Как правильно объект незавершенный строительством. Незавершенное строительство дома. Привязка к договору подряда

Последние годы ведутся активные дискуссии в отношении того, относить ли объекты незавершенного строительства к понятию «недвижимость». На этом фоне не всегда понятно, как регистрировать права собственности на такие здания и требуется ли разрешение на строительство (достройку) такого объекта.

Тонкости законодательства

Первое, что стоит выделить — ГК РФ и статью 130, в которой указано, что недостроенные сооружения относятся к категории недвижимых элементов. Кроме того, в статье 131 прописано обязательство граждан регистрировать права собственности на недвижимое имущество. Здесь же прописаны условия возникновения прав, тонкости их перехода и так далее. В качестве основания для госрегистрации выступает Федеральный закон под № 133.

Однако возобновление строительства незавершенных зданий всегда имеет высокую цену. Он будет излечен от ряда аномалий, и средства не будут дешевыми. Таким образом, такая работа всегда будет иметь дополнительную стоимость, без сомнения, - объясняет Евклизио Маноэль Финатти, административный вице-президент Союза строительной индустрии Параны. Он напоминает нам, что сектор всегда знает о незавершенных зданиях. «Это создает дискомфорт, и рекомендации строителям - начать работу с уверенностью, что она будет закончена», - предупредил он.

Компания покинула 762 недостроенных здания в 64 городах по всей стране, ранив 42 000 покупателей. Более десятилетия спустя большое количество этих зданий уже доставлено, а другие находятся в процессе возобновления работ. Не рекомендуется возобновлять работу, которая была давно остановлена без анализа эксперта, - рекомендует инженер-строитель Эвклизио Маноэль Финатти. Пять тюрем, все еще без определенного срока, были объявлены президентом Мишелем Темрером в качестве одной из мер, которые появятся в плане национальной безопасности.

В отношении права собственности должны быть учтены следующие моменты:

Если объект незавершенного строительства и надел земли, на котором он расположен, находится в собственности заявителя, то процедура регистрации происходит на базе правоустанавливающих бумаг. Кроме того, потребуется разрешение на строительство и полный пакет проектных документов. В последних должно быть подробное описание объекта, его технических характеристик и прочих параметров.
Если объект незавершенного строительства и надел земли согласно существующих документов находится во владении заявителя на другом праве, чем право собственности, то для прохождения процедуры регистрации объекта потребуется следующее — разрешение на строительство, право пользования участком и бумаги по проекту.

Самовольные постройки — под запретом

Стоит отметить, что зарегистрировать самовольную постройку (как и получить разрешение на ее возведение) не удастся. Здесь не лишним будет вспомнить ГК РФ и статью 222, где приводится точная расшифровка самовольных построек. Так, к этой категории относятся объекты строительства, которые построены:

Действие уже подвергнуто экспертной критике. Сегодня министр юстиции Александр де Мораес даст более подробную информацию. Мораес подчеркнул, что нет даты для завершения новых цепочек. «Торги не были даже открытыми». Однако он выступал за модернизацию тюрем и применение альтернативных приговоров за менее серьезные преступления. «В Бразилии у нас есть 42% временных заключенных».

Пытаясь оттолкнуть плато от резни в Амазонии, Темер подчеркнул, что внутренняя безопасность тюрем лежит в государствах, но напомнил, что существует настоятельная необходимость для Союза присоединиться к этой системе безопасности. Однако быстрота, которую федеральное правительство теперь обещает в пенитенциарных проектах, не приближается к строительству пятой тюрьмы строгого режима. В то время проект был поднят в качестве ключевой части для «усиления борьбы с организованной преступностью». Его структура будет иметь «современное оборудование, такое как рентгеновские аппараты, цифровая коллекция и высокочувствительные металлодетекторы».

На земельном наделе, не предназначенном для этих целей. Речь идет об объектах, при возведении которых нарушен порядок действующих правовых актов и законодательства.
Объект возводился без получения разрешения на строительство.
Сооружение возведено с существенными нарушениями действующих в сфере строительства правил.

Если хотя бы один из упомянутых пунктов был нарушен застройщиком, то получить разрешение на возведение (достройку) объекта, а впоследствии и документ, подтверждающий право собственности, не получится. Решение в этом случае, позволяющее добиться результата, — обращение в суд.

Через несколько месяцев после начала работ проект был парализован. Сегодня работы выполняются с 65% физического исполнения. Текущий прогноз на поставку - октябрь. У федеральной администрации по-прежнему имеется еще четыре крупных пункта безопасности. Каждый из них имеет 208 вакансий, то же число предсказано для Папуды. По данным Министерства юстиции, нынешняя средняя занятость в каждом из федеральных пенитенциарных учреждений составляет 190 заключенных. Это означает, что, несмотря на число преступников с высоким уровнем риска при государственном задержании, было бы доступно около 70 мест.

Привязка к договору подряда

Разрешение на возведение незавершенного объекта строительства, а также регистрация прав на сооружение тесно переплетается с договором строительного подряда. Эта особенность закреплена во многих постановлениях, а также в ФЗ-214 (закон о долевом строительстве).

Там сказано, что строительная компания (застройщик) обязана провести процесс регистрации прав собственности в отношении объектов незавершенного строительства при появлении соответствующих оснований касательно предмета залога.

Строительство этих федеральных тюрем соответствует положениям Закона об уголовном преследовании и началось в 2003 году. Функция этих структур заключается в обеспечении изоляции руководителей организованной преступности и снятии напряженности в государственной пенитенциарной системе.

По словам Мораеса, «рационализация и модернизация пенитенциарной системы» являются третьей осью будущего плана безопасности. Первая цель - уменьшить умышленные убийства и насилие в отношении женщин. Второй - это борьба с преступностью. В этой строке одним из действий, которые уже были реализованы на практике, является отображение в состояниях убийств. Что касается второй оси, то он сказал, что будет предпринят поиск расширения сотрудничества с соседними странами и создания разведывательных центров во всех государствах.

Что касается самого факта взыскания, то обращение возможно не раньше, чем через полгода после остановки строительных работ или в случае наступления предусмотренного в договоре срока сдачи объекта. Это значит, что заказчик обязуется регистрировать собственность в отношении недостроенного сооружения в той ситуации, когда возведение объекта, по сути, не ведется. В такой ситуации взаимоотношения между подрядной организацией и заказчиком «заморожены».

Критика. Для Рафаэля Алькадипани из Бразильского форума общественной безопасности и профессора Фонда Гетулио Варгаса заявление Министерства юстиции о строительстве еще пяти федеральных тюрем является «мерой, чтобы появиться, денежное кольцо, для решения проблемы с изображением». Тюрьмы, которые уже существуют, недостаточно используются. Более важным было бы обсудить, кто арестован. Массовое заключение должно быть допрошено, - сказал он. Правительство Теммера нарушило диалог с экспертами и с гражданским обществом.

Вы просто слушаете военную полицию. Уменьшить уровень убийств для кого? В настоящее время нет юридического определения «незавершенного строительства». Именно юриспруденция привела к определению контуров этого понятия, используя разные критерии оценки, иногда сложные. Проблема регулярности незавершенных работ, тем не менее, имеет большое практическое значение как с административной, так и с уголовной точки зрения.

Важный момент — наличие факта, подтверждающего прекращение действия договора строительного подряда. Подтверждение возможно с помощью следующих документов:

Решения судебной инстанции в отношении расторжения подрядного соглашения между сторонами.
Акта приемки-передачи объекта незавершенного строительства. Документ составляется после выполнения застройщиком определенных этапов работ.
Прочих бумаг, которые подтверждают приостановку договорных отношений между сторонами. К таковым могут относиться бумаги о ликвидации подрядной организации, отступное, новация и т.д.

Разрешение на строительство как ключевое требование при регистрации

Госрегистрация прав на объект незавершенного строительства подразумевает наличие на руках целого перечня бумаг. Последние должны подтверждать полномочия стороны, выступающей в роли заявителя. При этом первое, с чего стоит начать, — подать заявление, приложив к нему пакет следующих документов:

В наиболее частых случаях недостроенное здание - это здание, которое строится в соответствии с действующим разрешением на городское планирование и на основе которого оно построено. По истечении срока действия разрешения завершение строительства может быть результатом отказа выполнить все работы и улучшения, предусмотренные и предписанные разрешением или указанные в предыдущем заявлении.

Незавершенное недвижимое имущество, рассматриваемое административным судьей

В общем контексте размышлений о будущем законодательства о городском планировании представляется уместным спросить, не является ли неполнота противоречивым характеру желаний законодателя. В гипотезе о регулярной, но неполной конструкции решение не так просто. В случае незавершенной структуры, но выполняемой в соответствии с требованиями разрешения на планирование, последняя может либо нарушать применимые правила, либо позже, либо, наоборот, не представлять минусы-индикация. Помимо тонкой артикуляции с понятием объявления завершения работы, это прогресс работы, в день истечения срока действия разрешения, который будет проанализирован администрацией для изучения любой запрос на авторизацию, относящийся к этой работе.

Разрешение на строительство (без него ни о какой госрегистрации не может быть речи).
Квитанция об оплате госпошлины. Это требование прописано в НК РФ (ст. 333.33).
Бумаги, которые подтверждают право на использование земельного надела или право владения участком, где будет осуществляться достройка объекта.
Проект на строительство. К этой категории относятся документы, по которым застройщик будет осуществлять работы по возведению объекта — пояснительная записка, чертежи, схемы, план застроечных работ и др.
Информация об уровне готовности незавершенного сооружения. Для удобства эти данные приводятся в процентном отношении. Основанием для определения этого процента является реальное состояние строительства, а также документы, утвержденные структурой по учету сооружений недвижимого имущества.
Бумаги, которые подтверждают наличие взаимоотношений с подрядчиком или разрыв взаимоотношений.
Прочие бумаги, требуемые для госрегистрации.

Важные положения, которые должны быть учтены

В вопросе, касающемся незавершенного строительства, оформления разрешения и регистрации прав на сооружение, должны быть учтены следующие моменты:

Перед этим упражнением следует различать две ситуации: либо незавершенное строительство недостаточно развито; или, напротив, достаточная работа, чтобы рассмотреть вопрос о том, что речь идет о работе, описанной как «существующее строительство», разнице, оправдывающей применение отдельных процедур.

Неадекватная работа

Пример, недавно рассмотренный Государственным советом, иллюстрирует эту гипотезу. Для административного судьи простая конкретная структура, даже структурная структура, построенная на основе первого разрешения на закат, недостаточно продвинута, что имеет прямое следствие неспособности ее рассмотреть как существующая конструкция. Это косвенно, но обязательно включает материалы или начало работы. Следовательно, если эта структура не соответствует новым требованиям документа планирования, ее владелец не может требовать приобретенного права в результате существования этой структуры для ее завершения.

Получение права собственности на определенное сооружение (незавершенное в том числе) осуществляется на базе ГК РФ (ст. 218). Как следствие, застройщик обязан предъявить бумаги, которые бы подтверждали отсутствие претензий (прав) на сооружение со стороны третьих лиц.
Здание может возводиться (достраиваться) группой людей. Главное требование, чтобы участники постройки заключили между собой соглашение (по принципу ТОВ). Итогом такого договора будет возведение определенного объекта. Как только работы по возведению объекта завершены, он переходит в долевое владение. При этом объем доли для каждого из участников незавершенного строительства должны прописываться в соглашении между сторонами.
В случае привлечения для возведения объекта инвестиций со стороны третьих лиц и при «заморозке» проекта у инвестора не возникает никаких прав собственности на объект. Это связано с тем, что застройщик не выполнил свои обязательства, а само сооружение не относится к предмету соглашения об инвестировании.
Права лица, финансирующего застройку, могут быть закреплены только тогда, когда недостроенная часть объекта (согласно действующего проекта) может самостоятельно достраиваться. Здесь также обязательно, чтобы незавершенный объект был передан инвесторам официально.
Если в роли инвестора выступает только одно лицо, поручающее заказчику выполнить поставленную задачу, то у такого участника возникает право на получение всего сооружения. При этом объект должен передаваться инвестору от подрядной организации или заказчика.
Право собственности в отношении незавершенной постройки выдается только после анализа основных параметров, среди которых стоит выделить следующие — особенности возведения объекта, анализ участников, даты начала строительства и выдачи разрешения на выполнения таких работ.
В отношении разрешения на строительство ситуации складываются по-разному. Было время, когда органами местного самоуправления право пользования наделом земли и разрешение на строительство выдавались одновременно.

В завершение стоит отметить, что недостроенное сооружение может выступать объектом сделок. Но для этого должны выполняться следующие условия:

Предполагая, что предлагаемые работы являются чуждыми правилам, которые были проигнорированы или могут привести к тому, что существующие более соответствуют последним, рассуждения одинаковы. В этом случае почти двадцать пять лет отделяли реализацию этой конкретной структуры и работу, направленную на ее завершение. И наоборот, если работа, запланированная на продолжение и завершение работы, соответствует действующим правилам, необходимо будет получить новую лицензию заранее, даже если проект идентичен проекту, который первоначально был разрешен.

Строительство объекта велось с учетом действующих законов и при наличии разрешения на строительство.
Недостроенное здание выступает в роли предмета договора стройподряда.
Права на «недострой» получены с четким следованием норм и законов действующего законодательства. Главное, чтобы упомянутый факт был подтвержден соответствующими бумагами.

Если любое из требований не соблюдается, то сделка с «незавершенкой» будет признана недействительной и переходит к категории незавершенных. Другим словами, сооружение нельзя будет продать, арендовать или подарить. Если соглашение купли-продажи вопреки всему было заключено в письменной форме, то оно также признается недействительным.

Именно по этим соображениям административный суд считает, что строитель не может требовать преимуществ положений городского планирования, касающихся восстановления существующих сооружений, из-за физического состояния рассматриваемой структуры, потеряв статус строительства.

Развод, профессиональная передача или несчастный случай на случай жизни могут привести к нарушению вашего нового проекта строительства. Продажа строящегося дома является обычным делом, регулируемым регулирующими процедурами. Все, что вам нужно сделать, - это разработать современное состояние, описывающее именно то, что вы сделали. Состояние здания будет удостоверено нотариусом, который также обрабатывает разрешение на строительство. В конце этой процедуры новый владелец может продолжить работу от его имени, и вы будете защищены законом от всех дефектов после инвентаризации.

Объекты незавершенного строительства, несмотря на их неготовность к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию, представляют собой товар, который можно купить или продать целиком или по частям. Но сделка покупки-продажи требует установления цены, на которую будут согласны обе стороны. Как провести оценку объекта незавершенного строительства и установить для него справедливую рыночную

Кто покупает строящийся дом?

Для приобретателя покупка незавершенного дома может стать отличным способом быстро получить часть имущества с разрешением на строительство и гибкую базу для строительства дома, адаптированного к его потребностям. защищенный от риска неисправности или отсутствия прозрачности ценных бумаг, поэтому он, вероятно, обратится к сертифицированным специалистам и опытному поверенному в сфере недвижимости.

Продайте мой незавершенный дом с добавленной стоимостью

Продажа вашего незавершенного дома по цене выше стоимости, принятой в договоре на строительство отдельных домов, создает прибавочную стоимость. Прибыль на недвижимость обычно облагается налогом по общей ставке 27%. Это может представлять значительную стоимость для продавца. Можно снизить налогооблагаемую стоимость прироста капитала за счет повышения покупной цены затрат на приобретение и определенных затрат на строительство и снижения цены продажи затрат на утилизацию. Вы также можете воспользоваться определенными скидками в соответствии с вашим делом.

">стоимость ? Какие параметры будут иметь определяющее влияние на стоимость? Попробуем кратко ответить на эти вопросы.

Объекты незавершенного строительства являются достаточно сложным для проведения оценки видом недвижимости. Главная причина этого заключается в том, что объект не готов к функционированию по своему прямому назначению и, следовательно, не может приносить доход. Наоборот, он требует больших финансовых вложений и времени для завершения строительства. Кроме сложных финансовых условий, объект может находиться в сложном юридическом положении, права собственности могут оспариваться, на объект могут обоснованно претендовать различные правообладатели, а долевое разделение объекта может быть не урегулировано.

Покупка строящегося дома - отличное решение, позволяющее сэкономить на стоимости недвижимости. По сравнению с уже построенным, «дом под строительство» позволяет сэкономить 10% на покупной цене, что также очень полезно для уменьшения суммы. Кроме того, покупка дома под строительство будет обладать 4% скидкой НДС вместо 10%, не говоря уже о возможности настройки собственности в соответствии с вашими пожеланиями, соглашаясь с материалами строителя и отделки. Если вы особенно обеспокоены энергосбережением, вы сможете установить некоторые минимальные параметры и минимальные требования для дома своей мечты со строительной компанией.

Но сложности юридического положения объекта могут быть не единственным источником затруднений в реализации проекта и завершении строительства. Недостроенные объекты недвижимости, особенно с давно прекращенным строительством, подвержены износу и повреждению в большей мере, чем готовые объекты. Отсутствие части необходимых систем или конструкций

Более высокий уровень энергоэффективности также сэкономит вам бюджетные и газовые счета благодаря самым инновационным систем отопления, теплоизоляции и самопроизвольного производства энергии. Недавно построенный дом также гарантирует вам высокую рыночную стоимость в течение нескольких лет, что может превратить ваше преимущество в тот момент, когда завтра решает перепродать, чтобы переместить вас в другое место. Аналогично, маловероятно, что новое имущество будет возникают проблемы в последующие годы или требуют ремонта в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

">здания приведет к усиленному воздействию негативных внешних факторов на внутренние элементы и будет способствовать ускоренному износу и повреждению объекта. Например, отсутствие кровли приведет к усиленному воздействию воды на внутренние конструкции здания, которые не рассчитаны на длительную эксплуатацию в таких условиях (см. Определение износа при оценке недвижимости).

Приступая к оценке объекта незавершенного строительством надо определить состав объекта, существующие права на объект и их обладателей. Кроме того, Оценщик - специалист, обладающий необходимой квалификацией и опытом, для проведения оценки стоимости различных видов имущества на основе общепринятых подходов к оценке, действующий на основании выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности. С юридической точки зрения оценщик - это юридическое или физическое лицо (индивидуальный предприниматель), деятельность которого регулируется законом. (ст. 4 Закона РФ <,Об оценочной деятельности в РФ>, от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

">оценщик должен выяснить, по каким причинам строительство было прекращено или приостановлено.

К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства относятся:

Финансовые трудности инвестора.
Общее падение спроса на рынке недвижимости.
Ошибки или значительные технические недочеты проекта.
Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера.

Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства поможет оценщику правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав эти причины, оценщик учтет эти риски в своих расчетах и построит свою оценку на более достоверных предпосылках.

Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта . К таким параметрам относятся:

Физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов.
Степень завершенности каждой конструктивной системы (фундамент, стены, полы, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование).
Износ - старение, изнашивание зданий, оборудования в процессе их производственного использования. Различают физический износ, характеризующийся износом материалов, из которых созданы основные средства, потерей их первоначальных качеств, постепенным разрушением конструкций, и моральный износ, связанный с последовательным отставанием ранее созданных основных средств производства от современного технического уровня - моральное старение.
">Износ каждой конструктивной системы и возможность использования каждой системы при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа. При необходимости - расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию.

После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего будущего использования объекта незавершенного строительства . В оценке незавершенного строительства это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором стоимость оцениваемого объекта будет максимальной. Выбор варианта наиболее эффективного использования проводится на основании анализа доходов от эксплуатации готового объекта в будущем, подробнее см. Анализ способов использования объекта в оценке недвижимости доходным подходом.

На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов.

Завершение строительства согласно первоначальному проекту.
Изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте.
Снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению.

Отметим, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только , а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству. Вклад этих конструкций в стоимость земли будет отрицательным, поскольку их снос потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.

Теперь о выборе методов оценки . Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, редко применяются к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга, и провести корректное сравнение не представляется возможным. Остаются методы затратного и доходного подходов.

Методы затратного подхода хорошо работают, если в качестве наилучшего использования объекта выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту (или с небольшими изменениями). В этом случае основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к компромиссу обе стороны - покупателя и продавца. Действительно, основной мотивацией продавца является возврат вложенных в объект средств (может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если рассчитанная оценщиком стоимость близка к этой величине, то продавец будет принципиально согласен на сделку по этой цене. Что касается покупателя, то он понимает, что на возведение уже существующих конструкций пришлось бы потратить примерно эту же сумму и часто готов просто ее заплатить, чтобы сэкономить время.

Более сложная ситуация возникает, если наилучшим использованием объекта признано его перепрофилирование или снос. В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои Затраты - размер ресурсов (для упрощения измеренный в денежной форме), использованных в процессе хозяйственной деятельности за определённый временной этап.

">затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта. В этом случае для оценки можно применить как затратный, так и Доходный подход - способ оценки имущества (оборудования, недвижимости, бизнеса), основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от эксплуатации этого имущества.

">доходный подход , но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу , поскольку он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.

Оценка статьи:

(Пока оценок нет)

Загрузка...