Договор аренды квартиры с юридическим лицом. Аренда квартиры у физлица: налоговые риски

Здравствуйте!

Законом не разрешается использование жилого помещения в качестве размещения офиса. Для этого необходимо осуществить перевод помещения в нежилое.

Поэтому наиболее перспективный вариант - арендовать за небольшую плату рабочее место. К примеру,коворкинг Москвы за 5000 руб./мес.

Жилищный Кодекс РФ:

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Мысник Нина

Юрист, г. Москва

• 1073 ответа

  459 отзывов

Здравствуйте!

В соответствии со ст. 607 ГК РФ:

Статья 607. Объекты аренды

1.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные
природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания,
сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые
не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования
(непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается . 2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 3.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта
аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте,
подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.

Жилая квартира - это объект, который не может быть объектом аренды, только найма!

Посоветовала арендовать какой-нибудь маленький склад или небольшой офис за невысокую цену, чтобы просто у Вас был на руках договор аренды.

Арендодатель самостоятельно уплачивает налог, арендатор не является налоговым агентом. Обязанность арендатора - уплачивать только арендную плату, но договором аренды например, может быть предусмотрено оплата электроэнергии, охраны и т.д.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 38%

Юрист, г. Рыбинск

• 9,2 рейтинг
• эксперт

Здравствуйте!

1 - Возможна ли подобная аренда квартиры с точки зрения законодательства?

Возможен договор аренды между физическим лицом и ООО только для проживания в нем граждан. Для создания офиса в арендуемом помещении это помещение должно находиться в нежилом фонде.

2 - Если аренда возможна, можно ли в договоре аренды указать некую символическую сумму, дабы не создавать налоговых последствий у арендодателя?

Можно указать любую сумму на основании ст.1 ГК РФ при условии, что помещение не будет находится в жилом фонде

1. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора , недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

3 - Будет ли физическое-лицо арендодатель уплачивать налог самостоятельно или же ООО-арендатор будет вынужден выступать в роли налогового агента?

Арендодатель может как самостоятельно уплачивать налог, так и арендатор может выступать в роли налогового агента.

Ответ юриста был полезен? + 1 - 0

Свернуть

Адвокат, г. Уфа

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Использование жилого помещения для размещения офиса противоречит ГК РФ. Но для целей налогообложения это не имеет никакого значения. Здесь главное - факт осуществления расходов и наличие подтверждающих это документов. Ст. 252 НК РФ запрещает исключать из налогооблагаемой прибыли расходы по договорам, которые составлены вразрез с законодательством РФ. Значит, прописав в договоре аренды жилого помещения, что в дальнейшем в нем будет располагаться, скажем, офис, фирма лишает себя возможности списать арендную плату на расходы. Но ГК РФ не обязывает указывать в договоре, как именно будет использоваться арендованное имущество. Значит, для того чтобы привести договор в соответствие с законодательством, достаточно исключить из него любые упоминания о том, что в арендованном помещении откроют офис фирмы или устроят склад.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист

Здравствуйте!

Согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Таким образом, с формальной точки зрения предоставление жилых помещений в аренду под офисы противоречит законодательству.

Для выполнения формальных требований можно предпринять следующее:

Собственник жилой недвижимости на основании ч. 2 ст. 30 ЖК РФ передает ее в аренду юридическому лицу, заключая договор найма с условиями, предусматривающими право арендатора вселять граждан в эту квартиру по своему усмотрению (без согласования с арендодателем).

Юридическое лицо предоставляет арендуемую квартиру сотрудникам (их количество определяется в зависимости от размеров квартиры) в срочное безвозмездное пользование на срок до шести месяцев, который надо продлевать.

В договоре указывается, что квартира выделяется сотрудникам для проживания с возможностью использовать ее для осуществления профессиональной деятельности. Кроме того, в договоре нужно предусмотреть обязанность этих сотрудников пользоваться квартирой с учетом прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и пр.

Трудовые договоры с данными сотрудниками должны содержать условия, которые оговаривают проживание этих лиц в служебной квартире, предоставленной работодателем (юридическим лицом - арендатором квартиры).

В перечень должностных обязанностей сотрудников включается описание видов профессиональной деятельности, которые они станут осуществлять, в том числе и в этой квартире (прием прибывающих по адресу этой квартиры курьеров, посетителей, корреспонденции, круглосуточный прием телефонных звонков и факсов и т. д.).

Что касается ндфл, то независимо от того, является ли физическое лицо работником организации-арендатора или не является, средства от сдачи в аренду имущества признаются доходом, полученным от источника в Российской Федерации, и, следовательно, облагаются НДФЛ (ст. 209, п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Согласно ст. 224 НК РФ исчисление налога производится по ставке 13%. Однако сам порядок исчисления и уплаты НДФЛ определяется прежде всего тем, является ли физическое лицо индивидуальным предпринимателем или нет.

Если арендодателем является индивидуальный предприниматель, то согласно п.п.1 п. 1 ст. 227 НК РФ он должен самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с арендных платежей. Если арендодатель не выступает в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то исчисление и уплата налога производятся организацией-арендатором. В этом случае физическое лицо признается плательщиком НДФЛ (ст. 207 НК РФ), а организация выступает в качестве налогового агента (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Тот факт, что исчисление и удержание НДФЛ производятся организацией самостоятельно непосредственно из арендной платы, может стать результатом несоответствия арендных платежей, фактически уплачиваемых арендодателю и предусмотренных договором аренды. Чтобы подобного расхождения не возникало, в договоре должно быть указано, что оплата аренды осуществляется за вычетом НДФЛ, удерживаемого организацией

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Казань

Добрый вечер.

в соответствии со статьей 17 Жилищного кодекса:

Жилое помещение предназначено для проживания граждан .

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами , если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Сдача жилого помещения в аренду для офиса действующим законодательством не предусмотрена. Жилое помещение можно передать в пользование ТОЛЬКО по договору найма и ТОЛЬКО для проживания.

Возможен только вариант перевода жилого помещения в нежилое.

Отсюда ответы на Ваши вопросы:

1. Такая аренда противоречит действующим нормам.

2. Размер арендной платы стороны вправе устанавливать самостоятельно. Арендатор даже может передать НЕЖИЛОЕ помещение в безвозмездное пользование.

3. Налоговым агентом арендатор выступать не будет. Налог от дохода арендодатель обязан будет уплачивать самостоятельно. Однако, при этом речь будет идти о предпринимательской деятельности, поэтому налог можно будет платить только с полученного дохода и освободиться на этом основании от налога на имущество физических лиц. Но это опять же если речь идет о нежилом помещении.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Москва

Здравствуйте В.!

В соответствии со ст.17 ЖК РФ и Правил
пользования жилыми помещениями
(утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25)

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Право пользования жилым помещением имеют:

собственник жилого помещения и члены его семьи;

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

То есть, Вы вправе использовать жилое помещ. для осущ. предприн. деят. с учетом вышеуказанных требований.

Согласно ст. 30 ЖК РФ

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством , настоящим Кодексом.

То есть, собственник жилья вправе передавать жилое пом. юр. л. по договору аренды.

Согласно п. 2 ст.671 ГК РФ

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использоватьжилое помещение только для проживания граждан.

То есть, Вы вправе владеть и пользоваться жилым помещением на основании договора аренды.

Письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 5 августа 2011 г. N 03-04-06/3-179 разъяснено следующее по

Вопросам:

Является ли организация налоговым агентом в отношении дохода, выплачиваемого физическому лицу по договору аренды жилого помещения?

В каких случаях организация не является налоговым агентом, как это указано в подпункте 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо ОАО от 18.07.2011 N 001-13/42 по вопросу признания общества налоговым агентом при выплате физическому лицу дохода в виде арендной платы по договору аренды жилого помещения и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 226 Кодекса российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 названной статьи Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 Кодекса. Указанные организации являются налоговыми агентами.

Согласно пункту 2 статьи 226 Кодекса исчисление сумм и уплата налога в соответствии с данной статьей Кодекса производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 Кодекса.

Российская организация, выплачивающая физическому лицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном статьей 226 Кодекса.

То есть, если при заключении договора аренда с физ. лицом Вы будете являться налоговым агентом в отношении дохода собственника жильяи следовательно он будет освобожден от обязанности уплачивать налог. Таким образом, Вам следует заключить договор аренды с указанием любой арендной платы и следовательно уплаивать налог. Смогу оказать услугу по составлению ДОговора, а также проконсультировать по успешному заключению сделки в чате или по скайпу.С уважением Ф. Тамара

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

получен
гонорар 25%

Адвокат, г. Москва

• эксперт

Если ЮЛ снимает жилье для проживания сотрудников, то точка зрения верна. Если же для организации офиса либо склада, то нужно подыскать нежилое помещение.

Ответ юриста был полезен? + 0 - 0

Свернуть

Юрист, г. Санкт-Петербург

• 10,0 рейтинг
• эксперт

Добрый вечер.

1. Аренда квартиры для указанных вами целей не возможна. Соответственно Вам в любом случае при оформлении таможенных документов необходимо будет указывать куда вы будете отвозить (складировать) товар после его таможенного оформления, поэтому Вам нужно либо иметь помещение в собственности, либо предоставлять соответствующий договор аренды нежилого помещения (его части).

2. Сумма арендной платы может быть минимальной, однако на практике скажу, это может вызвать у налогового органа вопросы - не получаете ли вы необоснованную выгоду за счет того, что сумма арендной платы значительно меньше аналогичных рыночных цен. Но т.к. вы на УСН, думаю вопросов со стороны не должно быть.

3. если договор аренды заключается с физическим лицом, то ваше предприятие может выступать налоговым агентом и уплачивать за физ.лицо соответствующий подоходный налог. Если физ.лицо сдает вам имущество в аренду как ИП- то расчет налога и его перечисление - обязанность этого ИП.

ОБЩАЯ СХЕМА РАБОТЫ

1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ
- Сбор документов и их павовая оценка.
- Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее...

На этой стадии выясняется правовое содержание тех конфликтов, задач или проблем, которые привели или могут привести клиента в суд, а также разрабатываются различные способы их решения. Прежде всего, мирным путем (если это возможно), путем переговоров и поиска компромисса.

2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ
- Разработка проекта иска/отзыва на иск.
- Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.
- Подача иска в суд. Подробнее...

Предполагает разработку концепции защиты интересов клиента и сбор всех необходимых доказательств. На этой стадии юристами фирмы разрабатывается главный документ, который во многом будет определять судьбу дела в первой инстанции - проект дела, в котором юристами делается по возможности полный и всесторонний анализ наиболее эффективных способов защиты интересов клиента. По наиболее важным делам проект дела обсуждается коллегиально всеми ведущими юристами компании. На основании проекта дела готовится исковое заявление.

3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ
- Проведение предварительного слушания.
- Оценка возражений противоположной стороны.
- Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).
- Проведение основного слушания. Подробнее...

Работа в суде первой инстанции очень важна, т.к. она закладывает фундамент всего процесса, потому что в других инстанциях (а серьезные процессы проходят, как правило, через несколько инстанций) будет рассматриваться и переоцениваться работа, выполненная в первой инстанции арбитражного процесса. Эта работа предполагает выдвижение и обоснование своей правовой позиции, знакомство с правовой позицией оппонентов, разработка и донесение до суда контраргументации. Юрист нашей фирмы после каждого заседания готовит отчет о проведенном процессе, который, как правило, подробно обсуждается и анализируется для выработки наиболее выигрышной правовой позиции.

4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ

- Оценка жалобы противоположной стороны.
- Разработка проекта дела.

- Проведениеслушания дела. Подробнее...

Работа в суде апелляционной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия апелляционной инстанции очень важна, т.к. Постановление апелляционной инстанции вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционная инстанция заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения.

>5. КАССАЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ
- Правовая оценка решения суда.
-Оценка жалобы противоположной стороны.
- Разработка проекта дела.
- Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
- Проведение слушания дела. Подробнее...

Эта инстанция ставит в деле фактическую точку, которая впоследствии лишь теоретически может быть изменена Вышестоящим судом. На практике, дальше Кассационной инстанции дело уже не пойдет. Часто случается, что Кассационная инстанция изменяет решение, принятое ранее судами других инстанций, устраняя различные судебные ошибки, т.к. в Кассационной инстанции дело изучается наиболее внимательно и беспристрастно. Поэтому, чтобы отстоять достигнутое решение или добиться перелома в деле, очень важно суметь грамотно и четко донести до суда свою позицию, которая, безусловно, должна быть созвучна с судебной практикой Кассационной инстанции по аналогичным делам. На стадии Апелляционного и Кассационного рассмотрения дела решающим фактором становится опыт юристов и хорошее знание судебной практики Высшего Арбитражного суда, данного суда, и зачастую также участвующих в деле судей

6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
- Возбуждение исполнительного производства.
- Участие в исполнительных действиях.
- Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее...

Завершающая стадия процесса, когда уже решение принято и, казалось бы, вся борьба позади, на самом деле является самой трудной и непредсказуемой. В исполнительном производстве совершается больше всего ошибок, в исполнительном производстве больше всего субъективизма, порой оказываются самые длинные сроки. Часто внутри стадии исполнительного производства возникают самостоятельные процессы: например, обжалование действий или бездействий судебного пристава-исполнителя. Эта стадия требует от юриста особенных качеств: настойчивости и обаяния, умения разговаривать с людьми и хорошего знания всех тонкостей и нюансов исполнительного производства.

У физлица компания вправе учесть при налогообложении прибыли. добавляет, что это возможно только за период фактического использования квартиры в деятельности компании, например для проживания командированного сотрудника. Зачастую налоговики выступают против учета в налоговых расходах затрат на ремонт квартиры, суммы компенсации коммунальных платежей, а также суммы возмещения ущерба, причиненного собственнику квартиры. Риски возникают и в том случае, если в отношении арендной платы компания не исполнила обязанности налогового агента — это зависит от того, имеет арендодатель статус или нет.

Расходы на ремонт арендованной квартиры

Аренда квартиры у физлица может вызвать следующие сложности. Например, компания учла в налоговых расходах затраты на ремонт арендованной у физлица квартиры, предназначенной для проживания иногороднего сотрудника. Если по условиям расходы на ремонт помещения арендодатель не возмещает, то такие затраты арендатор учитывает при налогообложении прибыли (п. 2 ст. 260 НК РФ). При этом арендованное помещение должно быть амортизируемым имуществом. Минфин России в письме от 16.04.07 № 03-03-06/2/69 указал, что служебная квартира не является ОС и не относится к амортизируемому имуществу, используемому для извлечения дохода. По мнению расходы на ремонт неамортизируемого имущества, арендованного у физлица, можно учесть в прочих налоговых расходах, связанных с производством и реализацией (ст. 264 НК РФ). Конечно, если такие затраты соответствуют требованиям статьи 252 НК РФ (письма от 13.12.10 № 03-03-06/1/773 и от 15.07.09 № 03-03-06/1/470).

Риск в том, что некоторые суды не соглашаются с мнением Минфина России. Например, ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 12.03.07 № Ф04-483/2007(31447-А67-40) пришел к выводу, что арендатор не вправе учитывать спорные затраты ни в составе материальных, ни в качестве прочих расходов. Именно потому, что ремонтируемое имущество не является амортизируемым.

Квартира под офис

Организация включила в налоговые расходы стоимость аренды жилой квартиры, которая используется в качестве офиса. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Это возможно только после перевода такого помещения в состав нежилого фонда. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 Жилищного кодекса РФ). Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юрлицом в предпринимательских целях, но и сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания. Следуя такой логике, Минфин России пришел к выводу, что расходы по аренде квартиры, используемой под офис, не уменьшают базу по арендатора (письма от 14.02.08 № 03-03-06/1/93 и от 10.11.06 № 03-05-01-04/310). Аналогичные выводы делает УФНС России по г. в письме от 22.09.08 № 20-12/089130.

Однако ранее финансовое ведомство отмечало, что нарушение норм гражданского и жилищного законодательства не препятствует применению норм НК РФ. Следовательно, если расходы компании на аренду квартиры, использованной под офис, соответствуют критериям экономической оправданности и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ), арендатор вправе их учесть при налогообложении прибыли (письмо от 18.10.05 № 03-03-04/1/285). Есть и судебная практика, подтверждающая такой подход (постановления ФАС Московского от 27.0709 № КА-А41/7015-09, Поволжского от 03.04.08 № А57-6023/07 и Северо-Западного от 22.02.07 № А05-8537/2006-34 округов).

Компенсация ущерба за арендатора

Организация выплатила арендодателю-физлицу компенсацию ущерба, причиненного командированным работником при проживании в арендованной квартире, и учла эту сумму при налогообложении прибыли. Работник обязан возместить работодателю причиненный ему прямой действительный ущерб (абз. 1 ст. 238 ТК РФ). В то же время работодатель вправе с учетом конкретных обстоятельств, при которых был причинен ущерб, полностью или частично отказаться от его взыскания с виновного работника (ст. 240 ТК РФ). По мнению налогового и финансового ведомств, расходы работодателя по возмещению ущерба, причиненного контрагенту, не покрытые сотрудником организации, не уменьшают его базу по налогу на прибыль. Поскольку такие затраты противоречат нормам статьи 252 НК РФ (письма Минфина России от 24.07.07 № 03-03-06/1/519, от 09.04.07 № 03-03-06/2/66 и УФНС России по г. Москве от 09.12.10 № 16-15/129888@).

Вместе с тем работодатель возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых обязанностей (ст. 1068 ГК РФ). Значит, сумма возмещения независимо от факта его взыскания с работника с налоговой точки зрения экономически обоснованна (постановления ФАС Уральского от 13.03.09 № Ф09-1303/09-С2 и Западно-Сибирского от 03.07.07 № Ф04-4416/2007(35835-А46-37) округов).

Срок аренды

Компания включила в налоговые расходы месячный размер арендной платы, в то время как командированный работник пробыл там меньший срок. И аренда квартиры у физлица составила 10 дней. Расходы на наем жилого помещения для командированного работника учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 12 п. 1 ст. 264 НК РФ). По мнению ведомств, организация вправе уменьшить налогооблагаемую прибыль на расходы по аренде такой квартиры. Но только за время фактического проживания работника в арендованной квартире. Косвенно факт пребывания подтвердят командировочное удостоверение и проездные документы (письма Минфина России от 25.03.10 № 03-03-06/1/178 и от 20.06.06 № 03-03-04/1/533 и УФНС России по г. Москве от 16.04.10 № 16-15/040653@).

На практике стоимость услуг гостиницы на время фактического пребывания работника в месте проведения командировки может превысить стоимость аренды квартиры на больший срок (см. врезку «Читайте на e.rnk.ru»). Есть мнение, что в этом случае затраты на аренду будут обоснованны (п. 1 ст. 252 НК РФ), даже если часть времени квартира простаивает и не используется для проживания. Но учитывая мнение ведомств, вероятнее всего, такую позицию компании придется отстаивать в суде.

НДФЛ с арендной платы

Организация не удержала НДФЛ с арендной платы, выплаченной арендодателю — физическому лицу. Российская организация, выплачивающая физлицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом (ст. 226 НК РФ). Она должна исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ. На это указывают Минфин России (письма от 27.02.13 № 03-04-06/5601 и от 07.09.12 № 03-04-06/8-272), (письма от 01.11.10 № ШС-37-3/14584@ и от 30.04.09 № 3-5-03/455@) и УФНС России по г. Москве в письме от 16.02.11 № 20-14/4/14438@.

Есть мнение, что компания вправе не удерживать НДФЛ с арендной платы, если по условиям договора физлицо самостоятельно уплачивает налог (постановление ФАС Московского округа от 30.11.10 № КА-А40/14545-10). Минфин России в письмах от 29.04.11 № 03-04-05/3-314 и от 15.07.10 № 03-04-06/3-148 отметил, что такое условие договора противоречит нормам НК РФ. ФАС Московского округа в постановлении от 07.03.12 № А40-40718/11140-184 также указал, что «ссылка общества на условие договоров о том, что удержание НДФЛ при осуществлении платежей за квартиры обществом не производится, уплата НДФЛ производится физическим лицом — наймодателем самостоятельно, отклоняется, поскольку данное обстоятельство не является правовым основанием для изменения законодательно порядка исчисления, удержания и перечисления налога».

НДФЛ со стоимости коммуналки

Арендатор не удержал НДФЛ со стоимости коммунальных услуг, возмещенных арендодателю-физлицу. По мнению налоговиков, доходом физлица, облагаемым НДФЛ, является арендная плата, включая компенсацию расходов по оплате коммунальных платежей (письма ФНС России от 13.10.11 № ЕД-3-3/3378@ и УФНС России по г. Москве от 16.06.10 № 20-14/4/062935). При этом ранее ФНС России разъясняла, что база по НДФЛ для арендных платежей, в сумме которых по условиям договора учтены затраты арендодателя на коммунальные услуги, уменьшается на величину фактически произведенных расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги (письмо от 02.10.08 № 3-5-04/564@).

Однако Минфин России разъяснил, что плата за коммунальные услуги включает в себя как не зависящие от использования помещения арендодателем или арендатором услуги, так и зависящие от факта и объема их использования. Если арендатор оплачивает физлицу коммунальные услуги, размер которых не зависит от их использования, у арендодателя возникает облагаемый НДФЛ доход. Если же арендатор компенсирует коммунальные расходы, величина которых фиксируется на основании показаний счетчиков, то у физлица дохода не возникает. Ведь арендатор осуществил расходы в своих интересах (письма от 16.05.13 № 03-03-06/1/17011, от 17.04.13 № 03-04-06/12985 и от 07.09.12 № 03-04-06/8-272).

В одном из дел ФАС Дальневосточного округа отклонил доводы инспекции о возникновении у арендодателя-физлица облагаемого НДФЛ дохода в виде компенсации потребленных арендатором коммунальных услуг. Суд указал следующее:

«<…> Так как арендатор — общество оплачивало только фактически потребленные коммунальные услуги, определяемые на основании подтверждающих документов, то данная оплата не может рассматриваться как получение физическим лицом Москалевым В.И. экономической поскольку данные расходы понесены арендатором исключительно в своих целях».

Значит, арендатор вправе не удерживать НДФЛ со стоимости коммунальных услуг, возмещаемых арендодателю, если сумма возмещения зависит от фактического объема потребленных услуг. Однако полностью исключить претензии налоговиков нельзя.