Договор аренды заключается на определенный сторонами срок. По его окончании арендатор обязан возвратить имущество арендодателю (ст. 622 Гражданского кодекса РФ). Но если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды и арендодатель против этого не возражает, договор считается продленным на согласованных в нем условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ). В то же время многие объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам только на основании торгов. Например, такой порядок установлен для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).
Высший судебный орган также признал конкурсный порядок единственным законным способом продлить договор аренды на новый срок. ВАС РФ указал, что договор аренды муниципального земельного участка, заключенный на новый срок без торгов, ничтожен (ст. 168 Гражданского кодекса РФ) как и соглашение о продлении такого договора. На основании постановления ВАС сформировалась судебная практика. Суды признавали договоры аренды муниципального имущества, продленные без торгов, ничтожными, а дополнительные соглашения о продлении таких договоров недействительными. Примеры – постановление Арбитражного суда Московского округа от 2 сентября 2015 г. № Ф05-11373/2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 апреля 2013 г. по делу № А65-18635/2012.
Антимонопольные органы с судьями соглашаются. Заключение договоров аренды муниципального имущества допускается на торгах (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ). Нарушение этого правила ФАС рассматривает как ограничение конкуренции. Таким ограничением она считает в том числе продление договора аренды муниципального имущества на неопределенный срок. Орган местного самоуправления либо главу местной администрации могут привлечь к административной ответственности по части 1 статьи 14.49 КоАП РФ, выдать предписания об устранении нарушений требований закона (решение Владимирского областного суда от 2 сентября 2014 г. № 11-291/2014).
Когда мунипалитет может продлить договор аренды
Чтобы понять, можно ли продлить договорные отношения с арендатором без торгов и избежать негативных последствий, обратите внимание на дату заключения основного договора аренды. ВАС РФ в постановлении № 73 указал, что продление договоров аренды на неопределенный срок без проведения торгов допустимо, если основной договор стороны заключили до вступления в силу норм об обязательном заключении договоров в отношении публичного имущества на торгах Закона № 135-ФЗ. Эти нормы были установлены статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ. Она введена Федеральным законом от 30 июня 2008 г. № 108-ФЗ, который вступил в силу с 2 июля 2008 года.
Позицию ВАС РФ поддерживают и суды общей юрисдикции.
Пример 1. Антимонопольная служба привлекла орган местного самоуправления к административной ответственности. Орган местного самоуправления продлил договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения) на неопределенный срок без торгов. По мнению ФАС, тем самым местные власти предоставили арендатору незаконную преференцию. Это противоречит статье 15 Закона № 135-ФЗ.
Муниципалитет не согласился с вынесенным постановлением о привлечении к административной ответственности и обратился в суд. Суды установили, что договор аренды был заключен до 2 июля 2008 года. Поэтому положения статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ к спорным правоотношениям неприменимы. Суд удовлетворил требования муниципалитета и признал незаконным постановление ФАС.
Порядок заключения договоров аренды муниципального имущества и признание его ничтожным
Договор аренды может быть признан ничтожным и расторгнут, если он заключен после вступления в силу положений Закона № 135-ФЗ об обязательном заключении таких договоров на торгах. Это правило действует, даже если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока его действия и ни одна из сторон не заявила о желании прекратить договорные отношения.
Полезно знать
Чтобы заявить о намерении прекратить договорные отношения и потребовать возврата имущества, направьте арендатору письменное уведомление
Пример 2. Муниципалитет потребовал, чтобы компания вернула ранее переданное в аренду имущество по акту приема-передачи. Арендатор отказался. Аргумент: срок действия ранее заключенного договора аренды истек и ни одна из сторон не заявила о намерении прекратить договорные отношения. В связи с этим договор должен быть продлен на неопределенный срок.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали органу местной власти в иске. Но кассация судебные акты отменила и поддержала требования муниципалитета. Договор в установленном порядке не продлевался и прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 августа 2016 г. № Ф09-7143/16 по делу № А71-6860/2015).
Договор аренды и безвозмездного пользования муниципального имущества может быть продлен на неопределенный срок
Если стороны заключили договор безвозмездного пользования (ссуды), то на ссудополучателя возлагается обязанность содержать полученное имущество (ст. 695 Гражданского кодекса РФ). В отношении договора ссуды муниципального имущества допускается его продление на неопределенный срок. Судебная практика это подтверждает.
Пример 3. Орган местного самоуправления до вступления в силу Закона № 135-ФЗ заключил договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом. Когда срок действия договора истек, муниципалитет продлил его без проведения конкурса. Это произошло после 2 июля 2008 года. Но орган местного самоуправления руководствовался пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.
ФАС усмотрела в действиях муниципалитета нарушение федерального законодательства о защите конкуренции и обратилась в суд. Она потребовала признать дополнительное соглашение недействительной сделкой и возвратить имущество в казну муниципального образования. Часть требований суд удовлетворил. Он признал дополнительное соглашение недействительной сделкой. Судьи указали, что положения статьи 621 Гражданского кодекса РФ нельзя истолковать как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Это выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, и не отвечало бы целям Закона № 135-ФЗ. Но в требовании о возврате муниципального имущества в казну муниципального образования судьи отказали. Ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом, и требования о его возврате заявлены не были. Поэтому основной договор ссуды считается пролонгированным на неопределенный срок. Президиум ВАС РФ поддержал нижестоящие суды (постановление от 28 декабря 2010 г. № 9143/10).
Выводы
- Не подписывайте дополнительные соглашения о продлении срока действия договора, который вы заключили до 2 июля 2008 года. Контролеры признают это нарушением федерального законодательства о защите конкуренции. Регистрирующий орган может отказать в регистрации дополнительных соглашений (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2015 г. № 13АП-1619/2015).
- Если необходимо сохранить отношения с действующим арендатором или ссудополучателем, а основной договор был заключен до вступления в силу Закона № 135-ФЗ, тактика умолчания сработает. Не нужно совершать никаких действий, чтобы продлить срок договора. Он будет считаться продленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Любая из сторон вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, исходя из положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
- Если договор был заключен после 2 июля 2008 года, пролонгировать его на определенный или на неопределенный срок в обход конкурентных процедур нельзя. Орган местного самоуправления, должностное лицо местного самоуправления, допустившие такое нарушение, могут быть привлечены к административной ответственности.
от 01.01.2001г.
Российская Федерация
Администрация города
Ростова-на-Дону
аренды нежилого помещения
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
Д О Г О В О Р № _____
аренды нежилого помещения
муниципальной собственности
"____"_______________г. г. Ростов-на-Дону
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, действующей на основании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, именуемый в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, ______________________________________________________ в лице ___________________________________________, действующего на основании _____________________________именуемое в дальнейшем БАЛАНСОДЕРЖАТЕЛЬ, с одной стороны и _______________________________________________________________________________________
(полное наименование юридического лица, индивидуального предпринимателя или Ф. И.О. физического лица)
в лице _____________________________________________________________________________________________________________
(должность, Ф. И.О.)
действующий на основании __________________________________________________________________________________________,
(положение, устав, свидетельство индивидуального предпринимателя и т. п.), именуемый в дальнейшем АРЕНДАТОР, с другой стороны заключили настоящий договор (далее - ДОГОВОР) о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.
1.1.АРЕНДОДАТЕЛЬ на основании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от "___"_________200__г. №____________ предоставляет АРЕНДАТОРУ в аренду за плату нежилое помещение (здание, сооружение), именуемое далее ОБЪЕКТОМ по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. (пр., пер.) ______________________________________ лит. _____ общей площадью _________кв. м., в том числе помещения расположенные: в подвале _________кв. м., в полуподвале _________кв. м., на ___ этаже (ах) _________кв. м., или в отдельно стоящем строении _________кв. м., комнаты №№___________________________________________.
1.2.Настоящий ДОГОВОР считается заключенным с даты подписания акта приема-передачи и действует до _____________.
2.3.13. Не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных АРЕНДАТОРУ по ДОГОВОРУ имущественных прав , в частности, переход их к иному лицу (договоры залога , субаренды, внесение права на аренду ОБЪЕКТА или его части в уставный капитал предприятия, договоры о совместной деятельности (сотрудничестве), а также не производить фактическую передачу ОБЪЕКТА третьим лицам и т. п. без письменного разрешения АРЕНДОДАТЕЛЯ.
2.3.14. Выполнять в установленный срок предписания АРЕНДОДАТЕЛЯ, Балансодержателя и иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности АРЕНДАТОРА, ставящих под угрозу сохранность ОБЪЕКТА, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемых помещений, а также по соблюдению других обязательств АРЕНДАТОРА, предусмотренных настоящим ДОГОВОРОМ.
2.3.15. Поддерживать в надлежащем состоянии фасадную часть ОБЪЕКТА. Если в аренде находится часть здания, АРЕНДАТОР в обязательном порядке принимает долевое участие (по договору с Балансодержателем) в оплате ремонта фасада здания. Доля АРЕНДАТОРА в затратах на ремонт фасада определяется, исходя из соотношения арендуемой площади к общей площади здания (строения). Отказ АРЕНДАТОРА от участия в ремонте фасада здания (строения), соответствующей его доле в объемах или затратах, влечет за собой выполнение ремонта фасада или его финансирование в полном объеме БАЛАНСОДЕРЖАТЕЛЕМ самостоятельно, с последующим взысканием с АРЕНДАТОРА средств, затраченных на ремонт фасада, пропорционально доле занимаемого им помещения и расторжением настоящего договора в судебном порядке.
2.3.16. Не позднее, чем за один месяц письменно сообщить АРЕНДОДАТЕЛЮ и Балансодержателю о предстоящем освобождении помещения в связи с досрочным его расторжением.
2.3.17. В течение 5 рабочих дней с даты получения проекта ДОГОВОРА оформить с Балансодержателем акт сдачи-приемки нежилого помещения (строения), являющегося неотъемлемой частью ДОГОВОРА, и подписать ДОГОВОР. Отказ АРЕНДАТОРА от выполнения условий данного пункта считается отказом от совершения сделки, а решение городской комиссии по недвижимости г. Ростова-на-Дону и ранее действовавший договор - утратившими силу.
2.3.18. В пятидневный срок с даты окончания срока действия настоящего договора, а также с даты его досрочного прекращения или расторжения, передать БАЛАНСОДЕРЖАТЕЛЮ ОБЪЕКТ в технически исправном состоянии, со всеми произведенными улучшениями, по акту сдачи - приемки помещения (строения).
2.3.19. В двухмесячный срок с даты подписания акта приема-передачи осуществить государственную регистрацию настоящего договора, в случаях, когда действующим законодательством РФ предусмотрена его обязательная государственная регистрация.
2.4. АРЕНДАТОР имеет право:
2.4.1 Преимущества перед другими претендентами на заключение договора аренды на новый срок, в случае отсутствия с его стороны нарушений настоящего ДОГОВОРА и других договоров, заключение которых предусмотрено п.2.3.10, на протяжении срока их действия. Для реализации преимущественного права АРЕНДАТОР обязан уведомить АРЕНДОДАТЕЛЯ о намерении переоформить договор аренды на новый срок не менее чем за один месяц до истечения срока действия настоящего договора и в последующем оплатить стоимость работ по проведению рыночной оценки размера арендной платы за ОБЪЕКТ.
2.5. БАЛАНСОДЕРЖАТЕЛЬ обязан:
2.5.1. В течение 5 рабочих дней с даты получения проекта ДОГОВОРА подписать ДОГОВОР и передать ОБЪЕКТ Арендатору по акту сдачи-приемки нежилого помещения (строения), являющегося неотъемлемой частью ДОГОВОРА.
2.5.2. В течение десяти дней с даты вступления в силу настоящего ДОГОВОРА, заключить с Арендатором договоры на возмещение коммунальных платежей по арендуемому помещению (в том числе на сбор и вывоз ТБО), общеэксплуатационных расходов по содержанию здания в целом пропорционально площади, предусмотренной п.1.1. настоящего договора,
2.5.3. Производить начисление арендной платы по данному договору, а также начисление пеней и штрафов в случае нарушения АРЕНДАТОРОМ его условий.
2.5.4. Обеспечить подготовку дополнительного соглашения к настоящему договору о перерасчете арендной платы, в случае изменения в период его действия порядка расчета арендной платы за объекты нежилого фонда муниципальной собственности по решению органов местного самоуправления .
2.5.5. Не реже одного раза в год осуществлять проверку порядка использования АРЕНДАТОРОМ помещения на соответствие условиям настоящего договора.
2.5.6. В случае обращения АРЕНДАТОРА с сообщением об аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) ОБЪЕКТУ ущерб, немедленно составить соответствующий акт об объемах нанесенного ОБЪЕКТУ ущерба. В случае аварий, происшедших не по вине АРЕНДАТОРА, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению.
2.5.7. Принять у АРЕНДАТОРА помещение в пятидневный срок с даты окончания срока действия настоящего договора, а также с даты его досрочного прекращения или расторжения, с оформлением соответствующего акта приема-передачи.
3. ПОРЯДОК, УСЛОВИЯ И СРОКИ ВНЕСЕНИЯ ОБЩЕЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
3.1. Определение размера общей арендной платы за пользование ОБЪЕКТОМ, осуществляется в соответствии порядком, установленным органом местного самоуправления.
3.2. АРЕНДАТОР обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя размеров коэффициентов и базовых ставок, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения платежа и перечислять ее на расчетные счет в соответствии с п. 11 ДОГОВОРА.
3.3. АРЕНДАТОР перечисляет платежи, предусмотренные настоящим договором, за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа начавшегося месяца. Днем внесения платежа считается день проводки платежа банком АРЕНДАТОРА. Копия платежного поручения или квитанции об оплате АРЕНДАТОРОМ общей арендной платы представляется в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону по запросам последнего.
3.4. В случаях предоставления АРЕНДАТОРУ городской комиссией по недвижимости льгот по арендной плате, предусмотренных нормативными документами, АРЕНДОДАТЕЛЬ и АРЕНДАТОР оформляют дополнительное соглашение к настоящему договору, которым предусматривается размер льготной арендной ставки и срок её действия.
По окончании срока действия дополнительного соглашения, арендная плата за пользование ОБЪЕКТОМ оплачивается АРЕНДАТОРОМ в размере, установленном п. 1.3. и разделом 8 настоящего договора.
4.ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ В УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
И ЕГО ДОСРОЧНОГО РАСТОРЖЕНИЯ
4.1. Вносимые в ДОГОВОР дополнения и изменения, кроме указанных в п. 3.2., рассматриваются СТОРОНАМИ в месячный срок с даты поступления предложений любой из сторон и оформляются дополнительными соглашениями.
4.2. По требованию АРЕНДОДАТЕЛЯ, ДОГОВОР может быть досрочно расторгнут с согласия АРЕНДАТОРА или судом в случаях нарушения или невыполнения АРЕНДАТОРОМ условий, предусмотренных настоящим договором:
4.2.1. При не обеспечении АРЕНДАТОРОМ в течение двух рабочих дней беспрепятственного доступа представителям АРЕНДОДАТЕЛЯ, Балансодержателя на ОБЪЕКТ для его осмотра и проверки соблюдения условий ДОГОВОРА.
4.2.2. При невыполнении плана-графика ремонтно-восстановительных работ оформленного согласно п. 2.3.5.
4.2.3. При отсутствии договоров, предусмотренных к заключению, согласно п.2.3.10.
4.2.4.При не устранении существенных недостатков в срок, указанный в соответствующем письменном предупреждении (предписании) со стороны АРЕНДОДАТЕЛЯ, или Балансодержателя, или других надзорных органов.
4.2.5.При использовании АРЕНДАТОРОМ ОБЪЕКТА не по назначению, указанному в п.1.1. ДОГОВОРА.
4.2.6.При образовании задолженности по внесению общей арендной платы за ОБЪЕКТ в течении двух сроков подряд.
4.2.7.При сдаче ОБЪЕКТА как в целом, так и частично в субаренду или иное пользование; при передаче права аренды под залог, в уставный капитал иного предприятия или обременении его иным способом, без письменного разрешения АРЕНДОДАТЕЛЯ.
4.2.8.Если АРЕНДАТОР умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние ОБЪЕКТА или инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные п. п. 2.3.3, 2.3.6., 2.3.9., 2.3.14. ДОГОВОРА.
4.2.9. При установлении уполномоченными органами фактов осуществления предпринимательской деятельности без соответствующей регистрации и лицензирования, незаконного оборота оружия, боеприпасов , токсических веществ и наркотиков, содействия в террористической деятельности и иных нарушениях действующего законодательства.
4.3. ДОГОВОР подлежит досрочному расторжению в связи с аварийным состоянием конструкций здания (сооружения) в целом или арендуемого помещения, постановкой здания на реконструкцию или его ликвидацией по градостроительным соображениям, а АРЕНДАТОР - выселению в сроки, установленные АРЕНДОДАТЕЛЕМ, без предоставления другого помещения.
7.2. При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации, СТОРОНЫ обязаны письменно в двухнедельный срок сообщить друг другу о произошедших изменениях.
7.3. В случае смерти гражданина, арендующего помещение, договор аренды прекращается.
8.РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ НА ДАТУ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА (в месяц).
Размер ежемесячной арендной платы установлен на основании _________________________________________
(реквизиты протокола результатов открытых аукционных торгов по продаже ___________________________________________________________________________________________________
права на заключение договора аренды ОБЪЕКТА или протокола заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки)
и составляет ____________________________________________рублей в месяц, без учета НДС.
9.ПРИЛОЖЕНИЯ К ДОГОВОРУ
Неотъемлемыми частями ДОГОВОРА являются следующие приложения:
1.Акт сдачи-приемки нежилого помещения на 1 листе.
2.Копия поэтажного плана арендуемого нежилого помещения.
10.РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
АРЕНДОДАТЕЛЯ - Большая Садовая, 47, контактный телефон.
АРЕНДАТОРА - _______, г. Ростов-на-Дону, _______________, ИНН ____________, ОКВЭД_______________, ОКПО__________, Р/счет ___________в ____________________________________________,БИК ____________, Корсчет _______________, контактный телефон __________________
11.ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, ШТРАФОВ, ПЕНИ
Получатель – Управление Федерального казначейства по РО (Департамент имущественно-земельных отношений), в размере _______________ рублей в месяц, Р/счет в ГРКЦ ГУ Банка России по Ростовской области, КБК (указывать обязательно),
В поле «Назначение платежа» обязательно указать: «Арендная плата по договору аренды от «____»________200___ № ___________».
ПОДПИСИ СТОРОН:
АРЕНДАТОР БАЛАНСОДЕРЖАТЕЛЬ АРЕНДОДАТЕЛЬ
______________________ _________________________ ____________________
(подпись, печать) (подпись, печать) (подпись, печать)
Договор визирует: начальник отдела контроля за использованием муниципального имущества______________________ //
Договор проверил: начальника отдела аренды муниципального имущества _____________________________ //
Договор прошел предварительную регистрацию в Департаменте имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.
Высший арбитражный суд подготовил дополнения в данные им ранее разъяснения по вопросам применения норм Гражданского кодекса о договоре аренды. Соответствующий проект постановления опубликован на сайте ВАС РФ.
По отдельным вопросам, возникающим в судебной практике в связи с применением норм Гражданского кодекса, регулирующих договор аренды, Пленум ВАС РФ принял постановление осенью прошлого года 1 , а недавно пришел к выводу о необходимости внести дополнения 2 в указанный документ. О каких дополнениях идет речь?
Возобновление договора без проведения торгов
Первое дополнение 3 посвящено особенностям заключения договора аренды государственного и муниципального имущества с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов.
Напомним, что в ряде предусмотренных законом 4 случаев договор аренды в отношении вышеуказанного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Однако если арендатор надлежащим образом исполнял все обязанности по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов, то по истечении срока этого договора возможно заключить с ним договор на новый срок без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ. Такое разъяснение дано в пункте 4.1. комментируемого проекта Пленума ВАС РФ со ссылкой на Федеральный закон «О защите конкуренции» 5 . При этом, если законодательством установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения договора с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1-4 постановления № 73.
В частности, следуя пунктам 1 и 2 указанного постановления, преимущественное право при заключении договора аренды на новый срок, согласно статье 621 Гражданского кодекса, имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности.
При этом положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок 6 .
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса (аукциона) предусмотрено Законом № 135 ФЗ 7 . Однако вышеуказанные нормы не регулируют правоотношения арендодателя и арендатора и не определяют правовые последствия для указанных сторон, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды без заключения аналогичного соглашения на новый срок.
Данный пробел устраняют положения пункта 4.1. Проекта. В описанной ситуации арендатор должен будет выплачивать арендную плату в размере и на условиях, согласованных договором аренды, срок действия которого истек. Но как только арендатор заключит договор на новый срок без проведения торгов и по условиям нового договора размер арендной платы будет выше, арендатор будет обязан выплатить разницу за весь период пользования имуществом с момента окончания срока предыдущего договора аренды до даты заключения договора аренды на новый срок.
Кроме того, как следует из Проекта, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора, касающихся срока и арендной платы, соблюдая при этом положения части 9 статьи 17.1 Закона 135 ФЗ. Это означает, что такой договор может быть заключен при следующих условиях:
- размер арендной платы должен быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в России (если иное не установлено другим законодательством РФ);
- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Аренды части недвижимости.Порядок регистрации
Данный порядок предусмотрен Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 8 . Так, к представляемому на госрегистрацию прав договору аренды части здания, сооружения, помещения должен прилагаться кадастровый паспорт объекта с указанием размера арендуемой площади.
По разъяснениям Росреестра 9 , при регистрации такого договора необходимость в представлении кадастрового паспорта на арендуемую часть имущества отпадает, если арендуемая часть имущества была когда-либо предметом аренды и в материалах регистрационного дела остался кадастровый паспорт соответствующей части здания (сооружения, помещения).
На практике получение кадастрового паспорта на часть предмета аренды нередко вызывает значительные временные и финансовые издержки, что является обременительным для сторон по сделке.
Проект, по сути, освобождает стороны от указанных обременительных затрат, предусматривая возможность регистрации договора аренды части недвижимого имущества без предоставления кадастрового плана на данный объект аренды. Согласно проекту 10 , если на регистрацию такого договора стороны представили подписанный ими документ, содержащий графическое или текстуальное описание предмета договора (части недвижимой вещи, передаваемой в пользование арендатору), то отказ в регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды не соответствует закону № 122 ФЗ.
Таким образом, если право собственности на предмет договора аренды зарегистрировано в установленном Законом 122 ФЗ порядке за арендодателем, то, при условии содержания в договоре аренды описания передаваемого в аренду имущества, с признаками и характеристиками, позволяющими однозначно идентифицировать его, представление кадастрового паспорта при регистрации договора аренды части недвижимого имущества не требуется.
9.<...>по смыслу абзаца первого пункта 2 статьи 6 и пунктов 2 и 3 статьи 26 ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предоставление кадастрового паспорта при регистрации договора аренды необходимо лишь в случае одновременной регистрации ранее возникшего права собственности арендодателя и государственной регистрации договора аренды.
Правомерность передачи имущества в аренду
В пункте 10 Проекта рассмотрена ситуация, когда на момент заключения договора аренды лицо, сдающее имущество в аренду, права собственности на него не имело, но к моменту передачи данного объекта арендатору стало его собственником. (Напомним, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным на это законом или собственником 11).
Как следует из разъяснений, приведенных в Проекте, такой договор не противоречит закону и не может быть признан недействительной сделкой на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса. Договор является заключенным и несет в себе правовые последствия для его сторон, предусмотренные действующим законодательством. В частности, и в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду.
Проект постановления Пленума ВАС РФ
10. <...>Судам следует иметь в виду, что в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, подлежащая передаче в аренду, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить причинённые арендатору убытки (в частности, составляющие разницу между арендной платой, установленной договором, и текущими средними рыночными ставками, уплачиваемыми за аренду аналогичного имущества в данной местности) и уплатить установленную договором неустойку.
Не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса и передача в аренду недвижимого имущества его законным владельцем (получившим это имущество, например, по договору купли-продажи или построившим его), но еще не зарегистрировавшим право собственности на него 12 . Не влечет недействительности договора аренды и отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию арендованного имущества.
Судам рекомендовано в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, не принимать во внимание доводы арендатора о том, что право собственности на арендованное имущество не принадлежит арендодателю и потому договор аренды является недействительной сделкой 13 .
Между тем, исходя из анализа и обобщения судебной практики, можно сделать вывод, что суды по-разному подходят к разрешению указанных споров. Определяя правовые последствия для сторон, они ставят исход дела в зависимость от того, подлежал заключенный договор аренды государственной регистрации или нет. При этом позиции, которых придерживаются суды, можно сформулировать следующим образом:
- Позиция 1. Подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, но зарегистрированный после нее, является действительным и считается заключенным с момента его регистрации 14 .
- Позиция 2. Не подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственной регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, является недействительным 15 .
Если у имущества несколько арендаторов
Проект содержит разъяснения о применении статьи 398 Гражданского кодекса при рассмотрении споров, связанных с заключением нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества 16 . (Речь здесь не идет о случаях, когда арендаторы пользуются различными частями одной и той же вещи или пользуются ею попеременно в различные периоды времени.)
Согласно данной статье в случае неисполнения арендодателем обязательства передать предмет аренды во владение и пользование арендатору последствия будут такие. Арендатор будет вправе потребовать, чтобы эту вещь отобрали у арендодателя и передали ему на предусмотренных договором условиях. Однако это право отпадает, если предмет аренды уже передан третьему лицу, также имеющему право аренды на указанное имущество. Если предмет аренды еще не передали, преимущество имеет тот из арендаторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Исполнение договора, подлежащего госрегистрации
Пункт 14 Проекта разъясняет порядок взыскания задолженности по арендной плате с арендатора, когда между арендатором и арендодателем заключен договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но он не зарегистрирован.
Пленум ВАС предлагает две редакции указанного пункта с применением разных способов защиты и, соответственно, разных норм материального права.
Согласно первой редакции, что, если суд установил факты передачи имущества в аренду, принятия его арендатором без каких-либо замечаний, наличия достигнутого сторонами соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого пользования, оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение) не имеется. Судам следует исходить из общих положений обязательственного права 17 , а именно из условий заключенного соглашения между арендатором и арендодателем.
Тем самым, Пленум ВАС РФ фактически приравнивает заключенный, но не прошедший государственную регистрацию договор к зарегистрированному договору.
В то же время в Проекте указано, что, в силу статьи 308 Гражданского кодекса, права, предоставленные таким договором арендатору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Следовательно, арендатор вправе владеть и пользоваться арендованным имуществом исключительно в рамках заключенного соглашения. Права арендатора, предусмотренные, например, статьями 617 и 621 Гражданского кодекса, не распространяются на арендатора, являющегося стороной по договору, не прошедшему государственную регистрацию, в случае, если такой договор подлежал ей.
Вторая редакция пункта 14 говорит о том, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием задолженности по арендной плате в указанных обстоятельствах, судам следует применять положения статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение).
Порядок определения арендной платы
Разъяснения 18 касаются ситуаций, когда арендная плата устанавливается или может регулироваться государственными и муниципальными органами 19 .
Так, если закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу 20 , поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу указанного закона, применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим законом. Следует обратить внимание, что, согласно пункту 17 комментируемого Проекта, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, когда он определяется по результатам проведения торгов для заключения договора аренды.
Если стороны договора предусмотрели возможность изменения размера арендной платы в соответствии с публично-правовыми актами, корректирующими такую плату, размер арендной платы подлежит изменению автоматически и не требует заключения дополнительного соглашения и, соответственно, его государственной регистрации 21 . Однако если при этом договор содержит в себе какое-либо условие, противоречащее положению данного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора.
Например, стороны согласовали условие об определении арендной платы в соответствии с положениями публично-правового акта, но в то же время также согласовали и порядок определения стоимости аренды, в результате которого арендная плата не соответствует плате, указанной в публично-правовом акте. В этом случае приоритет будет отдан условию договора, предусматривающего порядок определения стоимости аренды.
Об изменении размера арендной платы
Проект предусматривает правовую возможность для судов в отказе арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки 22 . Для этого должно быть установлено и доказано, что арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. Разъяснение касается ситуаций, когда в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер.
Правовым основанием для отказа в удовлетворении указанных требований арендодателя является положение Гражданского кодекса 23 , исходя из которого «не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах».
При этом бремя доказывания того, что измененная в одностороннем порядке арендная плата значительно превышает названные средние рыночные ставки, лежит на арендаторе.
Сноски:
1 пост. Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (далее - постановление № 73)
2 проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73...» (опубликован на сайте ВАС РФ 19.07.2012) (далее - Проект)
3 п. 4.1. Проекта
4 ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ (далее - Закон № 135-ФЗ), ст. 30-30.2 ЗК РФ, ст. 74 ЛК РФ
5 ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ
6 п. 3 постановления № 73
7 ч. 9-11 ст. 17.1. Закона № 135-ФЗ
8 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее - Закон № 122-ФЗ)
9 письмо Росреестра от 14.07.2011 № 14-4499-ГЕ
10 п. 9 Проекта
11 ст. 608 ГК РФ
12 п. 11 Проекта
13 п. 12 Проекта
14 пост. Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 4037/10 по делу № А65-18537/2009-СГ2-55
15 пост. ФАС ЗСО от 14.03.2012 по делу № А75-2466/2011
16 п. 13 Проекта
17 ст. 309 ГК РФ
18 пп. 15-20 Проекта
19 п. 1 ст. 424 ГК РФ
20 п. 2. ст. 422 ГК РФ
21 п. 19 Проекта
22 п. 21 Проекта
23 п. 1 ст. 10 ГК РФ
Приложение N 2 к Положению о порядке предоставления в аренду и безвозмездное пользование движимого и недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского поселения Озеры
ДОГОВОР
N ___ ОТ _____ Г.
АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ.
МОСКОВСКАЯ ОБЛ., Г. ОЗЕРЫ
1. Стороны договора.
Администрация городского поселения Озеры, именуемая в дальнейшем "Арендодатель", в лице главы городского поселения Озеры Шматко Артура Николаевича, действующего на основании Устава городского поселения Озеры от лица и в интересах муниципального образования "Городское поселение Озеры" и _______, именуемого в дальнейшем "Арендатор", в лице начальника _______________________, действующего на основании Устава организации, заключили настоящий договор о следующем:
2. Предмет настоящего договора.
2.1. Предметом настоящего договора является передача во временное владение и пользование за плату Арендатором имущества: _____________, расположенного по адресу: _____________________.
2.2. Имущество является собственностью муниципального образования "Городское поселение Озеры".
2.3. Целью владения и пользования имуществом является ____.
2.4. К моменту заключения настоящего Договора помещение свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом и не является предметом спора.
3. Срок договора аренды.
3.1. Настоящий договор заключен на срок с ____ по ______ года.
3.2. Если Арендатор или Арендодатель намерен досрочно расторгнуть настоящий договор, он должен известить иную сторону об этом требовании не менее чем за 30 дней до даты расторжения.
3.3. Арендатор после истечения срока настоящего договора не имеет при прочих равных условиях преимущественного перед другими лицами права на заключение договора на новый срок.
4. Размер и порядок внесения арендной платы.
4.1. Размер арендной платы по настоящему договору устанавливается не в твердой сумме, а является расчетной (подлежащей исчислению) в соответствии с Порядком исчисления размера арендной платы. Размер ежемесячной арендной платы исчисляется Арендатором самостоятельно.
4.2. В соответствии с действующим бюджетным законодательством РФ и Московской области Получателем арендной платы по настоящему договору является Управление Федерального казначейства по Московской области.
4.3. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно в безналичном порядке платежными поручениями на банковский счет Получателя; в графе "Назначение платежа" платежных поручений указывается "Арендная плата по договору от ______ N ___ за <***> месяц", где <***> - наименование оплачиваемого месяца.
Реквизиты банковского счета Получателя:
ИНН ___________________ КПП ______________________
Управление Федерального казначейства по Московской области
Банковские реквизиты: ___________________________________.
Сумма арендной платы за месяц должна быть внесена не позднее 15 числа текущего месяца; датой внесения считается дата приема банком к исполнению платежного поручения Арендатора.
4.4. Перечисление НДС в соответствующие бюджеты осуществляется Арендатором (налоговым агентом) в соответствии с требованиями налогового законодательства самостоятельно на банковские реквизиты:
Управление федерального казначейства по Московской области
(МРИ ФНС России N 7 по Московской области), ИНН 5022032284, КПП 502201001,
р/с N 40101810600000010102 в Отделении 1 Московского ГТУ Банка России, 705
БИК 044583001, ОКАТО 46242501000, КБК 182 103 01 000011000110.
4.5. Размер арендной платы может пересматриваться Арендодателем ежегодно в следующих случаях:
Изменения базовой ставки арендной платы;
Изменения значений показателей коэффициентов, используемых при расчете арендной платы;
Изменения порядка определения арендной платы.
4.6. Размер арендной платы считается измененным со дня вступления в силу соответствующего нормативного правового акта, изменяющего соответственно базовую ставку арендной платы, значения показателей коэффициентов, установленный порядок определения арендной платы.
4.7. В случае изменения размера арендной платы Арендатор обязан в течение десяти дней заключить дополнительное соглашение с Арендодателем о перерасчете суммы арендной платы. Подготовка дополнительного соглашения и его направление Арендатору возлагаются на Арендодателя.
5. Права и обязанности сторон.
5.1. Арендатор вправе:
5.1.1. По истечении срока договора изъять произведенные им улучшения по окончании срока договора.
5.1.2. За счет собственных средств страховать имущество.
5.2. Арендатор обязан:
5.2.1. Своевременно и полностью вносить арендную плату за пользование имуществом, перечислять НДС в соответствующие бюджеты.
5.2.2. Представлять копии платежных поручений по внесению арендной платы с отметкой банка об исполнении Арендодателю по адресу: 140560, Московская обл., г. Озеры, пл. Советская, д. 1, каб. 103 (телефон: 2-14-30) в течение пяти рабочих дней, считая со дня, указанного в отметке банка об исполнении.
5.2.4. Эксплуатировать имущество в соответствии с принятыми нормами эксплуатации, осуществлять его уборку от мусора.
5.2.5. Соблюдать технические, санитарные, противопожарные и иные требования, предъявленные к пользованию нежилыми помещениями.
5.2.6. Производить переустройство, перепланировку либо иные изменения, затрагивающие конструкцию имущества, лишь с письменного согласия Арендодателя, а также по согласованию и/или с разрешения уполномоченных органов (главного архитектора, пожарной охраны, СЭН, энергонадзора и т.п.).
5.2.7. Предоставлять уполномоченным лицам Арендодателя, а также уполномоченным лицам органов, контролирующих соблюдение требований, указанных в п. 5.2.5 и п. 5.2.6 настоящего договора, возможность контроля за использованием имущества (по предварительному согласованию допуск в рабочее время в помещение, осмотр, представление документации и т.д.).
5.2.8. Обеспечивать беспрепятственный доступ работников специализированных эксплуатационных и ремонтно-строительных служб для производства работ, носящих аварийный характер.
Ф.И.О., домашний адрес и телефон лица, уполномоченного Арендатором обеспечить доступ в арендуемое помещение указанных работников: ____.
5.2.9. В 10-дневный срок с момента подписания настоящего договора заключить отдельные договоры с предприятиями и организациями, оказывающими коммунальные и эксплуатационные услуги, связанные с арендуемыми помещениями, своевременно производить оплату по счетам, выставленным на основании вышеуказанных договоров.
5.2.10. В 10-дневный срок с момента подписания настоящего договора заключить договор на вывоз и утилизацию мусора.
5.2.11. В 10-дневный срок с момента подписания настоящего договора поместить (и в дальнейшем поддерживать в надлежащем состоянии) у входа в арендуемое помещение вывеску с указанием своего полного наименования и режима работы.
5.2.12. В случае допущенного им ухудшения имущества возместить Арендодателю убытки, если не будет доказано, что это ухудшение произошло не по его вине, при этом обязанность доказывания возлагается на Арендатора.
5.2.13. Незамедлительно сообщать Арендодателю обо всех нарушениях прав собственника, а также нарушениях прав Арендатора и иных притязаниях на имущество со стороны третьих лиц.
5.3 Арендатор не вправе:
5.3.1. Без письменного разрешения Арендодателя сдавать в субаренду имущество или его часть, а также передавать любым другим способом имущество или его часть в пользование третьим лицам, в том числе путем перенайма.
5.3.2. Использовать право аренды имущества по настоящему договору в качестве предмета залога или вклада в уставный капитал (фонд) других предприятий.
5.4. Права Арендодателя.
5.4.1. Пересматривать размер арендной платы в соответствии с условиями, предусмотренными разделом 4 настоящего договора.
5.4.2. Осуществлять контроль за надлежащим использованием помещения.
5.4.3. Взыскать с Арендатора неустойку в размере, установленном договором.
5.4.4. Взыскать с Арендатора убытки, понесенные в результате причинения Арендатором вреда помещению.
5.4.5. Требовать досрочного расторжения договора в случаях, установленных законом или настоящим договором.
5.5. Обязанности Арендодателя:
5.5.1. В течение пяти дней после даты заключения договора передать Арендатору помещение по акту приема-передачи, а по окончании действия договора принять у него помещение.
6. Ответственность сторон.
6.1. В случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы Арендатор обязан уплатить за каждый день просрочки пеню в размере 0,3% от суммы просроченного платежа. Пени начинают начисляться со следующего дня после окончания срока очередного платежа.
6.2. При просрочке очередного платежа свыше двух месяцев Арендодатель вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть настоящий договор.
6.3. При каждом нарушении п. 5.2.2 настоящего договора Арендатор уплачивает штраф в размере двух минимальных размеров оплаты труда по РФ.
6.4. При однократном нарушении любого из пп. 5.2.4 - 5.2.10 настоящего договора Арендодатель вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть настоящий договор.
6.5. При нарушении п. 5.2.12 настоящего договора Арендатор возмещает Арендодателю причиненный ущерб, определяемый стоимостью восстановительного ремонта и реальной (с учетом инфляции) стоимостью изъятых принадлежностей имущества.
6.6. При отсутствии договора страхования и утрате имущества Арендатор возмещает Арендодателю балансовую стоимость (на дату утраты) арендуемого имущества.
6.7. При нарушении п. 5.3 настоящего договора Арендатор обязан уплатить штраф в размере 20 минимальных размеров оплаты труда в РФ; при этом Арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор. Ущерб, нанесенный при этом Арендодателю либо третьим лицам, в полном объеме возмещается Арендатором. Указанное нарушение также влечет признание недействительности любого иного договора, в соответствии с которым какие-либо права на имущество или его часть переданы третьим лицам либо право аренды использовано в качестве предмета залога или вклада (независимо от названия этого договора).
6.8. Во всех случаях, предусмотренных настоящим разделом настоящего договора, все платежи (пени, возмещение ущерба, штрафы) перечисляются в безналичном порядке платежными поручениями на банковский счет Получателя, указанный в п. 4.4 настоящего договора.
6.9. Во всех случаях досрочного расторжения настоящего договора, предусмотренных настоящим разделом настоящего договора, расторжение осуществляется в одностороннем внесудебном порядке с письменным уведомлением об этом Арендатора не менее чем за 30 дней.
7. Уведомления и сообщения.
7.1. Все уведомления и сообщения, направляемые в соответствии с настоящим договором или в связи с ним, должны составляться в письменной форме и считаются исполненными надлежащим образом, если они отправлены заказным письмом, телеграммой или доставлены лично по юридическим адресам сторон.
7.2. Стороны обязуются незамедлительно уведомлять друг друга об изменении юридических адресов, банковских реквизитов и иных сведений, необходимых для надлежащего исполнения обязательств по настоящему договору. Неисполнение стороной настоящего пункта лишает ее права ссылаться на то, что предусмотренные настоящим договором уведомление, платеж или иная обязанность не были произведены надлежащим образом.
7.3. Признается официальным уведомлением публикация соответствующего объявления (уведомления, решения и т.п.) в Озерской районной газете "Заря" (ГУ МО "Информационное агентство Озерского района Московской области", свидетельство о регистрации ПИ N ФС1-50743 от 28.12.2004).
7.4. Датой направления почтового уведомления или сообщения считается дата штемпеля почтового ведомства места отправления о принятии письма или телеграммы, или дата отправления уведомления, или сообщения по телетайпу, телефаксу, или дата личного вручения.
8. Прочие условия.
8.1. Передача имущества Арендодателем и принятие его Арендатором осуществляются по акту приема-передачи (приложение N 3 к настоящему договору), подписываемому сторонами.
8.2. Стороны принимают меры к непосредственному урегулированию споров, возникающих из настоящего договора. Споры, не урегулированные сторонами непосредственно, решаются в установленном порядке.
8.3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.
8.4. Если какое-либо из положений настоящего договора становится недействительным, это не затрагивает действительности остальных положений. В этом случае стороны, насколько это допустимо в правовом отношении, в возможно более короткий срок договариваются о замене недействительного положения положением, сохраняющим экономические интересы сторон.
8.5. Настоящий договор составлен в двух идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
9. Юридические адреса, банковские реквизиты и подписи сторон.
9.1. Юридический адрес Арендодателя:
Администрация городского поселения Озеры:
140560, Московская область, г. Озеры, пл. Советская, д. N 1.
Телефоны: (8-496-70) 2-14-30.
9.2. Юридический адрес Арендатора: ___________.
9.3. Подписи сторон:
Арендодатель: Арендатор: Глава городского поселения Озеры _________________ ____________ А.Н. Шматко М.П.
Приложение
к решению Собрания
Невельского городского
от «07 » июля 2011г. № 198
ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ №
НЕДВИЖИМОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА
г. Невельск "____" ______________ 200__ г.
Администрация Невельского городского округа , действующая, ___________________, действующей на основании Устава муниципального образования «Невельский городской округ», Положения о Комитете, именуемая в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, с одной стороны,
Арендатор: _________________________ (ИНН _____________, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ ______________________________ от ____________ серия N ________), в лице ____________________, действующего на основании _______________, с другой стороны, заключили договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель предоставляет во временное владение и пользование Арендатору объект недвижимого муниципального имущества (далее - Объект).
1.2. Арендуемый Объект представляет собой _________________________:
общей площадью __________;
расположен по адресу: __________________.
Указанный Объект недвижимости принадлежит Невельскому городскому округу на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серия 65АА № о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "11" февраля 2002 г. сделана запись регистрации N 65-01/05-1/, условный номер 65:07:00:573-1:82.
1.3. Арендуемый Объект предназначается для ________________________________.
2. Срок аренды, порядок передачи Объекта в аренду
2.1. Настоящий договор заключен на _______ лет с ________ и вступает в силу с момента государственной регистрации в установленном законом порядке.
Положения настоящего договора применяются к отношениям по фактическому использованию имущества, являющегося предметом настоящего договора, возникшим с момента передачи имущества до момента государственной регистрации договора.
2.2. Обязательство по передаче объекта в аренду считается исполненным с момента подписания акта приема-передачи (Приложение).
2.3. Сдача Объекта в аренду не влечет передачу права собственности на него.
2.4. Объект подлежит страхованию со стороны Арендатора в пользу Арендодателя.
3. Права и обязанности сторон
3.1.Арендодатель имеет право в любое время осуществлять проверку порядка использования Арендатором Объекта в соответствии с условиями настоящего договора.
3.2.Арендодатель обязуется:
Не препятствовать Арендатору в пользовании Объектом в соответствии с определенными настоящим договором условиями;
По окончании срока настоящего договора принять от Арендатора Объект в течение 3-х дней.
3.3. Арендатор имеет право самостоятельно оборудовать Объект, не затрагивая несущие конструкции и не производя перепланировки Объекта.
3.4. Арендатор обязуется:
3.4.1. Использовать Объект исключительно по назначению в соответствии с п.1.3 и условиями настоящего договора.
3.4.2. Своевременно производить арендные платежи в размере и порядке, определяемыми настоящим договором и последующими изменениями.
3.4.4. Самостоятельно и за свой счет, без возмещения Арендодателем произведенных Арендатором затрат, производить текущий и капитальный ремонты Объекта в течение срока аренды, а также принимать участие в ремонте соответствующей части фасада здания.
3.4.5. В течение 10-ти дней с момента подписания сторонами настоящего договора:
Самостоятельно и от своего имени заключить договоры на тепло-, водо-, электроснабжение, водоотведение, сбор и вывоз мусора и иные услуги со специализированными организациями, предоставляющими указанные услуги, а также с балансодержателем на долевое участие в содержании жилищного фонда, текущий и капитальный ремонт мест общего пользования;
Своевременно производить оплату услуг по заключенным договорам.
3.4.6. Беспрепятственно допускать на арендуемый Объект и создавать условия для его проверок представителям Арендодателя и других организаций, контролирующих соблюдение законов и норм, касающихся порядка использования арендуемого Объекта, и в установленные ими сроки устранять отмеченные нарушения.
3.4.7. Не сдавать в субаренду, не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу, не предоставлять Объект в безвозмездное пользование, не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также распоряжаться иным способом, без письменного согласия Арендодателя.
3.4.8. Не осуществлять перестройку, достройку и перепланировку Объекта, а также фрагментов его фасада без письменного согласия Арендодателя.
3.4.9. Письменно извещать Арендодателя, не позднее чем за 60 дней, о предстоящем освобождении арендуемого Объекта.
3.4.10. По окончании срока действия настоящего договора аренды в течение 3-х дней передать ранее арендуемый Объект Арендодателю в том же состоянии, в котором он был передан в аренду, с учетом износа, по акту приема-передачи.
3.4.11. В течение 60-ти дней с даты подписания настоящего договора заключить в установленном порядке договор аренды земельного участка под арендуемым Объектом.
3.4.12. Исполнять функции заказчика за свой счет, без возмещения затрат Арендодателем, на период проведения с письменного согласия Арендодателя любого ремонта, в т. ч. перепланировки или реконструкции Объекта до момента сдачи его в эксплуатацию, а также по изменению инвентарного дела.
3.4.13. Зарегистрировать настоящий договор в органе, уполномоченном в области государственной регистрации прав, и оплатить расходы, связанные с регистрацией настоящего договора, а также все последующие соглашения к нему.
Несоблюдение Арендатором установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним влечет наложение административного штрафа в размере, определенном законодательством РФ.
3.4.14. Застраховать взятый в аренду Объект в 10-дневный срок с момента заключения договора. Условия страхования должны быть согласованы с Арендодателем. Арендодателю предоставляется копия страхового полиса.
5.2. Указанные денежные средства не вносятся в залог и не являются задатком, на них не начисляются проценты. По истечении срока договора аренды названные денежные средства, если они не были направлены на погашение задолженности по арендным платежам, возвращаются Арендатору. В случае продления договора возврат не осуществляется, денежные средства обеспечивают исполнение обязательств Арендатора в порядке, установленном настоящим разделом.
5.3. Денежные средства, предназначенные для обеспечения исполнения обязательств по уплате арендной платы, перечисляются Арендатором в течение 10-ти дней после заключения договора на расчетный счет, указанный в 4.4 настоящего договора.
В случае изменения размера арендной платы в сторону ее увеличения Арендатор обязан внести в местный бюджет для обеспечения исполнения обязательств по уплате арендной платы сумму, на которую был увеличен размер арендной платы, в 10-дневный срок после изменения арендной платы.
6. Ответственность сторон
6.1. Арендодатель, в случае просрочки по передаче Объекта Арендатору, уплачивает неустойку в размере 0,05% от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.
6.2. Арендатор, в случае невнесения арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
6.3. За невыполнение обязательств, предусмотренных настоящим договором, Арендатор уплачивает штраф в размере 5% годовой арендной платы, исчисленной исходя из размера ежемесячной арендной платы, действующей на день установления нарушения, если договором не предусмотрен иной размер ответственности.
6.4. Уплата штрафа, неустойки не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязанностей или устранения нарушений.
7. Расторжение, изменение и продление договора
7.1. Настоящий договор может быть расторгнут, изменен и дополнен по соглашению сторон, если договором не предусмотрено иное. Предложения рассматриваются сторонами в течение 10-ти дней.
7.2. Арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения договора и расторгнуть его во внесудебном порядке (п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации) в следующих случаях:
При неисполнении Арендатором обеспечения исполнения обязательств по уплате арендной платы;
При использовании Объекта не в соответствии с его назначением и/или особыми условиями;
При нарушении или несоблюдении Арендатором своих обязанностей по настоящему договору;
При возникновении задолженности по арендной плате за один месяц;
При ликвидации Арендатора;
При отводе земельного участка под арендуемым объектом для нового строительства;
При проведении Арендатором перепланировки или реконструкции арендуемого Объекта либо его части без согласия Арендодателя и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке;
При принятии Арендодателем решения о проведении капитального ремонта, реконструкции или сноса арендуемого Объекта;
При возникновении у Арендодателя производственной или иной необходимости в Объекте, сданном в аренду.
7.3. В случае принятия решения Арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке Арендодатель направляет Арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении 30-ти дней с даты отправления соответствующего уведомления.
7.4. Арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение (продление) договора на новый срок. При этом Арендодатель вправе предложить иные условия договора.
7.5. Арендатор вправе полностью отказаться от настоящего договора, предупредив о своем намерении Арендодателя не менее чем за 60 дней, при этом уплаченная вперед арендная плата Арендатору не возвращается.
8. Особые условия
8.1. Объект сдается для адаптации под социальный магазин хозяйственно-бытовых товаров. Объект аренды должен быть приведен в соответствии с требованиями, указанными в постановлении администрации Невельского муниципального района от 01.01.2001 г. № 000 “О социальных магазинах, расположенных на территории МО “Невельский муниципальный район” в течении 6 месяцев с момента заключения настоящего договора. В случае невыполнения указанного условия и неполучения статуса “социального магазина” настоящий договор подлежит расторжению в 10-дневный срок.
8.2. Капитальный ремонт должен производиться Арендатором не реже 1 раза в 3 года со дня заключения договора в соответствии с Российским законодательством и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления Невельского городского округа.
По решению Собрания Невельского городского округа, с предварительного согласия управления ФАС по Сахалинской области, Арендатор может быть частично или полностью освобожден от начисления и уплаты арендной платы на сумму затрат на произведенный капитальный ремонт.
8.3. Произведенные Арендатором за свой счет отделимые улучшения арендованного Объекта являются собственностью Арендатора.
После прекращения настоящего договора, а также при его досрочном расторжении по любым основаниям стоимость всех произведенных Арендатором за счет собственных средств неотделимых без вреда для Объекта улучшений Арендодателем не возмещается.
8.4. Реорганизация Арендодателя, а также смена собственника, не являются основанием для изменения или расторжения договора.
Правопреемство оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.
8.5. Стороны обязаны извещать друг друга об изменениях своих юридических адресов , номеров телефонов, банковских и иных реквизитов не позднее 3-х дней с момента изменений.
8.6. После заключения настоящего договора вся предшествующая переписка и документы по вопросам, являющимся его предметом, теряют силу.
9. Прочие положения
9.1. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством РФ и нормативными правовыми актами Невельского городского округа.
9.2. Договор составлен в _______ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
9.3. К договору в качестве его неотъемлемой части прилагаются:
Акт приема-передачи в аренду Объекта недвижимого муниципального имущества (приложение 2).
Расчет арендной платы (приложение № 1);
9.4. Юридические адреса и подписи сторон:
Арендодатель: Арендатор:
_____________________________ ____________________________
/наименование/ /наименование/
/адрес/ /адрес/
Руководитель Руководитель
______________________________ ____________________________
М. П. /Ф. И.О./ М. П. /Ф. И.О./
Приложение
к договору аренды недвижимого
муниципального имущества
от « » _______ 20____г. № ____
РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
А= (Б х Пк) х S, где
Б – базовая ставка расчета годовой арендной платы
S – общая площадь объекта, переданного в аренду
Пк – произведение поправочных коэффициентов К1, К2, К3, К4
К1 – коэффициент предназначения сдаваемого в аренду объекта для коммерческих организаций
К2 – коэффициент вида строительного материала
К3 – коэффициент расположения объекта
К4 – коэффициент деловой активности территорий, устанавливаемый по описанию их границ
А= (Б х Пк) х S=.
А мес. = А:12 = руб.
Приложение
к договору аренды недвижимого
муниципального имущества
от « » _______ 20___г. № ____
Загрузка...
