Документы при прекращении или расторжении договора аренды недвижимого имущества. Какие документы необходимо оформить арендатору при прекращении арендных отношений

21582

Темы:
Договорная работа
Изменение и расторжение договора
Отдельные виды договоров
Аренда недвижимости

Договор аренды прекращается по окончании срока аренды или досрочно путем расторжения. Прекращение договора аренды чаще всего оформляется соглашением о прекращении (о расторжении) договора аренды, составленным в виде единого документа.

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

На практике прекращение(расторжение) договора может либо оформляться в виде обмена письмами сторон договора, либо вообще никак не оформляться. Никакие документы не составляются и в том случае, если договор расторгается по решению суда .

Если договор аренды расторгается без решения суда, то на практике нужно оформить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Полезные памятки для работы юриста в 2017 году

Образец согласия на обработку персональных данных (с 1 июня)
Госзакупки без ошибок. Как составить правильную заявку
Расчет неустойки. Как разобраться в многочисленных изменениях закона
Обязательный претензионный порядок. Какие коррективы в исчисление срока внесла практика

Если прекращение договорных отношений никак не оформляется, это может породить правовую неопределенность в отношениях арендатора и арендодателя. Например, если в договоре не указано, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору, то договор может быть возобновлен на неопределенный срок вне зависимости от желания арендатора, не предупредившего арендодателя о прекращении договорных отношений . Поэтому арендатору не рекомендуется прекращать договорные отношения без соответствующего письменного оформления. Как минимум нужно направить арендодателю хотя бы письменное уведомление о прекращении договора. Это позволит минимизировать риск того, что придется перечислять арендные платежи по договору, который при отсутствии заявлений сторон был продлен автоматически.

В то же время если стороны договорились расторгнуть договор аренды, который был зарегистрирован, то единый документ, подтверждающий факт прекращения договора, все же необходимо будет составить и подписать. Это объясняется тем, что этот документ необходимо будет представить в регистрирующий орган для регистрации прекращения права аренды.

При прекращении арендных отношений арендатор обязан вернуть объект аренды арендодателю. Это должно фиксироваться документами о передаче недвижимости, которые подписываются сторонами договора.

Чаще всего такие документы составляет арендодатель и передает их арендатору на подпись. Юристу арендатора следует тщательно проверить текст этих документов. Правильность и точность составленных документов позволяет обезопасить арендатора от возможных претензий со стороны арендодателя и судебных споров.

Документ о прекращении договора аренды

Закон не обязывает стороны договора составить и подписать какой-либо документ, подтверждающий прекращение договора аренды. В некоторых случаях составление такого документа и не представляется возможным. Например, если договор был расторгнут по решению суда. Однако если договор аренды расторгается без решения суда, то на практике прекращение договора чаще всего оформляется соглашением о прекращении(о расторжении) договора аренды. Это позволяет документально оформить прекращение действия договора и подтвердить наличие или отсутствие претензий сторон друг к другу.

В этом документе стороны, как правило, прописывают следующие условия:

о прекращении действия конкретного договора аренды с определенной календарной даты;
об отсутствии взаимных претензий сторон друг к другу.

Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон нет друг к другу претензий

«По взаимному соглашению Сторон Договор № 111-АР от „01“ декабря 2010 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с „01“ января 2012 года без взаимных претензий Сторон»

Встречаются ситуации, когда у сторон остаются какие-либо претензии друг к другу по окончании срока аренды или после расторжения договора. В этом случае все претензии, которые стороны не смогли урегулировать, можно перечислить в документе о прекращении договора. Так, если договор расторгается в связи с задолженностью арендатора по арендным платежам, то в соглашении необходимо отразить размер имеющейся задолженности, а также сроки ее погашения. Разумеется, это касается только тех случаев, когда арендатор согласен и не оспаривает размер задолженности перед контрагентом. В этом случае арендатор сможет зафиксировать в соглашении точную сумму своей задолженности перед арендодателем, а также сможет определить примерные сроки погашения этой задолженности.

Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон есть друг к другу неурегулированные претензии

«По требованию арендодателя в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате Договор № 111-АР от „01“ декабря 2010 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с „01“ января 2012 года. Сумма задолженности арендатора по арендной плате составляет 100 тыс. руб. Арендатор обязуется погасить имеющуюся задолженность в полном объеме в срок до „01“ марта 2012 года».

Если арендатор не согласен с претензиями арендодателя, то сведения об имеющихся претензиях сторон друг к другу указывать в соглашении не нужно. Дело в том, что наличие взаимных претензий сторон не может являться препятствием для подписания соглашения о расторжении договора.

Кроме того, если арендатор не согласен с имеющейся перед арендодателем задолженностью, то подписание соглашения с указанием в нем суммы задолженности может быть расценено судом как совершение действий, свидетельствующих о признании долга, что на основании Гражданского кодекса РФ влечет перерыв течения сроков исковой давности. Поэтому если арендатор не согласен с претензиями арендодателя, то подписание соглашения с указанием на долг по арендной плате не в интересах арендатора.

В этом случае арендатор должен настаивать на подписании соглашения о расторжении договора без упоминания о наличии или отсутствии взаимных претензий друг к другу. Как вариант, можно включить в соглашение обязательство сторон о проведении сверки взаиморасчетов. А уже после этого все имеющиеся разногласия могут быть разрешены в досудебном порядке или в суде.

Пример пункта соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества, когда у сторон имеются друг к другу претензии, по которым не удалось договориться

«Договор № 111-АР от „01“ декабря 2010 года аренды нежилого помещения считается расторгнутым с „01“ января 2012 года. Стороны обязуются провести сверку взаимных расчетов в течение 10(десяти) рабочих дней после подписания настоящего Соглашения».

Документ о прекращении договора аренды составляется и подписывается в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. Если договор аренды прошел государственную регистрацию, то количество экземпляров документа о прекращении договора увеличивается на один. Это объясняется тем, что соглашение о прекращении договора также будет подлежать государственной регистрации.

Директор юридического департамента и комплаенс контроля ГК «ДИКСИ» Артем Афанасьев о том, что изменилось в законах о недвижимости с 1 января 2017 года.

Документ о возврате недвижимого имущества

При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю(). При аренде недвижимости применяются специальные правила о возврате объекта аренды по документу о передаче, именуемому передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества().

Передаточный документ не нужно составлять в следующих случаях:

при прекращении краткосрочного договора аренды, который был подписан одновременно с долгосрочным и содержал условие о его прекращении в момент государственной регистрации долгосрочного договора(постановление Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 г. № 2123/11);
при выкупе арендатором находящегося у него во владении и пользовании объекта аренды(п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»);
при расторжении договора по решению суда.

В остальных случаях стороны должны составить единый документ о возврате арендатором имущества арендодателю.

Внимание! Недвижимое имущество считается возвращенным арендодателю только после подписания документа о передаче. Одного фактического возврата недвижимого имущества недостаточно для того, чтобы считать исполненной обязанность арендатора передать объект аренды арендодателю. Для этого необходимо также подписать соответствующий передаточный документ.

Уклонение арендатора от подписания передаточного документа расценивается как неисполнение обязанности по возврату имущества арендодателю. Такие правила установлены абзацем 3 пункта 1 и пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ.

Пример из практики: суд удовлетворил иск арендодателя о взыскании арендной платы, поскольку арендованное имущество не было возвращено ему по окончании срока аренды. При этом суд указал, что факт возврата помещений арендодателю может подтверждаться только актом приема-передачи, подписанным сторонами

Истец(арендодатель) обратился с иском к ответчику(арендатору) о взыскании арендной платы за пользование недвижимым имуществом по договору аренды. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения. Ответчик обратился с жалобой в суд кассационной инстанции, в которой он выразил несогласие с принятыми судебными актами.

Суд кассационной инстанции указал следующее. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество(). Передача здания или сооружения арендатором и принятие его арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендатора передать здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче(). Таким образом, юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом, обоюдно подписанным контрагентами.

В материалах дела отсутствует акт приема-передачи(возврата) помещений, подписанный арендодателем и арендатором. Ссылка заявителя на факт приема-передачи ключей несостоятельна, ибо данный факт не подтверждает передачи помещений истцу.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами необоснованно не приняты в качестве доказательств показания свидетеля, подтверждающие передачу ключей от арендуемых помещений, также подлежит отклонению. Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами(). Следовательно, факт возврата помещений истцу может быть подтвержден только актом приема-передачи недвижимого имущества, но не свидетельскими показаниями.

Исходя из этого суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения(постановление ФАС Уральского округа от 24 ноября 2009 г. № Ф09−9298/09-С3 по делу № А50−5942/2009).

В то же время само название документа о передаче недвижимого имущества арендодателю не имеет существенного значения. Главное, чтобы из этого документа следовало, что арендатор передал арендованное имущество арендодателю.

Пример из практики: суд признал подписание сторонами акта допуска для проведения ремонтных работ не противоречащим закону, поскольку по своему содержанию этот документ являлся актом приема-передачи арендованного имущества

Суд кассационной инстанции признал надлежащим доказательством приема-передачи помещения составление и подписание арендатором и арендодателем акта допуска для проведения ремонтных работ. Суд признал подписание акта допуска не противоречащим Гражданского кодекса Р. Ф. Тем более что, согласно условиям самого договора, помещения должны были передаваться арендатору в течение пяти рабочих дней с даты подписания договора по акту допуска для проведения работ(постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 мая 2011 г. по делу № А17−2311/2010).

В данном случае документ о передаче имущества стороны в договоре назвали актом допуска. Суд признал, что название этого документа не имеет значения. Главное, чтобы документ содержал все необходимые реквизиты и отражал факт возврата помещения арендодателю.

В акте приема-передачи стороны, как правило, прописывают следующие условия:

о передаче арендатором и приеме арендодателем недвижимого имущества, являющегося объектом аренды по договору;
о передаче недвижимого имущества в состоянии, соответствующем условиям договора;
о передаче имущества, находящегося на объекте аренды(например, кондиционеров и мебели в здании; временных строений на земельном участке), в том же состоянии и количестве, что и на момент передачи имущества при заключении договора;
о передаче одновременно с объектом аренды всех принадлежностей арендованного имущества(например, ключей от нежилого помещения);
об отсутствии претензий у принимающей стороны.

Пример пункта передаточного акта, когда у сторон отсутствуют претензии друг к другу

Арендуемое помещение передано в удовлетворительном состоянии. Сантехника и электрооборудование исправны. Претензий к состоянию помещения и находящегося в нем имущества у принимающей стороны нет. Ключи от помещения в двух экземплярах переданы арендатором арендодателю перед подписанием настоящего акта».

Если помещение либо находящееся в нем имущество передается в ненадлежащем состоянии, не соответствующем условиям договора, на это необходимо прямо указать в акте приема-передачи недвижимого имущества. Если же в акте не прописаны недостатки передаваемого имущества, то будет считаться, что имущество было передано арендодателю в надлежащем состоянии.

Пример пункта передаточного акта, когда у сторон имеются претензии друг к другу

«Арендатор передает арендодателю нежилое помещение общей площадью 100 квадратных метров, расположенное по адресу: Москва, ул. Ромовая, д. 10, второй этаж. Арендуемое помещение передано в аварийном состоянии. Ущерб, нанесенный помещению, составляет 200 тыс. руб. Арендатор обязуется возместить нанесенный ущерб в течение двух месяцев со дня подписания настоящего акта».

Акт приема-передачи недвижимого имущества по окончании аренды составляется и подписывается в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. При этом в договоре аренды нельзя и сключить необходимость оформления акта приема-передачи недвижимости или иного передаточного документа ( ГК РФ).

Пример из практики: суд взыскал с арендатора стоимость арендной платы, указав, что объект аренды должен быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды по акту приема-передачи недвижимого имущества. Суд вынес решение о взыскании арендной платы с ответчика, мотивированное отсутствием доказательств возврата арендованного имущества после окончания срока аренды.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на то, что стороны в договоре аренды исключили обязанность арендатора возвратить арендуемое недвижимое имущество арендодателю по акту приема-передачи. Доказательств использования имущества после окончания срока аренды, по мнению ответчика, в деле не имелось.

Суд кассационной инстанции отклонил довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии обязательств по возврату арендуемого имущества по передаточному акту, поскольку это противоречит пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ(постановление ФАС Поволжского округа от 26 июня 2007 г. по делу № А72−5206/06−28/277).

Уклонение арендодателя от подписания передаточного документа расценивается как неисполнение обязанности по принятию имущества. Такие правила установлены абзацем 3

Арендатор, желающий расторгнуть договор, может:

направить предложение о расторжении договора по взаимному соглашению сторон;
отказаться от договора без обращения в суд, в одностороннем порядке в случаях, определённых договором или законом;
расторгнуть договор через суд (при наличии оснований, предусмотренных законом или договором).

Делая выбор, следует помнить об особенностях определения момента прекращения аренды.

По соглашению сторон

Соглашение о расторжении договора аренды может быть заключено лишь в том случае, если арендатор предлагает расторгнуть договор аренды и арендодатель не возражает (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В таком случае договор будет считаться расторгнутым с момента подписания такого соглашения либо с момента, указанного в самом соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

А если договор аренды был зарегистрирован? Надо ли регистрировать соглашение о расторжении такого договора или можно просто предъявить незарегистрированное соглашение о расторжении, и этого будет достаточно для исключения записи об аренде?

На первый взгляд соглашение о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор (за исключением случаев, предусмотренных нормативно-правовыми актами, договором или обычаем, п. 1 ст. 452 ГК РФ). Однако, как указал в своё время ВАС РФ, в этом общем правиле речь идёт о форме договора, а регистрация - не элемент формы договора (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Исходя из этого правило, установленное статьёй 452 ГК РФ, вроде бы не распространяется на соглашения о расторжении договора.

Однако информационное письмо выпущено в далёком 2001 году, а с 1 сентября 2013-го в ГК РФ появилось ещё одно правило - о том, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ).

Строго говоря, в этой норме речь идёт о сделке, изменяющей, а не расторгающей другую сделку, следовательно, по логике, к расторжению договора она не должна применяться. Однако судебная практика пошла по пути признания обязательности регистрации соглашения. По крайней мере, такой позиции придерживаются суды в спорах, в которых одна из сторон уклоняется от регистрации уже подписанного соглашения о расторжении договора аренды, или если регистрирующие органы отказывают в регистрации этого соглашения. И ссылаются суды при этом именно на пункт 1 статьи 452 ГК РФ.

Однако даже если регистрация соглашения о расторжении обязательна, то её отсутствие ещё не означает того, что договор действует.

К примеру, даже если договор аренды, подлежащий регистрации, не зарегистрирован, он всё равно имеет обязательную силу для сторон, он как бы не существует лишь для третьих лиц.

Такая позиция отражена, в частности, в пункте 14 постановления Пленума ВАС России от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды». По аналогии соглашение о расторжении договора, даже незарегистрированное, для сторон действует.

В какой момент прекращаются арендные отношения, если стороны заключили соглашение? Если считать, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды подлежит госрегистрации, то надо признать, что соглашение вступает в силу только после регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Практика выработала другой подход: независимо от того, было ли зарегистрировано соглашение о расторжении, договор аренды считается расторгнутым с даты подписания соглашения о расторжении или с указанной в нём даты.

Таким образом, если подписано соглашение о расторжении и акт приёма-передачи, по которому объект возвращается арендодателю, то договор аренды будет считаться расторгнутым именно с даты, указанной в соглашении, а не со дня его регистрации.

Из этого следует, что арендодатель не будет иметь права требовать арендную плату за период со дня подписания соглашения до даты его регистрации (определение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.13 по делу № А55-3882/2012).

В договоре аренды могут быть указаны основания, по которым арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке (п. 3 ст. 450, ст. 620 ГК РФ). Однако это правило не действует, если арендатор, подписав соглашение о расторжении:

фактически не вернул арендодателю арендованное имущество (ст. 622 ГК РФ) или
вернул, но акт приёма-передачи объекта арендодателю не подписан, то есть нет доказательств, что арендатор на самом деле давно не использует объект.

При таких обстоятельствах с наибольшей долей вероятности суд сочтёт, что арендные отношения сохранены, и удовлетворит требование о взыскании арендной платы (постановление ФАС Центрального округа от 20.06.13 № А23-2472/2012). В обоснование такого вывода ссылаются на то, что прекращение договора аренды не влечёт за собой прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Иное дело, если арендатор делал попытки или попытку вернуть объект, а арендодатель уклоняется. В такой ситуации арендодатель не вправе требовать арендную плату за период после момента прекращения договора (п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

В результате одностороннего отказа

Расторжение договора аренды путём одностороннего отказа от его исполнения допускается (п. 3 ст. 450 ГК РФ), причём если договор аренды заключён на неопределённый срок, то отдельно оговаривать право на односторонний отказ не обязательно. Оно сформулировано именно для таких случаев (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Требуется лишь уведомить арендодателя об отказе от договора за три месяца (при аренде недвижимости), или за месяц (если речь идёт о другом имуществе), или в другие сроки (предусмотренные договором).

А вот если договор аренды заключён на определённый срок, то односторонний отказ допускается, только если он предусмотрен в самом договоре.

Арендодатель не вправе требовать плату за период после возврата объекта до истечения этого срока, если в договоре установлено, что в случае одностороннего отказа от договора он прекращает своё действие по истечении определённого срока после получения уведомления арендодателем, но объект возвращён арендодателю по двустороннему акту раньше истечения этого срока.

В какой момент прекращаются арендные отношения при одностороннем отказе?

В момент получения соответствующего уведомления арендодателем, если иное не указано в уведомлении или договоре. Ранее этот подход выработала судебная практика (постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.11 № 3318/11), теперь имеется вполне нормативное обоснование - пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ, который прямо указывает, что «юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю».

Это правило применяется, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

То есть в договоре стороны могут согласовать и другой момент, с которого договор будет считаться расторгнутым, например момент направления уведомления об одностороннем отказе от договора или истечение какого-либо срока с момента получения уведомления.

В любом случае во избежание спорных ситуаций лучше указать дату расторжения договора аренды в договоре или в самом уведомлении.

Важно понимать, что арендатор, который решил воспользоваться односторонним отказом, обязан передать предмет аренды сразу же, т. е. до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении.

Прекращение обязательства по внесению арендной платы связано не с моментом прекращения договора, а с моментом возвращения имущества арендодателю (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66) - это правило действует как при одностороннем отказе, так и в случаях прекращения договора по другим основаниям.

Однако пока объект аренды не возвращён, арендатору придётся уплачивать арендную плату, даже если фактически арендные отношения прекратились на основании одностороннего отказа.

Если же договор аренды был зарегистрирован, то даже при отсутствии регистрации расторжения этого договора на основании уведомления об одностороннем отказе он будет считаться расторгнутым именно с даты получения этого уведомления арендодателем (если иное не согласовано в договоре или уведомлении), а не с даты регистрации расторжения договора аренды.

Следует обратить особое внимание на формулировку условия о праве на односторонний внесудебный отказ.

Оптимальным может быть указание на то, что «арендатор вправе отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора аренды, уведомив арендодателя об отказе от договора за месяц. Договор аренды будет считаться расторгнутым по истечении данного срока».

Указание на внесудебный порядок должно быть обязательно, иначе суд может счесть, что арендатор вправе отказаться от договора аренды только путём обращения в суд.

Расторжение в судебном порядке

В судебном порядке арендатор имеет право потребовать расторжения договора, если арендодатель нарушает определённые условия.

Например, если:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Причём договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

В случае если арендатор досрочно покинет арендуемый объект до прекращения договора, не сдав его по акту, это не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие факта пользования объектом (п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

Однако если возможность пользования объектом (доступ к нему) без прекращения договора перекрывает арендодатель, он не имеет права требовать арендную плату за период, когда арендатор был лишён возможности пользоваться имуществом (постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.13 № 13689/12).

Арендатор должен сначала направить письмо арендодателю с предложением расторгнуть этот договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ) и только после отказа арендодателя (или истечения срока, указанного в договоре, а если он не указан, то через 30 дней) вправе обратиться в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Если же арендатор подаст иск о расторжении договора аренды, не отправив сначала предложение арендодателю, то суд оставит иск без рассмотрения (п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.96).

В данном случае арендные отношения прекращаются со дня вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ), а обязательства по внесению арендной платы прекращаются после того, как объект передан арендодателю по акту.

Для расчёта и экономии на арендной плате за последний месяц большое значение имеет момент прекращения договора.

Для расчёта последнего платежа имеет значение не столько дата прекращения договора, сколько день возврата объекта аренды.

Eсли подписано соглашение о расторжении и акт приёма-передачи, по которому объект возвращается арендодателю, то договор аренды будет считаться расторгнутым именно с даты, указанной в соглашении, а не со дня его регистрации.

Если договор аренды был зарегистрирован, то даже при отсутствии регистрации расторжения этого договора на основании уведомления об одностороннем отказе он будет считаться расторгнутым именно с даты получения этого уведомления арендодателем (если иное не согласовано в договоре или уведомлении), а не с даты регистрации расторжения договора аренды.