Присмотрели дом, но «немного не хватает»? Или хотели бы немного «выиграть в цене», а сэкономленную часть «кровно заработанных» оставить на другие нужды? Не знаете, как можно приобрести долгожданную «крышу над головой» дешевле, чем запросил продавец? Тогда данная статья именно для Вас!
За последнее десятилетие в России было построено много недвижимости на любой вкус, но непростая экономическая ситуация и постоянные колебания курса рубля оказали значительное влияние на покупательскую способность. Все это привело к тому, что на рынке недвижимости продавцов оказалось значительно больше, чем покупателей. Следовательно всегда найдутся те, кто уступит в цене, что даст возможность купить хороший дом дешевле его рыночной стоимости.
В связи с кризисными явлениями в экономике, развитие рынка недвижимости в нашей стране продолжается, но уже по немного другой модели:
снижается средняя стоимость квадратного метра;
понижаются ставки по ипотечным кредитам;
растет численность населения городов по сравнению с сельской местностью (переселение людей из села в город).
Традиционно самый высокий спрос — на бюджетные дома. Здесь покупателей много и торговаться не просто, но реально. Застройщики и риэлторы, в свою очередь, пытаясь для себя извлечь больше выгоды, намеренно завышают цену, цепляясь за любые преимущества: близость леса, к станции электрички или метро, расположение в черте города либо наоборот, удаленность от него.
Учитывая все вышеперечисленное, каждому покупателю необходимо знать, как можно сбить цену и уметь торговаться при покупке, чтобы купить жилье дешевле. Рассмотрим все необходимые действия подробнее.
Анализ предложений на рынке недвижимости
В начале пути по покупке собственного дома, в первую очередь, установите ценовые пределы. Решите, какую максимальную сумму вы имеете возможность потратить на приобретение жилья. Способ оплаты при этом не должен иметь значения – наличка, кредит, ипотека – установленный вами максимум цены не должен быть превышен.
Сначала лучше будет исходить из худшего и сразу не рассчитывать на получение скидки либо возможность сторговаться, ведь продавец в ходе переговоров может и не уступить в стоимости сделки из каких-то своих принципов.
Определившись с суммой на покупку квартиры или дома, начните изучать, что предлагает вам рынок. Анализируйте, изучайте, выбирайте. Из всей массы объявлений отберите несколько, подходящие вашим запросам. Обратите внимание на те, в тексте которых прямо указано о возможности сторговаться. Но и другие понравившиеся варианты не «сбрасывайте со счетов», так как только лично пообщавшись с собственником, вы поймете, возможно ли будет купить заветные квадратные метры дешевле, а именно за имеющуюся у вас сумму.
Обзвон собственников и риэлторов
После того как сформирован шорт-лист интересующих вариантов, можно приступать к обзвону. Помните: при контакте с продавцом не позволяйте ему делать вывод вашем хорошем материальном положении. В переговорах не затрагивайте темы о ваших дорогих покупках, путешествиях, подарках и т.д. Не обсуждайте с ним вашу любимую люксовую машину. Делая вывод о вас, как о человеке с финансовым достатком, он не станет понижать цену на квартиру.
Имейте в виду, что застройщики и агентства недвижимости отлично разбираются в психологии потенциального покупателя. Наученные опытом и практикой, они легко добиваются, чтобы покупатель потратил больше, чем планировал вначале. К тому же доходы риэлторов и агентств — это часть от стоимости проданного вам жилья, поэтому они очень даже заинтересованы, чтобы продать вам как можно дороже.
Если хотите выгодно купить дом – не изображайте из себя богатенького дядю. В этом деле лучше выглядеть как «бедный родственник».
Когда вероятнее всего сбить цену при покупке дома?
Вероятность получить скидку при покупке жилья есть всегда. Но существуют некоторые моменты, при которых эта вероятность, значительно возрастает.
1. Во-первых, как говорилось выше, часто уже в тексте объявлений продавец указывает на возможность торга . Торговаться нужно от той цены, которая указана собственником как стоимость жилья.
2. Во-вторых, можно найти (хоть и с трудом), когда дом продается не через агентство недвижимости, а от частного собственника , который может не знать действующих цен на рынке и потому, возможно, неплохо уступит и сделает скидку.
3. В-третьих, когда владельцу жилья в силу обстоятельств срочно понадобились деньги . И поэтому он готов ощутимо уступить реальному покупателю в стоимости, но при условии скорой сделки. Срочная продажа жилья – это вообще самый удачный вариант, при котором торг не только уместен, но и есть большая вероятность того, что покупатель и продавец быстро договорятся о цене.
Осторожнее принимайте решение, если собственник в процессе переговоров быстро согласился продать явно хороший дом по стоимости ниже рыночной, вдобавок еще и охотно торгуясь с вами. Это может быть «проблемное жилье», мошенничество и т.п. В сделках подобного рода советуем всё тщательно проверить.
Бывает, конечно, что продавец давно подал объявление о продаже дома. Ждет, ждет, а покупатель не находится. Нервы, переживания — а вдруг вообще не сможет продать? И тогда в текст объявления вписывается словечко «торг». Или собственник вообще снижает цену. Вот в этот момент и надо «брать быка за рога».
Вероятностный момент для торга есть всегда и везде. Но, чтобы не «попасть впросак», разберитесь: почему так хорошо уступают в цене? В чем подвох? А если вы все узнали, проанализировали и поняли, почему продавец идет на уступки в стоимости своего жилища – тогда смело начинайте торговаться! И «флаг вам в руки»!
Как торговаться при осмотре жилья?
Если этап по отбору нужной недвижимости пройден и теперь осталось уговорить продавца уступить вам в цене, то следующие пункты вам помогут это сделать:
1. Найдите недостатки жилья . Внимательно осмотрите ваше будущее приобретение. В переговорах деликатно укажите собственнику на все обнаруженные недочеты. Это может быть:
- Отсутствие ремонта;
- Вблизи автодорога / железная дорога с шумом и пылью от оживленного движения;
- Очень низкие / высокие потолки;
- Неисправность систем отопления / водоснабжения;
- Старые деревянные рамы / двери;
- Ветхое состояние здания;
- Удаленность от дет.сада / школы / автобусной остановки и т.д.
Дайте понять продавцу, что вы готовы приобрести данное жилье, но хотите получить скидку на него в связи с обнаруженными недостатками.
2. «Услуга за услугу» . Бывает, когда собственник хочет, продав свое жилье, сразу купить себе другое. Но в промежутке между покупками ему негде жить. Вы можете разрешить занимать вашу квартиру какое-то определенное время, взамен получив от него сейчас скидку на покупку жилья.
3. Скидка за оперативность. Если продавец желает по каким-то своим соображениям быстрее оформить сделку и покончить с «бумажной волокитой» (допустим, у него срочная поездка, нужно быстро внести аванс за другой дом, неотложные дела в бизнесе или др.), тогда нужно обговорить с ним, готов ли он немного скинуть с цены за быстроту действий. Возможно, он даже будет рад такому предложению и его желания совпадут с вашими возможностями.
4. «Мертвый груз» . Квартира, которая вас заинтересовала, давно «висит» среди объявлений? Риэлторы и собственник не могут найти покупателя уже который месяц? Так сообщите им, что готовы купить это жилье сейчас же… но с уступкой в цене. Скорее всего, решение будет принято в вашу пользу.
5. «Там дешевле» . Если вы имеете на примете аналогичный вариант дома, но там цена ниже, обязательно отметьте это в разговоре. Предложите продавцу сделать вам скидку. Если он заинтересован в продаже, то непременно согласится.
Закрепление договоренности устно и письменно
Не грубите и не смейтесь много при разговоре с собственником о снижении цены. Так он не захочет иметь с вами дело.
В переговорах держитесь уверенно, по-деловому сдержанно, обоснованно называя цену первым. К такому человеку отнесутся серьезней, прислушаются к вашим доводам и вам непременно удастся купить жилье дешевле начальной стоимости.
Чтобы продавец снизил цену за дом, заинтересуйте его в этом. Окажите ему услугу, помощь или подберите самый удобный для него вариант. Вы также можете:
Действовать напрямую, без посредников. Собственнику не придется тратиться на комиссионные, к тому же вы сможете более оперативно договориться и провести сделку.
Взять оформление необходимых документов на себя , не требуя присутствия продавца.
Предложить оказать помощь в переезде собственника: помочь вынести мебель, вещи, найти машину и т.д.
Предложить отсрочку к въезду . Сразу не занимать приобретенную жилплощадь, а подождать, когда продавец найдет себе новое жилье и сможет освободить ваше.
Без промедления оформить договор купли-продажи . Сторговаться – значит уступить покупателю в цене. То есть потерять часть денег. И, сторговавшись о цифрах сегодня, на завтра продавец может передумать и отказаться делать вам скидку. Поэтому «куй железо, пока горячо» — сразу оформляйте документы, если «сошлись» в цене.
Какие пункты обязательно прописать в договоре купли-продажи?
Общая стоимость дома
Аванс и условия его передачи
Сроки для оформления документов
Сроки освобождения жилья
Штрафы за нарушения пунктов договора
При внесении задатка покупателем, сторонами составляется «соглашение о задатке». Согласно Гражданского Кодекса, задаток – это доказательство заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости. Он должен быть возвращен покупателю в двойном размере, если сделка не состоялась по вине продающего лица.
Аванс является только частичной суммой от общей стоимости жилья, вносимой заранее и как бы «бронирует» жилье. Если после внесения аванса собственник отказывается продавать свою недвижимость, то аванс возвращается покупателю той же суммой, какой был получен.
В том случае, если расторжение сделки происходит из-за покупателя , то вся сумма внесенной предоплаты (будь то аванс или задаток) продавцом не возвращается! Об этом нужно помнить.
Маленькие хитрости: как получить скидку у несговорчивого продавца?
Иногда небольшие уловки могут помочь в достижении этой нелегкой цели – снизить цену на жилье у принципиального собственника.
Вы можете придти на осмотр к продавцу, держа в руках список с несколькими другими вариантами домов. В ходе переговоров как бы «оговориться», что выбор недвижимости большой, но у вас практически нет времени ездить по другим объектам для осмотра и вы выберите самый дешевый. Понятно, что заинтересованный собственник сразу начнет нервничать – хотелось бы, чтобы купили именно у него…
В этот момент вы произносите: «Меня ваш дом полностью устраивает, обязательно взял бы, если бы стоимость его была чуточку поменьше…» . Учитывая действующую на сегодня конкуренцию продавцов недвижимости, будь то собственник или риэлтор, уступить в цене реальному покупателю выгоднее, чем «оставаться при своих».
Вторая уловка состоит в том, что необходимо расспросить соседей либо других жильцов поблизости, имеются ли недостатки у интересующего вас дома. Как правило, «доброжелатели», которые расскажут всю «горькую правду» , всегда найдутся. Например, старушки или мамы в декрете. При разговоре может присутствовать и собственник дома, опровергая или соглашаясь со сказанным. Если всплывет какой-нибудь «подводный камень», он станет хорошим козырем при торге.
Обнаружив недостатки, о которых умалчивал хозяин дома, смело требуйте снизить цену!. Но не давите слишком сильно на собственника. Обороняясь, он может «сорваться с крючка» и принципиально отказаться продавать вам дом. Ведите разговор о сделке спокойно. А в ответ на приведенные вами неоспоримые аргументы по поводу необходимости сделать вам скидку, продавец обязательно согласится!
Вам понравилась статья?
Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.
Как купить правильно машину с рук? Задаться этим вопросом может каждый современный человек. Покупка нового авто не всем по карману. Поэтому иногда приходится отдавать предпочтение подержанным транспортным средствам. Для покупателя это определенные риски. Например, можно купить арестованную или краденую машину. Либо столкнуться с разбитым товаром, что хорошо завуалировали. Поэтому важно понимать, на что обратить внимание при заключении сделки. Ниже мы рассмотрим процесс покупки машины с рук и способы ее проверки.
О вариантах продажи
Для начала следует выяснить, каким образом могут проводиться изучаемые сделки. Покупка авто - дело ответственное. И к нему приходится подходить с отдельным вниманием.
Современные транспортные средства продаются:
- напрямую собственниками;
- через агентства.
Иногда возможна продажа по генеральной доверенности. Но такой вариант развития событий встречается редко. Поэтому о нем рассказывать не будем. Вместо этого рассмотрим более распространенные расклады.
Чему отдать предпочтение?
Некоторым интересно, как правильно купить машину с рук. Подержанные транспортные средства, как мы уже выяснили, могут продаваться не только собственниками, но и через агентства. Чему лучше отдавать предпочтение?
Все зависит от обстоятельств и личных желаний. У каждого способа продажи не новой машины есть свои плюсы и минусы. Поэтому люди могут выбирать, исходя из своих предпочтений. Как правильно купить машину с рук?
Плюсы и минусы покупки у собственника
Все упомянутые расклады имеют ряд плюсов и минусов. Если о них знать, то можно будет выбрать способ приобретения ТС.
Например, если рассматривать покупку у собственника, придется обратить внимание на следующие моменты:
- можно уточнить все особенности ТС;
- отсутствует лишняя наценка;
- возможно столкновение с мошенниками;
- не исключена ложь со стороны собственника;
- легче провести сделку купли-продажи;
- можно заранее обсудить особенности покупки авто (перевода денег);
- осмотр ТС осуществляется по договоренности (возможно сделать это неоднократно).
Весьма заманчивые, но рисковые предложения. Иногда заключенная с собственником машины сделка может быть признана незаконной. Связано это с тем, что если покупатель юридически неграмотен, он вряд ли заметит нарушения действующего законодательства.
Об особенностях сотрудничества с агентствами
Некоторые интересуются приобретением машин через посредников. Подобные сделки действительно имеют место. И, как правило, они вызывают больше доверия.
Покупка авто у посредника обладает следующими положительными и отрицательными сторонами:
- наценка на сделку;
- операция сопровождается юристами компании;
- полная законность сделки;
- не исключена работа с мошенниками;
- большая конкуренция;
- фактическая невозможность торга.
Документы - главная проверка
Теперь рассмотрим основные особенности проверки транспортных средств, приобретаемых с рук. Обычно все предложенные советы и рекомендации помогают при любых обстоятельствах. Неважно, у собственника ли человек покупает машину или через посредников.
Первым делом предстоит проверить документы на транспортное средство. Их необходимо требовать либо до, либо во время осмотра авто.
Как проверять машину при покупке с рук? У посредника или у собственника должны быть следующие бумаги:
- государственные номера на машину;
- свидетельство о регистрации;
- документ, удостоверяющий право собственности на транспортное средство.
Также у гражданина-продавца требуется запросить паспорт. Если какой-нибудь бумаги нет, придется отказаться от покупки. Зачастую этот нюанс указывает на то, что авто продают мошенники. Либо кто-то старается скрыть какую-то важную для покупателя информацию.
Общее имущество
Что нужно, когда покупаешь машину с рук?
Желательно перед сделкой выяснить, нет ли у собственника заключенного брака. И если таковой имеется, уточнить, когда была куплена машина.
В случае, когда транспортное средство является совместно нажитым имуществом, стоит удостовериться в том, что супруг собственника не против сделки. Желательно попросить письменное согласие на операцию. Его придется заверить у нотариуса. Без этой бумаги высока вероятность того, что несогласный с продажей авто супруг аннулирует сделку. И тогда придется возвращать машину прежнему собственнику.
Если же машина куплена после развода или до заключения брака, а также перешла к человеку по договору дарения/наследству, никаких трудностей не возникнет. Такое имущество признается личным. Согласие супруга на сделки с ним не требуется.
Осмотр снаружи
Немного отвлечемся от документации. Она важна, но покупка машины с рук требует не только бумаг. Стоит внимательно осмотреть транспортное средство. Без внешнего осмотра от сделки лучше отказаться. Ведь покупатель должен знать, что он приобретает. Может быть, ему продают битую машину.
Итак, после того, как стороны договорились о первой встрече и проверили документы на машину, следует приступить к внешнему осмотру товара. Необходимо обойти ТС со всех сторон и обратить внимание на каждое повреждение. Даже на малейшую царапину.
Пристальный взгляд
Как правильно купить машину с рук? После беглого внешнего осмотра придется проделать следующие действия:
- Встать напротив машины (спереди).
- Присесть на корточки.
- Взглянуть на ровность дверей и боков транспорта.
- Встать и посмотреть на крышу.
Если на дверях есть волнистости, машина явно попадала в аварию. То же самое касается повреждений и неровностей на крыше. В первом случае можно поторговаться и сбить цену. Во втором лучше сразу отказаться от покупки авто.
Осмотр колес
Машины с рук в рассрочку приобретаются довольно часто. Подобные сделки заключаются так же, как и при покупке ТС с полной выплатой стоимости имущества. Но об этом позже.
Сначала стоит внимательно рассмотреть машину со всех сторон. После перечисленных ранее действий рекомендуется подойти к транспортному средству сзади и присесть на уровне фар. Что дальше?
Теперь придется сравнить уровень задних колес, затем - передних. И всех сразу тоже. Если колеса ровные - все в порядке. При их нахождении на разном уровне рекомендуется не связываться с продавцом. Почему? Перекос уровня колес в ту или иную сторону указывает на то, что автомобиль попадал в серьезную аварию. И для езды по дорогам он теперь вряд ли подойдет.
Чистота - залог успеха
Как правильно купить машину с рук? При осмотре транспортного средства необходимо обратить внимание на то, насколько опрятно и чисто выглядит товар.
Обычно перед продажей собственники стараются привести автомобили в идеальное состояние. Машина должна быть чистой как внутри, так и снаружи. В противном случае рекомендуется уточнить, почему продавец не озадачил себя помывкой продаваемого имущества.
Грязь на машине иногда указывает на то, что транспортное средство угнали. Либо на то, что собственник не слишком дорожил своим авто. Предугадать бывает трудно. Ведь современные мошенники зачастую хорошенько моют машины перед их сбытом.
Осмотр железа
Как купить машину с рук? Документы, которые должны быть у каждого собственника, мы рассмотрели. И с основными правилами внешнего осмотра имущества познакомились. Но это еще не все.
После внешнего осмотра следует заглянуть под капот автомобиля. И в салон тоже. На что обратить внимание?
Необходимо помнить, что:
- при открытии капота не должен чувствоваться запах бензина;
- на составляющих транспортного средства должны отсутствовать повреждения, трещины и царапины;
- двигатель не должен пропускать масло;
- на авто установлены штатные гайки и болты;
- нет никакой ржавчины;
- уровень масла в баке гидроусилителя находится на нормальной отметке.
Все эти нюансы помогут отличить качественную машину от груды металла. Перечисленными чертами должен обладать каждый автомобиль, выставленный на продажу.
Особенности договора
Дело все в том, что именно в этом документе указываются характеристики товара и его стоимость. Всю информацию следует сопоставить с данными, указанными в бумагах на машину.
Кроме того, потребуется внимательно изучить не только сумму, положенную к уплате, но и порядок выплат. Все особенности перечисления денежных средств прописываются именно в соглашении о продаже авто. Устные договоренности в данной ситуации не имеют никакой юридической силы. Поэтому доверять им не следует. Особенно если машина покупается не у знакомых людей.
Порядок покупки
Вот и все. Можно ли вернуть машину, купленную с рук? Если нарушены какие-либо нормы законодательства - да. Причем, как показывает практика, возврат действует в обе стороны. Машину может вернуть как продавец, так и покупатель. Либо их наследники. Но с покупкой данная операция связана лишь нарушением установленных правил проведения сделки.
В целом, процедура оформления купли-продажи авто с рук выглядит так:
- Созвон с собственником или его представителем.
- Договоренность о первой встрече.
- Проверка документации на машину.
- Внешний осмотр транспортного средства.
- Внутренний осмотр имущества.
- Обговаривание особенностей заключения сделки с их прописыванием в соглашении.
- Заключение договора купли-продажи.
- Передача денег продавцу.
- Получение расписки установленной формы. Этот пункт не обязательный, но лучше им не пренебрегать.
- Передача документов на машину и ключей новому собственнику.
- Перепостановка на учет в ГИБДД.
На самом деле все это не так уж и трудно. Особенно если знать, как правильно действовать при тех или иных обстоятельствах. Обычно покупка авто через посредников сопровождается юристами. И бумажная волокита при подобных обстоятельствах минимальна. А что делать, если собственник самостоятельно продает авто? Действовать придется аналогичным образом. Просто заключение договора лучше проводить в присутствии нотариуса.
Документы для сделки
Ниже представлен список документов, необходимых для проведения изучаемой операции. С их помощью нотариус сможет удостовериться в законности продажи авто. Без документального оформления операции от покупки нужно отказываться.
С собой в нотариальную контору стороны должны принести:
- паспорта;
- договор установленной формы (3 экземпляра);
- документы о правах собственности на транспортное средство;
- согласие супруга на операцию (если машина является общим имуществом мужа и жены).
Как правило, этого достаточно. Минимум бумажной волокиты, максимум защиты в юридическом плане!
Постановка на учет
Как оформить купленную машину с рук в ГИБДД? Потребуется явиться в местный орган ГАИ и написать заявление о снятии ТС с учета и о его перерегистрации.
С собой придется взять:
- технический паспорт;
- номера на машину (если есть);
- заявление;
- квитанцию об уплате пошлины (ее размер зависит от ситуации, в среднем составляет 2 000 рублей);
- свидетельство о постановке на учет;
- договор купли-продажи;
- удостоверение личности нового собственника машины.
Желательно также предоставить копию паспорта продавца авто. После прохождения техосмотра гражданину выдадут все положенные документы. Обычно перерегистрация отнимает несколько часов.
Полная проверка
Мы выяснили, как правильно купить машину с рук. Перечисленные принципы помогут максимально обезопасить сделку. Особо бдительные и внимательные покупатели способны провести проверку авто через интернет.
Для этого потребуется:
- VIN-номер авто.
- Ф.И.О собственника (желательно).
- Открыть сайт ГИБДД.
- Перейти в "Сервисы" - "Проверка авто".
- Выбрать нужный пункт. Например, "Проверка на залог".
- Ввести VIN-код.
- Нажать на кнопку "Проверить".
- Зайти на сайт судебных приставов РФ.
- Посетить блок "Сервис" - "Банк исполнительных делопроизводств".
- Ввести данные о собственнике машины.
- Нажать на "Подать запрос".
- Войти в раздел "Сервис" - "Проверка авто".
- Указать "ВИН"-номер и кликнуть по кнопке проверки.
Вот и все. Ознакомившись с результатами поиска, можно узнать не только о залоге ТС, но и об остальных особенностях машины.
Кроме того, для проверки существуют разнообразные сторонние сервисы. К примеру, "Автобот". С его помощью можно не только узнать данные о машине, но и увидеть фото авто. Очень удобно, а главное - надежно и бесплатно. Что делать? Достаточно посетить сайт Avtobot и в появившемся окне ввести VIN авто. На экране появится полная информация о машине. С ее помощью человек сможет понять, насколько покупка авто безопасна.
Последнее обновление Январь 2019
Покупка квартиры очень серьезное дело. Это мероприятие не одного дня. Что бы найти юридически чистое жилье и правильно оформить покупку квартиры требуется помощь риэлтора или юриста в сфере оборота недвижимости. Но не у каждого есть знакомый юрист или риэлтор, которому можно полностью довериться в этом вопросе.
Однако если знать, как правильно подойти к решению этого вопроса, то не все так уж и сложно. В принципе, легко все сделать самому или четко и грамотно контролировать работу нанятого риэлтора/юриста. Итак, для успешной покупки квартиры необходимо пройти три этапа:
- выбор жилья
- проверка квартиры на юридическую чистоту
- заключение и исполнение сделки
Выбор квартиры
Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:
- сколько комнат в квартире
- какой этаж
- место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
- характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
- наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.
В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.
После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:
- того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
- какие соседи в подъезде
- в каком состоянии двор дома и подъезд
Если Ваш выбор решен, то следует перейти к проверке квартиры на юридическую чистоту.
Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой
Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:
- подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
- правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
- наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
- притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
- обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
- долги по коммунальным платежам
- законность планировки
Какие документы проверять
У продавца должны быть на руках документы правового и технического характера, а именно:
- свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (можно получить самую свежую самостоятельно, в росреестре или, например, на сайте )
- договор на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.)
- свидетельство о наследстве (если досталась по наследству)
- кадастровый паспорт
- технический паспорт (если имеется у собственника)
Совет : В случае, если право собственности основано на решение суда, к покупке такой квартиры следует относиться с особой осторожностью. Ведь такое решение может быть обжаловано и квартира будет возвращена прежнему владельцу. А вот вернут ли Вам деньги?
Требуйте документы в подлинниках и попросите предоставить возможность сделать с них копии. При самостоятельном исследовании документов обращайте внимание:
- на наличие в договорах подписей в нужных графах, штампы рег.службы
- свидетельства должны быть на специальных гербовых бланках
Имейте в виду, что в таких документах не допускается подчисток, помарок, исправлений и пр. Если такие элементы присутствуют, насторожитесь, возможно, у Вас в руках подделка. Так как с 2015 года свидетельства на недвижимость не выдают, то для актуальности попросите продавца заказать выписку из госреестра недвижимости или запросите её сами.
Также можно попросить продавца, чтобы он через Росреестр заказал правоустанавливающие документы (с печатью Росреестра). Это необходимо для подтверждения достоверности отдельного документа, вызывающего сомнение.
О правомочиях продавца
Продавать квартиру имеет право сам собственник или представитель по нотариальной доверенности. Продавец может быть:
- единственное лицо
- множественность лиц (долевая собственность)
- супруги (совместная собственность), хотя в документах может фигурировать только один человек
Данные о продавце содержатся:
- в свидетельстве о собственности (выписка из госреестра)
- в документах на квартиру
Если имеете дело с представителем Вам все равно необходимо встретиться с хозяином (хозяевами) и обсудить вопрос о принципиальном согласии продавать квартиру, попросите предъявить паспорт, перепишите данные или сделайте его копию. Технические вопросы можно решать с доверенным лицом. Если Вам отказывают в такой встрече, то, возможно, эта сделка не сулит ничего хорошего. Следует проверить и действительность доверенности. Посетите нотариуса, выдавшего доверенность, и узнайте о ее достоверности. Поинтересуйтесь, не отзывалась ли она.
Будьте особо бдительными, когда собственником (одним из собственников) является ребенок:
- если ребенок в возрасте до 14 лет, то от его имени сделку заключает законный представитель (родители, усыновители, опекун). Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении. Опекун действует на основании решения об опеки. Усыновитель — по решению суда.
- в возрасте от 14 до 18 лет сделка заключается с письменного согласия законных представителей.
- законный представитель ребенка должен свое намерение в отношении квартиры подкрепить письменным согласием органа опеки на сделку.
Обращайте внимание на брак продавца. Попросите свидетельство о браке. Если квартира куплена во время брака. Необходима встреча с женой (мужем) продавца, так как от них в любом случае потребуется согласие на сделку.
При заключении сделки требуйте согласие супруга в любом случае (куплена квартира в браке или до него), в том числе и от бывшего, так как отсутствие такого согласия может быть поводом для судебных распрей.
После встречи с продавцом через знакомых в полиции, у судебных приставов приватно проверьте его репутацию. Попросите, что бы риэлтор (если Вы пользуетесь его услугами) поинтересовался у своих коллег не на слуху ли имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником.
О прописанных лицах
Перед заключением сделки все лица должны быть выписаны из квартиры (иногда допускается указание в договоре к/п обязательство продавца о выселении зарегистрированных лиц в течение непродолжительного срока после сделки, но лучше таких сложностей себе не создавать), иначе они после продажи будут иметь право на проживание и их принудительное выселение станет Вашей головной болью.
Попросите у продавца свежую справку из паспортного об отсутствии прописанных лиц. Но имейте в виду, в такой справке не будет информации о временно выписанных людях. Речь идет о:
- осужденных за преступление
- призывниках на военную службу
- престарелых, содержащихся в социальных учреждениях
- детях, помещенных в воспитательно-исправительные учреждения
- недееспособных в психиатрических лечебницах
- проходящих длительное лечение в медицинских заведениях
О выписанных лицах можно узнать из расширенной (архивной) выписки из домовой книги.
Получите ее вместе с хозяином квартиры и не постесняйтесь спросить у работника паспортной службы о таких лицах. Если подобные граждане окажутся, они смогут заявить о своем праве на проживание в квартире даже после ее перехода к другому собственнику. Выписать таких людей трудно даже через суд.
О притязаниях и судебных спорах
Все судебные споры о квартире могут рассматриваться в территориальном гражданском суде по адресу квартиры. Сведения о судебных процессах в отношении владельца квартиры можно получить:
- официально обратившись в канцелярию суда с соответствующей просьбой (хотя в таких просьбах чаще отказывают), поэтому эффективнее на сайте территориального районного/городского суда выяснить наличие судопроизводств по продавцу
- в службе судебных приставов по исполнительным производствам или через сайт приставов
- в выписке из государственного реестра (там имеется отдельная графа об этом)
- неофициально при беседе с соседями, работниками ТСЖ, ЖЭУ
В случае, если квартира попала к продавцу по наследству, не лишним будет обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. Нанесите визит в нотариат вместе с собственником и узнайте там об отсутствии иных претендентов на наследство.
Об обременениях и арестах
Когда квартира сдана в арену, заключен договор ренты, имеется ипотека или аресты, то при смене собственника такие обременения и арест остаются в силе (хотя при аресте вообще невозможно провести сделку/регистрацию). Это ограничивает права покупателя полноценно владеть жильем. Более того, существует риск вообще лишиться недвижимости. Поэтому при покупке квартиры таких обстоятельств не должно быть.
В регистрационном управлении можно получить выписку из госрееста (или в Интернете на, так называемой, "Публичной карте"). Там в отдельном разделе указываются все сведения об обременениях. Если какие-нибудь записи об этом будут, то не следует слушать отговорки продавца. От такой квартиры рекомендуем отказаться.
Однако, если продавец согласиться разрешить проблему (например, погасить ипотеку), то:
- требуйте от обременителя (арендатор, залогодержатель и пр.) официальный письменный документ об отсутствии притязаний
- заставьте продавца исключить такую запись из госреестра
- закажите свежую выписку, в которой таких данных больше не будет
Проверить долги по коммунальным платежам
При покупке квартиры может оказаться, что она с долгами. Конечно, такие долги должны оплачивать прежние хозяева. Однако судебные иски будут приходить на имя нового собственника. Может оказаться, что текущая оплата будет зачтена в счет долгов и тогда должником окажется покупатель. Возможно, что коммунальщики отключат свет, газ, воду и т.п. Касаемо долгов по взносам на капитальный ремонт, так эти долги имеют преемственную силу (то есть передаются к новому собственнику). Таких последствий можно избежать, разобравшись с наличием такого «приданного».
Для этого требуется:
- спросить у продавца справки из ЖЭУ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности
- посмотреть платежные квитки за последний год
- поинтересоваться у работников ЖЭУ, ТСЖ о наличие задолженности за квартиру
- предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, в котором будет сказано, что продавец оплатил все коммунальные платежи и в случае задолженности несет личную ответственность
Проверяем законность перепланировки
Квартира может перепланироваться или переоборудоваться (установка дополнительных крупных электро-, газо-, гидроагрегатов или перемещение инженерных и коммуникационных сетей). Не всегда такие изменения узакониваются. Поэтому при осмотре квартиры сверьте технический план с фактической обстановкой. Лучше вызовете работника БТИ и сделайте это совместно с ним.
Обратите внимание, что в техническом паспорте уже может стоять штамп о несогласованности перепланировки, поэтому детальнее изучайте этот документ.
Имейте в виду, если квартира будет приобретена без узаконенной перепланировки, то Вас могут заставить через суд восстановить прежней вид квартиры, а это может оказаться большими затратами.
Как правильно оформить покупку квартиры
Когда квартира проверена, можно дать свое согласие на заключение сделки и подготавливаться к ее регистрации. Обычно эта процедура состоит из следующих шагов:
- заключение предварительного договора, выдача аванса или задатка
- подготовка всех документов к регистрации
- сдача документов в рег.управление и расчеты за квартиру
- получение выписки из госреестра и документов на жилье
Заключение предварительного договора, передача аванса, задатка
Не всегда удается в один день оформить документы или собрать требуемую сумму на квартиру. Поэтому, чтобы продавец за это время не получил более выгодное предложение о покупке и не отказался от сделки с Вами, необходимо юридически зафиксировать договоренность. Для этого можно на выбор сторон:
- заключить предварительный договор о покупке квартиры
- внести аванс (с получением расписки)
- передать задаток
Все указанные действия необходимо оформить письменно и желательно при свидетелях. И все же самым эффективным способом привязать к себе продавца является заключение договора о задатке. Так как если хозяин передумает продавать квартиру он должен будет уплатить двойной размер задатка. Но и покупатель тоже может оказаться в невыгодном положении, если откажется от сделки по неуважительным причинам (не успел собрать деньги, нашел квартиру получше и пр.). Последствием этого будет потеря задатка.
Что нужно знать о задатке
Во-первых, следует заключить договор о задатке, в котором обязательно указать:
- дату и место составления договора
- кто является сторонами в договоре (Ф.И.О., место жительства, паспортные данные)
- о какой квартире идет речь
- стоимость этой квартиры
- срок заключения сделки купли-продажи
- о том, что вносится именно задаток, предусмотренный статьями 380, 381 Гражданского кодекса
- указать размер задатка
- предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств
Указанный договор должен быть подписан на каждой странице и в конце текста. Договор делается в двух экземплярах для покупателя и продавца.
Во-вторых, о факте передачи задатка составляется расписка, ее пишет продавец, указывая в ней:
- место и дату составления расписки
- кто и от кого (Ф.И.О., дата рождения и паспортные данные) получил деньги
- сведения о заключенном договоре задатка
- размер полученной суммы (цифрами и прописью)
- роспись того, кто получает деньги (продавец)
Расписка составляется от руки в одном экземпляре и передается покупателю. Размер внесенного задатка засчитывается в стоимость квартиры.
Составление документов для регистрации
Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель только уплачивает государственную пошлину. Размер ее составляет 2000 рублей (возможно другие размеры в зависимости от нестандартности ситуации). Однако покупателю следует принимать участие в составление условий договора купли-продажи. Желательно, что бы такой договор перед подписанием отдать на проверку независимому юристу. Такая консультация будет не дорогой, но избавит от проблем при сдаче документов в рег.управление и при дальнейшем пользовании и владении квартирой.
В договоре купли-продажи квартиры обязательно необходимо указать следующие сведения:
- дата и место составления договора
- полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, описание паспортных данных, документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные)
- о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость
- полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, количество жилых комнат и пр.)
- сведения о гос.регистрации права продавца
- стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты
- об отсутствии долгов, обременений и арестов
- о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов
- факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию
- об отсутствии прописанных лиц
- о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора
- об одобрении сделки органом опеки (если собственник несовершеннолетний/недееспособный)
Обычно в регистрационное управление или МФЦ сдают следующий перечень документы на покупку квартиры:
- заявления сторон о гос. регистрации перехода собственности на квартиру (такие документы поможет составить риэлтор, либо на сайте Россреестра можно найти образцы заполнения, либо специалист МФЦ заполняет сам)
- квитанция об уплате государственной пошлины
- договор купли-продажи с актом приема-передачи (три экземпляра)
- кадастровый паспорт
- согласие супруга продавца (нотариальное)
- согласие родителей (если в сделке участвует ребенок в возрасте от 14 до 18 лет)
- разрешение опеки (если продавец (один из продавцов) несовершеннолетний)
- паспорта всех лиц, участвующих в сделке
Может возникнуть необходимость в предоставлении дополнительных документов при покупке квартиры, если это связано с индивидуальность сделки. О таких документах сообщит регистратор принимающий документы.
Сдача документов в регистрационное управление и оплата квартиры
Подписание документов и передачу денег за квартиру лучше все осуществлять в присутствии регистратора в рег.управлении или нотариуса (если договор им удостоверяется).
Не забудьте получить от продавца расписку о передаче денег и об отсутствии претензий по оплате (составляется собственноручно продавцом в одном экземпляре в свободной форме).
Если деньги передаются до сдачи документов в регистрационку, то продавец может не явиться в рег.управление для регистрации купли-продажи квартиры или иным образом затянуть или вообще отказаться от совершения сделки. И даже при наличии расписки о передаче денег их вернуть будет проблематично и, возможно, только через суд.
В случае, когда передача осуществляется после сдачи документов на регистрацию, то в силу закона квартира будет в ипотеке у продавца. После возникнут дополнительные сложности в ее погашении. Правда, в договоре можно указать, что ипотека в силу закона не применяется (но на такое условие не идут продавцы).
Поэтому придерживаетесь золотой середины – передавайте деньги во время сдачи документов.
Когда квартира покупается за кредитные деньги, то расчеты с продавцом чаще всего производит банк. Квартира будет в залоге у банка. Банк предварительно выдвинет свои требования о составлении и о перечне документов на покупку квартиры и в последующем их одобряет. Банковские представители будут участвовать в регистрации. Сделку будет контролировать юрист банка, так что проблем с оформлением документов на покупку квартиры и их регистрацией не возникнет.
После сдачи документов на руки выдается расписка регистратора (специалиста МФЦ). В ней указывается дата получения готовых документов.
К указанному числу нужно явиться в рег.управление и забрать свидетельство и документы-основания на квартиру. С этого момента Вы становитесь полноправным собственником жилья.
Особенности оформления сделок в различных жизненных ситуациях
Когда требуется нотариальное удостоверение сделки
Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. При обычных обстоятельствах это достаточно, что бы успешно совершить сделку и пройти государственную регистрацию права собственности на покупателя.
Однако закон требует удостоверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке в следующих случаях:
- При продаже доли (а также при дарении, мене и пр.) в квартире абсолютно любому лицу, не взирая на то, является приобретатель родственником или чужим, другим дольщиком или посторонним лицом (не входящим в число сособственников);
- Когда продавцом (собственником) квартиры является несовершеннолетний (ребенок, не достигший 18 лет)
. Если ребенку не более 14 лет, то от его имени сделку совершает (в зависимости от семейной ситуации) его:
- родитель
- усыновитель
- опекун
Если возраст несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, то сделку он совершает самостоятельно, но при условии письменного согласия:
- родителей
- усыновителей
- попечителя
В любом случае также требуется письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.
- Если собственник квартиры лицо, находящееся под опекой или попечительством (недееспособный, ограниченно дееспособный)
. Для заключения договора требуется предварительное разрешение опеки. От имени продавца в сделке действует:
- опекун (если собственник недееспособный)
- сам собственник (если ограниченно дееспособный), но с письменного одобрения попечителя
Где удостоверяется договор
Куплю-продажу удостоверяет любой нотариус, действующий в регионе, на территории которого находится продаваемая квартира.
Желательно обращаться в нотариальную контору, расположенной в том же населенном пункте где и квартира.
Даже если нотариальное удостоверение по закону не обязательно, всё равно лучше прибегнуть к услугам нотариуса, так намного надежнее и спокойнее.
Какова процедура удостоверения договора
Покупатель и продавец должны вместе прийти к нотариусу и представить ему:
- паспорта покупателя, продавца и его законного представителя (если он участвует в сделке);
- проект договора купли-продажи (не подписанный). В большинстве случаев нотариусы сами составляют договор (по своему шаблону), но все равно им нужно увидеть проект, так как там есть все условия сделки, которые должны быть отражены в тексте договора;
- документы на квартиру (свидетельство о праве собственности/выписка из ЕГРН, документы основания, кадастровый паспорт). Выписку и кадастровый паспорт нотариус может заказать самостоятельно, но что бы облегчить и ускорить работу можно представить самим;
- согласия заинтересованных лиц и разрешение органа опеки (если это требуются);
- извещение остальных участников общей долевой собственности о продаже доли и отказ от преимущественного права покупки (при наличии) – данный пункт распространяется на случаи продажи доли в квартире;
- другие документы (зависимости от индивидуальной ситуации).
Нотариус разъясняет смысл сделки и последствия ее заключения. Проверяет ее законность. И при отсутствии каких-либо правовых преград удостоверяет договор специальной надписью и отметкой в нотариальной документации (журнал, реестр, электронная база).
Сколько стоит удостоверить договор (2018 год)
- Если стороны договора по отношению друг к другу являются родственниками (супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки), то цена услуг нотариуса варьируется следующим образом:
- при цене договора до 10 млн. руб. оплата составляет: 3000 рублей плюс 0,2 % от продажной стоимости;
- свыше 10 млн. руб. оплата: 23 000 руб. и 0,1% от цены договора купли-продажи, превышающей 10 млн. руб.
Стоимость услуг не может быть выше 50 тыс. руб.
- Когда стороны в договоре не родственники, то расценки услуг следующие:
- при цене до 1 млн. руб. оплата: 3000 руб. и 0,4 % продажной стоимости;
- если более 1 млн. руб., то - 7000 руб. плюс 0,2% от той части суммы сделки, которая превышает 1 млн. руб. Например , удостоверяется договор, цена которого 2 500 000 руб. Стоимость услуги нотариуса будет составлять 10 000 руб. (7000 + 3000 (1,5 млн. х 0,2%)) ;
- свыше 10 млн. руб. оплата исчисляется: 25 000 рублей плюс 0,1 % суммы, превышающей 10 млн. руб.
Верхний предел оплаты – 100 000 руб.
- При обязательном (в силу закона) нотариальном удостоверении договора по купле-продаже взимается госпошлина в размере 0,5 % от оценочной (рыночной) стоимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.
В расчет нотариус принимает сумму договора, указанную в тексте проекта. Но если эта цена ниже кадастровой, то нотариус рассчитывает услугу, исходя из кадастровой стоимости квартиры.
Также нотариус взыскивает тариф на услуги технического и правового характера в пределах от 2500 до 5000 рублей.
Государственная регистрация
Документы для регистрации можно сдать самим:
- в отдел РосРеестра
- в местный МФЦ
Порядок сдачи документов и их перечень описан выше. Можно также попросить нотариуса, удостоверившего сделку, сдать документы на регистрацию и получить их для Вас. Для этого дополнительно нужно:
- представить подлинник государственной пошлины на гос.регистрацию, уплаченной от имени покупателя;
- оплатить услугу нотариуса. Стоимость – 1000/1200 руб.
После этого нотариус самостоятельно организует сдачу и получение документов в РосРеестре.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
94 комментария
Загрузка...
