Важные моменты на которые нужно обратить внимание арендатору. Что нужно знать при взятии в аренду торгового помещения

13.08.11

Договор аренды нежилого помещения, на что следует обратить внимание Предлагаем Вашему вниманию информацию, которая может быть полезна при заключении договора аренды нежилого помещения. 1. Аренда нежилого помещения При заключении договора аренды стороны руководствуются рядом параметров: цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Но первое, на что они должны обратить внимание – юридическая чистота сделки. Наша практика свидетельствует, что наиболее обаятельные и прекрасно воспитанные люди впоследствии оказываются фигурантами именно по уголовным делам, и вменяют им именно мошенничество. Мошенники являются элитой преступного мира. С ними очень приятно общаться, но это общение недолгое – в определенный момент они всегда исчезают. И Вы понимаете, что они исчезли с Вашими деньгами и документами. Увы, все имеют свои недостатки, и только мошенники выглядят идеально. 2. Чем рискует арендодатель - его помещение может быть использовано не по назначению - он может не получить арендную плату - получать ее не в полном объеме или позже оговоренного времени - повреждение или пропажа имущества - арендаторы могут неожиданно исчезнуть, и вместо них арендодателя будут ежедневно навещать разъяренные кредиторы и невозмутимые сотрудники правоохранительных органов 3. Чем рискует арендатор - ему могут попытаться сдать в аренду помещение, на которое «арендодатель» не имеет прав, взяв задаток (подобные случаи, широко распространены) - при заключении договора субаренды субарендатор зависим от намерений не только арендодателя, но и собственника - арендатор может резко увеличить размер арендной платы после вложения арендатором значительных средств в обустройство помещения 4. Преимущества – на стороне арендодателя На практике договор аренды практически всегда составляется в пользу арендодателя, поскольку он – собственник. Задача арендатора – по возможности смягчить требования арендодателя и избежать дополнительных обязательств арендатора перед арендодателем и т.д. 5. Советы СТОРОНАМ перед заключением договора аренды 1. На начальном этапе переговоров с потенциальным партнером следует выяснить серьезность его намерений и благонадежность организации. Такая проверка, как правило, включает в себя следующие элементы: проверка адресных и регистрационных данных, проверка текущего финансового состояния, проверка истории и репутации компании. 2. Необходимо определиться, нет ли ограничений на использование помещений под определенное назначение - ресторан, банк, магазин. Это важно, в частности, при расположении помещения в жилом доме. 3. Представители компаний должны обладать полномочиями для заключения сделки. Для удостоверения полномочий сторон нужно проверить: - учредительные документы, Свидетельство о государственной регистрации - свежую Выписку из ЕГРЮЛ, где указаны данные действующего руководителя - заверенную копию приказа о назначении на должность лица, имеющего право действовать без доверенности (обычно это Генеральный директор) - протокол избрания на должность руководителя - если представитель компании действует на основании доверенности – он должен предоставить оригинал доверенности, (оригинал доверенности (не копия!!!) является приложением к договору) - в отдельных случаях также протокол собрания участников (акционеров), на котором он был уполномочен заключать эту сделку 4. Все документы, касающиеся взаимоотношений арендодателя и арендатора, стороны должны представить друг другу в оригинале. 5. В договоре должно быть дано максимально полное описание объекта аренды – его точный адрес, метраж, количество комнат и регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 6. Чтобы исключить возможные споры, необходимо обсудить и включить в текст договора, что сумма НДС включается в размер арендной платы. Также возможно включить в общую сумму арендной платы компенсацию арендодателю за обслуживание переданного по договору помещения и коммунальные платежи. Однако недопустимо, чтобы арендная плата состояла целиком из размера коммунальных платежей. Суды не признают такие договоры действительными. 7. В приложении к договору необходимо обсудить и прописать все услуги, которые оказывает арендодатель арендатору, указав при этом, какие услуги входят в арендную плату, а какие – оплачиваются отдельно. 8. Особое внимание следует уделить вопросу распределения расходов на содержание арендованного имущества. Арендная плата за эксплуатацию здания или сооружения включает в себя лишь платежи за пользование земельным участком, на котором оно расположено (иная территория оплачивается дополнительно). Расходы на текущий ремонт и содержание имущества, как правило, несет арендатор. К расходам на содержание арендованного имущества относятся коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации. Целесообразно подробно обсудить и отразить в договоре, какие расходы кем именно оплачиваются. 9. Следует тщательно прорабатывать договор аренды, детализировать режим использования помещения, особенно в случае передачи в аренду объекта с отделкой и имуществом. Чем четче прописаны правила эксплуатации помещения, тем меньше поводов для разногласий. 10. Необходимо определиться со сроком договора аренды – краткосрочный или долгосрочный, подлежащий государственной регистрации. 11. Размер арендной платы может быть определен в твердой сумме либо должен быть установлен способ определения размера арендной платы. При этом твердым размером будет считаться только сумма в рублях РФ, а сумма в иностранной валюте – способом определения размера арендной платы. 12. Во избежание спора сторон момент начала пользования помещением желательно указать в договоре, особенно если имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи. Иногда его необходимо оборудовать, отремонтировать, зарегистрировать в государственных органах и т.п. 13. Даже если договор аренды составлен юридически грамотно, отсутствие акта приемки-передачи объекта недвижимости (с момента его подписания арендатор получает права пользования) может вызвать серьезные затруднения. В акте должны быть указаны фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления от нормы, в том числе внутренняя отделка помещений, необходимость ремонта, отсутствие каких-либо деталей и пр. Впоследствии этот документ позволит избежать разногласий между сторонами. 6. Советы АРЕНДАТОРУ перед заключением договора аренды 1. Перед заключением договора аренды с коммерческой компанией необходимо убедиться в том, что арендуемый объект действительно принадлежит арендодателю, и он полномочен сдавать его в аренду. Подтверждением этого могут стать следующие документы: свидетельство Мосрегистрации и выписка из Единого Государственного реестра прав, а также техническая документация БТИ. Если собственники имеют лишь свидетельство о праве пользования объектом недвижимости устаревшего образца (выданного до 1998 года), то в Мосрегистрации с таким свидетельством могут возникнуть проблемы. 2. Арендатору помещений на первых этажах жилых зданий следует обращать внимание не только на то, у кого он арендует квадратные метры (у собственника или нет), но и на наличие в доме собственной службы эксплуатации. Ведь собственника помещения не будет интересовать, обеспечен ли арендатор связью, электричеством и водой. Решение всех этих вопросов лежит на арендаторе, который самостоятельно должен связываться со службой эксплуатации или ЖЭКом. 7. Cоветы АРЕНДОДАТЕЛЮ перед заключением договора аренды 1. При оформлении договора нужно не только соблюсти все требования действующего законодательства, но и оставить за собой какие-либо инструменты влияния на арендатора: прописать в договоре возможные штрафные санкции и оставить за собой право посещения объекта для контроля сохранности имущества и его целевого использования. 8. О повышении арендной платы В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее, на протяжении ряда лет, повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год». Таким образом, возможность изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год (здесь закон поставил четкие рамки), может быть указана в договоре аренды. Если в договоре сама возможность изменения арендной платы не описана, арендодатель вообще не вправе повышать стоимость аренды в течение всего срока договора, который может быть заключен на три, пять десять и более лет. Арендная плата, указанная в договоре, который не содержит условие о самой возможности ее пересмотра, может меняться только по взаимному согласию арендатора и собственника, т.е., как указано в законе, «по соглашению сторон». Если в договоре прописана возможность изменения арендной платы, то условия, при которых она изменяется, лучше предусмотреть сразу, например, колебание курса валют или изменение динамики рынка. В договоре можно установить не твердую сумму арендной платы, а механизм ее исчисления (например, в виде эквивалента иностранной валюты или включить в соглашение условие о ежеквартальной индексации суммы в соответствии с ростом инфляции). 9. Подводя итоги Законодательство, которым необходимо руководствоваться при заключении договора аренды объекта коммерческой недвижимости, несовершенно и противоречиво. В Гражданском Кодексе РФ вопросы аренды недвижимости урегулированы достаточно подробно. Однако в конкретной сделке возникают вопросы, требующие не только правовых, но и практических знаний, в том числе знания судебной практики. «Если иное не предусмотрено договором...» – частая фраза закона. Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет поле для творчества сторон сделки. Договор аренды должен детально отражать условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.

07.10.2014

Что нужно знать при взятии в аренду торгового помещения

Что нужно знать, при взятии в аренду торгового помещения.

1. Формулируем запрос.

Соизмерьте ваши запросы с реальной ситуацией на рынке торговых помещений. Не надейтесь снять помещение под магазин по цене ниже среднерыночной, т.к. спрос на аренду торговых площадей сегодня реально превышает предложение.

Выберите место будущей торговли в зависимости от наличия там спроса на предлагаемые вами товары и от наличия и расположения ваших конкурентов поблизости. Задайте себе вопрос: будет ли это отдельно стоящий магазин или же помещение в торговом центре.

Решите для себя, будете ли вы искать помещение самостоятельно или обратитесь в агентство недвижимости за этой услугой. В первом случае вы сэкономите до 100% от размера месячной арендной платы за подобранное помещение. Выбрав второй вариант, вы сэкономите несколько недель или даже месяцев рабочего времени, а также обретёте опытного консультанта по всем вопросам аренды, включая юридические.

2. Выбираем помещение.

Выясняем по пунктам.

• Следует выбирать только нежилое помещение, которое может быть предназначено именно для торговых целей или может быть использовано по свободному назначению.

• Есть ли подъездные пути и место для разворота транспортных средств необходимого размера? Нужна ли парковка рядом с помещением?

• Нужно ли вам готовить к работе помещение, или оно уже полностью (частично) отремонтировано, оборудовано и готово?

• Разрешит ли собственник сделать нужные вам перепланировку и ремонт?

• В какие сроки и за чей счёт можно переделать помещение, подготовить все необходимые документы и согласования для предстоящей торговли?

• Где и как будут разгружаться товары и оборудование? Может быть, понадобится лифт, подъёмник или транспортёр?

• Нужны ли будут подсобные помещения для хранения и сортировки товаров? Как и где разместить складское и торговое оборудование?

• Нужны ли дополнительные помещения для размещения и/или отдыха персонала/администрации магазина?

• Санузлы: сколько, какие, для персонала и/или для покупателей?

• Насколько комфортно будет чувствовать себя здесь ваш покупатель?

Сразу же обращайте внимание на юридические аспекты будущей сделки. Тут то и возникает главное преимущество поиска помещения с помощью профессионального агентства коммерческой недвижимости. Специалист (риэлтор или юрист агентства) проведёт экспертизу документов на помещение, а во время переговоров с арендодателем задаст нужные вопросы и выяснит конкретные ответы.

3. Заключаем договор .

Прежде чем заключать договор аренды (субаренды) торгового помещения, проверьте документы, подтверждающие полномочия тех, кто его подписывает.

• В договоре точно обозначьте объект аренды, сроки, размер оплаты. Распишите, как распределятся расходы на содержание арендованного имущества: коммунальные платежи, уборку и вывоз мусора, обеспечение обязательной пожарной сигнализацией, охрану.

• Если помещение сдаётся вместе с оборудованием, обязательно составьте подробную опись оборудования и его состояния на момент сдачи в аренду. Рекомендуется также составить подробную опись состояния самого помещения (стены, пол, потолок, электропроводка, и.т.д). Оформите обе описи как приложения к договору. Это нужно для того, чтобы арендодатель не предъявил вам в будущем материальные претензии, например, по поводу изначально ещё до вас искорёженных дверей и перегородок, содранного в подсобке линолеума или испорченного предыдущим арендатором оборудования.

• В договоре можно дополнительно расписать ответственность сторон не только в случае форс-мажорных обстоятельств, но и на случай нештатной ситуации. Обсудите с арендодателем, кто будет нести ответственность за принадлежащие вам испорченные товары и оборудование в случае, если в арендуемом помещении и, к примеру, произойдёт затопление из-за протечек крыши, прорыва водопровода или канализации, а так же если пострадают люди, оборудование и товары в пожаре, возникшем из-за неисправной электропроводки. Впрочем, всё на свете предусмотреть даже в самом лучшем договоре невозможно, поэтому подобные проблемы можно успешно решить, оформив заранее страховку или обратившись в суд.

• Изменение или расторжение договора происходит по соглашению сторон, если иное не установлено законом или самим договором, или по решению суда в случае отказа стороны от изменения условий договора. Любая из сторон вправе изменить или расторгнуть договор в одностороннем порядке только в том случае, если это предусмотрено в договоре.

4. Договариваемся об оплате.

Поинтересуйтесь, включены ли в арендную плату коммунальные платежи, НДС, оплата охраны, уборки помещений. Торг уместен только в том случае, если арендодатель действительно завысил цену по сравнению со среднерыночной ценой аренды на большинство других расположенных поблизости торговых помещений. При нынешнем повышенном спросе на аренду торговых помещений в Москве жёстко торгующийся потенциальный арендатор может лишить себя шанса снять понравившееся подходящее помещение. Будьте дипломатичнее.

Обзор цен на аренду торговой недвижимости в Москве.

Прежде чем говорить о конкретных ценах на аренду магазинов и торговых помещений, необходимо перечислить хотя бы основные факторы, от которых размер этих цен зависит.

- Структура спроса и размер помещения. Наиболее высок спрос сегодня на очень маленькие торговые помещения (торговые павильоны, мелкие магазины в крупных торговых центрах) и магазины с отдельным входом общей площадью до 300 кв.м. Соответственно и ежегодная цена квадратного метра на аренду таких помещений будет выше, чем на торговые площади большего размера.

Место расположения. Аренда торгового помещения в центральном округе Москвы обойдётся гораздо дороже (от одной до нескольких тысяч долл. За кв.м. в год), чем аренда точно такого же помещения в западном, юго-западном или северо-западном округе (в среднем от 600 до 1800 долларов за кв.м. в год). Дешевле всего будет стоить подобное помещение на востоке, юго-востоке и северо-востоке столицы (примерно от 300 до 1000 долларов за кв.м. в год). Северный и южный округа Москвы традиционно держат золотую середину по ценам на аренду недвижимости (от 350 до 1500 долларов за кв.м. в год). Цены уменьшаются по мере удаления от центра города и от станций метро. Традиционно высоки арендные ставки там, где наблюдается большое количество проходящих потоков людей и проезжающего мимо транспорта.

Профиль арендатора. Так называемым “якорным” арендаторам, занимающим несколько тысяч кв.м. (например, в гипермаркетах) владельцы предоставляют значительные скидки, и ставки аренды для них могут составлять от 100 до 400 долларов за кв.м. в год. Для бутиков в торговой галерее арендные ставки гораздо выше, особенно для ювелирных и сувенирных магазинов, салонов мобильной связи - от 1000 до 4000 долларов за кв.м. в год.

Компания-арендатор должна проявить должную осмотрительность - ведь только правильно составленный договор позволит учесть все затраты, возникающие при исполнении контракта. На практике же подготовку и проработку условий договоров, которые планирует заключить компания, зачастую возлагают на бухгалтерию.

Особенно часто такая ситуация встречается в компаниях малого и среднего бизнеса, не имеющих штатного Считается, что, поскольку последствия любой сделки в конечном итоге находят свое отражение в учете, именно лучше и проще составить для компании контракт.

Однако эта задача не так проста, как кажется на первый взгляд. Ведь, чтобы составить грамотный договор, бухгалтеру необходимо ориентироваться в гражданском законодательстве. Кроме того, здесь не обойтись и без анализа норм налогового права: необходимо просчитать налоговые последствия тех или иных формулировок, прописанных в договоре. Получается, что, составляя договор, бухгалтер должен быть одновременно и счетоводом, и аналитиком, и юристом. Как и в любом деле, здесь существуют свои правила, которых нужно придерживаться для того, чтобы достичь желаемого результата. На какие нюансы при аренды должна обратить внимание бухгалтерия компании-арендатора, рассказано ниже.

Существенные условия и порядок заключения договора аренды

Договор считается заключенным только в том случае, если в нем указаны все существенные условия для данного вида сделки (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Арендным отношениям посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель принимает на себя обязательство предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Статья 607 Гражданского кодекса РФ позволяет сдавать в аренду земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие так называемые непотребляемые вещи, которые при использовании не теряют своих свойств. При этом право собственности на сданное имущество остается у арендодателя (ст. 608 ГК РФ).

Обратите внимание: существенным условием любого договора аренды являются данные, позволяющие однозначно имущество, подлежащее передаче арендатору (предмет аренды). Если таких данных в договоре не будет, он считается незаключенным.

Например, если арендуется здание, то в договоре следует указать признаки, позволяющие идентифицировать объект недвижимости: точный адрес, этажность, общую площадь всех основных и вспомогательных помещений и каждого в отдельности. Если же в аренду берется только часть здания, то в договоре необходимо указать точное местоположение соответствующих помещений (этаж, номер комнаты и т. п.). Лучше всего приложить к договору аренды экспликацию технического паспорта, где есть подробные характеристики помещений, которые берутся в аренду (площадь, расположение комнат и т. п.).

В общем случае не являются существенными следующие условия договора аренды:

• условия о порядке и сроках внесения арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ);
• условие о сроке аренды. При отсутствии такого условия договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Тем не менее, чтобы избежать споров как с арендодателем, так и с налоговиками по поводу признания расходов по аренде в налоговом учете, соответствующие условия в договоре лучше зафиксировать.

Обратите внимание и на такой важный момент: для некоторых видов аренды существенными могут быть и дополнительные условия. Например, для договора аренды недвижимости обязательным условием является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Кроме того, договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 , п. 2 ст. 651 ГК РФ). Все эти нюансы необходимо учитывать при заключении договора аренды. Подробно о том, какие требования к договору предъявляются к аренде того или иного имущества, вы можете прочитать в соответствующих разделах этой книги.

Если в качестве арендатора выступает компания (юридическое лицо), договор аренды должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). При этом договор аренды имущества, в котором прописано, что право собственности на это имущество переходит к арендатору, следует заключать в форме, предусмотренной для договора купли-продажи (ст. 609 ГК РФ).

Порядок передачи имущества арендатору

Статья 611 Гражданского кодекса РФ определяет, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, которое соответствует условиям договора, а также назначению этого имущества. При этом имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, качества и т. д.). В противном случае арендатор может потребовать, чтобы договор был расторгнут и арендодатель возместил все причиненные убытки. Кроме того, договор можно расторгнуть, если арендодатель не предоставит арендатору сданное имущество в срок, прописанный в договоре.

Статья 612 Гражданского кодекса РФ возлагает на арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя бы частично препятствуют его использованию. Причем от ответственности арендодателя не освобождает даже то, что, заключая договор, он не знал об этих недостатках.

Обнаружив недостатки в арендованном имуществе, арендатор может по своему выбору потребовать, чтобы арендодатель либо бесплатно их устранил, либо соразмерно уменьшил арендную плату, либо возместил арендатору его расходы. Впрочем, у арендатора есть право удержать сумму своих расходов по устранению недостатков из арендной платы. Ему лишь нужно предварительно уведомить об этом арендодателя. Кроме того, арендатор, обнаружив недостатки в полученном имуществе, может досрочно расторгнуть договор аренды.

Между тем арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были оговорены в договоре аренды, были заранее известны арендатору или которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности.

Положения договора, определяющие арендную плату. Поскольку договор аренды является возмездным, арендодатель сдает имущество за плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы нужно определить в договоре. Если этого не сделать, то надо исходить из порядка, условий и сроков, которые обычно применяют при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ). Однако во избежание споров как с арендодателем, так и с налоговиками по признания расходов по аренде в налоговом учете соответствующие условия в договоре лучше зафиксировать.

Гражданский кодекс определяет, что арендная плата может быть установлена в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, которые вносят периодически или единовременно;
• доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• услуг, которые обязан оказать арендатор;
• вещей, которые арендатор обязан передать арендодателю в собственность или аренду;
• затрат, которые должен понести арендатор, улучшая арендованное имущество.

Впрочем, в договоре аренды можно прописать и те формы платы, которые не названы в Гражданском кодексе РФ.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Тем не менее в договоре можно прописать и другой порядок изменения арендной платы.

В случае аренды недвижимого имущества не запрещается включать в арендную плату и сумму коммунальных платежей. В этом случае в договоре аренды можно предусмотреть не только фиксированный размер арендной платы, но и порядок ее например фиксированную сумму аренды плюс коммунальные платежи. И именно это условие договора аренды должно в течение года оставаться неизменным. Такая позиция зафиксирована в информационном письме Президиума ВАС от 11 января 2002 г. № 66.

Если арендатор существенно нарушит сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок. Однако при этом арендодатель не может потребовать, чтобы досрочно была внесена плата более чем за два срока подряд.

Ремонт и улучшения арендованного имущества

Статья 616 Гражданского кодекса РФ обязывает арендатора производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества при условии, что договором эти обязанности не возложены на арендодателя. В свою очередь арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Правда, и в данном случае в договоре аренды можно прописать, что капремонт - это обязанность арендатора.

Эксплуатируя арендованное имущество, арендатор может производить его отделимые и неотделимые улучшения. Как определено статьей 623 Гражданского кодекса РФ, собственником отделимых улучшений является арендатор. А стоимость неотделимых улучшений (таковыми считаются улучшения, которые нельзя отделить от имущества, не нанеся ему непоправимого вреда) арендатор может получить с арендодателя после прекращения договора. Кроме того, эти затраты можно зачесть в счет арендной платы. Правда, все эти правила действуют лишь в том случае, если арендатор произвел неотделимые улучшения с согласия арендодателя.

Расторжение договора аренды

В статье 619 Гражданского кодекса РФ прописано несколько случаев, когда досрочного расторжения договора аренды может потребовать арендодатель. Это может произойти, если арендатор:

• пользуется имуществом не по назначению;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд нарушает сроки, в которые должен вносить арендную плату;
• не производит капитальный ремонт в том случае, когда эта обязанность возложена на него договором аренды.

Причины, по которым договор аренды может досрочно расторгнуть арендатор, перечислены в статье 620 Гражданского кодекса РФ. Такое право появляется у арендатора, если арендодатель:

• не предоставляет имущество в пользование арендатору или препятствует его использованию;
• не производит капитальный ремонт имущества.

Кроме того, арендатор может расторгнуть договор по одной из тех причин, которые были указаны выше. Например, из-за того, что по вине арендодателя имущество оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

Когда срок договора аренды истечет, арендатор должен вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор возвратит имущество с опозданием, арендодатель может претендовать на арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). Кроме того, арендодатель может потребовать, чтобы арендатор возместил ему убытки, причиненные несвоевременным возвратом имущества, которые не покрывает арендная плата.

Александр Елин,

Компании "АКАДЕМИЯ АУДИТА

Что должны знать арендатор и арендодатель Согласитесь, что для размещения и деятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоит дорого, и потому лишь очень немногие фирмы в состоянии приобрести помещение в собственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений, занимаемых организациями, арендуется. Аренда нежилых помещений всегда вызывала и вызывает множество вопросов. Так, юристы до сих пор спорят о том, можно ли относить арендную плату на затраты в случаях, когда долгосрочный договор аренды не зарегистрирован. На что следует обратить внимание в первую очередь, заключая договор аренды, вы узнаете из этой статьи.

Понятие договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения устанавливает права и обязанности сторон: арендатора и арендодателя. В соответствии с этим договором одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными положениями такого договора являются описание передаваемого помещения, срок арендного использования и размер арендной платы. Причем данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. Применительно к аренде нежилого помещения это означает, что договор должен содержать следующую информацию:

Точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;

Описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д);

Площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;

Назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается технический паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Кстати, вместо техпаспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии технического паспорта всего здания, которая также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.

Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора.

В договоре аренды также определяются размер арендной платы, периодичность и порядок ее внесения, а также срок действия аренды. Отсутствие в договоре аренды согласованного размера арендной платы не влечет недействительность договора. В этом случае, согласно статье 614 ГК РФ, будет приниматься в расчет плата, обычно уплачиваемая при аренде подобного имущества в сравнимых обстоятельствах. Но подобный вариант вызовет массу сложностей, так что указывать размер арендной платы все же необходимо. Ну а если в договоре аренды нежилого помещения не будет указан срок действия договора, то, согласно статье 610 ГК РФ, данный договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Следует отметить, что Гражданский кодекс не выделяет вопросы аренды нежилых помещений в качестве какого-то особого вида аренды. Поэтому при аренде помещений применяются общие положения об аренде имущества, сформулированные в статьях 606-625 ГК РФ.

Размер и виды арендной платы

Прежде всего нужно сказать, что арендная плата необязательно выплачивается денежными суммами. Гражданский кодекс содержит широкий перечень видов арендной платы, любой из которых может быть выбран сторонами. Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ установлены следующие виды арендной платы:

Конкретная денежная сумма, вносимая периодически или единовременно;

Установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;

Предоставление арендатором определенных услуг;

Передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;

Возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Но независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина налога на добавленную стоимость.

Разумеется, денежное выражение арендной платы может быть указано не только в рублях, но и в иностранной валюте или иных условных единицах. В соответствии со статьей 317 ГК РФ стороны могут предусмотреть, что оплата обязательств производится эквивалентно определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа (если иной курс не будет установлен договором аренды).

В течение всего срока действия договора размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено в договоре аренды (п.3 ст.614 ГК РФ). Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.

Необходимо отметить, что при изменении арендной платы может ставиться вопрос не только о ее увеличении, но и о существенном уменьшении. Например, арендатор в определенных ситуациях имеет право требовать уменьшения арендной платы независимо от того, какой порядок ее изменения предусмотрен договором. Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу независящих от него обстоятельств условия пользования помещением, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Это вполне возможно в случаях, когда размер арендной платы не соответствует тем целям, которые намеревался достичь арендатор при использовании помещения.

Государственная регистрация договоров аренды

В Гражданском кодексе содержатся положения, согласно которым договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не требует государственной регистрации. Долгое время велись споры о том, распространяются ли данные положения непосредственно на договоры аренды нежилых помещений. Высший Арбитражный Суд РФ в своем информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснил, что регистрация договоров аренды нежилых помещений, срок действия которых не превышает одного года, не требуется.

Что же касается долгосрочных (со сроком действия более года) договоров аренды нежилых помещений, то они подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ. Отсутствие же регистрации влечет недействительность таких договоров на основании пункта 1 статьи 165 ГК РФ. Недействительные договоры не влекут за собой никаких юридических последствий. Единственным последствием может быть только обоюдный возврат всего полученного по такому договору.

В подавляющем большинстве случаев сразу же после подписания долгосрочного договора арендатор въезжает в помещение и начинает вносить арендную плату. Дата, с которой начинается отсчет срока договора аренды, как правило, всегда предшествует дате регистрации самого договора. Процесс государственной регистрации часто занимает значительное время. Тем не менее в соответствии с разъяснением Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года долгосрочный договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

Можно ли относить на себестоимость арендную плату по незарегистрированному долгосрочному договору? Подпункт "ч" пункта 2 и пункт 10 Положения о составе затрат включают плату за аренду объектов основных производственных фондов в себестоимость продукции (работ, услуг). Однако налоговые органы считают, что уменьшение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль по незарегистрированным долгосрочным договорам аренды незаконно. МНС России в своем письме от 19 апреля 2000 г. N 02-3-09/88 указывает, что арендатор не вправе относить на себестоимость продукции (работ, услуг) затраты по аренде нежилого помещения, если договор аренды не прошел госрегистрацию. Таким образом, в случае, если арендатор уменьшает налогооблагаемую прибыль на сумму арендной платы, он может столкнуться с противодействием налоговых органов. Однако арбитражные суды считают подобные действия налоговых органов неправомерными.

Например,арендатор заключил долгосрочный договор аренды, но не зарегистрировал его. В соответствии с Положением о составе затрат расходы по арендной плате были отнесены арендатором на себестоимость произведенной продукции. Однако налоговая инспекция, ссылаясь на отсутствие госрегистрации договора аренды, посчитала действия арендатора незаконными. Спор был вынесен на рассмотрение арбитражного суда. Суд признал действия арендатора правомерными. Судом было указано, что Положение о составе затрат не связывает отнесение тех или иных затрат на себестоимость продукции с наличием или отсутствием государственной регистрации договора. Ввиду того что арендные отношения между арендатором и арендодателем фактически имели место, арендатор был вправе произвести уменьшение налогооблагаемой прибыли.

Тем не менее по таким случаям может сложиться различная судебная практика. Возможно, что в какой-то ситуации суд примет позицию налогового органа. До настоящего времени каких-либо постановлений либо информационных писем Высшего Арбитражного Суда РФ по данному вопросу не имеется. Чтобы исключить возникновение спорных ситуаций, в таких случаях возможно заключение сразу двух договоров аренды: краткосрочного и долгосрочного. Поскольку краткосрочный договор аренды не требует госрегистрации и вступает в силу немедленно, его можно оформить на период регистрации основного долгосрочного договора. Таким образом решается вопрос отнесения затрат по аренде на себестоимость продукции. Оба договора можно заключить одновременно в один и тот же день, последовательно взаимоувязав сроки их действия: например, для краткосрочного договора установить срок действия с 1 января по 1 апреля 2001 года и соответственно начало действия долгосрочного договора установить со 2 апреля 2001 года.

Следует отметить, что Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает также необходимость обязательной регистрации права аренды. Причем регистрация права аренды предусмотрена независимо от срока действия самого договора.

В чем же состоит отличие регистрации договора аренды от регистрации права аренды? Первая представляет собой штамп (отметку) органа государственной регистрационной палаты непосредственно на самом экземпляре договора. Регистрация же права аренды состоит в выдаче этим же органом отдельного документа, подтверждающего регистрацию. При обращении арендатора в регистрационную палату и договор, и право аренды регистрируются одновременно. Основное же различие между ними состоит в том, что отсутствие регистрации права аренды не влечет недействительность договора. Какая-либо ответственность арендатора за отсутствие регистрации права аренды Гражданским кодексом и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не установлена. Таким образом, отнесение арендной платы на себестоимость продукции при отсутствии регистрации права аренды правомерно.

Оформление передачи помещения

Порядок передачи помещения от арендодателя арендатору Гражданским кодексом не регламентирован, однако в интересах обеих сторон оформить такую передачу актом сдачи-приемки. Дело в том, что арендодатель отвечает за недостатки имущества, препятствующие его использованию. Ответственность арендодателя заключается в возмещении понесенных арендатором убытков либо в уменьшении арендной платы. Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает только за те недостатки, которые были им оговорены, а также за те, которые можно было обнаружить во время передачи помещения.

Оформление акта сдачи-приемки необходимо и арендатору. Дело в том, что арендатор несет ответственность за порчу арендованного имущества. Следовательно, для того, чтобы в будущем избежать возможных недоразумений, в акте следует подробно описать техническое состояние получаемого помещения.

Прекращение договора аренды

Условно все договоры аренды можно разделить на две группы. Это договоры с неопределенным сроком действия (бессрочные) и договоры, заключенные на конкретный период времени (срочные). Механизм прекращения срочных и бессрочных договоров различен.

Расторжение бессрочных договоров

Договор, заключенный на неопределенный срок, действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о своем желании отказаться от него. И арендатор, и арендодатель вправе в любое время отказаться от такого договора, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца. Причем предварительное предупреждение обязательно. Впрочем, иногда случается, что арендатор без положенного предварительного предупреждения прекращает договор (выезжает из арендованного помещения). И если арендодатель не дал своего согласия на такое расторжение, то арендатор остается связанным всеми обязательствами, в том числе и по внесению платежей, в течение трехмесячного срока.

Расторжение срочных договоров

Договор, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока. Однако здесь есть один нюанс, оговоренный в пункте 2 статьи 621 ГК РФ. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на неопределенный срок. То есть срочный договор становится бессрочным, и какое-либо его перезаключение необязательно. Причем государственная регистрация договоров с бессрочным сроком действия, по нашему мнению, необязательна, независимо от того, был ли зарегистрирован первоначально заключенный срочный договор.

Что же касается расторжения срочных договоров, то оно по требованию одной стороны возможно только в судебном порядке и при наличии особых условий. Эти условия установлены статьями 619 и 620 ГК РФ.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: - использует помещение с существенным нарушением условий договора или назначением помещения;

Существенно ухудшает помещение;

Не вносит арендную плату более двух раз подряд;

Не производит капитальный ремонт помещения в тех случаях, когда в соответствии с договором обязан это делать.

Но следует иметь в виду, что судебное расторжение договора по требованию арендодателя возможно только после того, как он направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им своих обязательств в срок, предложенный арендодателем.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

Арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо препятствует этому использованию;

В случае если в договоре будут отсутствовать указанные условия либо будут не согласованы (не четко идентифицированы), данный договор может быть признан незаключенным. Конечно, имеется судебная практика, когда, например, отсутствие в договоре аренды срока является основанием для признания его заключенным на неопределенный срок. Но представляется более разумным предусмотреть все возможные риски на стадии заключения договора.

Что касается именно арендных правоотношений, при заключении договора следует обратить внимание на следующее.
Перед заключением договора аренды проверьте контрагента на предмет его «проблемности», т. е. на сайтах районных судов по месту нахождения имущества, а также по месту регистрации общества (физического лица) проверьте, не имеется ли судебных споров с участием вашего контрагента. То же необходимо сделать и на сайте арбитражного суда (информационная база у них по России одна - kad.arbitr.ru).

В случае выявления фактов постоянных претензий к вашему контрагенту либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности. При наличии судебных требований уже со стороны арендодателя предполагается наличие потенциальной конфликтности при построении им деловых отношений. Возможно, вам удастся выяснить, что контрагент находится в стадии банкротства либо имеет крупные задолженности. В этом случае, даже взыскав в свою пользу все понесенные вами убытки, реально получить деньги вы не сможете. Как правило, в отношении потенциального арендодателя заказывается также выписка из ЕГРЮЛ. Помимо свидетельства на право собственности, возможно, имеет смысл запросить у собственника бухгалтерские балансы и т. д.

При заключении договора аренды арендатор должен проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения (например, имущество находится в залоге либо под арестом). Указанное возможно осуществить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в отношении интересующего вас объекта недвижимости.

Срок действия договора аренды предусматривается сторонами. Договор на срок менее года должен быть заключен в простой письменной форме; договор, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

В отношении договора субаренды применяются те же правила, что и в отношении договора аренды (с учетом того, что у субарендатора не один, а два субъекта арендных правоотношений - собственник и арендатор), но со следующими особенностями.

Заключая договор субаренды, необходимо учитывать, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Во избежание спорных ситуаций его лучше получить в письменной форме.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Соответственно, субарендатор должен изучить договор аренды.

Имейте в виду, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Досрочное расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды - ст. 618 ГК РФ. Предусмотрите риски на стадии изучения прав и обязанностей арендатора. И хотя имеется практика заключения договора аренды собственником напрямую с субарендатором, в случае расторжения договора аренды доводить ситуацию до суда либо просто повышать риски возникновения неблагоприятных для бизнеса условий, при возможности решить все на стадии подписания контракта, представляется экономически нецелесообразным.

Важным моментом в договоре аренды является определение сторонами порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Определите размер арендной платы, порядок ее изменения.

Предусмотрите порядок улучшения помещения за свой счет. В случае расторжения договора, признания его недействительным, незаключенным возмещаются ли вам эти улучшения?

Постарайтесь предусмотреть все потенциальные конфликтные ситуации и заключайте договор с их учетом.