Расходы на текущий ремонт арендованного помещения. Списание расходов на ремонт арендуемого помещения

Нередко организации арендуют основные средства, проводят капитальный ремонт арендуемых помещений и при составлении договора аренды не указывают, кто (арендодатель или арендатор) обязан производить капитальный ремонт арендуемого помещения. При этом затраты по капитальному ремонту арендуемого имущества предприятия в налоговом учете признают в составе расходов.

В соответствии со ст.616 ГК РФ капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан производить арендодатель за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Аналогичную точку зрения высказал Минфин в Письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 16 октября 2007 г. № 03-03-06/2/19. Арендатор в свою очередь обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Следовательно, если при заключении договора аренды стороны не оговорили порядок проведения ремонта, то капитальный ремонт обязан производить арендодатель.

Как указано в п.1 ст.616 ГК РФ, капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

счет арендной платы;

Классификация ремонтных работ по зданиям и сооружениям приведена в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, которое утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года №279, но действует до сих пор.

Согласно этому документу к капитальному ремонту относятся работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов. Так, например, к капитальному ремонту относятся следующие виды работ:

Основанием для определения видов ремонта должны являться соответствующие документы, разработанные технической службой организации в рамках системы планово-предупредительных ремонтов.

В соответствии с п.1 ст.252 НК РФ расходами в целях налогообложения прибыли признаются обоснованные, экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком. Следовательно, если в договоре аренды проведение капитального ремонта арендатором не предусмотрено, но тем не менее ремонт производится за его счет, то такие расходы не могут быть признаны в налоговом учете обоснованными и экономически оправданными.

Организация имеет на балансе общежитие и жилые дома. Бухгалтерами зачастую нарушается порядок налогового учета расходов, связанных с капитальным ремонтом этих объектов.

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов.

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Подпунктом 2 п. 1 ст. 253 НК РФ установлено, что расходы на ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества относятся к расходам, связанным с производством и реализацией, уменьшающим налогооблагаемую базу. Согласно п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

Если расходы, понесенные организацией в связи с осуществлением капитального ремонта общежитии и жилых домов, отвечают критериям, установленным ст. 252 НК РФ, то они могут быть приняты в целях исчисления налога на прибыль.

Если в тарифах на оплату жилого помещения или койко-места в общежитии учтены расходы организации на проведение капитального ремонта, то эти расходы могут быть признаны в качестве расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.

Если расходы на капитальный ремонт при формировании тарифов не учтены, то в этом случае понесенные расходы не могут быть признаны в налоговом учете.

Кроме того, при решении данного вопроса необходимо учитывать положения ст. 275.1 НК РФ, устанавливающей особенности определения налоговой базы налогоплательщиками, осуществляющими деятельность, связанную с использованием объектов обслуживающих производств и хозяйств.

Иными словами, если стоящие на балансе организации общежития и жилые дома подпадают под критерий обособленного структурного подразделения, установленного ст. 11 НК РФ, то при признании расходов по этим структурным подразделениям и определении налоговой базы необходимо:

ими аналогичную деятельность, связанную с использованием таких объектов;

Для которых эта деятельность является основной;

ность является основной.

Если хотя бы одно из поименованных условий не выполняется, то полученный от использования объектов ЖКХ убыток не может быть признан единовременно, а должен быть перенесен на срок, не превышающий 10 лет.

При этом на погашение убытка разрешается направлять только прибыль, полученную при осуществлении этого вида деятельности.

Вариант 1. Арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений.

Арендодатель вправе не возмещать стоимость неотделимых улучшений, если они были сделаны без его согласия или это прописано в договоре аренды. Однако в любом случае, по мнению ФНС России, до 1 января 2006 г. арендатор не имел права в налоговом учете списать на расходы денежные средства, истраченные на некомпенсированные улучшения.

Налоговые инспекторы свою позицию обосновывали тем, что по окончании договора эти неотделимые улучшения безвозмездно передаются арендодателю. Согласно п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества в расходы не включаются (Письмо МНС России от 5 августа 2004 года №02-5-11/135@).

Новой редакцией ст. 256 НК РФ установлено, что арендатор имеет право включать стоимость некомпенсированных неотделимых улучшений в состав своего амортизируемого имущества только тех улучшений, которые произведены с согласия арендодателя.

Арендатор амортизирует неотделимые улучшения в течение всего договора аренды. При этом сумма амортизации рассчитывается исходя из срока полезного использования арендованного объекта. Арендатор сможет списать на расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, лишь небольшую часть затрат на неотделимые улучшения. Таким образом, поправки, внесенные в гл. 25 НК РФ, хоть и разрешают проблему с неотделимыми улучшениями, но при этом крайне невыгодны для арендаторов.

Существуют способы, позволяющие арендатору учесть в расходах всю стоимость неотделимых улучшений, не компенсируемых арендодателем.

Первый способ – это заключение агентского договора. По такому договору обязанности по проведению улучшений формально ложатся на арендатора, а расходы – на арендодателя. Платить за улучшения конечно же будет арендатор. И вот почему, по условиям агентского договора агент (он же арендатор) по поручению принципала (арендодателя) производит неотделимые улучшения арендованных основных средств. В рамках такого договора строительные работы проводятся от имени агента, но за счет принципала, как того требует ст. 1005 ГК РФ. Иными словами, арендатор произведет неотделимые улучшения имущества от своего имени и за счет арендодателя. За это арендодатель должен уплатить арендатору агентское вознаграждение.

В свою очередь, арендодатель увеличивает размер арендной платы, тем самым перекладывая стоимость улучшений на арендатора. В этом случае арендатор сможет учесть произведенные затраты на неотделимые улучшения на основании подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

В результате такой схемы арендатор при исчислении налога на прибыль увеличивает доходы на сумму агентского вознаграждения и включает в расходы арендную плату. Арендодатель же включает в доходы арендную плату, а в расходы – сумму амортизации.

При реализации данной схемы, стороны заключают агентский договор и дополнительное соглашение к договору аренды, котором необходимо предусмотреть увеличение размера арендной платы, а также условие об обязанности арендатора внести арендную плату авансом за определенный период времени. Сумма аванса определяется в зависимости от размера будущих расходов по улучшению и от вознаграждения агента.

На основании агентского договора арендатор будет заключать договоры с поставщиками и подрядными организациями, а также иные необходимые сделки, принимать и оплачивать поставленные материалы, выполненные работы, оказанные услуги. Обращаю внимание, что деятельность в области проектирования и строительства зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения, а также в области инженерных изысканий для такого строительства является лицензируемой (подп. 102 – 103 п. 1 ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 года №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». А строительная деятельность включает в себя выполнение функций заказчика-застройщика. Поэтому агент, действующий от своего имени, должен обладать лицензией на выполнение функций заказчика-застройщика. Если такая лицензия отсутствует, то данную функцию вы передаете организации, имеющей лицензию.

Стороны могут составить акт о зачете встречных однородных требований, по которому будут зачтены требования агента к принципалу по возмещению расходов и выплате вознаграждения по агентскому договору и требования арендодателя к арендатору об уплате аванса по арендной плате.

Второй вариант – заключение договора беспроцентного займа.

При этом стороны должны заключить дополнительное соглашение к договору аренды, предусмотрев в нем условие об увеличении размера арендной платы, что позволит переложить расходы на арендатора. Также необходимо подписать договор беспроцентного займа. Сумма займа определяется исходя из размера планируемых расходов на неотделимые улучшения. Кроме того, Минфин России и ФНС России придерживаются мнения, что материальная выгода от экономии на процентах за пользование заемными денежными средствами не является доходом, учитываемым при расчете налога на прибыль (Письмо ФНС России от 13 января 2005 года №02-1-08/5@).

Стороны должны составить акт зачета встречных однородных требований. При этом будут зачтены, с одной стороны, требования арендодателя к арендатору о выплате арендной платы на основании договора аренды и дополнительного соглашения к нему. А с другой стороны – требования заимодавца (арендатора) к заемщику (арендодателю) о возврате займа.

При этом установите в договоре займа срок возврата суммы займа, превышающий четыре года, чтобы одной налоговой проверкой не могли быть охвачены периоды предоставления и погашения займа. Задержите выплату арендной платы, чтобы размер задолженности арендатора по арендной плате был равен размеру предоставленного арендодателю займа. Составьте акт о взаимозачете по истечении четырех лет с момента получения арендодателем суммы займа. Причем акт должен быть датирован более поздним днем, чем дата возврата займа. Составьте двусторонние акты сверки расчетов по арендной плате с такой периодичностью, чтобы не истек срок исковой давности на взыскание неуплаченной арендной платы. Ведь, если составляется акт сверки расчетов, который подписывается должником, срок исковой давности, равный трем годам, прерывается и начинает отсчитываться заново (ст. 203 ГК РФ).

Вариант 2 . Стоимость неотделимых улучшений компенсирует арендодатель.

Обычно средства, истраченные арендатором на неотделимые улучшения, должен возместить арендодатель. Для этого, прежде чем что-либо перестраивать в помещении, арендатор должен согласовать с арендодателем все запланированные улучшения. Это требование п. 2 ст. 623 ГК РФ. Согласно данной статьи арендатор может претендовать на возмещение стоимости неотделимых улучшений лишь после того, как закончится аренда. При этом в Гражданском кодексе РФ не уточнено, в какой момент арендодатель получает неотделимые улучшения в собственность: как только они будут произведены или же по окончании договора аренды.

Поэтому целесообразно указать в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему, что право собственности на улучшения переходит к арендодателю сразу же после того, как он их компенсирует. ГК РФ этого не запрещает. Арендатор должен учесть неотделимые улучшения на счете 01 «Основные средства» и начислять по ним амортизацию, пока право собственности на них не перейдет к арендодателю (п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

В налоговом же учете компенсированные неотделимые улучшения арендодатель может амортизировать с месяца, следующего за вводом улучшений в эксплуатацию. Однако прежде арендодатель должен выплатить арендатору компенсацию. Пока он этого не сделает, начислять амортизацию по неотделимым улучшениям будет арендатор. Такие правила прописаны в новой редакции п. 2 ст. 259 Налогового кодекса РФ. Значит, если право собственности на улучшения перейдет к арендодателю в момент перечисления компенсации арендатору, то расхождений между бухгалтерским и налоговым учетом не возникнет.

«Облагораживание» позаимствованных помещений вполне может влететь арендатору «в копеечку», причем далеко не всегда собственник недвижимости готов возместить понесенные расходы. Благо законодательство позволяет компенсировать затраченные на подобное мероприятие суммы при налогообложении прибыли. Правда, как ни парадоксально, чем больше площади были усовершенствованы, тем меньшие суммы удастся списать.

Что дешевле

Подавляющее большинство фирм лишено собственных помещений, а значит, вынуждено арендовать их у компаний «побогаче». К сожалению, подобное заимствование – удовольствие не из дешевых, а поскольку количеством свободных средств сейчас мало кто может похвастаться (фирмы и без того максимально сокращают расходы), «под урезку» запросто могут попасть и арендные затраты. Разумеется, сэкономить можно на количестве арендуемых квадратных метров. Но далеко не во всех случаях подобный способ решения проблем приемлем.

Кроме того, можно попросту переехать в более дешевые помещения. Но, как известно, дешевый не значит хороший. И вполне возможно, что более низкая стоимость таких площадей обусловлена не только менее выгодным территориальным расположением или желанием арендодателя побыстрее «сплавить» имеющиеся квадратные метры, но и состоянием самих помещений. В этом случае фирме придется тратиться еще и на реставрацию арендованных метражей. По крайней мере, «подбивать под себя» новые помещения организации придется уж точно.

Немного правовой информации

Необходимость осуществлять ремонтные работы арендованных объектов предусмотрена гражданским законодательством. Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Естественно, если иное не установлено договором.

Вместе с тем капитальный ремонт – забота арендодателя. Согласно положениям той же статьи 616 ГК, сторона, передающая во временное пользование площади, должна осуществлять столь серьезное обслуживание объекта за свой счет в течение времени, предусмотренного договором, или (при условии, что в контракте подобный пункт не был оговорен) хотя бы в разумные сроки.

Если арендодатель по каким-то причинам не стал исполнять законодательно установленные обязанности, арендатор имеет право:

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

На практике же арендатор наверняка пожелает вернуть затраченные средства. Но как это сделать? Разумеется, исключать вероятность того, что арендодатель впоследствии все-таки согласится возместить средства, затраченные на доведение «до ума» помещений, нельзя. Однако полагаться на это особо не стоит.

Очевидно, что поиздержавшейся на проведение ремонта фирме придет в голову компенсировать свои затраты хотя бы за счет налогообложения. В целом провернуть такое дело можно, другой вопрос – как именно?

Затраты или вложения?

Списание расходов на приведение в должный вид арендованных площадей зависит прежде всего от того, чем они признаются в налоговом учете: текущими затратами или капитальными вложениями. По мнению Минфина, высказанному в письме от 19 января 2009 г. № 03-03-07/1, решение данного вопроса лежит на поверхности. Если затраты осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то они единовременно учитываются в составе прочих расходов как затраты на ремонт, как следует из положений статьи 260 Кодекса.

Если же имущество преобразовалось до такой степени, что отделить новшества от самого объекта без нанесения ему вреда невозможно, а сам ремонт был связан с реконструкцией или модернизацией, речь идет о неотделимых улучшениях в арендованное имущество. При этом потраченные на данное мероприятие деньги признаются капитальными вложениями, которые можно амортизировать согласно статье 259 Кодекса. Кстати, если речь идет об отделимых улучшениях имущества, они являются собственностью арендатора и во время использования имущества, и после окончания арендных отношений. Разумеется, для этого данные улучшения придется демонтировать. В данном случае признание «отдельных» объектов амортизируемым имуществом осуществляется в обычном порядке.

Обратите внимание, что если речь не идет об упомянутых ранее достройке, дооборудовании или модернизации, затраты не будут считаться капитальными вложениями, даже если сумма издержек крайне высока (вне зависимости от того, о чем идет речь, – об аренде или об усовершенствовании собственного имущества).

В качестве примера можно привести ситуацию, рассмотренную Минфином в письме от 28 октября 2008 г. № 03-03-06/1/609. Данное разъяснение стало результатом запроса налогоплательщика, который планировал израсходовать на ремонт асфальтового покрытия территории склада 2,8 миллиона рублей. Сами же складские площади были приобретены фирмой за 3 миллиона рублей. Посудите сами, стоимость такого ремонта соразмерна цене за объект основных средств, и сомнения налогоплательщика о способе отнесения потраченных средств на «прибыльные» расходы вполне оправданны.

Минфин объяснил, что первоначальная стоимость основных средств изменяется лишь в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям. Подобные требования, напомнили финансисты, выдвигаются пунктом 2 статьи 257 Налогового кодекса. В указанном же случае ни одно из оснований места не имело. Значит, расходы на ремонт, в том числе превышающие стоимость приобретения самого основного средства, могут быть учтены в расходах для целей налогообложения прибыли организаций.

Таким образом, средства, израсходованные на сохранение работоспособности объекта, относятся к затратам. Это касается и расходов на проведение капитального ремонта. Если же в результате проведения «преобразований» изменилось качество основного средства, затраченные средства следует отнести к капитальным вложениям.

Текущие списания

В налоговом учете издержки арендатора на ремонт основных средств относятся к прочим расходам (п. 2 ст. 260 НК). Они признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором были осуществлены, в размере фактических затрат (п. 1 ст. 260 НК).

Однако хотя и разрешено относить на затраты ремонт позаимствованных основных средств при налогообложении прибыли, тем не менее в Кодексе выдвигается несколько условий. Во-первых, арендодатель не должен впоследствии возмещать арендатору затраченные суммы, а во-вторых, это возможно, только если ремонт осуществляется в отношении объектов, признаваемых амортизируемым имуществом.

Подобное обстоятельство позволило чиновникам главного финансового ведомства заключить, что расходы на ремонт нежилого помещения, арендуемого у индивидуального предпринимателя, базу «прибыльного» налога не снижают (письмо Минфина от 12 августа 2008 г. № 03-03-06/1/462). Виной всему тот факт, что объекты, принадлежащие ИП, не относятся к амортизируемым основным средствам, ведь предприниматели не являются плательщиками налога на прибыль.

Примечательно, что в более ранних комментариях финансовое министерство все-таки допускало подобный «маневр». Так, в письме Минфина от 19 декабря 2005 г. № 03-03-04/1/429 чиновники согласились с тем, что затраты, связанные с ремонтом арендованных у ИП неамортизируемых основных средств, списывать на основании пункта 2 статьи 260 Кодекса нельзя. Вместе с тем они предложили другой ход: отнести указанные затраты в соответствии со статьей 264 Кодекса на прочие расходы, связанные с производством и реализацией. Таким же образом, по мнению Минфина, можно поступать и в случаях, когда объекты арендуются у физлица, не зарегистрированного в качестве ИП.

Если же объект арендуется у юридических лиц, проблем возникнуть не должно. Так что предлагаемые действия негативной реакции у чиновников Министерства финансов не вызывают (письмо Минфина от 24 апреля 2009 г. № 03-03-06/1/277). Единственное, на что в очередной раз обратили внимание финансисты, – это соответствие понесенных затрат критериям признания расходов, названных в пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса (а именно: направленность на деятельность, нацеленную на получение дохода, и наличие документального подтверждения осуществления указанных трат). А потому обязанность арендатора осуществлять капитальный и текущий ремонт лучше оговорить в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему.

Капитальные расходы

Если же затраты, понесенные в связи с переоборудованием здания, относятся к капитальным вложениям в неотделимые улучшения, компенсировать потраченные суммы можно посредством амортизации (п. 1 ст. 256 НК). Для этого необходимо исполнение следующих условий:

– арендодатель должен дать согласие на «преобразование» имущества;

– расходы на неотделимые улучшения должны осуществляться именно арендатором;

– арендодатель в дальнейшем компенсировать стоимость капитальных вложений не станет.

Итак, представим себе, что все вышеперечисленные условия выполнены. Можно браться за начисление амортизации? Согласно нормам главного налогового закона приступать к данной процедуре нужно с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (п. 3 ст. 259.1 НК, п. 6 ст. 259.2 НК).

Таким образом, основной вопрос сводится к тому, что же считать моментом ввода объекта в эксплуатацию. А выбирать, как говорится, есть из чего: подписание актов о завершении работ подрядчиками; появление у арендатора акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией; получение документов, подтверждающих внесение органами технической инвентаризации изменений в план помещения; и наконец, начало фактического использования помещений.

Интересно, что, взявшись отвечать на данный вопрос, финансовое ведомство выпустило сразу два письма подряд: от 7 мая 2009 г. № 03-03-06/2/100 и от 8 мая 2009 г. № 03-03-06/2/101. Благо в том и другом эпистолярных творениях ответственные лица министерства пришли к одинаковым выводам. По мнению сотрудников Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина, налогоплательщик имеет право учесть расходы в виде сумм амортизации произведенных капитальных вложений при наличии актов приема-сдачи выполненных работ по арендуемым помещениям и при условии введения указанных объектов в эксплуатацию.

Правда, помимо конкретного ответа, финансисты зачем-то в очередной раз отписались, что их рекомендации не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не являются нормативным правовым актом, а значит, не препятствуют тому, чтобы руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Учтите, что произведенные капитальные вложения могут амортизироваться арендатором в течение всего срока действия договора аренды. К сожалению, после того как срок контракта истечет, право на амортизацию (одновременно с правами на результаты улучшения) перейдет к хозяину помещений (п. 4 ст. 623 ГК).

На практике весьма распространена ситуация, в которой помещение продолжает арендоваться и после окончания первоначального соглашения. В этом случае стороны могут и заключить новый контракт, и пролонгировать старый. Как же быть с амортизацией неотделимых улучшений в этом случае?

Что касается пролонгации, все достаточно просто: поскольку арендные отношения продолжаются в рамках того же договора, арендодатель может преспокойно продолжать амортизировать улучшения. Со стороны ведомств претензий быть не должно, что подтверждается многочисленными разъяснениями чиновников (письмо Минфина от 20 марта 2007 г. № 03-03-06/1/167, письмо УФНС по г. Москве от 28 июня 2007 г. № 20-12/060972 и т. д.)

Однако если стороны решили заключить новый договор в отношении одного и того же объекта, у арендатора, желающего продолжить снижение базы «прибыльного» налога на суммы начисленной амортизации, могут возникнуть проблемы. Ведь в этом случае речь будет идти уже о другом договоре, в то время как капитальные вложения осуществлялись в рамках предыдущего. Именно такой вывод был сделан сотрудниками Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина в письме от 20 июня 2006 г. № 03-03-04/2/166. Поэтому арендаторам целесообразно заранее обговорить с хозяином помещений, где планируется проведение ремонта, а заодно способ продления арендных отношений.

Ремонт арендованного имущества. Кому - кричать, а кому - отвечать?

Елена Покидова, Олег Боев

Просчитав стоимость аренды и заключив соответствующий договор , пользователи нередко сталкиваются с ситуацией, когда их реальные затраты по содержанию и ремонту чужого имущества оказываются гораздо выше арендной платы и намного превышают суммы предварительных расчетов. Зная об этом, опытные предприниматели уделяют больше внимания тому, как в арендном соглашении урегулированы права и обязанности его участников по содержанию имущества, профилактике, возмещению расходов на ремонт, оплате коммунальных платежей (если речь идет об аренде объектов недвижимости) и пр. Но, несмотря на это, мелкие и крупные конфликты между собственниками (уполномоченными ими лицами) и арендаторами по поводу того, кто и за чей счет обязан произвести ремонт, возникают регулярно.

Законное право на капитальный ремонт

ГК РФ устанавливает обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Если законом, иным правовым актом или договором не предусмотрено иного, то арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (ст. 616). Это связано с тем, что арендодатель, являясь собственником (или представителем собственника), заинтересован в том, чтобы сохранить свое имущество и его стоимость.

Срок капитального ремонта лучше определять в соглашении сторон. Впрочем, иногда стороны обязаны руководствоваться нормативными актами. Например, сроки и виды капитального ремонта зданий и сооружений устанавливаются СНиПами. Если указания нормативных актов или договор не определяют сроки или неотложная необходимость в проведении работ возникла не по вине арендатора , капитальный ремонт производится арендодателем в разумный срок. Таково указание ГК РФ.

Пример Между представителем собственника и компанией был заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности. Принимая имущество по акту, арендатор настоял на том, чтобы в документе была сделана запись об аварийном состоянии системы центрального отопления. После вселения арендатора в отопительной системе произошла авария.

Компания несколько раз обращалась к арендодателю с просьбой об устранении последствий аварии и напоминала о необходимости проведения капитального ремонта системы центрального отопления. Но арендодатель не исполнял свои обязанности. Тогда компания произвела необходимый ремонт за свой счет, заключив договор подряда со специализированной организацией и выступив по этому договору в качестве заказчика. Приняв и оплатив работы, арендатор воспользовался правом, предоставленным ему ГК РФ, и засчитал стоимость ремонта в счет арендной платы. Но арендодатель не согласился с этим и обратился в арбитражный суд с иском «о расторжении договора аренды в связи с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении арендатора из занимаемого помещения».

В этом иске арендодателю было отказано. Суд указал, что арендодатель нарушил требования ст. 611 ГК РФ: ведь он был обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению помещения. Суд не признал доводы арендодателя, утверждавшего, что, приняв помещения по акту, в котором стояла отметка об аварийном состоянии системы центрального отопления, арендатор тем самым принял на себя обязанность по ее ремонту и по устранению последствий возможной аварии.

Обратите внимание, что арендатор имеет право зачесть стоимость произведенного капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, в счет арендной платы даже в том случае, когда им получена от подрядчика отсрочка оплаты работ, выполненных по договору строительного подряда .

Разберем подробнее, что вправе сделать арендатор, если имущество уже сильно обветшало, пришло в негодность, и использовать его по прямому назначению затруднительно (или вовсе невозможно), а арендодатель не спешит с ремонтом. В этом случае арендатору предоставляется право выбора:

Прежде чем применить эти положения на практике, посмотрите, что сказано по поводу необходимости ремонта в договоре и как недостатки имущества отражены в акте приемки. Например, договором аренды недвижимости обязанность произвести плановый капитальный ремонт может быть возложена на арендодателя, а обязанность неотложного капитального ремонта - на арендатора. Но даже в этом случае, если в акте приема-передачи указано, что имущество находится в аварийном состоянии, расходы арендатора на устранение аварии все равно должны возмещаться арендодателем или засчитываться в счет арендной платы. Но если в приемо-передаточном акте не будут зафиксированы имевшиеся недостатки, и арендатор не сможет доказать, что обращался с требованием о проведении капитального ремонта в связи с неотложной необходимостью, то вернуть свои деньги, потраченные на ремонт, пользователю будет не просто.

Под капитальным ремонтом подразумеваются работы, требующие значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом. В большинстве случаев обязанность капитального ремонта возложена законом и договором на собственника. Но у него не всегда есть средства на оплату дорогостоящих работ. Ведь затраты на такой ремонт окупаются долго, и происходит это в основном за счет амортизационных отчислений со стоимости имущества, перечисляемых собственнику в составе арендной платы. Таким образом, арендаторы по собственной инициативе или по согласованию с собственником (его представителем) за свой счет латают протекающие крыши, заменяют перекрытия, ремонтируют отопительную систему, и т.д.

Если же нормативно-правовым актом или договором обязанность осуществлять капитальный ремонт возложена на арендатора, то в расчет арендной платы не включаются амортизационные отчисления. Например, по ст. 644 ГК проводить капитальный ремонт транспортного средства, нанятого без экипажа, должен арендатор. Пользователь обязан осуществлять текущий и капитальный ремонты арендованного предприятия (ст. 661 ГК).

Сберечь чужое, чтобы не потерять свое

Закон обязывает арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по его содержанию. Однако законом или договором может быть установлено иное. Например, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность поддерживать этот объект в надлежащем состоянии и проводить все виды его ремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя (ст. 634 ГК).

Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по сохранению имущества от преждевременного износа и устранению мелких неисправностей. Например, побелка потолков и окраска стен в помещении, ремонт электропроводки, замена мелких неисправных деталей в оборудовании и т.п. Текущий ремонт, так же как и капитальный, направлен на поддержание имущества в нормальном состоянии, но не требует капитальных затрат.

Обязанностью арендатора является и проведение иных мероприятий по поддержанию имущества в надлежащем состоянии: профилактические работы (смазка, проверка надежности крепежа, замена фильтров и пр.), повседневный уход (чистка, протирка, уборка) и др.

Помимо этого на арендатора обычно возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, например, оплата горючего (при аренде транспортного средства) или коммунальных услуг (при аренде здания, помещения). Второй случай рассмотрим более подробно.

Итак, на практике применяются два варианта оплаты арендатором коммунальных услуг.

Первый - стоимость этих услуг включается в арендную плату. При этом сумму арендной платы делят на две части: постоянную (плата за пользование помещением) и переменную (сумма коммунальных платежей: за электричество, воду, газ; оплата услуг оператора связи и пр.). Но это не лучший вариант для участников сделки, ведь в зависимости от количества потребленной энергии или воды, стоимости телефонных переговоров и пр. сумма арендных платежей будет изменяться, и возникнет необходимость ежемесячно согласовывать размер арендной платы. А в договоре все-таки лучше соблюдать требование законодателя и указывать какую-то постоянную согласованную величину ставок арендной платы во избежание проблем в будущем.

Если все-таки договор с подобными условиями заключен, помните, что вам нужно требовать от арендодателя документы, которые обосновывают ваши расходы. Это нужно для того, чтобы, во-первых, контролировать арендодателя. Не секрет, что некоторые из собственников стремятся возложить на арендаторов все новые и новые расходы по содержанию имущества, даже те, которые лежат на самом собственнике и которые даже не указаны в договоре. А во-вторых, такие документы понадобятся для предоставления представителям фискального органа, которые заинтересуются вашими тратами и потребуют доказательств их обоснованности. Так, вам понадобятся копии документов от энерго- и водоснабженческих организаций, операторов связи и пр. плюс расчеты платежей, относящихся к тому помещению, которое вы арендуете. Коммунальные платежи можно учитывать в составе расходов, причем для этого арендатору не нужно заключать договоры со специализированными организациями .

Второй вариант - арендатор оплачивает коммунальные расходы отдельным платежом. Пользователь может от своего имени заключить договоры с каждой из специализированных обслуживающих организаций (энерго-, тепло-, водоснабжающими, телефонным оператором и др.) или переоформить уже действующие договоры арендодателя на свое имя. В этом случае размер арендной платы определяется в договоре без учета стоимости коммунальных услуг.

Помимо коммунальных платежей, расходов по содержанию и текущему ремонту, в договоре или нормативном акте может быть предусмотрена обязанность пользователя принимать меры по страхованию и охране арендованного имущества.

Если обнаружены недостатки имущества

Имущество, переданное арендатору, должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Таково предписание закона. Но имейте в виду, что арендодатель не несет ответственности за недостатки, указанные им при заключении договора, или за те, которые были заведомо известны арендатору. И если в имуществе имеются подобные недостатки, вы не сможете сослаться в суде, что не знали о них.

Пример Компания А была создана в результате реорганизации и стала правопреемником по договору аренды. Решив переоформить отношения с арендодателем, у которого юридическое лицо–правопредшественник несколько лет арендовало офисное помещение, компания А заключила новый договор с собственником этого имущества. Через некоторое время компания А обратилась к собственнику с требованием возместить стоимость ремонта. Но тот отказался это сделать, указав, что все недостатки помещения были известны пользователю, который фактически уже несколько лет занимал помещения, не высказывал никаких претензий и на момент заключения нового договора не было никаких замечаний по поводу имущества. Обратившись за судебной защитой, пользователь потерпел полное фиаско. Суд согласился с доводами арендодателя.

Не отвечает арендодатель и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить при осмотре имущества или в ходе проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается законом на арендодателя. В частности, к таким недостаткам относятся те, которые препятствуют использованию имущества по назначению. Но предприниматели часто неверно толкуют эти положения, и тогда возникают конфликты.

Пример Между двумя компаниями был заключен договор аренды нежилых помещений. В акте приема-передачи были отмечены частичное затопление подвала, проседание кирпичных перегородок, наличие трещин на стенах, течь в потолке коридора. Приняв от арендодателя помещение, арендатор произвел косметический ремонт. И потребовал возмещения своих расходов. Арендодатель отказался, и арендатор обратился в суд. В исковом заявлении он указал, что был вынужден произвести данные работы, поскольку помещение было частично непригодно для использования по назначению. Но суд в удовлетворении этих требований отказал. В итоговом акте было указано, что арендатор принимал имущество с установленными недостатками, и поэтому арендодатель за них не отвечает.

Ремонт или неотделимые улучшения?

Прежде чем облагораживать чужую собственность, необходимо достоверно установить, какие из запланированных работ относятся к капитальному ремонту, какие - к текущему, а какие - к неотделимым улучшениям арендованного имущества (предназначенным для повышения эффективности использования активов). В последнем случае согласно ст. 623 ГК РФ у арендатора есть право на возмещение стоимости улучшений только тогда, когда такие работы произведены с согласия арендодателя. Но арендаторы об этом либо не знают, либо забывают, и в результате арендодатель получает улучшения безвозмездно. Особенно заметные траты обычно связаны с улучшением объектов недвижимости и повышением уровня их комфортности. Например, арендаторы приобретают и устанавливают дорогие кондиционеры. Но арендодатели не соглашаются оплачивать их стоимость. Конечно, кондиционеры по-прежнему являются собственностью арендаторов, но вот деньги, которые они потратят на доставку, установку, а позднее на демонтаж этого оборудования, окажутся выброшенными на ветер. Причем в дальнейшем это оборудование, скорее всего, вряд ли понадобится арендатору, и ему придется продавать кондиционеры по бросовым ценам, чтобы ненужное имущество не висело мертвым грузом на балансе предприятия.

В договоре вам лучше предусмотреть, какие улучшения будут, а какие не будут возмещаться арендодателем; если будут, то в каком объеме, в какие сроки и в каком порядке. Можно заранее согласовать и максимальную стоимость работ, материалов и пр. Но даже при этом нужно заранее позаботиться о том, чтобы арендодатель в письменной форме выразил согласие на улучшение своего имущества и на полное или частичное возмещение арендатору стоимости улучшений.

Кстати, если в договоре аренды на пользователя прямо не возложена обязанность по проведению ремонта или улучшений, то его расходы, скорее всего, будут оспариваться налоговым органом. И происходит это, даже несмотря на предписания ГК РФ.

Об аренде госсобственности

Если вы арендуете государственное или муниципальное имущество, то наверное заметили, что год от года собственники и их уполномоченные представители на местах проявляют все большую заботу о том, чтобы возложить на плечи арендатора все большее количество хлопот, связанных с содержанием и ремонтом переданного ему имущества. Например, в арендных соглашениях в отношении недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, прописывается обязанность пользователя оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги по отдельному договору, производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений. Но помимо этого во многих случаях передается имущество, требующее капитального ремонта, и тогда в договорах определяется обязанность пользователя произвести такой ремонт. За соблюдением этих положений зорко следят представители собственника, и при неисполнении предписаний в срок они без промедления обращаются в суды с исками к арендаторам о расторжении договора.

Утвержденные формы договоров аренды федерального или муниципального недвижимого имущества предусматривают возможность обязать арендатора принимать долевое участие в капитальном ремонте здания, проводимом арендодателем, пропорционально площади занимаемых помещений. Необходимость проведения капитального ремонта в подобных случаях определяется исходя из технического заключения специализированной организации. В большинстве случаев не предусматривается даже снижение ставок арендной платы на величину расходов арендатора при долевом участии в капитальном ремонте.

Иногда представители собственника заключают договоры, по которым обязываются возместить стоимость произведенного арендатором ремонта, а потом отказываются это сделать. Доводы бывают разными, например: арендатор не согласовал техническую документацию, виды работ, стоимость ремонта и пр. Если такое произошло с вами, и на руках есть документы, подтверждающие стоимость и необходимость тех или иных работ по ремонту имущества, обращайтесь в суд. Успешные прецеденты существуют.

Пример Комитет по управлению имуществом и ООО заключили договор аренды нежилого помещения под магазин. В помещении требовалось произвести капитальный ремонт - устранить последствия пожара, произошедшего несколько лет назад, и переоборудовать его под магазин (ранее в помещении располагался ресторан). По условиям договора обязанность произвести капитальный ремонт была возложена на балансодержателя - хозяйствующего субъекта Комитета по управлению имуществом.

ООО произвело капитальный ремонт помещения и засчитало его стоимость в счет арендных платежей. Но через некоторое время Комитет обратился в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежа, расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилого помещения. ООО подало встречный иск об обязании Комитета зачесть стоимость проведенного ремонта в счет арендной платы.

Решением Арбитражного суда Комитету в иске было отказано, а встречный иск ООО был частично удовлетворен. При этом суд исходил из того, что в соответствии с условиями договора и ст. 616 ГК РФ стоимость проведенного ООО ремонта подлежит зачету в счет арендных платежей. И все-таки рекомендуем заранее согласовать с представителем собственника виды необходимых работ, их стоимость и техническую документацию. Возможно, что так вам удастся избежать судебной тяжбы, а если она все же возникнет, то документ с согласованием значительно укрепит ваши позиции в суде.

Пример Между ДГМИ (арендодатель), ДЕЗ (балансодержатель) и ООО (арендатор) в 1998 г. был заключен договор на аренду нежилого помещения, расположенного в центре Москвы, под магазин. Спустя несколько месяцев ночью в помещении магазина произошел обвал пола. Этот факт был зафиксирован сотрудниками местного отделения милиции, прибывшими на место, и актом «о происшествии обвала», который подписал руководитель балансодержателя. Поскольку остальные участники договора не спешили с ремонтом, восстанавливать пол арендатору пришлось самому. Но до этого он утвердил смету на капитальный ремонт помещения в ДЕЗе. После того как работы были закончены, арендатор обратился в суд с иском к балансодержателю и ДГМИ о взыскании стоимости капитального ремонта помещения. Позднее арендатор заявил дополнительные требования о взыскании стоимости его оборудования, поврежденного в результате обвала.

Суд удовлетворил лишь часть иска, обязав ДЕЗ возместить ООО стоимость ремонта. В решении, в частности, была ссылка на договор аренды, в соответствии с которым балансодержатель был обязан в случае аварий, происшедших не по вине арендатора, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению. Суд отметил, что это положение соответствует и ст. 616 ГК. Представители ответчика в возражениях на иск указывали, что ООО не представило документального подтверждения стоимости произведенных работ. Но суд эти доводы не принял, указав, что смета на произведение ремонта заверена руководителем балансодержателя. Кроме этого ответчики ссылались на пункты договора, в соответствии с которыми арендатор обязался самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры «…для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения» и «содержать арендуемое помещение в полной исправности (производить текущий ремонт)». Но суд установил, что данные положения договора не затрагивают подвал, который ООО не арендовало.

4 Реальная угроза повреждения или разрушения имущества и (или) невозможность его дальнейшего использования арендатором.

Что дешевле

Немного правовой информации

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Затраты или вложения?

Текущие списания

Капитальные расходы

– арендодатель должен дать согласие на «преобразование» имущества;

– расходы на неотделимые улучшения должны осуществляться именно арендатором;

– арендодатель в дальнейшем компенсировать стоимость капитальных вложений не станет.

Ситуация: Между Медицинским центром (арендатор) и Собственником помещения (арендодатель) заключен договор аренды. Условиями договора на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта. Виды и объемы работ, относящиеся к текущему ремонту договором не перечислены.

После очередного осмотра помещения Арендодатель направил Арендатору требование о проведении текущего ремонта, перечислив в нем работы, которые необходимо выполнить. Арендатор отказался выполнять эти работы, сославшись на их высокую стоимость. Арендатор указал, что текущий ремонт по существу является «косметическим» и не подразумевает больших затрат.

Вопросы:

Что такое «текущий ремонт»? Какие виды работ он в себя включает?
Что делать арендодателю, если арендатор не исполняет обязанность по проведению текущего ремонта?

Ответ: Федеральные законы не дают определения текущего ремонта. Судебная практика также не однозначна. По нашему мнению, следует руководствоваться Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279). Если арендатор не проводит текущий ремонт, арендодатель вправе требовать расторжения договора и компенсации убытков (стоимости восстановительных работ).

Обоснование ответа: Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по поддержанию помещения в исправном состоянии, и по проведению в помещении текущего ремонта возлагается на арендатора. Это правило действует, если договором аренды не предусмотрено иное. Однако Гражданский кодекс не дает определения термину «текущий ремонт». И если стороны не договорились о составе работ по текущему ремонту, могут возникнуть споры о том, какие работы делать арендатору, а какие арендодателю.

Можно конечно «идти от противного»: все что не является капитальным ремонтом, относится к текущему. В свою очередь понятие капитального ремонта раскрыто в Градостроительном кодексе РФ.

Под капитальным ремонтом следует понимать замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

подп. 14 ч. 1 ст. 2 Градостроительного кодекса РФ

По нашему мнению, требуется более однозначное толкование этих терминов. Ведь даже проанализировав норму Градостроительного кодекса, возникает множество вопросов. Например, если речь идет о системах инженерно-технического обеспечения, является ли замена смесителя в санузле капитальным или все же текущим ремонтом? А если речь идет о разбитом стеклопакете, о входной двери?

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

абз. 3 п. 3.8. Постановления Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1

Таким образом, текущий ремонт зданий и сооружений основной своей целью имеет предупреждение износа конструкций, отделки, инженерного оборудования. Нормативно перечень работ по текущему ремонту установлен Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279). Этот документ содержит весьма обширный перечень планово-предупредительных (текущих) ремонтных работ. Например, ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки (до 10% оштукатуренной поверхности стен и потолков), смена облицовки стен (до 10% общей площади облицованной поверхности), смена отдельных секций отопительных приборов и небольших участков трубопроводов при устранении утечек и засоров в трубах, ремонт (в том числе набивка сальников) и замена в отдельных помещениях регулировочной и запорной арматуры, смена отдельных участков электропроводки (до 10%).

Справедливо будет сказать, что суды при вынесении решений по спорам «о текущем ремонте помещений» все же руководствуются положениями Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 г. № 279. Это подтверждается следующими судебными актами: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2013 по делу № А63-11768/2012, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.01.2012 по делу № А18-875/2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу № А05-16646/2009.

Но даже определившись с составом планово-предупредительных работ по текущему ремонту, не совсем ясно что в этой ситуации делать собственнику помещения - арендодателю. Если арендатор будет уклоняться от проведения текущего ремонта, дефекты строительных конструкций вскоре будут иметь «капитальный» характер. Действующий Гражданский кодекс РФ прямо не перечисляет последствия неисполнения арендатором своей обязанности по проведению текущего ремонта.

По нашему мнению, в этой ситуации к отношениям сторон должен применяться п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Под убытками в этой ситуации следует понимать расходы, которые арендодатель вынужден понести в связи с восстановлением помещения. Смотри, например, Определение ВАС РФ от 14.04.2014 г. № ВАС-4651/14 по делу N А70-5315/2013 или Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу № А05-16646/2009.

Таким образом, арендодателю следует придерживаться следующих рекомендаций:

Включить в договор аренды условие о видах и составе работ по текущему ремонту арендованного помещения;
Если договор не определяет понятия «текущий ремонт», руководствоваться Приложением № 3 к Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279);
Письменно уведомить арендатора о необходимости проведения текущего ремонта, перечислив виды работ, которые необходимо провести. Конечно при перечислении видов работ соотносить их с конкретными дефектами в помещении;
Если арендатор уклоняется от исполнения своей обязанности по проведению текущего ремонта требовать расторжения договора в судебном порядке и взыскания убытков (стоимость работ по восстановлению помещения).

Нужна консультация? Оставьте заявку