Пунктом 2 ст. 288 ГК РФ предусмотрено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может не только использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, но и сдавать другим гражданам для проживания на основании договора. При этом за собственником остается право от сдачи жилого помещения.

Сразу оговоримся, что жилое помещение можно сдавать только внаем.

Отношения найма регулируются гл. 35 "Наем жилого помещения" ГК РФ. По договору найма собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуются предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Объектом найма может быть любое изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, часть квартиры (комната), жилой дом или часть жилого дома). Так сказано в п. 1 ст. 673 ГК РФ.

Нанимателем по договору найма может быть только физическое лицо. Об этом говорится в п. 1 ст. 677 ГК РФ. В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение или пользование на основе договора аренды или иного договора (то есть с организацией нельзя заключить договор найма жилого помещения). При этом использование таких помещений в других целях, кроме проживания граждан, не допускается (ст. 17 ЖК РФ и ст. 671 ГК РФ).

Пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 38 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указали, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

Таким образом, размещение офисов в жилых помещениях запрещено. Договор аренды (найма), на основании которого в жилом помещении размещается офис, в силу ст. 168 ГК РФ ничтожен.

К сведению. По мнению контролеров, затраты по аренде жилых помещений в налоговые расходы не включаются (см., например, Письма Минфина России от 14.02.2008 N 03-03-06/1/93, УФНС России по г. Москве от 22.09.2008 N 20-12/089130). Однако нельзя не отметить, что действие норм законодательства иных отраслей на признание расходов в целях налогообложения не влияет. Так, использование жилого помещения не по назначению является нарушением Жилищного кодекса, и расходы на аренду жилого помещения под офис могут учитываться в целях налогообложения прибыли. Кстати, аналогичного мнения придерживаются и судьи, о чем свидетельствуют Постановления ФАС МО от 27.07.2009 N КА-А41/7015-09, от 21.08.2008 N КА-А40/7702-08, ФАС ПО от 03.04.2008 по делу N А57-6023/07, ФАС СЗО от 22.02.2007 по делу N А05-8537/2006-34.

В том случае, если жилье сдается внаем индивидуальному предпринимателю, в отношении организации офиса в жилом помещении не все так однозначно. Дело в том, что ст. 671 ГК РФ установлен запрет на использование жилых помещений в других целях, кроме проживания граждан, только для юридических лиц.

В п. 2 ст. 17 ЖК РФ указано, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Далее уточняется, что не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Проживающими на законных основаниях могут быть не только собственники помещения, но и пользующиеся им по договору найма лица (см. также Постановление ФАС УО от 25.08.2009 N Ф09-6125/09-С6).

Кроме того, из Письма Минфина России от 03.12.2008 N 03-01-11/5-159 следует, что законодательство РФ не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица по месту жительства (адресу) руководителя этого исполнительного органа или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. Речь в данном случае идет о регистрации юридического лица по такому адресу в целях выполнения требований Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Конечно, местом жительства руководителя исполнительного органа или иного должностного лица может быть и полученное по договору найма помещение.

Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (п. 1 ст. 20 ГК РФ).

Место жительства - жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ (ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации").

Необходимо ли регистрироваться в качестве предпринимателя

Вопрос о том, должен ли гражданин, сдающий недвижимость в аренду, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, является дискуссионным.

Мнения специалистов сводятся к тому, что все зависит от оснований приобретения недвижимости. В случае если недвижимость была приобретена для личных нужд (либо получена по наследству или по договору дарения), а затем по каким-либо причинам стала сдаваться в аренду, проблем с налоговыми органами быть не должно. При этом с суммы арендной платы должен быть удержан и уплачен в бюджет НДФЛ (если, конечно, гражданин не пожелает оформить сдачу в аренду недвижимости в качестве одного из видов предпринимательской деятельности и уплачивать налог в соответствии с выбранной системой налогообложения).

В случае если приобретение недвижимости носит систематический характер с целью дальнейшего использования для получения дохода (сдачи внаем - в нашем случае), подобная деятельность может быть признана предпринимательской соответствующими органами со всеми вытекающими последствиями.

Таким образом, сдача внаем площади, приобретенной, чтобы извлекать доход, расценивается как предпринимательская деятельность, и потому физическое лицо обязано соответствующим образом зарегистрироваться. Если же помещение куплено для проживания или других личных целей, но временно для этого не используется и сдается, о предпринимательской деятельности речь не идет.

Примечание. Сдача внаем площади, приобретенной в целях извлечения дохода, расценивается как предпринимательская деятельность, потому физическое лицо - арендодатель обязано зарегистрироваться соответствующим образом.

Верховный Суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности. Об этом сказано в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 N 23.

Зарегистрироваться в качестве предпринимателя может любое физическое лицо при соблюдении установленных требований. Порядок государственной регистрации установлен Федеральным законом N 129-ФЗ. Но сама по себе регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что любая его деятельность будет предпринимательской. Законодательство допускает вариант, когда предприниматель может сдавать жилое помещение внаем в качестве обычного гражданина, а не индивидуального предпринимателя.

В ситуации с наймом, как мы уже определили, все будет зависеть от того, с какой целью приобретена недвижимость, а также от того, приносит эта деятельность систематический доход или нет.

При государственной регистрации с целью избежания в дальнейшем разногласий с налоговым органом необходимо указать такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества. Данное мнение высказано, в частности, в Письме МНС России от 06.07.2004 N 04-3-01/398. В ином случае налоговый орган может обязать предпринимателя заплатить НДФЛ от сдачи внаем квартиры по ставке 13%. Это, конечно, возможно оспорить в суде, однако в данном случае не стоит рисковать, проще выполнить все рекомендации контролирующих органов.

К сведению. Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД) деятельности по сдаче внаем собственного жилого недвижимого имущества присвоен код 70.20.1.

Вместе с тем регистрация в качестве предпринимателя - достаточно серьезный шаг. Возможность применять более низкую ставку по соответствующему налогу и (или) платить меньшую сумму налога в соответствии с выбранной системой налогообложения не должна вводить в заблуждение. Став предпринимателем, гражданин принимает на себя определенные обязательства перед государством. Например, он обязан уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды, в определенных случаях должен вести учет доходов и расходов, своевременно уплачивать налоги и представлять декларации в налоговый орган и т.д. В результате расходы предпринимателя могут превысить сумму налога на доходы по ставке 13%, как если бы он просто сдавал жилое помещение в качестве гражданина.

Конечно, рассуждать о целесообразности регистрации в качестве предпринимателя можно только в случае, если закон это позволяет. Если же деятельность по сдаче внаем квартиры является предпринимательской (о чем было сказано выше), можно говорить только о целесообразности применения той или иной системы налогообложения в рамках действующего законодательства.

Мы не рассматриваем вариант сдачи квартиры внаем без заключения договора, когда расчеты между нанимателем и наймодателем осуществляются неофициально и наймодатель, по сути, скрывает свои доходы от государства. Этот вариант, конечно, является самым выгодным, но одновременно и самым рискованным, причем последствия для наймодателя могут быть весьма и весьма плачевными.

На конкретном примере

Рассмотрим порядок налогообложения доходов от сдачи жилого помещения внаем на конкретном примере.

Для расчета будем использовать следующие данные: однокомнатная квартира площадью 45 кв. м, сумма платы за проживание - 8000 руб. в месяц. Срок сдачи квартиры внаем - 1 год. Собственник квартиры является налоговым резидентом РФ.

Для чистоты эксперимента предположим, что сумма налога на имущество физических лиц составляет порядка 1000 руб. Эта сумма является достаточно условной, однако в связи с участившимися предложениями уплачивать налог на имущество в зависимости от рыночной стоимости имущества (в настоящее время - от инвентаризационной стоимости) она может стать одним из решающих факторов при выборе статуса налогоплательщика и системы налогообложения (напомним, что предприниматели, находящиеся на УСНО, а также переведенные на уплату ЕНВД, не уплачивают налог на имущество, используемое ими в предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ)).

Жилое помещение сдает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя

Суммы, полученные от сдачи внаем жилых помещений, облагаются НДФЛ по ставке 13% на основании пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ. В соответствии со ст. 228 НК РФ гражданин, сдающий квартиру внаем физическим лицам, обязан самостоятельно исчислить и уплатить сумму налога.

Физическое лицо, сдающее квартиру и получающее доход от такой деятельности, должно самостоятельно рассчитать налоговую базу, включив в нее полученные по договору найма денежные суммы. В этом случае гражданин не должен забывать об обязанности представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию. Декларация представляется в налоговый орган не позднее 30 апреля следующего года на основании п. 1 ст. 229 НК РФ.

Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Другое дело, если арендатором является организация. Вопрос о том, будет ли в этом случае организация-арендатор налоговым агентом, является спорным. Мы не станем углубляться в него, скажем лишь, что с учетом позиции контролирующих органов минимальные риски будут в случае, если организация-арендатор будет исполнять обязанности налогового агента. В этом случае гражданину-арендодателю делать ничего не нужно. Организация самостоятельно исчислит сумму налога и как налоговый агент удержит ее при выплате арендной платы на основании п. 1 ст. 226 НК РФ.

Если же организация по каким-либо причинам не удержит НДФЛ, то гражданин обязан уплатить его самостоятельно. Как считает Минфин, в этом случае гражданин уплачивает налог равными долями в два платежа: первый - не позднее 30 календарных дней с даты вручения налоговым органом налогового уведомления об уплате налога, второй - не позднее 30 календарных дней после первого срока уплаты в соответствии с п. 5 ст. 228 НК РФ. Если же налогоплательщик не получит налоговое уведомление, то по завершении налогового периода он самостоятельно исполняет налоговое обязательство по уплате суммы налога, исчисленной в налоговой декларации, в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (Письмо Минфина России от 17.04.2009 N 03-04-05-01/225).

Пример 1. Доход гражданина от сдачи квартиры внаем составляет 96 000 руб. в год (8000 руб. x 12 мес.).

Сумма НДФЛ составляет 12 480 руб. (96 000 руб. x 0,13).

Таким образом, сумма дохода после уплаты НДФЛ составляет 83 520 руб. (96 000 - 12 480).

Не забываем про налог на имущество, который должен уплатить собственник квартиры. С учетом данного налога у гражданина остается 82 520 руб. чистого дохода.

Жилое помещение сдает индивидуальный предприниматель

Рассмотрим ситуацию, когда физическое лицо принимает решение о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае оно может выбрать, какую систему налогообложения применять: общую систему налогообложения, УСНО с объектом обложения "доходы", УСНО с объектом обложения "доходы минус расходы", УСНО на основе патента, уплата ЕНВД.

Выбираем общую систему налогообложения. Общую систему налогообложения большинство предпринимателей не рассматривает в качестве возможной. Одними из многих причин являются тяжесть налогового бремени и обязанность ведения непростого налогового учета по соответствующим налогам.

Так же, как и у обычного физического лица, доходы предпринимателя облагаются налогом на доходы по ставке 13%.

Необходимо вести книгу учета доходов и расходов по форме, установленной Приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430.

Придется представлять в налоговый орган декларацию по форме 4-НДФЛ в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления доходов от сдачи жилья в аренду (п. 7 ст. 227 НК РФ), после чего уплачивать авансовые платежи по налогу в соответствии с п. 9 ст. 227 НК РФ на основании налоговых уведомлений.

В случае увеличения или уменьшения дохода более чем на 50% налогоплательщик обязан представить новую налоговую декларацию по форме 4-НДФЛ с указанием суммы предполагаемого дохода от осуществления деятельности на текущий год. В этом случае налоговый орган производит перерасчет сумм авансовых платежей на текущий год по ненаступившим срокам уплаты (п. 10 ст. 227 НК РФ).

По итогам года придется представить декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом (ст. 216, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Уплатить НДФЛ нужно до 15 июля года, следующего за истекшим годом (ст. 216, п. 4 ст. 228 НК РФ).

На общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС (однако не забываем, что операции по предоставлению жилого помещения в пользование освобождены от уплаты НДС в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).

В нашем случае предприниматель заплатит налог на имущество физических лиц (1000 руб.).

Все предприниматели обязаны уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды "за себя".

В 2010 г. сумма страховых взносов "за себя" в ПФР для предпринимателей составит 10 392,00 руб. (4330 руб. x 20% x 12 мес.), в ФФОМС - 571,56 руб. (4330 руб. x 1,1% x 12 мес.), в ТФОМС - 1039,20 руб. (4330 руб. x 2,0% x 12 мес.) (ст. ст. 13 и 57 Закона о страховых взносах).

Итого сумма платежей в фонды составляет 12 002,76 руб. (10 392,00 + 571,56 + 1039,20).

При этом произведенные расходы в виде страховых взносов можно учесть в составе профессионального налогового вычета в соответствии с п. 1 ст. 221 НК РФ.

Пример 2. Воспользуемся условиями примера 1.

Сумма НДФЛ составит 10 790 руб. ((96 000 - 12 002,76 - 1000) руб. x 0,13).

Сумма чистого дохода - 72 207,24 руб. (96 000 - 12 002,76 - 1000 - 10 790).

Как видим, в случае регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (который не применяет специальный налоговый режим) обязанностей перед налоговыми органами гораздо больше, а доход будет меньшим, чем если бы собственник сдавал квартиру в качестве обычного физического лица.

Остается упрощенная система и ЕНВД.

Выбираем единый налог на вмененный доход (ЕНВД). Может возникнуть ситуация, когда на территории, где осуществляется сдача квартиры внаем, введен специальный налоговый режим в виде ЕНВД в отношении осуществляемой деятельности.

В этом случае переход на ЕНВД предпринимателем осуществляется в обязательном, а не в добровольном порядке. Единственное исключение - если на территории, где осуществляется сдача квартиры внаем, введен специальный налоговый режим в виде УСНО на основе патента в отношении данного вида деятельности; тогда предпринимателю предоставлено право выбора. Но об этом мы поговорим чуть позже.

Услуги налогоплательщиков, обеспечивающих нуждающихся временным жильем, облагаются ЕНВД, если площадь помещений на каждом предлагаемом объекте не превышает 500 кв. м (пп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Но квартиры площадью более 500 кв. м редкость, поэтому данный вопрос мы не рассматриваем.

Необходимо помнить, что уплата ЕНВД осуществляется ежеквартально не позднее 25-го числа первого месяца следующего квартала (ст. 346.30, п. 1 ст. 346.32 НК РФ). Представление налоговой декларации осуществляется ежеквартально не позднее 20-го числа первого месяца следующего квартала (ст. 346.30, п. 3 ст. 346.32 НК РФ).

Ведение книги учета доходов и расходов для плательщиков ЕНВД, не применяющих иные налоговые режимы, законодательством не предусмотрено.

Сумма ЕНВД зависит от двух факторов, не позволяющих точно рассчитать сумму налога для всех налогоплательщиков: от площади квартиры (чем она меньше, тем меньше сумма налога) и от размера коэффициента К2, устанавливаемого на каждый год представительными органами муниципальных районов, городских округов, законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в размере от 0,005 до 1 включительно.

Базовая доходность от сдачи помещения внаем составляет 1000 руб. в месяц (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

Сумму ЕНВД рассчитаем по формуле: (площадь квартиры x базовая доходность x К1 x К2) x ставка x 12 мес.

Размер коэффициента К1 на 2010 г. составляет 1,295 (Приказ Минэкономразвития России от 13.11.2009 N 465 "Об установлении коэффициента-дефлятора К1 на 2010 год").

Пример 3. Снова воспользуемся условиями примера 1. Размер коэффициента К2 условно пусть составляет 0,5.

Общая сумма ЕНВД за год составляет 52 447,50 руб. (45 кв. м x 1000 руб. x 1,295 x 0,5) x 0,15 x 12 мес.

На основании п. 2 ст. 346.32 НК РФ можно уменьшить сумму ЕНВД на сумму страховых взносов, уплаченных за соответствующий период времени (но не более чем наполовину).

Итого сумма ЕНВД - 40 444,74 руб. (52 447,50 - 12 002,76).

Чистый доход составит 43 552,50 руб. (96 000 - 12 002,76 - 40 444,74).

Выбираем УСНО с объектом обложения "доходы". Если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

Уплата авансовых платежей по налогу осуществляется ежеквартально не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим кварталом. Уплата налога по итогам года и подача декларации производятся не позднее 30 апреля следующего года (п. 7 ст. 346.21, п. 2 ст. 346.23 НК РФ).

При УСНО необходимо вести книгу учета доходов и расходов (ст. 346.24 НК РФ), форма которой утверждена Приказом Минфина России от 31.12.2008 N 154н.

При применении УСНО с объектом обложения "доходы", в отличие от ЕНВД, сумма налога от площади квартиры не зависит, а зависит только от суммы получаемого дохода.

Сумма страховых взносов в государственные внебюджетные фонды в 2010 г. также составляет 12 002,76 руб.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 346.21 НК РФ сумма налога (авансовых платежей по налогу), исчисленная за налоговый (отчетный) период, уменьшается налогоплательщиками на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) за этот же период времени в соответствии с законодательством РФ, а также на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности. При этом сумма налога (авансовых платежей по налогу) не может быть уменьшена более чем на 50%.

Пример 4. Снова воспользуемся условиями примера 1.

Сумма налога на УСНО за год составит 5760 руб. (96 000 руб. x 0,06). С зачетом уплаченных страховых взносов сумма налога равна 2880 руб. (5760 руб. / 2), поскольку уменьшить сумму налога более чем на 50% налогоплательщик не вправе.

Общая сумма расходов (налога и страховых взносов) составляет 14 882,76 руб. (12 002,76 + 2880).

Таким образом, чистый доход от сдачи квартиры внаем - 81 117,24 руб. (96 000 - 14 882,76).

Выбираем УСНО с объектом обложения "доходы минус расходы". Нужно учитывать, что законами субъектов РФ могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в пределах от 5 до 15% в зависимости от категорий налогоплательщиков.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ суммы уплаченных страховых взносов можно включать в расходы.

Пример 5. Опять воспользуемся условиями примера 1.

Налоговая база составляет 83 997,24 руб. (96 000 - 12 002,76).

Сумма налога - 12 599,59 руб. (83 997,24 x 0,15).

Таким образом, чистый доход от сдачи квартиры внаем составляет 71 397,65 руб.

Выбираем УСНО на основе патента. Еще один вариант для индивидуального предпринимателя, сдающего свою квартиру, - применение УСНО на основе патента. В этом случае налогоплательщик приобретает патент на право заниматься определенной деятельностью в течение любого количества месяцев от одного до двенадцати.

Суть указанной системы налогообложения - налог платится исходя не из полученных доходов, а из установленного субъектом РФ потенциально возможного годового дохода.

Согласно пп. 56 п. 2 ст. 346.25.1 НК РФ применение УСНО на основе патента разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим передачу во временное владение и (или) пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках.

В соответствии с п. 6 ст. 346.25.1 НК РФ годовая стоимость патента определяется как соответствующая налоговой ставке, предусмотренной п. 1 ст. 346.20 НК РФ (6%), процентная доля установленного по каждому виду предпринимательской деятельности потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода.

Проще говоря, для расчета стоимости патента сроком на 12 месяцев нужно сумму потенциально возможного годового дохода умножить на 6%.

Как мы упоминали выше, может возникнуть ситуация, когда на территории, где осуществляется сдача квартиры внаем, введен специальный налоговый режим в виде ЕНВД в отношении осуществляемой деятельности. Одновременно законом субъекта РФ может быть принято решение о возможности применения индивидуальными предпринимателями УСНО на основе патента по данному виду деятельности.

И хотя ЕНВД является "обязательным" режимом, в данном случае налогоплательщику предоставлено право самостоятельно решать, какую систему налогообложения ему применять - ЕНВД или УСНО на основе патента.

До 2009 г. законодательно не был урегулирован вопрос о том, по какому режиму нужно уплачивать налоги, если законом субъекта РФ предусмотрена возможность применения УСНО на основе патента по тем же видам деятельности, для которых в муниципальном образовании введен ЕНВД.

Теперь в пп. 3 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ прямо прописано, что при совпадении режимов налогообложения в субъекте РФ налогоплательщики вправе применять УСНО на основе патента. В связи с этим Минфин в Письме от 24.09.2008 N 03-11-04/2/148 указал, что законодательными актами субъектов РФ с 1 января 2009 г. должен быть предусмотрен перечень видов предпринимательской деятельности, по которым разрешается применение УСНО на основе патента. И только в том случае, если индивидуальный предприниматель не подал заявление на получение патента, он обязан уплачивать ЕНВД (см. также Письмо Минфина России от 12.03.2010 N 03-11-11/50).

Декларацию в налоговый орган на основании п. 11 ст. 346.25.1 НК РФ представлять не требуется, однако придется вести книгу учета доходов и расходов (п. 12 ст. 346.25.1 НК РФ).

Пунктами 8 и 10 ст. 346.25.1 НК РФ установлено, что индивидуальные предприниматели, перешедшие на УСНО на основе патента, производят оплату трети стоимости патента в срок не позднее 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности на основе патента. Оплата оставшейся части стоимости патента производится налогоплательщиком не позднее 25 календарных дней со дня окончания периода, на который был получен патент.

При оплате индивидуальным предпринимателем оставшейся части стоимости патента он вправе уменьшить ее на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний в соответствии с п. 10 ст. 346.25.1 НК РФ.

В названном пункте не указано, что оставшаяся часть стоимости патента не может быть уменьшена более чем на 50%. Такое требование содержится в п. 3 ст. 346.21 НК РФ только для "упрощенцев", выбравших в качестве объекта налогообложения доходы.

Несмотря на это, Минфин настаивает на соблюдении 50%-ного ограничения (Письмо от 26.12.2008 N 03-11-02/162). В данном документе, в частности, указано, что на основании п. 3 ст. 346.21 НК РФ стоимость патента не может быть уменьшена суммой страховых взносов более чем на 50%. С этим выводом согласна и ФНС (Письмо от 14.01.2009 N ВЕ-17-3/5@).

В приведенном ниже примере расчета мы не будем углубляться в вопросы порядка уменьшения налога. С целью минимизации рисков будем поступать в соответствии с требованиями Минфина и уменьшим сумму налога (стоимость патента) не более чем на 50%.

Сумма страховых взносов в государственные внебюджетные фонды в 2010 г., как и в предыдущих примерах, составляет 12 002,76 руб.

Для расчета стоимости патента необходимо знать размер потенциально возможного годового дохода, установленный законом субъекта РФ.

Пример 6. Предположим, что потенциально возможный годовой доход от сдачи квартиры внаем установлен в размере 100 000 руб.

Годовая стоимость патента составит 6000 руб. (100 000 руб. x 0,06). Воспользуемся правом уменьшить стоимость патента в соответствии с п. 10 ст. 346.25.1 НК РФ (но не более чем на 50%). В результате годовая стоимость патента составит 3000 руб.

Итого расходов - 15 002,76 руб. (12 002,76 + 3000). Таким образом, чистый доход от сдачи квартиры внаем составит 80 997,24 руб. (96 000 - 15 002,76).

Проанализируем результаты расчетов.

Размер доходов в зависимости от статуса налогоплательщика и выбранной системы налогообложения представлен в таблице 1.

Таблица 1

	Доход, руб.	Общий расход, руб.	Чистый доход, руб.
Физическое лицо
Индивидуальный предприниматель (ИП) (общая система)
ИП (УСНО 6%)
ИП (УСНО 15%)
ИП (УСНО (патент))

Как видим, в нашем случае самым выгодным вариантом оказалась уплата налога на доходы физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.

Однако если деятельность по сдаче жилья внаем соответствующими органами может быть признана предпринимательской, то зарегистрироваться в качестве предпринимателя придется в любом случае. Перед регистрацией следует тщательно взвесить все плюсы и минусы каждой системы налогообложения. Ну и, соответственно, следует учитывать положения регионального и местного законодательства (касается ЕНВД, УСНО на основе патента, УСНО с объектом обложения "доходы минус расходы").

В ряде случаев применение ЕНВД может быть признано обязательным.

Также есть смысл регистрироваться в качестве предпринимателя в случае, если сумма платы за жилье достаточно высока.

Так, например, при плате за жилое помещение более 8000 руб. в месяц более выгодным вариантом будет являться УСНО с объектом обложения "доходы" или УСНО на основе патента.

По мнению автора, можно вести речь о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в случае, если плата за наем квартиры превышает 20 000 руб. в месяц, - но это при неизменности остальных факторов, приведенных в примере.

В таблице 2 приведен пример расчетов в случае, если плата за наем составляет 20 000 руб. в месяц.

Таблица 2

Статус/система налогообложения	Доход, руб.	Общий расход, руб.	Чистый доход, руб.
Физическое лицо
(ИП) (общая система)
ИП (УСНО 6%)
ИП (УСНО 15%)
ИП (УСНО (патент))

В таблице 3 приведен пример расчетов в случае, если плата за наем составляет 25 000 руб. в месяц.

Таблица 3

Статус/система налогообложения	Доход, руб.	Общий расход, руб.	Чистый доход, руб.
Физическое лицо
(ИП) (общая система)
ИП (УСНО 6%)
ИП (УСНО 15%)
ИП (УСНО (патент))

В таблице 4 приведен пример расчетов в случае, если плата за наем составляет 30 000 руб. в месяц.

Таблица 4

Статус/система налогообложения	Доход, руб.	Общий расход, руб.	Чистый доход, руб.
Физическое лицо
(ИП) (общая система)
ИП (УСНО 6%)
ИП (УСНО 15%)
ИП (УСНО (патент))

При выборе системы налогообложения следует учитывать, что рассматриваемый пример является весьма условным, поскольку расчеты зависят от многих факторов.

В частности, в статье не рассматривался вопрос предоставления вычетов по НДФЛ, предусмотренных ст. ст. 218 - 220 НК РФ (по доходам, облагаемым по ставке 13%), поскольку этот вопрос является слишком индивидуальным. В случае предоставления налоговых вычетов сумма фактического дохода будет больше.

Опять же, сумма налога на имущество является условной.

Также необходимо учитывать, что в 2011 г. сумма страховых взносов в государственные внебюджетные фонды будет больше, чем в 2010 г.

При расчете налога по УСНО на основе патента брался потенциальный годовой доход в размере 100 000 руб. Если законом субъекта РФ указанная сумма установлена в гораздо большем размере, то сумма налога увеличится, а чистый доход, соответственно, уменьшится.

При расчете суммы ЕНВД брался коэффициент К2, равный 0,5; если он будет установлен в меньшем размере, то сумма налога значительно уменьшится, а чистый доход возрастет. Соответственно, если площадь квартиры меньше, чем в рассматриваемом примере, то сумма налога уменьшится, а чистый доход увеличится.

Выбирая между ними, при расчете суммы налога по УСНО на основе патента нужно учитывать размер потенциального годового дохода, установленный законом субъекта РФ по данному виду деятельности. Если он гораздо выше, чем фактически получаемая годовая плата за сдачу внаем жилого помещения, то выгоднее применять УСНО с объектом обложения "доходы".

Свободную квартиру можно сдать в аренду, необходимо уплачивать от сдачи квартиры в аренду налоги. Как правильно уплачивать от сдачи квартиры в аренду налоги, и как на этом сэкономить? Такие вопросы интересуют каждого собственника.

Какие предусмотрены налоги на аренду жилья?

Собственником квартиры может быть и физическое, и юридическое лицо. Но, в любом случае, арендная плата является дополнительным доходом. Следовательно, с неё должны уплачиваться налоги.
Если арендатор квартиры - физическое лицо, то с арендной платы он должен уплачивать подоходный налог. Его ставка равна 13% для резидентов нашей страны, и 30% - для нерезидентов.

Если арендатор юридическое лицо, то здесь предусмотрено несколько вариантов:

• Если предприятие применяет «упрощёнку», то арендная плата относится к доходам, и налог уплачивается в зависимости от налоговой базы;
• Если предприятие применяет общую систему налогообложения, то арендная плата является доходом, который увеличивает налоговую базу для исчисления налога на прибыль.

Если арендатор является физическим лицом

Если арендатором жилья является физическое лицо, то ему (собственнику - арендатору) необходимо уплачивать подоходный налог с арендной платы за квартиру. Как вариант - регистрация ИП и уплата единого налога на упрощёнке, или же покупка патента на сдачу свой квартиры в аренду.

Собственнику квартиры необходимо заключить с арендаторами договор на аренду квартиры . Те из собственников, кто не желает этого делать, должны иметь в виду, что для правоохранительных органов - это уклонение от неуплаты налогов.

Со стороны налоговиков система отслеживания неплательщиков ещё не совсем отлажена. Но, они принимают все возможные меры, чтобы «уклонистов» с каждым годом становилось всё меньше.
Конечно, никто не хочет расставаться со своими деньгами. И уплачивать государству налоги. Но, существует несколько способов экономии на уплате налогов.

Подоходный налог

Процентная ставка налога равна 13% для резидентов нашей страны, и 30% - для нерезидентов - лиц, проживающих на территории нашего государства менее 183 дней в году.
Отчитываться перед налоговыми органами необходимо каждый год. До 30 апреля того года, который следует за годом получения арендной платы. Собственник квартиры должен подать декларацию в налоговую.

Если собственник вовремя не уплачивает налог по причинам, не зависящим от него, то он должен будет заплатить штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (п. 1 ст. 122 НК РФ). Если же собственник умышленно не платит подоходный налог от сдачи квартиры в аренду - то штраф уже будет 40% от неуплаченной суммы (п. 3 ст. 122 НК РФ). За несколько лет неуплаты сумма штрафа и налога к уплате может быть достаточно большой.

Упрощённая система налогообложения как способ экономии собственных средств

Для экономии своих средств, собственник квартиры может зарегистрировать ИП. Сделать это совсем не сложно. В качестве системы налогообложения выбрать «упрощёнку», а налоговой базой - доходы ИП.

Таким образом, экономия личных средств выходит существенная. Но, подоходный налог необходимо уплачивать раз в год, а при применении УСН необходимый каждый квартал делать авансовые платежи по налогу. Декларация сдаётся также - до 30 апреля.

Авансовые платежи рассчитываются нарастающим итогом с начала года за квартал, затем за полугодие, затем за 9 месяцев. Если ИП делает отчисления в ПФР и ФСС, то он имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на сумму уплаченных таких платежей в текущем периоде. Сумма к уменьшению равна 100% всех платежей.

Сумма авансового платежа равна произведению всей арендной платы за квартал и процентной ставке. При правильном исчислении и уплате авансовых платежей, в годовой декларации должна быть отражена сумма, которая уже фактически уплачена собственником.

Для того чтобы налоговая база была правильно исчислена, ИП, он же собственник квартиры, должен вести книгу доходов и расходов. Это необходимо для целей налогового учёта.

Покупка патента как налог на аренду квартиры

Есть ещё одни способ экономии. Это патентная система налогообложения. Для этого также необходимо регистрировать ИП.

Для применения такой системы необходимо купить патент на аренду жилья. Сумма налога к уплате рассчитывается как 6% от предполагаемого годового дохода от осуществления конкретного вида деятельности. В этом случае - сдача жилья в аренду.

Предполагаемый головой доход от той или иной деятельности устанавливается на законодательном уровне. Например, в Москве, в 2014 году, годовой предполагаемый доход для расчёта налога по патентной системе налогообложения для сдачи жилья в аренду, равен 1 млн. рублей. Об этом говорится в Законе г. Москвы от 20. 11. 2013 года № 62 «О внесении изменений в ст. 1 г. Москвы от 31. 10. 2012 года № 53 «О патентной системе налогообложения».

Следовательно, сумма налога к уплате будет равна 60 000 рублей в год (1 млн. * 6%) за один самостоятельный объект недвижимости. Есть в собственности 2 или более квартир, то соответственно и сумма налога возрастает в несколько раз.

Приобретается патент максимум на год. Об этом говорится в п. 5 ст. 346. 45 НК РФ. От этого зависит и сумма налога к уплате. Если патент приобретается на срок менее года, то сумма налога к уплате будет равна произведению налога за месяц и количества месяцев, на которые куплен патент. Для наглядности можно привести пример.

Патент куплен на 7 месяцев. Тогда сумма налога к уплате будет равна (60 000 / 12 месяцев) * 7 = 35 000 рублей.

От срока, на который куплен патент также зависит и срок его уплаты. Об этом говорится в ст. 346.51 НК РФ. Если патент покупается на срок меньше, чем полгода - то в течение 25 дней после покупки патента нужно уплатить всю сумму налога.

Если патент приобретается на срок от полугода до года, то налог платится в 2 этапа:

• В течение 25 дней после покупки нужно уплатить 1/3 от всей суммы налога:
• И за месяц до окончания налогового периода внести 2/3 суммы всего налога.

Представлять налоговую декларацию по такой системе налогообложения не нужно.

Если собственник квартиры - юридическое лицо

Если юридическое лицо решило сдавать квартиру в аренду, то договор аренды необходимо заключать в обязательном порядке. В нём необходимо указать, каким образом платежи за аренду будут поступать к собственнику - ежемесячно, ежеквартально, равными суммами или же частями. Это нужно для правильного отражения поступивших доходов для расчёта налог на прибыль.

Если предприятие применяет УСН, то положения по уплате налога такие же, как и у ИП. Только предоставлять налоговую декларацию в инспекцию необходимо до 31 марта следующего года.
При применении общего режима налогообложения, предприятие уплачивает налог на прибыль.

Если аренда жилого помещения является основной деятельностью юридического лица, то доходы от аренды являют доходами от реализации (ст. 249 НК РФ). В этом случае, для целей налогообложения важно правильно учитывать доходы, то есть арендную плату.

Для правильного налогообложения организаций при расчёте налога на прибыль, доходы признаются в том отчётном периоде, в котором они должны быть, независимо от того когда произошло фактическое поступление денежных средств за аренду. Если в договоре указано, что арендная плата уплачивается одни раз в месяц до 20-ого числа, то и признаваться доходом она будет каждый месяц.
Если сдача в аренду квартиры не является основным видом деятельности, то и арендная плата будет признана внереализационными доходами (п. 4 ст. 250 НК РФ).

Все расходы, которые арендатор несёт на содержание квартиры, являются внереализационными расходами, согласно пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ. К таким же расходам относится и амортизация квартиры. Они уменьшают налоговую базу для исчисления налога на прибыль.

Ставка налога на прибыль - 20% от величины фактической прибыли. При этом 2% отчисляется в федеральный бюджет, а остальные 18% - в бюджет того субъекта федерации, где предприятие ведёт свою основную деятельность.

Не стоит забывать, что предоставлять декларацию по налогу на прибыль необходимо также каждый квартал. Это нужно сделать в течение 4-ёх недель после окончания квартала. Годовую же декларацию нужно сдать не позднее 28 марта следующего года (п.3 и п. 4 ст. 289 НК РФ).

В конце каждого квартала декларация сдаётся в инспекцию по месту своего нахождения.

Не стоит забывать и про НДС. Он уплачивается с каждой арендной платы, в размере 20%.

Выбираем систему налогообложения для аренды

НДФЛ на аренду

УСН при аренде помещений

Налог на аренду помещений

Налоговый юрист Гордон Андрей Эдуардович

г. Москва

В России установлен налог на аренду квартир, гаражей, машиномест, офисов и любой другой недвижимости. Налог взимается с суммы полученного дохода.

Поскольку собственниками перечисленного недвижимого имущества в Российской Федерации может быть и физические лица и организации, уплата налогов за аренду в организациях – забота руководства и бухгалтерии. Физические лица, получающие доход от сдачи в аренду своей недвижимости, должны сами позаботиться об уплате налогов, или об этом позаботится государство.

Позаботиться об уплате налога означает не только посчитать и заплатить. Российское законодательство позволяет гражданину выбрать удобный для него способ (систему) уплаты налогов. В зависимости от выбранной системы суммы налога на аренду квартир (или другой недвижимости) и порядок налогообложения дохода будет разными, так что гражданин может реально сэкономить на налогах.

Граждане, то есть физические лица, получающие доход от аренды могут не заморачиваться, и просто платить Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в соответствии с главой 23 Налогового кодекса Российской Федерации. Он составляет 13% от суммы дохода. Но уже сейчас ни кто не скрывает грядущее повышение налогов, прежде всего будет поднят именно НДФЛ. По этому, уже сейчас целесообразно сравнить основные способы налогообложения.

Считается, что арендодатель заплатит меньше налогов, если зарегистрируется, как Индивидуальный предприниматель (ИП), и будет применять Упрощенную систему налогообложения (Глава 26.2 Налогового кодекса РФ), либо купит Патент (Патентная система налогообложения — глава 26.5 Налогового кодекса РФ).

Пропаганда уплаты налогов за аренду квартир призывает людей заявлять о своих доходах от аренды и уплачивать налог НДФЛ 13%. Но такая сознательность может в будущем сыграть с такими налогоплательщиками злую шутку . Дело в следующем:

• Систематическое получение дохода от сдачи в аренду квартир, гаражей, домов, офисов и другой недвижимости, по законодательству Российской Федерации, является предпринимательской деятельностью . А предпринимательская деятельность в России должна вестись только в установленном порядке – то есть требуется оформления предпринимательства в той или иной форме . В противном случае, может встать вопрос о незаконном предпринимательстве, а это — вид уголовного преступления. И самого по себе уплаты налогов здесь не достаточно.
• Более того, создается особо циничная ситуация: уплата налогов будет использована против вас, как доказательство систематического получения дохода!

Сдающим в аренду недвижимость гражданам нужно знать ряд важных положений налогового законодательства, значительно влияющих на сумму уплачиваемых налогов и учитывать эти положения в своей жизни.

Для налога НДФЛ важен налоговый статус физического лица. В России недвижимость может принадлежать и гражданам России и иностранцам. И каждые из таких собственников вправе сдать свою недвижимость в аренду. При этом, в налоговом законодательстве не используется такие понятия, как гражданин России и иностранец.

Но существуют понятие налоговые резиденты Российской Федерации — физические лица законно находящиеся на территории России в течение 183 дней в течение следующих подряд 12 месяцев. (часть 2 статьи 208 Налогового кодекса РФ).

Как видно, налоговый резидент Российской Федерации и гражданин России – не одно и то же. Из чего следует вывод: налоговым резидентом России может стать иностранец (не гражданин).

Налоговый статус очень важен, поскольку порядок налогообложения дохода у налогового резидента и не резидента — разные.

НДФЛ на аренду

1. Ситуация: Физическое лицо получает доход от аренды квартиры, и ни каким образом не оформило свою предпринимательскую деятельность.

В этом случае, не будучи зарегистрированным предпринимателем (ИП), физические лица не могут применять никакие способы налогообложения, кроме уплаты Налога на доходы физических лиц, сокращенно – НДФЛ. Правила исчисления НДФЛ установлены в главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации.

Общее правило налогового законодательства России: Все физические лица – и налоговые резиденты Российской Федерации а так же физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами России, и получающие доходы на территории России являются плательщиками Налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Общее правило расчета НДФЛ: налог берется с суммы всех доходов налогоплательщика за налоговый период.

Виды доходов, с которых берется налог НДФЛ, перечислены в статье 208 Налогового кодекса РФ, в частности в статье прямо указан доход от сдачи в аренду имущества , находящегося в Российской Федерации. То есть доход физических лиц от сдачи в аренду квартир, машиномест, загородных домов, офисов, магазинов и т.д. расположенных на территории России, облагается НДФЛ.

Налоговая ставка НДФЛ:

Здесь существенное значение имеет упомянутый выше налоговый статус арендодателя (получателя дохода от аренды):

Для арендодателей – налоговых резидентов РФ налоговая ставка составляет 13%.

Для не резидентов – 30%.

С какой суммы берется налог НДФЛ при сдачи квартиры в аренду:

Налог НДФЛ берется с налоговой базы – сумма доходов, полученных за налоговый период.

Налоговый период по налогу НДФЛ: календарный год. Начинается 1 января и заканчивается 31 декабря.

Вывод: Налог НДФЛ взимается с общей суммы дохода, полученного в течение календарного года.

Пример 1:

Гражданин Молдавии, постоянно проживающий в Москве сдает в аренду принадлежащую ему квартиру за 20 000 руб. в месяц в течение всего 2016 года.

Решение:

Налоговая база НДФЛ от аренды: 20 000 х 12 = 240 000 руб.

Арендодатель постоянно проживает в России, то есть более 183 календарных дней в течении последовательных 12 месяцев, по правилам статьи 208 Налогового кодекса РФ такой гражданин Молдавии признается налоговым резидентом РФ, к доходам от аренды применяем налоговую ставку 13%.

НДФЛ = 240 000 х 13% = 31 200 руб.

Пример 2:

Гражданин России, постоянно проживающий в Мюнхене сдает принадлежащую ему квартиру в Москве за 20 000 руб. в месяц в течение 2016 года

Налоговый период НДФЛ – календарный год – 12 месяцев.

Налоговая база от аренды: 20 000 х 12 = 240 000 руб.

Арендодатель постоянно проживает в Мюнхене, НЕ на территории России, по правилам статьи 208 Налогового кодекса РФ арендодатель НЕ признается налоговым резидентом РФ, к доходам от аренды применяем налоговую ставку 30%.

НДФЛ = 240 000 х 30% = 72 200 руб.

Вывод: если вы выезжаете за пределы территории Российской Федерации на срок более 183 дней, вы можете утратить ваш налоговый статус Налогового резидента России, и уплата НДФЛ будет проводиться по повышенной ставке.

Важно: При определении налогового статуса срок нахождения в России исчисляется за 12 последовательных месяцев, а не в течение календарного года.

Как заплатить налог НДФЛ:

Уплата НДФЛ требует от налогоплательщика совершить несколько операций:

1) Налогоплательщик должен встать на учет в Налоговой инспекции и получить ИНН – индивидуальный налоговый номер. (Регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя- не обязательно. В этом случае при расчете налога НДФЛ налогоплательщик не может уменьшить свои доходы на понесенные расходы, например на сумму уплаченного налога на имущество,а скоро этот налог составит внушительную сумму).

2) По окончании налогового периода в течение которого был получен доход от аренды (календарного года), до 30 апреля следующего года, налогоплательщик заполняет и подает в налоговую инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ.

3) Собственно, уплатить сумму налога.

В декларации указывается сумма полученного за налоговый период дохода от аренды (если иных доходов не поступало).

Отличие в заполнении налоговой декларации налоговых Резидентов РФ и НЕ Резидентов РФ:

На Листе «А» «Доходы от источников в Российской Федерации», в графе 010 (Налоговая ставка) налоговые Резиденты России ставят цифру 13%, физические лица НЕ налоговые резиденты России в графе 010 ставят цифру 30%.

При расчете НДФЛ от аренды квартир, домов, офисов и иного недвижимого имущества могут уменьшить полученный доход на стандартные и социальные налоговые вычеты .

Стандартные вычеты:

По правилам статей 218 Налогового кодекса РФ налогоплательщики налога НДФЛ вправе уменьшит налогооблагаемый доход в связи с наличием несовершеннолетнего ребенка и обучающегося совершеннолетнего ребенка возрастом до 24 лет:

1 400 рублей — на первого ребенка;

1 400 рублей — на второго ребенка;

3 000 рублей — на третьего и каждого последующего ребенка;

6 000 рублей — на каждого ребенка в случае, если ребенок в возрасте до 18 лет является ребенком-инвалидом, или учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, интерна, студента в возрасте до 24 лет, если он является инвалидом I или II группы.

Налоговый вычет производится на каждого ребенка в возрасте до 18 лет, а также на каждого учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, интерна, студента, курсанта в возрасте до 24 лет.

Единственному родителю указанные налоговые вычеты предоставляется в двойном размере. Вычета так же предоставляются приемным родителям, усыновителям, опекунам, попечителям. Налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления родителей (супругу родителя, усыновителям, опекунам, попечителям, приемным родителям, супругу (супруге) приемного родителя на основании их письменных заявлений и документов, подтверждающих право на данный налоговый вычет.

Заявления и документы должны быть приложены к налоговой декларации по НДФЛ.

ВАЖНО: физическим лицам, у которых ребенок находится за пределами Российской Федерации, налоговый вычет предоставляется на основании документов, заверенных компетентными органами государства, в котором проживает ребенок.

Указанный налоговый вычет предоставляется до месяца, по итогам которого доход налогоплательщика рассчитанный нарастающим итогом с начала налогового периода не превысит 350 000 руб.

Социальные вычеты:

По правилам статьи 219 Налогового кодекса РФ налогоплательщики вправе уменьшить налогооблагаемый доход на суммы затраченные на:

• Собственное обучение или обучение своих детей в образовательных учреждениях
• Собственное лечение или лечение своих детей в лечебных учреждениях

Стандартные и социальные налоговые вычеты указываются в листе Е1 и Е2 ой декларации по НДФЛ.

Как подать налоговую декларацию по НДФЛ:

Налоговая декларация в бумажной форме может быть представлена в инспекцию ФНС России самостоятельно налогоплательщиком, через представителя по нотариальной доверенности); по почте — в виде заказного отправления с описью вложения.

В электронной форме, налоговая декларация отправляется по телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.

Если налоговая декларация не будет подана в установленный срок, налогоплательщик подлежит привлечению к налоговой ответственности – штрафу за не подачу декларации, а при не уплате налога, еще и за неуплату налога.

Сумма штрафа за неподачу налоговой декларации 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30%.

КАК УПЛАТИТЬ НДФЛ:

По сроку общая сумма налога со всех доходов за истекший налоговый период должна быть уплачена НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОМ в бюджет до 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

ВАЖНО:

Уплата налога должна производиться только самим налогоплательщиком, поскольку сведения о плательщике банк вносит в реквизиты платежа. Таким образом, если супруг оплатил за своего супруга налог, то в Инспекции ФНС это платеж может быть виден как платеж налога того супруга, который в банке совершил платеж. В результате у налогоплательщика – супруга, будет числиться задолженность! И на нее будут начисляться пени.

Пример:

Налог НДФЛ по доходам от аренды за 2015 год должен быть уплачен до 15 июля 2016 года. Собственником офиса является супруг Иванов, арендодателем является он же.

В случае если уплату налога Иванов доверит своей супруге, то у него может образоваться задолженность (недоимка).

На этом налоговые обязанности физического лица получившего доход от сдачи квартиры в ареаренду считаются исполненными.

ВЫБИРАЕМ: НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДОХОДА ОТ АРЕНДЫ У ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

Общая система (ОСНО), Упрощенка (УСН), Патент

Индивидуальный предприниматель (ИП) – физическое лицо зарегистрированный в качестве предпринимателя. Регистрацию осуществляет налоговая инспекция.

Для законного получения дохода от предпринимательской деятельности по сдаче в аренду недвижимого имущества — квартиры, офиса и т.д., в сведения об ИП должно быть указан соответствующий вид деятельности – услуги по предоставлению недвижимого имущества в аренду.

Существенным вопросом для ИП станет способ налогообложения. ИП может выбрать общую систему налогообложения (ОСНО), упрощенную систему налогообложения (УСН), патентную систему.

ИП на ОСНО – система налогообложения требующая ведения бухгалтерского учета и налогового учета. Требуется соответствующая квалификация и затраты на организацию и ведение учета, подготовка текущей (в течение года) отчетности. Но главное – это уплата НДС . Арендодатель на ОСНО является плательщиком НДС. По этому налогу обязательно ежеквартальная сдача налоговых деклараций и уплата налога. Система целесообразна к применению при сдаче в аренду площадей «промышленных масштабов»: цеха, крупные выставочные залы, офисные центры и т.п. Арендаторы-предпрятия заинтересованы учитывать «входной» НДС и расходы, им выгоден арендодатель-физическое лицо на ОСНО. Для собственника недвижимости-арендодателя при применении ОСНО общие суммы налогов так же существенно возрастут. По очевидным соображениям, уплату налогов ИП на ОСНО мы в рамках этого материала не рассматриваем.

УСН от аренды

Физические лица, зарегистрированные в качестве ИП, вправе применять для исчисления налога на аренду Упрощенную систему налогообложения. Считается, что УСН значительно отличается от ОСНО и позволяет снизить расходы на ведение учета. Прежде всего, поскольку налогоплательщики на УСН не обязан платить НДС. Так же не требуется ведение бухгалтерского учета. Вместе с тем, вести учет доходов или доходов и расходов необходимо.

Дело в том, что система УСН допускает применение двух форм: УСН «доходы», или УСН «доходы минус расходы». Из названий систем видно чем они отличаются.

Применяя систему УСН налогоплательщики уплачивают Единый налог в связи с применением УСН.

Налоговые ставки УСН зависят от применяемого способа исчисления:

Для системы «Доходы» – 6% от доходов.

Для системы «Доходы минус расходы» – 15% с разницы между доходами и расходами.

Существенная разница между этими способами применения УСН может проявиться, если у арендодателя имеются систематические существенные расходы на недвижимость, которая сдается в аренду.

Как правило, при сдаче в аренду квартир, гаражей и иной недвижимости у арендодателя отсутствуют систематические расходы, по этому для сдачи в аренду «экономически эффективнее» УСН «доходы», при которой с арендной платы взимается всего 6% налога. Да и налоговая инспекция в этих случаях задает меньше вопросов.

Существенным дополнением налоговой нагрузки являются взносы: В Пенсионный Фонд и Федеральный Фонд Обязательного медицинского страхования.

Страховой взнос в ПФР за год = МРОТ х тариф х 12 месяцев + 1% от суммы доходов, превышающих 300 000 рублей.

Для 2016 года взнос в ПФР = 19 356,48 руб.(6 204 руб. × 26% × 12 мес.)

Страховой взнос в ФФОМС за год = МРОТ х тариф х 12 месяцев

Для 2016 года взнос в ФФОМС за год = 3 796,85 руб.(6 204 руб. × 5,1% × 12 мес.), где 6 204 — минимальный размер оплаты труда (МРОТ).

То есть налоговая нагрузка предпринимателя по УСН в 2016 году увеличивается белее чем на 23 000 руб. А если годовой доход превысит 300 000 руб. взносы в пенсионный фонд увеличатся на 1% от суммы, превышающей 300 000 руб.

Например, арендная плата за дорогостоящие квартиры в Москве могут превышать 100 000 руб. в месяц, а годовой доход — соответственно, 1 200 000 руб. тогда дополнительная плата в ПФР составит 1% х (1 200 000 — 300 000) = 9 000 руб.

Налоговая декларация по УСН

Налоговая декларация подается один раз в год. ИП, применяющий УСН, подает налоговую декларацию не позже 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Это совпадает с условиями применения налога физическими лицами НДФЛ.

Налоговый период, отчетные периоды УСН

Налоговый период единого налога при применении УСН – календарный год, с 1 января по 31 декабря. Налоговый период – период времени за который налогоплательщик исчисляет и уплачивает налог.

Отчетный период – 1 квартал, полугодие, 9 месяцев календарного года. Это периоды, по окончании которых налогоплательщики обязаны исчислить и уплатить сумму авансового платежа по налогу исходя из фактически полученных доходов, или доходов, уменьшенных на величину расходов.

Вывод: единый налог при УСН ИП выплачивает тремя платежами по истечении каждого квартала календарного года и последний платеж, по итогам года – до 30 апреля

Уплата налога. Авансовые платежи.

Сумма единого налога при применении УСН уплачивается по истечении налогового периода ДО истечения срока подачи налоговой декларации. Для ИП это до 30 апреля года, следующего за налоговым периодом.

Авансовые платежи по единому налогу ИП при УСН уплачиваются не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом, соответственно за 1 квартал – до 25 апреля, за пол года – до 25 июля, за 9 месяцев – до 25 октября.

ИП, применяющие «упрощенку», имеют право уменьшить полученные доходы на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

Пример:

ИП Иванов на УСН «доходы» сдает в аренду нежилые помещения – офисы за 800 000 руб. в месяц.

Расходы на помещения составляют 100 000 руб. в месяц.

Вопрос: какая система налогообложения дохода от аренды выгоднее: УСН доходы, УСН доходы минус расходы или НДФЛ, при прочих равных?

Решение:

Доход ИП составит 9 600 000 руб. в год, Расходы – 1 200 000 руб. в год.

Сумма единого налога при УСН доходы составит: 576 000 руб. (9 600 000 х 6%)

Сумма единого налога при УСН доходы минус расходы составит: 1 260 000 руб. (9 600 000 – 1 200 000) х 15%

Налог НДФЛ составит 1 092 000 руб. (9 600 000 – 1 200 000) х 13%, если ИП учтет при налогообложении расходы в качестве профессиональных налоговых вычетов.

Вывод: в Рассмотренном случае не смотря на сумму расходов более 10% от дохода значительно выгоднее применять УСН доходы со ставкой 6%.

Патент на аренду квартиры 2016

Может применяться ИП при сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, если это допускается соответствующим законом субъекта Российской Федерации. Например, в Москве это допускается законом г.Москвы.

Патент оформляется налоговым органом по месту учета налогоплательщика (месту осуществления предпринимательской деятельности ИП).

С потенциально возможного дохода подлежит уплате налог (плата за патент) в размере 6%.

Сумма потенциального дохода устанавливается законом соответствующего субъекта Федерации. Например, размер потенциального дохода в Москве установлен законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно этому закону потенциальный доход от сдачи квартиры в аренду в г. Москве колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья.

Сумма платы за патент:

Исходя из Закона г.Москвы №53 в котором потенциальный доход для сдачи помещений в аренду установлен для различной площади и географического положения.

Например, сдается в аренду нежилые помещения площадью 280 кв.м. в Москве. В соответствии с указанным законом г.Москвы для сдачи в аренду нежилых помещений площадью от 100 до 300 кв.м. потенциально возможный доход установлен в размере 3 000 000 руб. в год.

Патент для сдачи в аренду нежилых помещений на календарный год будет стоить:

180 000 руб. (3 000 000 (потенциальный доход) х 6%)

Срок , на который выдается патент составляет от 1 месяца до 1 года.

Порядок оплаты патента : Патент, выданный на срок менее чем на полгода, должен быть оплачен до окончания его действия. Выданный на срок более чем 6 месяцев, патент подлежит оплате двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения, и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Напомним: для ИП при применении НДФЛ, и УСН и при использовании Патента обязтельно уплачивать обязательные взносы в сумме 23 000 руб. (обязательные страховые взносы в ПФР и ФФОМС)

Налог на аренду помещений

При получении дохода от аренды нежилых помещений -офисных, торговых. складских и иных помещений коммерческого характера, а так же при сдаче в аренду более одного жилого помещения (квартиры, загородного дома), необходимо рассматривать уже форму ведения предпринимательской деятельности и системы налогообложения — ИП или организация (ООО), УСН, ОСНО.

Дело в том, что сдача в аренду помещений в указанных случаях — предпринимательская деятельность. Как было сказано в начале статьи, в таких случаях при отсутствии оформления предпринимательской деятельности у налоговой возникнут вопросы к законности получения дохода, что грозит возбуждением уголовного дела.

При выборе системы налогообложения анализ налоговой нагрузки на доходы от аренды проводится в аналогичном вышеизложенному порядке.

Из изложенного выше, очевидны следующие выводы:

Наиболее выгодным для сдачи в аренду жилого помещения расположенного в «периферийных» частях г.Москвы будет приобретение патента для соответствующего вида деятельности.

Вместе с тем, стоит обратить внимание, что для патентной системы вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в Центральном административном округе (ЦАО) г.Москвы, то налог возрастет в многократно. По этому каждый вариант требует индивидуального расчета.

Кроме того, не забывайте об обязательных платежах в Пенсионный фонд и в Фонд обязательного мед страхования. В сумме около 23 000 руб. и их увеличении на 1% от суммы годового дохода, превышающего 300 000 руб.

При патентной системе они не уменьшают сумму потенциального дохода.

Мы готовы вам в помочь в анализе вашей ситуации и в проведении необходимых расчетов.

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру. В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы. Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.
3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

• Свидетельство о праве собственности на жильё в случае или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
• Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
• Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

• размер месячной оплаты за аренду,
• сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
• использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
• оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
• обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
• указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
• обязательно обозначается количество будущих жильцов,
• порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
• дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры , в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой». Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
2. Использование различных безналичных счетов , на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки. Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз. Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества . Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.