Наряду с куплей-продажей и дарением, одним из самых распространенных оснований получения недвижимости в собственность является наследование. По наследству можно получить квартиру, дом, дачу, землю, другую недвижимость.
Вступая в наследство, гражданин приобретает право собственности на недвижимое имущество, которое включает в себя право пользования и распоряжения. Иными словами, он может совершать с ним любые действия – продать, обменять, подарить, завещать
В данной статье мы рассмотрим такие вопросы, как порядок оформления договора купли-продажи на квартиру, полученную по наследству, сроки и процедуруа, перечень необходимых документов, а также самый актуальный вопрос – размер налога и госпошлины.
Можно ли продать квартиру, доставшуюся по наследству?
Никаких ограничений на совершение сделок купли-продажи с унаследованным недвижимым имуществом закон не устанавливает, однако существуют некоторые особенности, о которых обязательно должен быть осведомлен как продавец, так и покупатель.
Недвижимость, полученная по наследству, может быть продана после проведения всех необходимых процедур наследования и оформления необходимых документов:
- Заявить о праве на наследство, вступить в него на протяжении 6 месяцев с момента открытия и получить Свидетельство о наследстве;
- Зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество и получить выписку из ЕГРН;
- Заключить договор купли-продажи;
- Заплатить налог.
Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?
Продать квартиру, полученную по наследству, можно уже спустя полгода после смерти первоначального владельца. То есть, после вступления в наследственные права и получения правоутверждающего документа. До этого момента совершенная сделка будет недействительной.
Никаких ограничений в сроках для совершения сделок закон не предусматривает. Однако нужно иметь в виду, что:
- при продаже полученной по наследству жилой недвижимости на протяжении первых 3 лет (первых 5 лет – если вступление в наследство произошло после 01.01.2016), потребуется оплатить подоходный налог;
- при продаже жилой недвижимости спустя 3 года (5 лет) – после вступления в наследство – налог оплачивать не потребуется.
Оформление наследства
В день, когда умирает владелец недвижимости, открывается наследство. Что нужно сделать наследникам?
- Подать нотариусу письменное заявление о намерении вступить в наследство;
- Представить нотариусу такие документы, как паспорт, свидетельство о смерти собственника квартиры, завещание или документ, подтверждающий родственную связь, регистрационные и правоустанавливающие документы на квартиру. Подробнее о документах можно прочесть в статье
Не имеет значения, происходит наследование по закону или по завещанию. Только спустя полгода после этого наследники получат Свидетельство о вступлении в наследство и смогут оформить право собственности и распорядиться наследственным имуществом по усмотрению.
Если собственниками наследственного недвижимого имущества являются несколько наследников, Свидетельство выдается каждому из них – с указанием доли, принадлежащей каждому.
После получения Свидетельства о наследстве, следует обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – от наследодателя к наследнику. После этого возможно совершение любых сделок – продажа, дарение, размен квартиры.
Если наследников несколько, им потребуется прийти к согласию относительно пользования и распоряжения приобретенной квартирой – заключить сделку купли-продажи они могут только по согласию.
Продажа квартиры
После завещания или законного наследования, после последующей регистрации права собственности, процедура купли-продажи наследственной квартиры ничем не будет отличаться от купли-продажи любой другой жилой недвижимости.
Документы
Для продажи квартиры потребуется подготовить пакет документов:
- паспорта сторон сделки;
- правоустанавливающий документ (Свидетельство о праве на наследство);
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру (с 2016 года — это выписка из ЕГРН, которая заменяет Свидетельство о праве собственности);
- технический паспорт на квартиру.
- выписка из ЕГРН, подтверждающая, что на квартиру не наложено обременение (залог, арест);
- справки коммунальных организаций об отсутствии задолженностей;
- справка из УВМ по месту регистрации недвижимости.
Если у продавца есть муж или жена, с которым заключен брачный договор, а наследственное имущество является совместной, а не личной собственностью — потребуется в письменном виде оформленное и нотариально заверенное разрешение супруга на продажу жилья.
Если в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, потребуется также получение разрешения из органа опеки и попечительства.
В некоторых особо сложных случаях, если у покупателя есть подозрение, что права на наследственную квартиру могут заявить другие лица, можно получить и приложить к пакету документов также письменный отказ потенциального претендента.
Договор купли-продажи
Между покупателем и продавцом заключается письменный договор купли-продажи, обязательными условиями которого являются…
- основные сведения о сторонах сделки (Ф.И.О., дата и место рождения, место регистрации, паспортные данные);
- стоимость предмета сделки;
- информация о предмете сделки (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровой документации);
- права и обязанности сторон сделки;
- срок и способ передачи имущества и денежных средств;
- ответственность сторон за невыполнение условий договора;
- дата заключения сделки;
- подписи сторон.
В процессе заключения сделки обязательно должны быть обсуждены все условия письменного договора, разрешены все возникающие споры и достигнуто безоговорочное согласие. После проверки всех документов нотариусом и достижения согласия сторонами, договор подписывается и скрепляется печатью и удостоверительной подписью нотариуса. Заключенная сделка купли-продажи подлежит государственной регистрации.
Обратите внимание! Одним из самых существенных условий договора купли-продажи квартиры является условие о ее стоимости. Очень часто продавец преднамеренно указывает более низкую стоимость квартиры – с целью снизить размер подоходного налога, вплоть до 1 млн. рублей – с целью вовсе его не платить. Фактическая, а не «официальная» цена квартиры в таких случаях оговаривается в устной форме между продавцом и покупателем. Какую опасность представляет собой подобное решение? При возникновении спора покупатель не сможет доказать, что передавал продавцу гораздо большую денежную сумму. Даже если спор будет рассматриваться судом, покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая указана в договоре, а не на озвученную и недоказанную фактическую сумму.
Поэтому юристы советуют указывать в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость жилой недвижимости, включая внесенную предоплату или задаток.
Регистрация договора в Росреестре
После того, как договор купли-продажи будет заключен и заверен нотариально, нужно обязательно обратиться в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость от продавца к покупателю.
Подать заявление о проведении государственной регистрации в орган Росреестра можно лично или через представителя по доверенности, можно направить по почте или воспользоваться услугой Многофункционального Центра (бренд — «Мои документы»).
К заявлению нужно приложить такие документы:
- копии паспортов покупателя и продавца;
- договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры;
- выписка из ЕГРН с кадастровыми сведениями;
- квитанция об оплате покупателем госпошлины за проведение регистрации.
Государственная регистрация осуществляется на протяжении 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов.
Налог с продажи квартиры
Как уже упоминалось выше, продажа унаследованной квартиры и продажа квартиры, полученной в собственность иным путем (путем приватизации, по договору обмена, дарственной, купли-продажи), не имеет существенных различий. Подоходный налог с такой сделки уплачивается по общим правилам налогообложения физических лиц, однако нужно учитывать ряд особенностей:
- Согласно части 1 статьи 220 НК РФ, при продаже квартиры, пребывающей в собственности наследника более трех лет (после 01.01.2016 - более пяти лет ), подоходный налог не взимается. Срок в три года (пять лет) должен пройти со дня смерти наследодателя, а не со дня получения Свидетельства о праве на наследство или выписки из ЕГРН в Росреестре.
Обратите внимание! С 1 января 2016 года в правилах налогообложения произошли некоторые изменения - подоходный налог на доход физического лица составляет, как и ранее 13%, но взимается с продажи жилой недвижимости, пребывающей в собственности продавца менее 5 лет.
- У наследника часто возникает желание продать наследственную недвижимость в кратчайшие сроки. Причин тому может быть много, например, проживание в другом регионе, необходимость погасить долги наследодателя из денежных средств, вырученных с продажи имущества. Если жилье будет продано на протяжении первых трех лет (первых пяти лет – если наследство было открыто после 01.01.2016) – сделка подлежит налогообложению.
- Если сумма сделки составляет менее одного миллиона рублей (например, если продается доля от квартиры), налог не оплачивается. Если сумма сделки превышает один миллион рублей, подоходный налог составляет 13% для граждан РФ и 30% для иностранцев — от суммы, превышающей один миллион рублей (согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ).
Налог оплачивается в местном налоговом органе после предоставления декларации до 30 апреля следующего года.
Как не платить налог?
Итак, налог можно не платить, если…
- После смерти первоначального владельца квартиры прошло уже больше трех лет — если он умер до 01.01.2016, больше пяти лет — если он умер после 01.01.2016.
- Стоимость наследственного жилья – менее 1 миллиона рублей.
Обратите внимание! Некоторые недобросовестные продавцы, стремясь избежать оплаты налога, преднамеренно занижают стоимость имущества, иногда даже до суммы менее одного миллиона. Рискуют при этом, в первую очередь, покупатели. Во-первых, как уже упоминалось выше, в случае спора и вынужденного расторжения договора купли-продажи, они не смогут доказать размер действительно оплаченной денежной суммы и получат только то, что указано в договоре. Во-вторых, они будут лишены налогового послабления, по закону положенного владельцам нового жилья: им придется оплатить 130 тысяч рублей.
Не нужно упускать из виду и то, что налоговый орган прекрасно осведомлен о таком правонарушении, как уклонение от оплаты налога, и могут привлечь виновного продавца к ответственности за необоснованное обогащение.
Законодательство предусматривает налоговые льготы для некоторых категорий граждан. Так, от оплаты налога освобождаются…
- Пенсионеры;
- Инвалиды I или II группы;
- Инвалиды детства.
Если продавец относится к одной из перечисленных категорий, ему следует подать в местную налоговую инспекцию заявление об освобождении от оплаты налога, приложив к нему копии документов, подтверждающих пенсионный возраст или инвалидность. Главное – своевременно подать заявление и документы, подтверждающие право на налоговую льготу. Через некоторое время из налоговой инспекции поступит положительный ответ.
Сложности при покупке-продаже унаследованной квартиры
Если наследник своевременно обратился к нотариусу и правильно оформил всю документацию, проблем с дальнейшим отчуждением наследственного имущества возникнуть не должно. Однако всегда нужно быть готовым к возникновению непредвиденных обстоятельств.
Основная сложность, с которой приходится столкнуться продавцу унаследованной квартиры – поиск покупателя. Потенциальных покупателей часто настораживает возможность внезапного появления других наследников, своевременно не вступивших в наследство. Даже если наследование произошло по завещанию, всегда может обнаружиться родственник, который захочет оспорить завещание в судебном порядке. Если суд оценит все обстоятельства дела и решит, что новый наследник не вступил в наследственные права по уважительным причинам, но имеет право на спорную недвижимость, совершенная сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
Поэтому продавец должен подготовить все необходимые документы, подтверждающие отсутствие притязаний на унаследованное жилье. Кроме того, в процессе заключения договора нотариус обязан проверить все документы и установить полный круг наследников, вступивших в наследство или заявивших отказ от вступления.
Еще одним «подводным камнем» может быть раздел наследственной недвижимости между несколькими наследниками, в случае чего все они получают Свидетельство о праве на наследство с указанием размера доли. Любые сделки с совместной долевой собственностью должны осуществляться исключительно по согласию всех владельцев. Если один из совладельцев хочет продать принадлежащую ему долю, он должен предоставить право преимущественной покупки другим совладельцам - в письменном виде с указанием цены и других условий продажи, и только в случае их отказа – продать долю постороннему покупателю. В противном случае совладелец также может оспорить совершенную сделку.
Итоги
Получение по наследству имущества налагает на наследника обязанность правильного оформления. Некоторые виды имущества, в том числе недвижимость, не станут собственностью окончательно без проведения государственной регистрации права по ст. 131 ГК РФ . Поэтому наследников в процессе оформления ждет не только сбор и подготовка документов, но и некоторые затраты.
Получение наследственного имущества не подлежит налогообложению с начала 2006 года. Раньше налоговый платеж взимался, но с внесением поправок в Налоговый кодекс РФ, он упразднен.
Подавать декларацию в налоговые органы также не требуется.
Однако остались некоторые виды наследственной массы, попавшие в список исключений согласно п. 18 ст. 217 НК РФ . В перечень входят:
- доход, который получен в результате создания промышленного образца;
- оплата за изобретение;
- гонорар за создание литературного труда;
- вознаграждение за написание литературного произведения.
Перечисленные виды доходов подлежат налогообложению при переходе в порядке наследования. Стандартная ставка отчислений в бюджет составляет 13% от суммы полученных средств.
Остальное имущество, не указанное в ст. 217 НК РФ в списке исключений, передается от наследодателя без налогообложения. Это касается и самых популярных видов объектов: квартир, домов, автомобилей и т.д.
Налог на наследство в 2017 году
В 2017 году действует Налоговый кодекс России, включая поправки относительно налога с наследства. Это означает, что сегодня отсутствует обязанность налогообложения большинства видов объектов наследования по статье 217 НК России.
Налог при продаже наследства, которому менее 3 лет
Что же будет, если собственник сразу же решит продать имущество, полученное по наследству? В этом случае налог будет уплачиваться по ставке 13%, если продаваемые объекты получены менее чем 3 года назад. Однако налогооблагаемая сумма начинается при стоимости продажи объекта свыше 1 миллиона рублей. По ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение вычета с суммы до 1 млн. руб.
Если продается имущество, которое перешло в порядке наследования более 3 лет назад, НДФЛ уплачиваться не будет. Именно поэтому целесообразно выждать установленный законодательством период времени и только потом приступать к отчуждению объекта.
Налог на продажу дома, полученного по наследству
При продаже дома, полученного от наследодателя, действуют общие правила налогообложения и совершения сделки купли-продажи. Продать такой дом наследник имеет право сразу после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности. Однако в этом случае придется заплатить НДФЛ по ставке 13%, так как объект находится в собственности менее 3 лет. Чем больше стоимость недвижимости, по которой ее продали, тем больше будут налоговые отчисления.
Сколько составляет государственная пошлина при вступлении в наследство
Несмотря на отсутствие налоговой статьи расходов, государственную пошлину придется заплатить.
Государственная пошлина – обязательный платеж в бюджет за совершение нотариально значимых действий.
В случае с наследованием она уплачивается за оформление нотариусом свидетельства о праве на наследство. Без квитанции, подтверждающей ее погашение, нотариус не выдаст этот документ, и имущество не будет документально принято.
Размер государственной пошлины строго установлен в законе (ст. 333.24 , п.1, пп.22 НК РФ) и составляет:
- 0,3% от общей стоимости наследственной массы на одного наследника, но максимально 100 тыс. руб. В таком размере пошлина взимается с близких родственников умершего;
- 0,6% от стоимости имущества, которая получена в результате оценки. Уплачивается остальными наследниками, но в размере не более 1 млн. руб.
Таким образом, налог на принятие наследства не взимается в 2017 году. Под это правило попадают практически все виды объектов наследования. Однако при быстрой продаже таких объектов, налог заплатить придется. Кроме того, за оформление свидетельства о праве на наследство взимается плата – государственная пошлина. Ее размер устанавливается законодательно и зависит от стоимости имущества и степени родственных отношений между наследником и наследодателем.
Госпошлина при вступлении в наследство — обязательный платеж, покрывающий услуги нотариуса и расходы на переоформление имущества. Данные выплаты с 2005 года заменяют налог на наследство без завещания, который ранее выплачивали наследники. В итоге общий расход граждан на получение собственности снизился, однако определенные выплаты остаются обязательными.
За какое наследство нужно платить госпошлину?
Установленный порядок перехода имущества подразумевает, что платить нотариусу за оформление наследства придется в любом случае. Средства наследника направляются на оформление документов и оплату нотариальных услуг.
Госпошлина (нотариальный тариф) имеет фиксированное значение. При этом предусматриваются категории граждан, которые могут быть полностью или частично освобождены от внесения оплаты за наследство.
В данном контексте законодательство не предусматривает отдельные виды наследства, за которые нужно платить госпошлину. Оплачивать необходимо любое имущество. То есть, госпошлина за автомобиль будет рассчитываться по тем же критериям, что и другое имущество.
Размер госпошлины в 2019 году
В соответствии со статьей 333.24 НК РФ , размер госпошлины за оформление наследства имеет фиксированные значения:
- удостоверение завещания — 100 рублей;
- вскрытие и оглашение закрытого завещание — 300 руб;
- принятие мер по сохранности наследства, опись имущества — 600 рублей.
Данные тарифы определяют действия нотариуса. Помимо них наследник оплачивает госпошлину, размер которой зависит от стоимости имущества и родственных связей с наследодателем.
Близкие родственники наследодателя — супруг, родители, дети, а также полнородные братья и сестры — выплачивают 0,3% от стоимости наследства. Итоговая сумма не может превышать 100 тыс. рублей.
Все остальные наследники , включая дальних родственников, уплачивают 0,6% от стоимости имущества. Общая сумма госпошлины в этом случае не может превышать миллион рублей.
Законодательство позволяет наследнику самому выбрать способ расчета стоимости имущества, по которой будет определен процент госпошлины. Выбрать можно инвентаризационную, кадастровую или рыночную цену. Нотариус не может настаивать на конкретном варианте.
При этом размер госпошлины не зависит от способа передачи имущества . Стоимость вступления в наследство по завещанию определяется по тем же критериям, что и наследование по закону. Это относится и к случаям, когда наследство получают через суд оспариванием завещания.
Дарственная
Оформление договора дарения по закону не считается передачей наследства. Однако такой способ переоформления права собственности имеет достаточное распространение среди близких родственников.
Дарственная также не требует уплаты налога, если имущество передается через близкое родство. Однако госпошлину уплатить все равно придется — 2 тыс. рублей на услуги нотариуса и 0,5% от стоимости имущества. Сумма платежа не может быть меньше 300 рублей и выше 20 тыс.
Куда платить?
Госпошлина за вступление в наследство оплачивается непосредственно нотариусу при оформлении документов . Без данного действия не будет выдано свидетельство, удостоверяющее переход права собственности на имущество к наследнику.
Оплатить госпошлину можно наличными или через банковский перевод. Во втором случае нотариус выдает квитанцию, с которой обращаются в банк. После оплаты ее возвращают нотариусу.
Если наследников несколько, каждый оплачивает свой процент от получаемого имущества. В случае долевого распределения общая сумма делится между собственниками пропорционально полученному имуществу.
Для оплаты госпошлины специальных документов не требуется. Процедура осуществляется одновременно с получением наследства. Обязательно необходимо представить удостоверение личности, а также документы, свидетельствующие о близком родстве с наследодателем.
Срок уплаты
Срок оплаты госпошлины соответствует порядку оформления наследства и составляет полгода с момента его открытия . Если по уважительной причине наследник пропустил данный период — он может восстановить его через суд. Заявление подают по месту проживания или регистрации.
Кто может быть освобожден от уплаты?
В соответствии со статьей 333.35 НК РФ , полное освобождение от уплаты госпошлины при вступлении в наследство получают:
- ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны;
- герои СССР и РФ;
- кавалеры ордена Славы.
По статье 333.38 НК РФ , льготы на госпошлину за наследство получают:
- наследники дома или земельного участка, проживавшие с наследодателем до его смерти;
- наследники государственных служащих и военных, погибших при исполнении долга;
- лица, наследодатели которых — политически репрессированные граждане;
- получатели банковских вкладов и денежных средств, зарплат, пенсий, страховых выплат, а также выплат от авторской собственности;
- наследники, не достигшие совершеннолетия на момент открытия наследства;
- недееспособные лица, над которыми оформлена опека или попечительство.
Указанные категории также освобождаются от уплаты госпошлины. Помимо них в льготную категорию граждан относят инвалидов первой и второй группы. Данные наследники уплачивают 50% от рассчитанной суммы.
Загрузка...
