Среди предпринимателей особой популярностью пользуется муниципальная недвижимость, которая предоставляется органами власти на условиях аренды. Сдача в аренду муниципального имущества представляется отличным способом сэкономить средства предприятия, сократив его затраты на съем помещения.
Экономия средств
Среди предпринимателей аренда муниципальной собственности практикуется как эффективный метод снижения издержек на помещение. По сути, подобная аренда считается альтернативой аналогичным договорам с различными коммерческими структурами, которые требуют значительно больших затрат от предпринимателя.
Для муниципальной недвижимости характерной особенностью является низкая стоимость, в сравнении с приватизированными коммерческими объектами.
В связи с этим предприятия нередко обращаются к муниципальной недвижимости, которая представлена на рынке в виде офисов, производственных помещений, складов и прочих объектов.
Муниципальное имущество, как правило, дешевле коммерческого
Особенности муниципального имущества
Перечень объектов недвижимости, относящихся к муниципальному типу, регулируется статьей 215 ГКРФ. Согласно ей, к данному типу относится любое имущество, владельцем которого признаны города, села и прочие виды населенных пунктов. Аренда муниципальных строений представляется основной статьей дохода бюджетов большинства регионов.
Несмотря на то, что федеральное законодательство регулирует процедуру передачи имущества из собственности населенного пункта частным лицам, вопросы аренды нередко решаются с использованием местных правовых актов и постановлений.
Согласно федеральному закону №67, право аренды подобного рода объектов может быть получено исключительно в ходе аукциона, проводящегося представителями местных властей. Порядок проведения торгов и их особенности регулируются региональными властными структурами, что делает их уникальными для каждого отдельно взятого региона.
Важно учитывать, что предпринимателю доступно приобретение не только объектов муниципальной, но и государственной собственности.
При этом порядок предоставления прав на аренду практически полностью идентичен, что позволяет заметно расширить перечень доступных бизнесмену вариантов.
Формы соглашений
Право на использование выбранного муниципального объекта может быть получено в рамках различных соглашений. Прежде всего, это стандартный договор аренды на муниципальную собственность, однако это далеко не единственный возможный вариант. Так, предприниматели могут получить землю или другой объект для безвозмездного использования.
Подобное соглашение, как правило, подразумевает, что арендатор должен вернуть собственность по истечению срока соглашения в заданном состоянии его владельцу. Другой популярной формой договора, принято считать соглашение о доверительном управлении имуществом. Подобный вариант позволяет получить недвижимость для использования на неустановленный срок, что крайне выгодно для предприятия.
При этом оно обязуется вести деятельность в интересах собственника объекта - муниципалитета либо любого другого выгодоприобретателя, определенного договором. Популярным вариантом представляется договор ответственного хранения, когда компания или предприниматель получают объект недвижимости на хранение, с одновременным приобретением прав на его использование.
Однако, несмотря на многообразие вариантов, самым популярной формой договора представляется привычная аренда, которая во многом идентична условиям аренды объектов коммерческой собственности.
Муниципальное имущество сдается в аренду через организацию аукциона
Торги и аренда
Существуют законодательные акты, которые во многом определяют процедуру получения прав на аренду выбранного муниципального объекта. К ним следует отнести федеральный закон №135, который определеяет, что подобная собственность может быть арендована только в ходе открытого конкурса или аукциона.
Это относится не только к стандартному муниципальному имуществу, но и к собственности унитарных предприятий. При этом не имеет значения форма их управления, так как процедура передачи прав будет полностью идентичной.
Конкурсные особенности
Поскольку получить право на аренду того или иного объекта муниципальной или государственной недвижимости можно лишь вследствие аукциона/конкурса, следует разобрать характерные особенности подобной процедуры. Правила её проведения устанавливаются Федеральной Антимонопольной Службой, а организационные детали аукциона определяются политикой местных властей.
Приказы данного ведомства определяют перечень предметов собственности, которые могут быть реализованы исключительно по результату торгов и периодически дополняются. Одной из особенностей аукционов данного типа, представляется обязательная публикация информации о них на специальной площадке torgi.ru.
Её разработало Министерство экономического развития для удобства предпринимателей, решивших получить право на аренду объектов, а также для обеспечения прозрачности торгов с точки зрения законодательства.
Когда проведение конкурсов не потребуется
Существует целый ряд случаев, когда проведения аукциона не требуется для реализации прав на аренду муниципального имущества. Они установлены на уровне федерального законодательства - ФЗ № 135 в статье 17. Согласно первому варианту возможного развития событий, арендовать подобную собственность может предприятие или лицо, получившее преференции со стороны органов местного самоуправления.
Также допускается передача недвижимости в аренду без торгов в следующих случаях:
- если конкурс уже был проведен в соответствии с нормами, указанными в ФЗ№44. Важно учесть, что срок аренды должен соответствовать сроку контракта, заключенного в рамках данного ФЗ и не может превышать его;
- если срок предполагаемого арендного договора составляет 30 или менее суток на протяжении 6 месяцев. Законодательство запрещает повтороное сотрудничество в рамках подобного сценария с тем же контрагентом по истечении заключенного контракта;
- не проводятся торги в случаях, если представители власти планируют продлить действующий контракт с контрагентом;
- допускается отказ от проведения аукциона, если имущество передается в пользование компании в рамках действия международных договоров, соглашений правительств и прочих законодательных актов, подписанных правительством РФ;
- если имущество передается в ведомство властям другого региона.
Органы местного самоуправления вправе сдать объект в безвозмездное пользование без проведения торгов, если он имеет культовое значение и передается религиозным организациям. Важно учесть, что описанный выше порядок сдачи в аренду не применим в тех случаях, когда передается имущество сфер действия Земельного, Водного и Лесного кодекса, а также законодательством, касающимся недр и ресурсов.
Конкурсы, аукционы и проведение торгов
Несмотря на то что органы местного самоуправления для реализации прав на аренду собственности могут прибегнуть как к аукционам, так и к конкурсам, у этих двух понятий есть существенные отличия. Конкурсная основа передачи прав предусматривает, что заявки участников подаются в закрытом виде и не подлежат огласке.
Аукцион же, напротив, представляет собой полноценные публичные торги, в которых открыта информация об участниках, а также другие подробности их проведения.
В рамках аукциона участники предлагают различные суммы за аренду того или иного объекта, пытаясь получить право на аренду.
Процедура проведения торгов предусматривает несколько этапов:
- Формирование комиссии, которая будет заниматься организационными вопросами - обработкой заявок, определением числа участников, победителей и прочих аспектов мероприятия.
- Рассмотрение поданных заявок.
- Проведение торгов.
- Определение победителя.
Важно помнить о том, что принять участие в подобном мероприятии могут как простые граждане, так и индивидуальные предприниматели, а также юридические лица. Это делает круг лиц, имеющих доступ к борьбе за право аренды максимально широким.
Подача заявки
Для полноценного участия в торгах, вне зависимости от формы их проведения, кандидат должен подать соответствующую заявку. Она будет рассматриваться на протяжении месяца после её поступления, что позволит комиссии вынести свое решение. Необходимо помнить о том, что рассмотрению подлежат лишь те заявки, которые сопровождались установленным перечнем документации.
Она включает:
- заявление, которое пишется на имя руководителя местных органов самоуправления;
- учредительные документы, свидетельства о регистрации юрлиц, а также прочие бумаги, подтверждающие статус участника торгов;
- платежные реквизиты кандидата;
- документация, отражающая бухгалтерский баланс компании.
Кроме того, организаторы торгов имеют полное право запросить и другие бумаги, если подобная возможность предусмотрена региональным законодательством. Согласно принципам конкурса или аукциона, победитель должен предоставить организаторам наиболее выгодное предложение. В случае с арендой, победителем станет участник, предложивший самую высокую стоимость, что следует учитывать при желании получить право на аренду.
После рассмотрения заявок, всем участникам будущих торгов рассылаются специальные извещения, содержащие важную информацию. Прежде всего, это дата, время и форма проведения подобных торгов, а также сведения о реализуемом объекте. Они обязательно включают наличие обременений, наложенных на объект, а также его начальную стоимость.
После договоренности сторон оформляется типовой договор аренды, в котором оговариваются права и обязанности арендаторы и арендодатели
Льготы и НДС - что следует знать
Согласно федеральному закону № 209, статье 18, представители малого и среднего бизнеса могут получить определенные преференции со стороны местных органов власти. Подобные методы поддержки, как правило, предусматривают льготные условия сдачи помещения либо передача его в безвозмездное пользование.
Однако, для выполнения подобных действий, местное самоуправление должно сообщить о своем намерении в СМИ и на официальных порталах, что позволит узнать о подобных мерах поддержки всем желающим.
Льготные условия, на которых может быть заключен договор с малым и средним бизнесом, предусматривают максимальный срок аренды не менее 5 лет. При этом допускается его уменьшение по инициативе контрагента.
При получении недвижимости в аренду, следует особое внимание обратить на налоговое законодательство. Согласно ему, налогоплательщиком будет являться не фактический собственник помещения (муниципалитет), а арендатор, который обязан оплатить НДС.
Счет фактура для оплаты должна быть сформирована за 5 суток, следующих за днем внесения арендной платы. Кроме того, арендатор обязан своевременно подавать налоговую декларацию, иначе его ждут пенни и штрафы.
Как составить договор
Завершающим этапом получения прав на аренду муниципальной собственности, представляется заключение договора аренды. Действующее законодательство не регулирует форму подобного соглашения, заключаемого между местными властями и предпринимателем.
Однако, во избежание неудобств, повсеместно используется типовое соглашение об аренде, имеющее следующие особенности, которые следует отразить в договоре:
- В «шапке» соглашения указывается населенный пункт и дата заключения.
- Первым пунктом необходимо обозначить стороны договора: «Арендодатель» - муниципальные власти и «Арендатор» — победитель конкурсных торгов.
- В качестве предмета соглашения, необходимо указать аренду недвижимого имущества на определенных условиях.
- Важно указать дату начала и окончания сроков действия соглашения.
- Должна быть подробно расписана процедура оплаты арендуемого объекта, а также возможные причины, по которым арендная плата может быть изменена арендодателем без предварительного согласования.
- Права и обязанности сторон, их ответственность.
Если в результате договоренности между сторонами были достигнуты иные соглашения или согласованы дополнительные условия, они непременно должны быть отражены в договоре. В противном случае не удастся добиться их соблюдения и защитить интересы в рамках судебного разбирательства.
У многих предпринимателей самой емкой статьей расходов является аренда помещения под магазин (офис, склад). Поэтому в целях экономии продумываются все варианты съема помещений, имеющих низкую стоимость. Один из них – аренда муниципального имущества. Стоимость съема муниципальной площади в некоторых случаях не отличается от аренды по коммерческим предложениям. Однако большинство вариантов имеет смысл рассмотреть, хотя заключение договоров аренды такого типа – трудоемкий и затратный процесс.
Какое имущество относится к муниципальному
Аренда государственного и муниципального имущества в последнее время пользуется небывалой популярностью. Причиной тому – совершенствование законодательных требований и высокая стабильность договоров по сравнению с аналогичными сделками, проведенными с коммерческими структурами.
Как взять его в аренду
В соответствии с Законом № 135-ФЗ, ст. 17.1 , при сдаче в аренду муниципального или государственного помещения в обязательном порядке заключается договор. Осуществить данную сделку возможно только после проведения (конкурса, аукциона). Без торгов в аренду предоставляется собственность:
- Для расположения на объектах сетей связи, почты.
- Палат торгово-промышленного назначения.
- На замену снесенного (реконструированного) сооружения.
- Нотариальных или адвокатских контор.
- Организациям, специализирующимся в направлении услуг образования.
- Медицинским компаниям.
- По международным договорам.
- Политическим партиям, общественным движениям.
- На срок до 30 суток в течение 6 следующих месяцев.
Чтобы арендовать имущество, принадлежащее государству, предпринимателю нужно обратиться в учреждение, за которым закреплен объект, или в управляющую компанию, курирующую данное помещение. Часто перечень площадей, предназначенных для предоставления в аренду, размещаются на сайтах государственных структур. Если интересующей информации нет, необходимо обратиться в соответствующий орган для подачи заявления лично.
У предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов.
Действуем по порядку
Предоставление площади муниципального назначения имеет установленный порядок и совершается после проведения торгов. Они могут проходить в электронном режиме или как официальное мероприятие. Форма проведения определяется ст. 448 ГК РФ и состоит из следующих пунктов:
- Оповещение о проведении торгов.
- Разработка документации.
- Прием заявок от участников.
- Проведение основного этапа торгов.
- Завершающий тур торгов, определяющий победителя.
- Оформление соглашения с выбранным лицом.
В соответствии с п. 2 вышеуказанной статьи участник должен отвечать требованиям, выдвинутым законодательством. Им может являться и юридическое, и физическое лицо, а также ИП, в интересах которого – выиграть торги и взять в аренду муниципальное (государственное) имущество.
Оформление договора
После проведения торгов победитель подписывает с организатором протокол о результатах (он имеет юридическую силу договора) и оформляет типовой договор. Правила заключения документа регламентированы ст. 447 ГК РФ. Образец документа можно посмотреть .
Продление договора аренды возможно только в результате проведения нового конкурса (аукциона, торгов) на право заключения договора аренды муниципальной недвижимости (ст. 17.1 № 135-ФЗ). Однако у предпринимателя, неукоснительно выполнявшего свои обязанности на протяжении действия аренды, есть возможность заключить договор на новый срок с арендодателем без торгов, если будут соблюдены следующие требования:
- Срок действия нового договора составляет не менее 3 лет. Он может быть уменьшен по заявлению арендатора.
- Размер регулярной платы за аренду определяется после оценивания рыночной цены объекта, а оценка проведена по всем правилам законодательства, регулирующего оценочные мероприятия в РФ.
Так как договоры об аренде муниципального имущества подлежат обязательной регистрации (если заключены на срок более 1 года), соглашение о завершении аренды площади также необходимо официально зарегистрировать. Кроме этого, обе стороны должны направить в орган, совершающий регистрацию прав на имущество, заявление, подтверждающее добровольное согласие об окончании арендных отношений. Если один из партнеров не согласен и уклоняется от расторжения, другая сторона обращается в суд с требованием об официальной регистрации данного соглашения.
Зная все тонкости этой задачи и выиграв торги, предприниматель может заключить договор об аренде муниципального имущества. Такой вариант считается выгодным, так как такие площади можно арендовать за приемлемую стоимость. Добросовестно выполняя все пункты договора и не нарушая условия аренды, пользоваться муниципальными помещениями можно в течение долгого срока.
Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.
Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным. Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы. Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.
Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.
Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.
Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.
Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.
Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.
Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.
В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ. Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.
Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.
Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.
Как провести торги на право аренды
Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.
Для организации торгов необходимо:
1. Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса.
Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).
В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.
2. Определить, кто будет организатором торгов.
Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).
Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.
3. Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.
Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.
4. Разработать конкурсную или аукционную документацию.
5. Разместить извещение о проведении аукциона или конкурса и документацию.
Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.
6. Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.
Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).
Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя. Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются. Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.
В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно. Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.
7. Вскрыть конверты с заявками.
Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.
8. Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.
Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.
9. Определить победителя торгов.
Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.
Как заключить договор аренды
Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов:
— проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов;
— победитель торгов признан банкротом;
— деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;
— победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.
В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.
Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России. Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят. Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений. Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.
По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).
Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.
Как зарегистрировать договор аренды
Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более.
С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.
К заявлению прилагаются:
1) документы, подтверждающие полномочия представителя.
Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность).
Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена. Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя;
2) договор аренды (не менее двух экземпляров);
3) доверенность, если договор аренды подписан представителем (подлинник и копия).
В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.
Заявитель по своей инициативе может представить:
— решение собственника о согласовании сделки;
— документ об уплате государственной пошлины;
— учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.
Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия.
Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов. Он составляет, считая с даты приема документов:
— семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра;
— девять рабочих дней при подаче через МФЦ;
— три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
— один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.
Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.
В соответствии с п.11 ст 17.1 135-ФЗ можно ли в течении 6 месяце на 29 дней заключить договор аренды мун. имущества с одним юридическим лицом, а потом сразу на 29 дней с другим юридически лицом без торгов?
Сдача квартиры в ареду как ИП. Сдача чужого имущества
Добрый день! Возникла следующая ситуация, я как индивидуальный предприниматель сдаю квартиру в аренду и плачу налог 6% на УСН. Сейчас возникла потребность в сдачи квартиры, которая официально принадлежит моей несовершеннолетней дочери. Каким...
1000
стоимость
вопроса
вопрос решен
Получение долгосрочный договор о концессии у Вуза
Добрый день! У одного из Московских Вузов имеется объект -"Ненужный", аварийный корпус! Они с удовольствием отдали бы бизнесу, в счет восстановления корпуса. Прошу Вас ответить: какие шаги нужны бизнесмену для получение данного корпуса для...
22 Мая 2018, 03:56, вопрос №2002405 Дмитрий Александрович, г. Москва
1000
стоимость
вопроса
вопрос решен
Все услуги юристов в Москве
Выкуп муниципального имущества
Здравствуйте. с 1.12.2012г. арендую как ООО муниципальное помещение. договор аренды на 5 лет. с регистрацией в росреестре. Скажите возможно ли это помещение выкупить в собственность. и какие действия необходимо применить что бы его внесли в план...
21 Мая 2018, 16:13, вопрос №2001923 Алексей Васильевич Чебан, г. Уссурийск
400
стоимость
вопроса
вопрос решен
Выкуп муниципального имущества арендатором
Имущество передано в управление мупу, который сдал в аренду ООО, который сделал ремонт здания. Имеет ли ООО преимущество при выкупе недвижимости. Арендует с 15.06.2015 г. Что необходио сделать для того, чтобы инициировать процессс выкупа? В какие...
Порядок проведения аукционов на предоставление муниципальных земель в аренду
Правомерно ли объявление одного аукциона о предоставлении земельных участков (муниципальные земли) в аренду несколькими лотами (несколько земельных участков в одном аукционе) . По результатам аукциона один победитель, один арендатор на все...
09 Апреля 2018, 12:43, вопрос №1961091 Наталья, г. Екатеринбург
1000
стоимость
вопроса
вопрос решен
Возможна ли аренда муниципального имущества без торгов, если у ИП есть образовательная лицензия?
Может ли ИП с лицензией (образовательные услуги) заключить договор аренды муниципального имущества без торгов? Спасибо.
Право собственности на субарендованный земельный участок
Собственник земли---Муниципалитет. Арендатор---Юр лицо. Арендатор заключит договор субаренды с физ лицом на земельный участок размером 10 соток для возведения на нем жилого дома. Субарендатор построит жилой дом и зарегистрирует на него право...
400
стоимость
вопроса
вопрос решен
Как сдать в субаренду часть муниципального помещения, находящегося в оперативном управлении?
в каком случае возможна субаренда части муниципального помещения. часть занимаемого помещения муниципальным учреждением, может быть сдана в субаренду. каким образом можно оформить? какую часть занимаемого помещения можно сдать в субаренду
Добавление нового объекта в договор о передаче муниципального имущества
1. Необходимо включить в договор объект, который не относится ни к одному приложению данного договора. Следовательно нужно добавить новый перечень новым приложением. Как сформулировать это добавление в доп.соглашении? 2. При добавлении нового...
Возможность приватизации земельного участка в лесу находящегося в долгосрочной аренде
Приватный вопрос.
07 Марта 2017, 16:18, вопрос №424254 Арсений Емельяненко, г. Ставрополь
300
стоимость
вопроса
вопрос решен
Как выкупить арендуемое муниципальное имущество?
Здравствуйте, имею договор аренды отдельного здания с муниципалитетом от 30.12.2016 г. на 10 лет. Как реализовать право выкупа и в какие сроки?
02 августа
Федеральные и муниципальные образования являются крупными собственниками государственного и муниципального имущества, и с целью повышения эффективности использования имущества, находящегося на праве оперативного управления учреждений, допускается сдача временно не использованных в их деятельности объектов основных средств в аренду сторонним организациям.
Передача в аренду имущества бюджетной собственности производится только с согласия собственника (или уполномоченного им лица) по договору аренды и оформляется приемно-передаточным актом или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (ст. 655 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)).
Согласно ст. 214, 215 ГК РФ государственное и муниципальное имущество может быть разделено на две группы:
Имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения и оперативного управления за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями;
Имущество, не закрепленное за вышеуказанными юридическими лицами, составляющее государственную и муниципальную казну. При этом права собственника осуществляют органы государственной власти и местного самоуправления и при сдаче в аренду имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, в договоре может появиться сторона - балансодержатель .
В договоре аренды должен предусматриваться состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по поддержанию имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, оговаривается срок их предстоящей службы, рассчитанной исходя из оценки имущества с учетом его фактического износа и действующих норм амортизационных отчислений. Существенным условием договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ). На практике размер арендной платы в большинстве случаев устанавливается в определенной сумме за месяц или год за квадратный метр.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Статьей 41 Бюджетного кодекса РФ (далее - БК РФ) «Доходы бюджета» предусмотрено, что «доходы от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением имущества бюджетных и автономных учреждений, а также имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных» признаются доходами бюджета.
Таким образом, арендная плата в полном объеме должна учитываться у казенных учреждений в доходах бюджета (код КОСГУ - 120 «Доходы от собственности»), и учреждение имеет право на дополнительный источник бюджетного финансирования (в виде дополнительных лимитов бюджетных обязательств (далее - ЛБО)).
При сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, находящегося на праве оперативного управления и временно не используемого, бюджетными и автономными учреждениями арендная плата признается собственным доходом учреждения.
Решение по сдаче в аренду государственного и муниципального имущества казенными учреждениями принимает уполномоченный орган учредителя - Комитет по управлению имуществом, который также уполномочен на подписание договоров аренды от имени учредителя.
Решение по сдаче в аренду государственного и муниципального имущества бюджетными и автономными учреждениями принимает самостоятельно учреждение (для бюджетных учреждений необходимо согласие собственника, а для автономных учреждений - согласие наблюдательного совета). При этом руководитель бюджетного или автономного учреждения уполномочен на подписание договора аренды от имени учредителя.
Передача имущества в аренду на территории РФ (как реализация услуг) является объектом обложения НДС. Его исчисление при передаче в аренду государственного и муниципального имущества органами государственной власти и органами самоуправления, а также казенными учреждениями имеет свои особенности. Арендатор признается налоговым агентом, так как в соответствии с
п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) арендаторы являются налоговыми агентами по уплате в бюджет начисленного на суммы арендной платы НДС, поэтому на казенные учреждения возлагается только контроль за поступлениями в соответствующий бюджет сумм арендной платы в виде дохода бюджета, исключая НДС.
При этом налоговый агент обязан определять налоговую базу как сумму арендной платы с учетом НДС. Таким образом, сумма арендной платы, определенная в договоре с собственником имущества (органом государственной власти или органом самоуправления), должна содержать сумму НДС. Как правило, расчет ставок арендной платы за муниципальное имущество обычно формализован и унифицирован, а базовая ставка устанавливается нормативным актом муниципального образования. При этом некоторые собственники имущества прописывают в договоре суммы и порядок уплаты НДС, а некоторые отмечают, что сумма арендной платы указана без НДС. Отсутствие указания суммы НДС в договоре аренды не является основанием ни для признания его недействительным, ни для освобождения арендатора от обязанностей налогового агента. При этом согласованная сторонами арендная плата подлежит увеличению на сумму НДС в силу налогового законодательства от наличия или отсутствия в договоре соответствующего условия, так как в п. 1 ст. 168 НК РФ указано, что НДС нужно предъявить к оплате, а не установить в договоре.
Органы государственной власти и местного самоуправления, а также казенные учреждения при сдаче в аренду имущества бюджетной собственности в отличие от других арендодателей не обязаны выписывать счета-фактуры. В этом случае арендатор вправе получить налоговый вычет по НДС на основании документов, подтверждающих уплату НДС в качестве налогового агента.
Бюджетные и автономные учреждения не имеют налоговых агентов по НДС, поэтому обязаны своевременно начислять и уплачивать в бюджет сумму НДС, а также своевременно отчитываться по налоговым периодам налоговой декларацией по НДС.
Имущество государственных и муниципальных учреждений, закрепленное собственником на праве оперативного управления и переданное в аренду, продолжает учитываться на балансе учреждения по счету 101 00 «Основные средства» с начислением амортизации и с одновременным отражением балансовой стоимости переданного в аренду имущества по забалансовому счету 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)».
При сдаче в аренду закрепленного в оперативном управлении имущества казенному учреждению необходимо соблюдать следующие требования действующего законодательства РФ:
Оформление аренды государственного и муниципального имущества трехсторонним договором, по которому учреждение выступает как балансодержатель сдаваемого в аренду имущества;
Предусмотреть в договоре, что арендатор перечисляет суммы арендной платы (исключая НДС) непосредственно в доход соответствующего уровня бюджета (код КОСГУ - 120) на единый счет бюджета.
В зависимости от того, признано или не признано казенное учреждение администратором по кассовому администрированию дохода бюджета по сдаче в аренду имущества (код 120), определяется соответствующий порядок отражения операций в бюджетном учете.
Если казенное учреждение не является администратором по кассовому администрированию дохода бюджета, то используется механизм распределения бюджетных полномочий. В этом случае одно юридическое лицо (казенное учреждение) обязано начислять доход бюджета, а другое юридическое лицо (как правило, дополнительные полномочия возлагаются на главного распорядителя средств бюджета (далее - ГРСБ)) - осуществлять кассовое администрирование дохода бюджета. Поскольку данная хозяйственная операция связана с внутриведомственным расчетом, в учете казенного учреждения администратор дохода бюджета по начислению и ГРСБ, осуществляющий полномочия администратора по кассовому администрированию, используется счет 304 04 «Внутриведомственные расчеты».
Обязанность казенных учреждений по начислению дохода бюджета закреплена бюджетным законодательством. Таким образом, даже если казенное учреждение не является администратором дохода бюджета по кассовому администрированию, оно обязано начислять доход бюджета (код КОСГУ 120) и задолженность арендатора по арендной плате перед бюджетом. Данная операция отражается в учете казенным учреждением следующими учетными записями:
Дебет 1 205 21 560 Кредит 1 401 10 120 (без НДС);
Поступление арендной платы на единый счет бюджета на основании Извещения (ф. 0504805), полученного от администратора по кассовому администрированию (ГРСБ):
Дебет 1 304 04 120 Кредит 1 303 05 730 и одновременно:
Дебет 1 303 05 830 Кредит 1 205 21 660 .
В случае осуществления казенным учреждением обязанностей кассового администрирования дохода бюджета (код КОСГУ 120) по данной операции, учреждение обязано начислять доход бюджета и отражать в бюджетном учете поступление администрируемого дохода в следующем порядке:
Начисление арендной платы (дохода бюджета):
Дебет 1 205 21 560 Кредит 1 401 10 120 (без НДС)
Поступление арендной платы на единый счет бюджета на основании Сводного реестра поступлений и выбытий средств бюджета:
Дебет 1 210 02 120 Кредит 1 205 21 660 .
Бюджетные и автономные учреждения отражают на бухгалтерском учете операции по сдаче в аренду имущества в следующем порядке:
Начисление арендной платы, выставление счета-фактуры с учетом НДС:
Дебет 2 205 21 560 Кредит 2 401 10 120 (с учетом НДС)
Начисление НДС в задолженность перед бюджетом:
Дебет 2 401 10 120 Кредит 2 303 04 730
Поступление арендной платы (включая НДС на лицевой счет учреждения):
Дебет 2 201 11(21) 510 Кредит 2 205 21 660 17 код КОСГУ 120
Начисление налога на прибыль:
Дебет 2 401 10 120 Кредит 2 303 03 730.
Предоставление бюджетными и автономными учреждениями имущества, закрепленного за ними учредителем на праве оперативного управления, признается в целях бухгалтерского учета деятельностью, приносящей доход. В целях налогового учета, если предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации (для учреждений не является основным видом деятельности), то в соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду признаются внереализационными доходами. При этом датой получения внереализационных доходов от сдачи имущества в аренду признается дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенного договора или предъявления документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода. Выбор одной из дат производится на основании принятой для целей налогообложений учетной политики учреждения.
При методе начисления в состав доходов, учитываемых в целях налогообложения прибыли, не включаются авансовые платежи по арендной плате (п. 1 ст. 251 НК РФ).
При использовании кассового метода определения доходов, датой получения дохода признается день поступления денежных средств на лицевые счета бюджетного и автономного учреждения (п. 2 ст. 273 НК РФ).
Арендуя помещения, арендаторы, как правило, пользуются разными видами коммунальных услуг: отопление, освещение, водоснабжение, газоснабжение, канализация, услуги телефонной связи и т.д. Условия их предоставления часто включаются в договор аренды, но неправильное оформление учета коммунальных платежей нередко становится причиной конфликтов с контролирующими и налоговыми органами.
Проблемной является ситуация, когда договор со снабжающей организацией заключен арендодателем, а коммунальные услуги оплачиваются (компенсируются) арендатором отдельно от арендной платы на основании выставленных арендодателем счетов на возмещение потребленных коммунальных услуг арендатором. При этом необходимо учесть, что условие о компенсации коммунальных услуг должно быть прописано в договоре отдельно от арендной платы.
В соответствии с условиями договора коммунальные услуги:
Компенсируются сверх арендной платы. В этом случае арендатор признает их расходом и НДС к вычету не принимается. У арендодателя уменьшаются расходы на коммунальные услуги и НДС к вычету по ним не принимается;
Коммунальные услуги включены в арендную плату. В этом случае арендатор признает их расходом и НДС к вычету принимается. У арендодателя признается доход от арендной платы и НДС по коммунальным услугам принимается к вычету.
В случае когда арендатор возмещает арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг сверх арендной платы, арендодатель не осуществляет реализацию услуг и обязан выставить бухгалтерский счет (счет-фактуру нельзя выставлять) на компенсацию свои расходов. В этом случае отсутствует объект налогообложения прибыли и НДС не возникает. Таким образом, у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по коммунальным услугам в части потребленных арендатором и в книге покупок отражается счет-фактура, выданный снабжающей организацией, только в части потребленных им услуг.
Загрузка...
