплоизоляционного шва в межпанельном пространстве, вываливание штукатурного защитного слоя фасада.

5.4. Осмотр деревянных частей зданий следует проводить в следующем составе:

выявление участков деревянных частей объекта с видимыми дефектами или повреждениями, потерей устойчивости и прогибами, раскрытием трещин в деревянных элементах, биологическим, огневым, коррозионным поражениями, определение температурно-влажностного режима эксплуатации конструкций; определение наличие и состояние защитной обработки деревянных частей объектов и др.

при осмотре деревянных частей объектов особое внимание следует обратить на следующие участки, которые являются зонами наиболее вероятного биологического поражения или промерзания конструкций: узлы опирания деревянных элементов на фундаменты, каменные стены, участки покрытия чердачного перекрытия в местах расположения слуховых окон, ендов, парапетов и т.п.

5.5. Осмотром балконов, эркеров, лоджий необходимо установить:

основные размеры элементов балкона или карниза (длина, ширина и толщина плит, длина и сечения балок, подвесок, подкосов, бортовых балок, расстояния между несущими балками).

Количество и площадь балконов и т.п. фиксируются в столбце «параметры», а фактическое состояние балконов и т.п. как и выявленные дефекты угрожающие безопасности собственников фиксируются в столбце «характеристика».

5.6. При осмотре кровель, деревянных стропил и ферм следует:

установить тип несущих систем (настилы, обрешетки, прогоны);

определить тип кровли, соответствия уклонов крыши материалу кровельного покрытия, состояние кровли и внутренних водостоков, наличие вентиляционных продухов, их соотношения с площадью крыш, определить состояние древесины (гниль, жучковые повреждения), наличие гидроизоляции между деревянными и каменными конструкциями.

Кровли осматривают для установления фактической общей площади и фиксированием данной информации в столбце «Параметры» акта осмотра, мест протечек, сохранности гидроизоляционного ковра и его защитного слоя, состояние и материал парапета с последующим фиксированием в акте осмотра выявленных дефектов участков и элементов конструкций.

5.7.Осмотр систем отопления

При осмотре технического состояния систем отопления руководствуются СНиП 41-01-2003 и проводят следующие работы:

а) определяют типы и марки отопительных приборов;

б) осматривают наиболее ответственные элементы системы (насосы, магистральную запорную арматуру, контрольно-измерительную аппаратуру, автоматические устройства);

в) осматривают трубопроводы, отопительные приборы, запорнорегулирующую арматуру (в подвале, в помещениях, на лестничных клетках, на чердаке).

г) выявляют повреждения, неисправности и дефекты (поражение коррозией и свищи магистральных трубопроводов, стояков, подводок, отопительных приборов; коррозионное поражение замоноличенных трубопроводов; следы ремонтов (хомуты, заплаты, заварка, замена отдельных участков, контруклоны разводящих трубопроводов, капельные течи в местах врезки запорно-регулирующей арматуры, демонтаж и поломка отопительных приборов на лестничных клетках, в вестибюлях, выход из строя системы отопления лестничных клеток, вестибюлей, разрушение или отсутствие на отдельных участках трубопроводов теплоизоляции)

5.8. Осмотр систем холодного водоснабжения

При осмотре технического состояния систем холодного водоснабжения руководствуются СНиП 2.04.01-85* и проводят следующие работы:

а) осмотр водопроводных вводов в здание и выявляют повреждения (расстройства раструбных и сварных соединений чугунных и стальных трубопроводов под действием изгибающих усилий из-за неравномерной осадки);

б) осмотр водомерного узла и контрольно-измерительных приборов; проверяют калибр и сетку водомера (при нарушениях поступления воды к водоразборным точкам помещений верхних этажей);

в) осмотреть насосные установки;

г) осматривают трубопроводы, запорную арматуру и краны, водомер и выявляют повреждения в подвале и помещениях общего пользования (течи на трубопроводах в местах врезки кранов и запорной арматуры, повреждения трубопроводов, следы ремонтов трубопроводов, поражение коррозией трубопроводов).

В процессе осмотра системы холодного водоснабжения (ХВС) информация о фактическом состоянии фиксируется в столбце «Параметры», а выявленные дефекты и состав ремонтных работ фиксируются в столбце «Характеристика» акта технического осмотра. Не учтённые в акте данные, № квартир, этажей, подъездов, отмечают в столбце «Примечание».

5.9. Осмотр систем канализации

При осмотре технического состояния систем канализации руководствуются СНиП 2.04.01-85* и проводят следующие работы:

Осматривают трубопроводы и санитарно-технические приборы в помещениях и в подвале и выявляют дефекты (повреждения трубопроводов, расстройство раструбных и стыковых соединений, капельные течи в местах присоединения санитарно-технических приборов, следы ремонтов и замены отдельных участков трубопроводов) с последующим фиксированием в акте осмотра. В процессе осмотра системы канализации информация о фактическом состоянии фиксируется в столбце «Параметры», а выявленные дефекты и состав ремонтных работ фиксируются в столбце «Характеристика» акта технического осмотра. Не учтённые в акте данные отмечают в столбце «Примечание».

5.10. Осмотр систем вентиляции

При осмотре технического состояния систем вентиляции руководствуются СНиП 2.04.05-91* и проводят следующие работы:

а) осматривают техническое состояние элементов системы и выявляют дефекты:

механические повреждения вентиляционных шахт и дефлекторов на кровле;

повреждения приборов автоматики системы дымоудаления;

повреждения механики приточно-вытяжной системы (вентиляционных агрегатов, вентиляторов, клапанов, задвижек).

б) проверяют вентиляционные и дымовые каналы на проходимость.

В процессе осмотра вентиляции выявляют количество, материал, протяжённость каналов и полученные данные фиксируют в столбце «Параметры», дефекты и участки требующие ремонта фиксируют в столбце «Характеристика».Не учтённые данные отражают в столбце «Примечание».

5.11. Осмотр систем мусороудаления

При осмотре технического состояния систем мусороудаления проводят следующие работы.

Осматривают ствол, загрузочные клапаны, шибера, противопожарные клапаны, очистного устройства, мусоросборные камеры с оборудованием, дефлекторы, и выявляют дефекты и неисправности:

целостность и герметичность стыковых соединений ствола;

расшатанность ствола;

герметичность загрузочных клапанов;

отсутствие или поломка металлических деталей загрузочных клапанов;

поломка бункера с шиберами;

разрушение облицовки и гидроизоляции пола в мусорокамере;

нарушение плотности притвора и запора двери мусорокамеры;

герметичность сопряжения вентиляционного канала со стволом;

отсутствие или разрушение изоляции вентиляционного канала в холодном чердаке.

В процессе осмотра системы мусороудаления информация о фактическом состоянии фиксируется в столбце «Параметры», а выявленные дефекты и состав ремонтных работ фиксируются в столбце «Характеристика» акта технического осмотра. Не учтённые в акте данные отмечают в столбце «Примечание».

5.12. Осмотр состояния водостоков

При осмотре водоотводящих устройств проводят следующие работы:

а) описывают конструктивную систему водоотвода (наружный организованный водосток; неорганизованный наружный водосток, внутренний водосток) выявляют и описывают в акте осмотра (количество и протяжённость желобов, количество и протяжённость труб)

б) осматривают техническое состояние водоотводящих устройств и выявляют неисправности и повреждения:

коррозия, свищи, пробоины и разрушение металлических желобов, свесов и водосточных труб;

нарушение сопряжений отдельных элементов водосточных труб;

отсутствие отдельных элементов водосточных труб и креплений к наружным стенам;

засорение водосточных труб;

нарушение гидроизоляции в местах сопряжения водоприемных воронок внутреннего водостока с кровлей;

нарушение герметичности стыковых соединений по стояку внутреннего водостока;

засорение и обледенение водоприемных воронок внутреннего водостока и открытых выпусков;

нарушение теплоизоляции стояков внутреннего водостока в холодном чердаке;

конденсационное увлажнение теплоизоляции стояков внутреннего водостока в холодном чердаке;

отсутствие защитных решеток и колпаков в воронках внутреннего водостока.

Осмотр системы водостока производят в соответствии с правилами техники безопасности, информация о фактическом состоянии и наличии дефектов фиксируется в акте технического осмотра многоквартирного дома.

В процессе осмотра системы водостока информация о фактическом состоянии фиксируется в столбце «Параметры», а выявленные дефекты и состав ремонтных работ фиксируются в столбце «Характеристика» акта технического осмотра. Не учтённые в акте данные отмечают в столбце «Примечание».

5.13. Осмотр системы газоснабжения

Осмотр внутренней системы газоснабжения производят визуально, выявляя и фиксируя в акте очевидные дефекты (состояние антикоррозийной защиты труб газопровода, механические повреждения и т.п.)

Для оценки технического состояния системы газоснабжения приглашаются специализированные организации с допуском которые руководствуются СНиП 42-01-2002, СНиП 2.08.01-89*, ГОСТ 21.609-83, ГОСТ 21.610-85, МДК 2-03.2003 и проводят следующие работы:

а) описывают конструктивную схему газового ввода в здание (наружный ввод, цокольный ввод, прокладка ввода через технический подвал, в том числе от закольцованной внутриквартальной сети);

б) изучают техническую документацию на газопроводы и газовое оборудование, включающую:

ситуационный план домовладения со схемой газовых разводок и отключающих устройств (планы этих коммуникаций хранятся в специализированных газовых службах);

списки газовых приборов с указанием помещений, где они установлены, число и тип установок;

акты о состоянии газоходов;

акты о капитальном ремонте оборудования;

паспорта технических устройств;

акт приемки газопроводов и газового оборудования в эксплуатацию;

акты приемочных испытаний и обследований, проводимых в процессе эксплуатации газопроводов и газового оборудования;

акты, отчеты о выполненных работах при проведении капитальных ремонтов и реконструкции газопроводов и газового оборудования;

комплект конструкторских чертежей с указанием основных технических решений и всех изменений, внесенных при производстве работ и отметок о согласовании этих изменений с организацией, разработавшей проект газопроводов и газового оборудования;

акты расследования аварий и нарушений технологических процессов, влияющих на сохранность газопроводов и газового оборудования.

в) осмотром устанавливают соответствие проекту существующей системы газоснабжения (прокладка газопроводов, установка газовых приборов, аппаратов и др., газоиспользующего оборудования);

г) осматривают техническое состояние трубопроводов и оборудования и выявляют дефекты, неисправности и утечки газа:

неплотность соединений участков трубопровода;

наличие деформаций в трубопроводах, возникших при осадке здания;

наличие гильз в местах прохода трубопроводов через перекрытия и стены (гильзы должны обеспечивать свободные независимые от строительных конструкций линейные перемещения, вызванные температурными деформациями газопровода);

расстройство газовых плит, водонагревательных колонок и т.п.

д) проверяют работу системы вентиляции и газоходов.

В процессе осмотра системы газоснабжения информация о фактическом состоянии фиксируется в столбце «Параметры», а выявленные дефекты и состав ремонтных работ фиксируются в столбце «Характеристика» акта технического осмотра. Не учтённые в акте данные отмечают в столбце «Примечание».

5.14. Осмотр технического состояния электрических сетей и средств связи

При осмотре технического состояния электрических сетей и средств связи руководствуются ВСН 59-88 и ВСН 60-89.

Осмотр технического состояния электрических сетей и средств связи состоит в обследовании электрооборудования многоквартирного жилого дома:

шкафов вводных и вводно-распределительных устройств, начиная с входных зажимов питающих кабелей или от вводных изоляторов на зданиях;

внутридомового электрооборудования и внутридомовых электрических сетей питания электроприемников общедомовых потребителей;

этажных щитков и шкафов, в т.ч. слаботочных с установленными в них аппаратами защиты и управления, а также электроустановочными изделиями (за исключением квартирных счетчиков энергии);

осветительных установок общедомовых помещений с коммуникационной и автоматической аппаратурой их управления, включая светильники, установленные на лестничных клетках, поэтажных коридорах, в вестибюлях, подъездах, лифтовых холлах, у мусоросбросов и мусоросборников, в подвалах, чердаках, подсобных помещениях;

силовых и осветительных установок, автоматизации котельных и установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов и др.;

электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых и пассажирских лифтов;

автоматически запирающихся устройств (АЗУ) дверей дома.

Осмотр технического состояния электрических сетей производят в соответствии с правилами техники безопасности, квалифицированными специалистами (группа, допуск) в спецодежде (диэлектрические боты и перчатки) проверенными инструментами (диэлектрические плоскогубцы, отвёртки, пробники) в присутствии ответственного лица из числа инженерно-технических работников.

В процессе осмотра состояния электрических сетей информация о фактическом состоянии фиксируется в столбце «Параметры»,а выявленные дефекты и состав ремонтных работ фиксируются в столбце «Характеристика» акта технического осмотра. Не учтённые в акте данные отмечают в столбце «Примечание».

5.15. Благоустройство

В процессе осмотра проводят обмерные работы для определения общей площади земельного участка, входящего в общий состав имущества многоквартирного дома, выявляют площадь:

застройки (м 2 , Га);

асфальтовых покрытий (м 2 , Га);

пешеходных дорожек (м 2 , Га);

грунтовых покрытий дорог (м 2 , Га);

газонов (м 2 , Га);

детских площадок (м 2 , Га);

площадка мусорных контейнеров (м 2).

Для обмерных работ применяют измерительные инструменты: мерные ленты, рулетки, дальномеры. Все применяемые инструменты и приборы должны быть поверены в установленном порядке.

Пересчёту подвергаются малые архитектурные формы:

Качели (шт);

Горки (шт);

Шведские стенки (шт);

Скамейки, столы, урны, мусорные контейнеры (шт) ограждения (м 2) и т.п.

При осмотре ливнёвой канализации определяют тип, материал и протяжённость ливнёвой сети, приёмные колодцы, люки, так же фиксируются в акте выявленные дефекты.

6. Оформление результатов осмотра.

По результатам проведённого осмотра составом квалифицированной комиссии составляется акт технического осмотра многоквартирного дома, в котором приводятся сведения о фактическом состоянии строительных конструкций, внутреннем техническом оборудовании, обмерные площади помещений всего дома, включая площадь благоустройства. В характеристиках отражаются дефекты, количество и площадь ремонта.

Акт подписывается комиссией проводившей осмотр, представителем собственников (выборное лицо) и утверждается руководителем организации, проводившей осмотр, или уполномоченным на это лицом

ПЕРЕЧЕНЬ НОРМАТИВНЫХ ДОКУМЕНТОВ, НА КОТОРЫЕ ИМЕЮТСЯ ССЫЛКИ В ИНСТРУКЦИИ

СНиП 2.01.07-85*	Нагрузки и воздействия
СНиП 2.03.01-84*	Бетонные и железобетонные конструкции
СНиП 2.03.11-85	Защита строительных конструкций от коррозии
СНиП 3.03.01-87	Несущие и ограждающие конструкции
СНиП II-7-81* СНиП 2.08.01-89	Строительство в сейсмических районах Жилые здания
СНиП II-22-81	Каменные и армокаменные конструкции
СНиП II-23-81*	Стальные конструкции
СНиП II-25-80 СНиП 2.04 01 85 СНиП 3.05.04.-85* СНиП 41-01-2003 СНиП 21-01-97* СНиП 3.05.06-85 СНиП 23-05-95* СНиП 42-01-2002 СНиП 41-03-2003	Деревянные конструкции Внутренний водопровод Наружные сети и сооружения водоснабжения и канализации Отопление, вентиляция и кондиционирование Пожарная безопасность зданий и сооружений Электротехнические устройства Естественное и искусственное освещение Газораспределительные системы Тепловая изоляция оборудования и трубопроводов
СНиП 12-03-2001	Безопасность труда в строительстве. 1. Общие требования
СНиП 12-04-2002 СНиП III-10-75	Безопасность труда в строительстве. 2. Строительное производство Благоустройство территорий
ГОСТ 18895-97	Сталь. Метод фотоэлектрического спектрального анализа
ГОСТ 6996-66*	Сварные соединения. Методы определения механических свойств
ГОСТ 8462-85	Материалы стеновые. Методы определения пределов прочности при сжатии и изгибе
ГОСТ 16483.1-84	Древесина. Метод определения плотности
ГОСТ 1759.0-87	Болты, винты, шпильки и гайки. Технические условия Заземления для стационарных установок проводной связи, радиорелейных станций, радиотрансляционных узлов проводного вещания и антенн систем коллективного приёма телевидения, нормы сопротивления.
ГОСТ 13109-97 ГОСТ 17677-82* МГСН 3.01-01 ГОСТ 12.1.004-91.	Электрическая энергия. Нормы качества электрической энергии в системах электроснабжения общего назначения. Арматура электромонтажная. Требования пожарной безопасности. Светильники. Общие технические условия. Указания по герметизации стыков при ремонте полносборных зданий. Жилые здания. ССБТ. Пожарная безопасность. Правила пожарной безопасности в Российской Федерации.

Приложение к Стандарту осмотров многоквартирных домов

______» ___________ 20…. г. г._______________

технического состояния общего имущества многоквартирного дома.

Комиссия в составе:

________________ _______________ ______________________ __________

_________________ _______________ ______________________ __________

(должность, наименование организации) (подпись) (Ф.И.О.)

_________________ _______________ _____________________ __________ _

(должность, наименование организации) (подпись) (Ф.И.О.)

Произвела осмотр.

В результате осмотра установлено нижеследующее:

1 . Адрес дома, ул. _______ Корп.№ _____________________

2. Год постройки (сдачи в эксплуатацию) ______

1. имеющие все виды благоустройства, с мусоропроводом и лифтом ________________________ (да/нет)

2. имеющие все виды благоустройства, с лифтом без мусоропровода _________________________(да/нет)

3. имеющие все виды благоустройства, без лифта и без мусоропровода ______________________(да/нет)

4. имеющие удобства _______(да/нет)

5. не имеющие удобств ________(да/нет)

6. с автономной системой теплоснабжения и ГВС, имеющие все виды благоустройства, с лифтом и мусоропроводом _______________________________________________________________________________________________________ (да/нет)

7. с автономной системой теплоснабжения и ГВС, имеющие все виды благоустройства, с лифтом и без мусоропровода. _______________________________________________________________________________________________________ (да/нет)

8. Количество этажей _________________________

9. Количество квартир _______________________

4.Виды благоустройства в доме

Электричество ___________________ (да/нет) Электроплита напольная ______________________ (да/нет)

Газ сетевой __________________ (да/нет) Газ сжиженный (баллонный) ____________________ (да/нет)

Центральное отопление ____________ (да/нет) Отопление от индивидуальных котлов __________ (да/нет)

Центральное ГВС _________________ (да/нет) ГВС от индивидуальных водонагревателей _____ (да/нет)

Канализация _________________ (да/нет) Водопровод ________________________________ (да/нет)

Отопление ________________ (да/нет) Ванна / душ _______________________________---_ (да/нет)

5. Инвентаризационный номер техпаспорта № ___________________________________________________________________

6. Процент износа _______________________________

7. Дата инвентаризации ________________________

8 . Дата проведения последнего капитального ремонта- _________________________________________________

9 . Состояние ограждающих несущих конструкций и ненесущих конструкций МКД.

Наименование элемента общего имущества	Параметры	Характеристика (вид и объём дефекта)	Примечание
Фундаменты	Вид фундамента- Сборные ж/бетонные, ленточные, бутовые, отдельные столбы (подчеркнуть существующие.) Количество продухов-________________ шт.	Устранение мелких деформаций путем перекладки и усиления стен _____________________ м 2 ; Усиление фундамента под оборудование _________ м 2 Заделка и расшивка стыков, швов, трещин _______ м 2 Количество продухов, требующих установки защитных сеток ____ шт Другие неучтённые дефекты:
Приямок, вход в	Количество приямков-______ шт. входов ____ шт Площадь приямков- ________ м 2 . Входов ____ м 2 Отметка пола приямка _______ входа Материал пола _____________________ Материал стен _____________________ Площадь навеса (козырька) __________м 2 . Материал навеса _____________________________________________	Площадь (объём) ремонта: Стен приямка __________ м 2 Пола приямка _________ м 2 Навеса входа в подвал ________________________ м 2 Другие неучтённые дефекты
Отмостка	Вид отмостки по материалу_________________ Общая площадь отмостки _______________ м 2	Дефекты- _________________________________ Площадь ремонта-_______________________________ м 2
Наружные стены (несущие)	Материал-_______________________________ Площадь-____________ м 2 Длина межпанельных швов	Заделка трещин, восстановление облицовки, перекладка отдельных участков кирпичных стен до 2 м 2 . __________________________________ м 2 ; Утепление промерзающих участков стен _________ м 2 Штукатурка, окраска цоколя _______________________ м 2 Штукатурка, окраска фасада _______________________ м 2 Герметизация стыков ___________________ м.п. швов
Стены и перегородки внутри подъездов	Количество подъездов-_______________ шт Площадь стен в подъезде________________м 2 Материал отделки стен ___________________ Площадь потолков-___________________ м 2 Материал отделки потолков - __________ _____________________________________________ _____________________________________________	Заделка трещин, восстановление облицовки, перекладка отдельных участков кирпичных стен до 2 м 2 . _______ м 2 ; № подъезда _______ № этажа_______ Пробивка (заделка) отверстий, гнёзд, борозд _____ м 2 Штукатурно-малярные работы ____________________ м 2 Восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами _______________________________ м 2 (другие дефекты) ____________________________________	№ подъезда _______ № этажа ___________
	Материал крыльца ________________________________________ Материал козырька ________________________________________	Восстановление или замена отдельных элементов крылец, восстановление козырьков над входами в подъезд, подвалы _____________________________ м 2 № подъезда _______ шт. _______	№ подъезда _______ шт. _____
	Вид кровли- ______________________________ Материал кровли- ____________________________________________ Площадь кровли- ____________________ м 2 Протяжённость свесов- _____________ м.п Протяжённость ограждений - _______ м.	Усиление элементов деревянной стропильной системы ________________________________________ м 3 Замена рулонного ковра ______________________ м 2 Ремонт примыкания к парапету, вентиляционной шахте ___________ м 2 _______________________________ Ремонт примыкания к канализационным стоякам, антеннам, ливнёвым стоякам ____________________ м 2 Ремонт свесов _______ шт. __________ м.п. _________ м 2 Другие неучтённые дефекты ______________________________________ ______________________________________________________________________
Общего пользования.	Количество дверей, ограждающих вход в помещение общего пользования- ______ шт. Деревянных ___________________ шт. Металлических _________________ шт.	Установка: Входных в подъезд (метал. дерево) _____ шт _____ м 2 Входа в подвал (метал. дерево) ______ шт ______ м 2 Выхода на чердак (метал. дерево) _____ шт ______ м 2 Тамбурных в подъезде _________________ шт. ______ м 2 На мусорокамеру _____________________ шт. ________м 2	№ подъезда _______ № этажа ___________
Общего пользования.	Количество окон расположенных в помещениях общего пользования- ____________________ шт. Деревянных _______________________ шт.	Замена оконных рам (наружных) _______ шт _______ м 2 Замена оконных рам (внутренних)______ шт _______ м 2 Восстановление остекления ________________________м 2 Смена оконных и дверных приборов, пружин, упоров __________________	№ подъезда _______ № этажа ___________
Балконы, Эркеры; Лоджии(подчеркнуть) Общего пользования.	Количество ___________________________ шт. Общая площадь ______________________ м 2	Заделка выбоин, трещин ж/бетонных плит _______ м 2 Частичная замена и укрепление перил, балконных решёток _______________ м

10. Помещения общего пользования.

Наименование элемента общего имущества	Параметры	Характеристика	Примечание
Помещения общего пользования (холл, фойе)	Количество ________________________ шт. Площадь пола _____________________ м 2 Материал пола_____________________________________	Количество помещений, требующего ремонта, ______________________ шт. Площадь пола, требующая ремонта ___________________________ м 2
Лестницы	Кол-во лестничных маршей – ______ шт. Материал лестничных маршей- ____________________________________________ Материал ограждения-____________________________________________ Материал балясин- ____________________________________________ Площадь-_____________________________ м 2	Заделка выбоин, трещин ступеней и площадок _______________ м 2 Замена отдельных ступеней _______ шт Частичная или полная замена поручней лестничных ограждений -__________________________ м.п.	№ подъезда _______ № этажа ___________
Лифтовые и иные шахты	Количество: ___________________ шт. Лифтовых шахт _____________________ шт. Иных шахт __________________________ шт.	Количество лифтовых шахт, требующих ремонта,_______________________ шт. Количество иных шахт, требующих ремонта Шт.
Коридоры	Количество _______________________ шт. Площадь пола ____________________ м 2 Материал пола _________________	Количество коридоров, требующих ремонта Шт. Площадь пола требующая ремонта________________________ м
Технические этажи	Количество __________________________ шт. Площадь пола________________________ м 2 Материал пола___________________________	Санитарное состояние ______________________________________ Площадь пола требующая ремонта__________________________м 2
	Количество _________________________ шт. Площадь пола ______________________ шт.	Санитарное состояние _______________________________________ ____________________(соблюдаются или не соблюдаются, дать краткую характеристику) ____________________
Технические подвалы	Количество ________________________шт. Площадь пола______________________м 2 Перечень инженерных коммуникаций, проходящих через подвал: 1.___________________________ 2.___________________________ 3.___________________________ 4.___________________________ Перечень установленного инженерного оборудования: 1.___________________________ 2.___________________________ 3.___________________________ 4.___________________________	Санитарное состояние __________________________ (указать работоспособное или неработоспособное)__________________ Требования пожарной безопасности______________________ ________________________ (указать соблюдаются или не соблюдаются, если не соблюдаются дать краткую характеристику нарушений). Перечислить оборудование и инженерные коммуникации нуждающиеся в замене: Перечислить инженерное оборудование, нуждающиеся в ремонте: 1.__________________________________ 2.__________________________________ 3.__________________________________ 4.__________________________________

11. Механическое, электрическое, санитарно – техническое и иное оборудование.

	Параметры	Характеристика.	Примечание
Лифты и лифтовое оборудование	Количество _______________ шт. В том числе: Грузовых __________________________ шт. Марки лифтов _______________________ Грузоподъёмность _________________ т. Площадь кабин ____________________ м 2	Количество лифтов, требующих: Замены ______________________ шт. Капитального ремонта ________шт. Текущего ремонта _____________ шт. __________________________________________________________________ Замена лебёдки ____________ шт. Замена электродвигателя лебёдки ___________ шт. Замена ограничителя скорости _______________ шт. Замена тормозного электромагнита __________ шт. Замена привода дверей кабины ______________ шт. Замена вводного устройства __________________ шт.
Машинное отделение	Количество: ________________ шт. Площадь стен _____________ м 2 Вид отделки стен ___________________________ Площадь потолка _________ м 2 Вид отделки потолка _______________________	Требуемый ремонт: Стен ____________________ м 2 Потолка ________________ м 2
Мусоропровод	Количество _______________________ шт. Длина ствола ______________________ м. Количество загрузочных устройств _________________________________ шт.	Ремонт ствола м /провода ____________ м. Крышки люков м/провода ____________ шт. Побелка м/провода __________________ м 2 Установка тележек _______________ шт. Установка контейнеров _________ шт. Обустройство пандуса __________ м 2
Вентиляция	Количество вентиляционных каналов __________________________ шт. Материал вентиляционных каналов ________________ _____________________ Протяжённость вентиляционных каналов _________________________ м. Количество вентиляционных коробов _______________________ шт.	Количество вентиляционных каналов, требующих ремонта ________ шт. Смена отдельных участков и устранение неплотностей венткоробов, шахт, камер, воздуховодов _____________________ м 2
Дымовые трубы	Количество дымовых труб _______ шт. Материал _______________________________	Состояние ____________________________________________________________ (Работоспособное или неработоспособное, если неработоспособное, указать дефекты)____________________________________________________________
Водосточные желоба/водосточные трубы	Количество желобов _______ шт Количество водосточных труб_______ шт. Тип водосточных желобов и водосточных труб _________________________________________ (наружные или внутренние) Протяжённость водосточных труб _________ м. Протяжённость водосточных желобов ____ м.	Количество водосточных желобов, требующих: Замены ________________ шт. Ремонта _______________ шт. Количество водосточных труб, требующих: Замены ________________ шт. Ремонта _______________ шт. ______________________________
Электрические вводно – распределительные устройства	Количество _____________ шт.	Состояние ______________________________________________________________________ (указать дефекты) Замена ВРУ ________________ шт.
Светильники. Общего пользования.	Количество ____________ шт.	Количество светильников, требующих замены, ___________ шт. Количество светильников требующих ремонта, ___________ шт. Восстановление освещения в тамбуре ______________________ шт. Восстановление освещения в подъезде _____________________ шт. Восстановление наружного подъездного освещения _______ шт. Другие дефекты _____________________________________________________	№ подъезда _______ № этажа ___________
Системы дымоудоления	Количество _____________ шт.	Ремонт и наладка систем автоматического пожаротушения, дымоудоления _________ м 2 Ремонт и замена дефлекторов _________ шт. Другие неучтённые дефекты ______________________________________________________________________
Магистраль с распределительным щитком	Количество _____________ шт. Длина магистрали _________________ м.	Длина магистрали, требующая замены, Количество распределительных щитков, требующих замены _______шт.___________________________________________________________
Сети электроснабжения	Длина __________________________ м.	Длина сетей, требующих замены, _________ м._____________ марка Замена магистрального кабеля по подвалу ______________ м.п Замена приборов учёта МОП _________ шт. Замена выключателей __________ шт Замена розеток _______________ шт Другие дефекты
Котлы отопительные	Количество _____________________ шт.	Состояние _____________________ (если неработоспособное, указать дефекты)
Сети теплоснабжения. Общего пользования.	Диаметр, материал труб и протяжённость в однотрубном исчислении: 1.________ мм ____________ м. 2.________ мм ____________ м.	Замена розлива отопления(указать верхний или нижний)_____м.п Замена стояков (указать диаметр)____________ _____________ _м.п. Замена сборок на стояках отопления в подвале _____ мм_____шт Замена задвижки (диаметр) _______________ мм ______________ шт. Замена трубопровода (диаметр) __________ мм _______________ шт. Замена манометра _______________ шт. Замена термометра ______________ шт. Замена обратного клапана ____________ шт. Ремонт п/отопления, стояки _______________ мм ______________ м.п Ремонт п/отопления, регистры ____________ мм ______________ м.п. Промывка системы отопления _____________________________ Другие дефекты ______________________________________________________________________	№ подъезда _______ № этажа ___________
Задвижки, вентили, краны на системах теплоснабжения. Общего пользования.	Количество: Задвижек ____________ шт. Вентилей ____________ шт. Кранов ____________ шт.	Требует замены: Задвижек ______________ шт; Вентилей ______________ шт; Кранов ________________ шт; Другие дефекты
Бойлерные, (теплообменники)	Количество ___________ шт.	Состояние ___________________________ (если неработоспособное, указать дефекты) __________________________________________________ ______________________________________________________________________
Элеваторные узлы	Количество ___________ шт Санитарное состояние помещения элеваторного узла, площадь ______ м 2	Состояние ___________________________ (если неработоспособное, указать дефекты) _________________________________________________ Замена элеваторного узла (АИТП,ИТП)__________________ шт.
Системы очистки воды	Количество______________________ шт. Марка __________________________	Состояние ___________________________ (если неработоспособное, указать дефекты) ______________________________________________
	Количество __________ шт. Марка насоса: 1._________________________ ; 2._________________________ .	Состояние ___________________________ (если неработоспособное, указать дефекты)
Трубопроводы холодной воды. Общего пользования.		Замена розлива ХВС (указать верхний или нижний) ________м.п. Замена стояков ХВС (указать диаметр) _______________________м.п. Замена сборок на стояках ХВС в подвале __________ мм ______ шт Замена «гребенок» ХВС (диаметр) ________________ мм _______мм Другие дефекты	№ подъезда _______ № этажа ___________
Трубопроводы горячей воды. Общего пользования.	Диаметр, материал и протяжённость: 1._____ мм ____________ , ___ м 2._____ мм ____________ , ___ м 3._____ мм ____________ , ___ м	Замена розлива ГВС (указать верхний или нижний) _________м.п. Замена стояков ГВС (указать диаметр) _______________________ м.п. Замена сборок на стояках ГВС в подвале _________мм ________ шт Замена «гребенок» ГВС (диаметр) ______________ мм _________ м.п Замена п/сушителей (диаметр) _________________мм __________ м.п Другие дефекты ____________________________________________________	№ подъезда _______ № этажа ___________
Теплоизоляция на трубопроводах.	Вид изоляции ________________________ Общая площадь ___________________ м 2	Изоляция розлива отопления (диаметр)_______ мм _____ м.п Изоляция стояков отопления ________________ мм ______ м.п Изоляция элеваторного узла __________________ мм _______ м.п Изоляция розлива ГВС __________________________ мм ______ м.п Изоляция стояков ГВС __________________________ мм _______ м.п Другие дефекты ______________________________________________________________________ ______________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________
Задвижки, вентили, краны на системах водоснабжения. Общего пользования.	Количество, диаметр: Задвижек ____ шт. ______ мм Шт. ______ мм Шт. ______ мм Шт. _______ мм Шт. _______ мм Кранов ____ шт. _______ мм Шт. _______ мм Шт. _______ мм В квартирах ______ шт. ___ мм.	Требует замены: Задвижек ____ шт. ______ мм Шт. ______ мм Шт. ______ мм Вентилей ____ шт. _______ мм Шт. _______ мм Шт. _______ мм Кранов ____ шт. _______ мм Шт. _______ мм Шт. _______ мм. № квартир _____ шт. ______ мм.	№ подъезда _______ № этажа ___________
Коллективные приборы учёта	Перечень установленных приборов учёта, марка и номер: 1.____________________________________; 2.____________________________________; 3.____________________________________.	Указать дату следующей поверки для каждых приборов учёта: 1._______________________________________; 2._______________________________________; 3._______________________________________. Другие неучтённые дефекты _______________________________________
Сигнализация	Вид сигнализации: 1.________________________ ; 2.________________________ .	Состояние для каждого вида сигнализации ____________________________________________________________________________________________________________________ (если неработоспособное, указать дефекты) _________________________________________________________
Трубопроводы канализации	Диаметр, материал и протяжённость: 1._____ мм ____________ , ___ м 2._____ мм ____________ , ___ м 3._____ мм ____________ , ___ м	Диаметр, материал протяженность труб, требующих замены: 1.______ мм _______________, ____ м 2.______ мм _______________ , ____ м 3.______ мм _______________ , ____ м Замена стояков канализации _______________________________ м.п Замена лежаков канализации по подвалу _______ мм _______ м.п Замена канализационного выпуска _____________ мм ________ м.п.	№ подъезда _______ № этажа ___________
Сети газоснабжения	Диаметр, материал и протяжённость: 1._____ мм ____________ , ___ м 2._____ мм ____________ , ___ м 3._____ мм ____________ , ___ м	Состояние __________________________ (если неработоспособное, указать дефекты) ____________________________________________________________________ ____________________________________________________________________ ____________________________________________________________________
Задвижки, вентили, краны на системах газоснабжения	Количество, диаметр: Задвижек _____________ шт. ________ мм Вентилей _____________ шт. ________ мм Кранов _____________ шт. ________ мм	Требует замены: Задвижек ________ шт. _________ мм Вентилей ________ шт. _________ мм Кранов ________ шт. _________ мм Другие неучтённые дефекты _______________________________________
Калориферы	Количество ___________ шт.	Состояние _____________________ (если неработоспособное, указать дефекты) _____________________________________________________________________
Указатели наименования улицы, переулка, площади пр. на фасаде МКД	Количество ___________ шт.	Состояние ___________________________ (если неработоспособное, указать дефекты) ______________________________________________________________________
Иное оборудование	Указать наименование _______________________________________________________________________________________________________________________________________	Указать состояние -_____________________________ (если неработоспособное, указать дефекты) _________________________________________________________ _________________________________________________________ _________________________________________________________

12. Земельный участок, входящий в состав общего имущества в МКД (благоустройство)

Наименование элемента общего имущества.	Параметры	Характеристика.	Примечание
Земельный участок	Общая площадь ________ га, в том числе площадь: Застройки _________ га; Асфальт __________ га; Грунт _____________ га; Газон _____________ га.	Указать состояние_______________________________________________-_ (работоспособное, ограниченно работоспособное, недопустимое, аварийное и т.д. смотри инструкцию.)______________________________________________________ _____________________________________________________________________
Зелённые насаждения	Деревья __________ шт; Кустарники _______ шт.
Элементы благоустройства	Малые архитектурные формы: ______________________________(есть/нет), если есть,перечислить __________________________________________ Ограждения_____________ м Скамейки _________________ шт. Столы ______________________ шт Урны _______________________ шт. Детская площадка ________ м 2 Качели _____________________ шт. Горки ______________________ шт. Шведские стенки _________ шт.	Перечислить элементы благоустройства, находящиеся в неработоспособном состоянии. Указать дефекты: Шт. Шт. Шт. Шт. Шт. Шт.
Мусорные контейнеры	Количество ___________________ шт.	Указать состояние ____________________________________________ Требующие ремонта __________________________________________ шт
Наливные помойки	Площадь поверхности (решетки) наливной помойки ________ м 2 Объём наливной помойки ________м 3	Указать состояние ____________________________________________
Надворные туалеты	Общая площадь: территории вокруг туалета ________ м 2 стен туалета ___________ м 2 пола туалета __________ м 2 Количество очков _____________ шт.	Указать состояние ____________________________________________ Требуемый ремонт__________________________________________
Ливнёвая сеть	Люки _____________________________ шт. Приёмные колодцы ___________ шт, Ливнёвая канализация: Тип __________________________________ Материал ___________________________ Протяжённость _________________ м. Лотки ___________ м. ______________ шт.	Указать состояние __________________________________________________ проведении технических осмотров и обходов... Закон Результатов осмотра и обследования многоквартирного дома , проведение регламентных работ, проведение ... здания , сооружения или их части;" 8.2) техническое обслуживание - осмотр и обследование здания и сооружения , включая основание здания и сооружения ... От 22 сентября 2011 г n 1571 " об утверждении долгосрочной целевой программы " капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов городского округа " город калининград" в 2012-2014 гг " Документ ... . Глава администрации... зданий . Из 7613 многоквартирных домов ... цели , предусмотренные Программой, обеспечивать доступ для визуального осмотра ... многоквартирных домов с просроченным (в соответствии с нормативами его проведения ) сроком проведения ... сооружений ... Глава 1 общие положения (12) Статья 9. Собственники зданий , строений, сооружений , собственники помещений в многоквартирных домах обязаны обеспечивать соответствие зданий , строений, сооружений , многоквартирных домов установленным требованиям...

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.2018) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения...

II. Требования к содержанию общего имущества

II. ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг);

(см. текст в предыдущей редакции)

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

Б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

(см. текст в предыдущей редакции)

в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях;

(см. текст в предыдущей редакции)

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

Д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

(см. текст в предыдущей редакции)

д(1)) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности;

Д(2)) работы по содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями. Указанные работы не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов.

В настоящих Правилах понятие "уборка мест погрузки твердых коммунальных отходов" используется в значении, предусмотренном Правилами обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2016 г. N 1156 "Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. N 641";

(см. текст в предыдущей редакции)

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

И) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;

К) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.);

Л) приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг).

11(1). Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

12. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпунктах "д(1)" и "л" пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

(см. текст в предыдущей редакции)

13. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

13(1). Осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные.

Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества.

Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год:

весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту;

осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.

Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.

14. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра).

Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра).

15. В состав услуг и работ не входят:

б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:

а) собственниками помещений:

путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164

б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации;

в) застройщиком (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) - в отношении помещений в этом доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию:

самостоятельно (при осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией);

частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

г) лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче:

путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

19. В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

20. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

21. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

22. Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

23. В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

а(1)) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

(см. текст в предыдущей редакции)

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;

(см. текст в предыдущей редакции)

в(1)) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

Объект строительного обследования: жилая многоквартирная застройка

Адрес проведения экспертизы: г.Москва

Цель обследования: строительно-техническая экспертиза по исследованию жилой многоквартирной застройки .

Экспертное исследование многоэтажного дома с помещениями административно-бытового и общественного назначения проходил в три связанных между собой этапа:

• подготовка к проведению технического осмотра (изучение документов Заказчика);
• технический осмотр (визуальный);
• составление экспертного заключения.

При визуальном осмотре выявлялись и фиксировались видимые дефекты и повреждения, производилась фотофиксация элементов.

При техническом осмотре кирпичной кладки с целью проверки состояния ее безопасной эксплуатации кирпичной кладки жилого дома в секциях №1 и №2 1-4 этажи, секции №3 и №4 1-4 этажи, секция №1 6-й этаж установлено следующее:

Жилой дом - 9-и секционный, 9-ти этажный, с подвалом. Секции жилого дома сдвинуты в плане относительно друг друга с размерами 39,7х14,6+37,94х17,15+40,7х15,7+37,94х14,6м.

Высота здания от планировочной отметки проезда до уровня подоконника последнего жилого этажа – 28,2м, высота верхней точки строительных конструкций – 33,5м. Высота этажей: подвала - 2,3 м; 1-го жилого и последующих - 2,9 м; 9-го – 3,5.

Здание разделено по секциям деформационными швами.

Связь между этажами в каждой секции предусматривается при помощи лифтов и лестничной клетки.

Наружные стены - согласно СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита здания", с учетом сбережения теплоэнергии наружные стены выше отм.+0,000 запроектированы многослойные.

Ограждение балконов выполнены из кирпича строительного полнотелого одинарного М-150 (ГОСТ 530 и ГОСТ 5158).

Стены с первого этажа и выше поэтажного опирания по монолитному перекрытию выполняются из полнотелых газоблоков СКЦ-1РГ 01/01 (ГОСТ 6133-99) Плотность блоков 800-1400 кг/м3 Морозостойкость F50 на цементно-песчанном растворе с тщательным заполнением швов на всю толщину (без пустошовки).

Перегородки – газобетонные блоки СКЦ-1РГ 01/01 (ГОСТ 6133-99), плотность блоков 800-1400 кг/м3, морозостойкость F50 на цементно-песчанном растворе с тщательным заполнением швов на всю толщину (без пустошовки) и пенобетонных блоков плотность блоков 300-1200 кг/м3, морозостойкость F35 на цементно-песчанном растворе с тщательным заполнением швов на всю толщину (без пустошовки).

Заключение строительного эксперта по обследованию застройки

Работы по возведению перегородок из пенобетонных блоков следует осуществлять в соответствии с технической документацией, которая содержит:

• указания по виду материалов, применяемых для возведения перегородок, включая проектную марку по прочности, а также объёмную массу (объемный вес) и отпускную влажность;
• данные по марке и составу раствора для производства работ в летнее и зимнее время, а также вид вяжущего;
• данные по способу кладки и мероприятия, обеспечивающие прочность и устойчивость конструкций перегородок в стадии возведения;
• осуществлять производственный контроль качества работ по устройству кирпичной кладки и кладки пенобетонных блоков в зданиях и сооружениях, который включает в себя входной контроль рабочей документации и используемых материалов и конструкций, операционный контроль технологических процессов и приёмочный контроль выполняемых работ;
• операционный контроль должен осуществляться в ходе выполнения строительных процессов и производственных опера-ций и обеспечивать своевременное выявление дефектов и принятие мер по их устранению и предупреждению;
• в процессе работы мастер должен следить за тем, чтобы блоки, раствор и арматурная сетка соответствовали указанным в проекте, а также проверять правильность привязки и качество швов кладки, вертикальность, горизонтальность и прямолинейность поверхностей и углов, качество поверхности кладки;
• периодически проверять толщину швов.

Для этого измеряют пять-шесть рядов кладки и определяют среднюю толщину шва, например, если при замере пяти рядов кладки стены ее высота оказалась 400 мм, то средняя высота одного ряда кладки будет 400:5 = 80 мм, а средняя толщина шва за вычетом толщины кирпича составит 80 - 65 = 15 мм. В соответствии с п. 7.6 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» средняя толщина горизонтального шва кирпичной кладки должна составлять - 12 мм, допустимые отклонения -2;+3 мм; вертикального шва - 10 мм (-2;+2 мм). При этом толщина отдельных вертикальных швов должна быть не менее 8 и не более 15 мм, горизонтальных не менее 10 и не более 15 мм. Утолщение швов против предусмотренных правилами можно допускать лишь в случаях, оговоренных проектом, при этом размеры утолщенных швов должны указываться в рабочих чертежах (Фото 5, 6);

Тип кладки и система перевязки должны быть указаны в проекте с учетом требуемой прочности кладки, конструктивных особенностей стен и ее совместной работы с другими конструкциями. Внутренняя поверхность стены должна быть обязательно оштукатурена (СНиП 3.03.01-87); все швы наружного и внутреннего слоя стен пенобетонной кладки следует тщательно заполнять раствором с затиркой внутренних швов; для выравнивания вертикальности стены кирпичной кладки использовать арматурную сетку, после чего заштукатурить.

На прочность и устойчивость конструкций перегородок, данные нарушения не оказывают существенного влияния и могут эксплуатироваться при ликвидации выявленных нарушений.

В дальнейшем при проведении работ:

• проверять толщину швов перегородок каждые пять - шесть рядов кладки и определять среднюю толщину шва. Утолщение швов против предусмотренных правилами можно допускать лишь в случаях, оговоренных проектом, при этом размеры утолщённых швов должны быть указаны в рабочих чертежах;
• вертикальность поверхностей и углов проверять уровнем и отвесом не реже двух раз на каждом ярусе кладки. Если будут обнаружены отклонения, не превышающие допускаемые, то их исправляют при следующей кладке яруса или этажа;
• горизонтальность рядов контролировать правилом и уровнем не реже двух раз на каждом ярусе кладки, определяют величину отклонения кладки от горизонтали. Если она не превышает установленного допуска, отклонение устраняют в процессе последующей кладки.

Конструктивные решения наружных стен должны обеспечивать требуемые прочность и устойчивость при возведении, эксплуатации. Несущая способность стен устанавливается расчетом по СНиП II-22-81.

Для наружных стен использоваться кирпич и камни керамические по ГОСТ 530-2007 осуществлять надлежащий строительный и лабораторный контроль.

При монтаже конструкций фасада не допускать крепления несущих элементов к элементам кладки стен из кирпича и пено-бетонных блоков.

Крепление несущих конструкций фасада выполнять к монолитным элементам жилого дома. «Скользящие» элементы конструкции фасада допускается крепить к кладке при строгом выполнении работ согласно схеме№1 проектной документации. Отступления от проектной документации не допускаются. Усилить кирпичную кладку лоджий, металлическими стойками, к которым будут крепиться витражи. Работы выполнять на основании технологической карты. Вести технический надзор за выполнением работ. По результатам контроля технологических процессов составляются акты освидетельствования скрытых работ.

В процессе подготовки монтажных работ проверить готовность рабочей поверхности фасада здания, конструктивных элементов фасада, средств механизации и инструмента к выполнению фасадных работ.

Обязательно ведение журнала технического надзора (СНиП 3.01.01-85)

Ведение и хранение журнала технического надзора обязательно для всех объектов, независимо от их ведомственной подчиненности, характера работ и назначения зданий, журнал должен быть пронумерован, прошнурован, скреплен печатью. Журнал подлежит обязательному хранению на стройплощадке.

Осмотр общего имущества в МКД – это неотъемлемая составляющая его содержания. Цели осмотра – своевременно выявить:

• факт того, что состояние общего имущества не соответствует требованиям законодательства, а также
• угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Это предусматривает подпункт «а» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

• виды осмотров;
• периодичность их проведения;
• лица, выступающие в роли организаторов и участников осмотров.

Виды осмотров общего имущества проводятся

Осмотры состояния общего имущества в МКД бывают:

• плановые;
• внеплановые.

Это предусматривает абзац 3 раздела II Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила технической эксплуатации).

Внимание: правила технической эксплуатации нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.

Минстрой России разъяснил, что Правила технической эксплуатации применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24 мая 2016 г. № 19304-ОГ/04 «О разъяснении законодательства в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства»).

Если в договоре управления МКД отсутствует обязанность УО выполнять работы и оказывать услуги, предусмотренные Правилами, то они носят лишь рекомендательный характер. Дело в том, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это определено частью 3 статьи 4 Закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании».

Однако многие нормы Правил включены в другие нормативные акты, обязательные для исполнения.

По сложившейся правоприменительной практике органы ГЖН привлекают управляющие МКД организации к административной ответственности, если они не выполняют работы и услуги, предусмотренные Правилами. В частности, организацию могут оштрафовать на сумму до 50 000 руб. по статье 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом суд, скорее всего, поддержит позицию органа ГЖН. См., например, постановления Верховного суда РФ от 18 ноября 2016 г. № 307-АД16-10217 по делу № А26-10959/2015, от 30 ноября 2015 г. № 307-АД15-14917 по делу № А66-3331/2015, от 29 мая 2015 г. по делу № 302-АД15-6712, А19-8748/2014.

Виды плановых осмотров:

• общие – направлены на осмотр общего имущества в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
• частичные – осмотры отдельных элементов общего имущества.

Это устанавливает пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.

Примеры частичных осмотров

В работы по обеспечению требований пожарной безопасности МКД включены осмотры состояния:

• пожарных лестниц;
• лазов;
• проходов;
• выходов;
• систем аварийного освещения;
• пожаротушения;
• сигнализации;
• противопожарного водоснабжения;
• средств противопожарной защиты;
• противодымной защиты.

Это предусматривает пункт 27 минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.

Внеплановые осмотры нужно проводить:

• после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов общего имущества в МКД;
• в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.

Это предусматривает пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.

Дополнительные случаи, в которых необходимо проводить внеплановые осмотры, может предусматривать:

• договор управления МКД либо
• договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, если в доме выбран непосредственный способ управления.

Совет: общий осмотр состояния общего имущества в МКД стоит провести, если к управлению домом приступила УО либо в доме создано ТСЖ.

Цель осмотра – зафиксировать состояние имущества на момент вступления в силу договора управления МКД или реализации выбранного способа управления в виде создания ТСЖ.

Периодичность проведения осмотров общего имущества

Общие осмотры необходимо проводить два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Такие положения содержит пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.

Кроме того, периоды проведения осмотров управляющей МКД организацией может предусматривать:

• договор управления МКД – если домом управляет УО;
• порядок, определенный в уставе ТСЖ, ЖК или ЖСК, – если домом непосредственно управляет одна из этих организаций;
• решение общего собрания собственников помещений в МКД либо договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления домом.

Это устанавливает пункт 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.

Кто должен проводить осмотр общего имущества

Общие плановые осмотры, а также внеплановые осмотры проводит управляющая МКД организация.

Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ.

Осмотры отдельных элементов МКД, которые обсуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.

Это предусматривает пункт 2.1.2 Правил технической эксплуатации.

Ситуация: нужно ли при проведении плановых и внеплановых осмотров общего имущества в МКД привлекать к участию членов совета МКД

Законодательство такую обязанность не устанавливает.

Вместе с тем, обязательное присутствие членов совета МКД при любых осмотрах или их конкретных видах могут предусматривать:

• условия договора управления МКД и (или)
• дополнительные полномочия, которые общее собрание собственников помещений в МКД передало председателю совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).