Жилье всегда играло важную роль в жизни человека. Но с некоторых пор люди убедились, что купля-продажа – процесс совсем не безопасный, но отнюдь не единственный. Операции с жилыми помещениями можно проводить, заключая договор обмена квартирами, домами или отдельными комнатами. Чтобы отдать предпочтение одному или другому варианту, необходимо четко понимать, что каждый из них собой представляет.
Понятие обмена
Если с куплей-продажей все более или менее понятно, то обмен часто вызывает массу вопросов. В чем же особенности этого способа? Для начала стоит сказать, что в юридической практике существуют два понятия: «мена» и «обмен». Первое представляет собой сделку, при которой обе стороны являются полноправными собственниками принадлежащего им жилого помещения. Оно может быть приватизировано, подарено или передано в соответствии с другим нормативным актом. Во втором случае такие права имеет только одна из сторон. Именно при таком варианте и составляется договор обмена квартирами. Но и здесь есть свои особенности. В этом случае различают две ситуации:
1. Оба жилых помещения не приватизированы.
2. Одна из квартир приватизирована, а другая – нет.
Такие сложные вопросы лучше решать при помощи агента по недвижимости или риэлтора. Он больше владеет ситуацией, знает тонкости законодательства и может правильно составить договор обмена квартирами.
Этот документ необходимо составить в двух экземплярах и обязательно в письменном виде. Устно такие вопросы не решаются. Договор подписывается нанимателями, а затем передается на согласование наймодателю.
Преимущества и недостатки
Как и любой другой документ или нормативный акт, договор обмена квартирами имеет свои положительные и отрицательные стороны. Их обязательно надо учитывать, прежде чем выбирать способ приобретения жилья. Преимущество у такого варианта только одно: минимальный риск. Даже если сделка не состоится, ее участники не окажутся на улице. Они просто вернутся в те квартиры, где проживали ранее. Это безопасно и в какой-то степени надежно. А вот недостатков у обмена несколько:
1. Заранее нельзя быть уверенным в том, что вторичное жилое помещение окажется «чистым». Проблемы могут возникнуть на самом последнем этапе и свести к нулю всю сделку.
2. В случае прямого обмена выбор возможных вариантов сильно ограничен из-за малой существующей на сегодняшний день базы. Мала вероятность получения жилплощади по желаемому адресу.
Все это заставляет участников сделки соглашаться на альтернативный вариант, при котором вопрос решается быстрее, да и выбор намного шире.
Частный случай обмена
Одним из вариантов документального оформления сделки с жилой недвижимостью являемся договор обмена квартиры с доплатой.
Этот способ в наши дни особенно популярен. Одна часть людей, не имея возможности оплачивать помещение с большой площадью, желает обменять его на другое, более скромное. Другая же, наоборот, владея достаточными средствами, хочет улучшить свои жилищные условия. Механизм операции состоит в том, что оба участника получают желаемые квартиры, причем один из них доплачивает другому за увеличенный метраж. Этот вариант решается посредством заключения договора купли-продажи. Отсюда можно сделать вывод, что речь идет о квартирах, находящихся в собственности, так как муниципальное жилье продавать нельзя. Следовательно, это уже будет не обмен, а мена. Относительно доплаты можно сказать следующее:
- ее размер и способы внесения оплаты обязательно надо включать в текст договора во избежание в дальнейшем нежелательных претензий,
- производить подобный платеж лучше всего посредством использование ячейки банка или аккредитива.
В таком сложном деле не стоит полагаться на свои силы. Конечно, можно немного сэкономить, не привлекая к работе специалистов. Но, как показывает практика, такое решение сопряжено с большой долей риска.
Оформление обмена
Из всего изложенного выше понятно, что обмену подлежат исключительно квартиры, комнаты или дома, находящиеся в муниципальной или государственной собственности. Поэтому в таком случае подобная сделка оформляется как договор обмена квартиры. Образец документа позволяет проследить каждый этап проведения операции.
Так, для принятия окончательного решения необходимо иметь:
- Согласие супругов (при их наличии), а также проживающих совместно, но временно отсутствующих членов семьи.
- Согласие органов опеки в том случае, если у одного из участников сделки имеются на иждивении несовершеннолетние дети или члены семьи с ограниченной дееспособностью.
- Отсутствие причин, изложенных в статье 73 ЖК РФ.
- Подтверждение отсутствия каких-либо недостатков или дефектов передаваемого помещения.
Кроме этого, наниматели к моменту обмена должны полностью рассчитаться по долгам за коммунальные услуги и произвести иные необходимые платежи (электроэнергия, газ и так далее). Такой договор составляется обязательно в четырех экземплярах: по одному передается каждому наймодателю, и по одному остается у каждой стороны.
Скачать договор обмена квартирами
---------- ¦ОБРАЗЕЦ ¦ ---------- ДОГОВОР ОБ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ г. ____________ "__" __________ 20__ г. __________________________________________________________________________, (Ф.И.О. гражданина-нанимателя, паспортные данные) именуем____ в дальнейшем "Сторона А", проживающий по адресу: ______________ ________________________________________________________________________, и __________________________________________________________________________, (Ф.И.О. гражданина-нанимателя, паспортные данные) именуем____ в дальнейшем "Сторона Б", проживающий по адресу: ______________ __________________________________________________________________________, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Стороны совершают обмен занимаемых ими по договорам социального найма жилых помещений (далее - "квартир"), признаваемых сторонами равноценными, т.е. Сторона А передает право на заключение договора социального найма квартиры, находящейся по адресу ____________, в качестве нанимателя Стороне Б, а Сторона Б передает право на заключение договора социального найма квартиры, находящейся по адресу ____________, в качестве нанимателя Стороне А. Обмен квартирами, указанными в п. п. 2 и 3 настоящего договора, производится с взаимной передачей сторонами прав и обязанностей, предусмотренных ранее заключенными с ними договорами социального найма. 2. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по адресу: _______________, находится во владении и пользовании Стороны А на условиях социального найма на основании ____________________ (указать вид, дату, номер и другие сведения о документе - договоре социального найма или ордере). Сведения о квартире: Адрес _________________________________________________________________ __________________________________________________________________________. Общая характеристика __________________________________________________ __________________________________________________________________________. Этаж - _______________________________________________________________. Количество комнат ____________________________________________________. Помещения вспомогательного назначения ________________________________. Площадь _______, в том числе жилая ___________________________________. Другие параметры ______________________________________________________ __________________________________________________________________________. (указываются также иные сведения, позволяющие идентифицировать жилое помещение, в т.ч. данные, определяющие расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества, в данном случае многоквартирного дома, например, площадь каждой комнаты, помещений вспомогательного назначения и т.п.).
Право на подписание нового договора социального найма на стороне нанимателя указанной в настоящем пункте квартиры переходит Стороне Б по настоящему договору.
До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной Б. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра не обнаружены.
3. На момент заключения настоящего договора квартира, находящаяся по адресу: _____________, находится во владении и пользовании Стороны Б на условиях социального найма на основании ____________ (указать вид, дату, номер и другие сведения о документе - договоре социального найма или ордере). Сведения о квартире: Адрес _________________________________________________________________ __________________________________________________________________________. Общая характеристика __________________________________________________ __________________________________________________________________________. Этаж _________________________________________________________________. Количество комнат ____________________________________________________. Помещения вспомогательного назначения ________________________________. Площадь ___________, в том числе жилая _______________________________. Другие параметры ______________________________________________________ ___________________________________________________________________________ (указываются также иные сведения, позволяющие идентифицировать жилое помещение, в т.ч. данные, определяющие расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества, в данном случае многоквартирного дома, например, площадь каждой комнаты, помещений вспомогательного назначения и т.п.).
Право на подписание нового договора социального найма на стороне нанимателя указанной в настоящем пункте квартиры переходит Стороне А по настоящему договору.
До подписания настоящего договора квартира осмотрена Стороной А. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра не обнаружены.
4. На момент заключения настоящего договора квартиры, указанные в п. п. 2 и 3, пригодны для постоянного проживания, отвечают санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Права владения и пользования сторон настоящего договора надлежащим образом оформлены в установленном порядке.
5. После совершения настоящего договора других лиц, сохраняющих право пользования квартирами, указанными в п. п. 2 и 3, помимо нанимателей и выразивших свое согласие на обмен проживающих совместно с нанимателями членов их семей, не имеется.
Примечание. Обмен жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, на иное жилое помещение допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
6. Стороны согласились, что квартиры, указанные в п. п. 2 и 3 настоящего договора, являются равноценными, и обмен по настоящему договору производится без доплаты.
7. Расходы по настоящему договору Сторона А и Сторона Б несут в равных долях.
8. Права и обязанности нанимателей передаваемых по настоящему договору квартир стороны настоящего договора приобретают после вступления в силу заключенного с каждой из сторон нового договора социального найма жилого помещения.
Обмен считается завершенным после надлежащего оформления и вступления в силу новых договоров социального найма.
9. Обмен осуществляется при одновременном выезде нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей в квартиру, переданную по обмену.
Фактическая передача квартир и вступление во владение осуществляются в следующем порядке:
Сторона А фактически передает, а Сторона Б фактически принимает квартиру, указанную в п. 2 настоящего договора, не позднее ___ дней с даты вступления в силу нового договора социального найма данной квартиры, нанимателем по которому будет являться Сторона Б.
Сторона Б фактически передает, а Сторона А фактически принимает квартиру, указанную в п. 3 настоящего договора, не позднее ____ дней с даты вступления в силу нового договора социального найма данной квартиры, нанимателем по которому будет являться Сторона А.
10. Стороны обязаны освободить обмениваемые квартиры от находящегося в них имущества в срок не позднее ___________________________________________ __________________________________________________________________________. 11. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиеся к нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаются в суде ______________________________________________________________________ __________________________________________________________________________.
12. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществляться сторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст. 452 ГК РФ.
13. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до вступления в силу новых договоров социального найма, заключенных с каждой из сторон.
14. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах, ____________ из которых хранятся в делах (наименование органов, выступающих от имени наймодателей), один - у Стороны А, один - у Стороны Б.
Адреса, реквизиты сторон
Сторона А _____________________________________________________________
Сторона Б _____________________________________________________________
Подписи сторон
Сторона А ___________________________________________ (подпись, Ф.И.О.)
"___" ___________ 20__ г.
Сторона Б ___________________________________________ (подпись, Ф.И.О.)
"__" ________________ 20__ г.
Примечание. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями - сторонами договора.
Обмен жилыми помещениями допускается как для квартир, находящихся в собственности, так и предоставленных по договору социального найма.
Условия обмена жилыми помещениями, находящимися в собственности, предполагают следующие шаги:
- Необходимо найти вариант обмена и достигнуть согласия на обмен с собственником второй квартиры.
- Условия обмена нужно закрепить договором мены.
- Договор мены зарегистрировать в Федеральной Регистрационной Службе.
Особенности оформления договора мены
Если обмениваемые квартиры равноценны по количеству комнат, общей и жилой площади, расположению и примерной стоимости, то их обмен не требует дополнительных финансовых условий.
В случае, когда одна из квартир уступает другой в комфорте или стоимости, то в договоре может быть предусмотрена обязанность собственника более дешевой квартиры доплатить второй стороне сделки определенную сумму.
Какой размер доплаты будет установлен, зависит от договоренностей сторон.
Условия обмена жилыми помещениями требуют, чтобы в договоре было предусмотрено два вида обязательства, для каждого участника:
Первое – передать другому участнику обмена жилое помещение,
Второе – принять от другого участника жилое помещение.
Для обоих жилых помещений необходимо указать индивидуальные признаки:
- адрес, номер, этаж, площадь общая и жилая, количество комнат
- реквизиты правоустанавливающих документов, на основании которых квартира принадлежит собственнику (серия, номер, дата выдачи свидетельства).
Другие обязательные элементы договора – дата, место его составления являются обычными требованиями для письменной сделки, поэтому на них я особо не останавливаюсь.
Существенное условие обмена жилыми помещениями
В квартирах, которыми производится обмен, могут проживать жильцы. Если кто-то из них сохраняет право на проживание в квартире после совершения обмена, это обстоятельство должно быть отражено в договоре.
Вид права, на основании которого жилец занимает квартиру, в этом случае не имеет значения. Это может быть арендатор, или получатель содержания по договору ренты, бывшие члены семьи собственника, отказополучатель по наследованию и так далее.
Порядок, последовательность и сроки освобождения жилого помещения это важное условие при заключении договора по обмену. Причем под освобождением следует понимать как юридическое снятие с регистрационного учета, так и физический переезд.
Акт приема передачи при обмене жилыми помещениями
Обязательным приложением к договору мены является акт приема-передачи имущества.
Составляя данный акт, необходимо отразить текущее состояние жилого помещения, все его дефекты и недостатки.
Обычно осматривают сантехническое оборудование, газовую и электрическую проводку, рамы окон и другие элементы, которые считаете существенными.
Если квартира передается с имуществом, то следует составить его перечень.
Акт, как и сам договор мены, составляется и подписывается в экземплярах по количеству сторон, плюс один для регистрационного управления.
Какие документы представлять на регистрацию права собственности?
- Заявление от каждого участника сделки о регистрации права собственности на приобретаемую квартиру по установленной форме
- Документы (свидетельство) подтверждающие право собственности на отдаваемую в обмен квартиру
- Если в государственный кадастр не внесены сведения об обмениваемом жилом помещении, то кадастровый паспорт
- Сам договор мены и акт приема-передачи
- Если собственник находится в браке, то нотариально оформленное согласие его супруга на проведение обмена
- Если собственником является несовершеннолетний – согласие органов опеки.
Ранее требовалось в обязательном порядке предоставлять также квитанцию об уплате государственной пошлины. В настоящее время это требование отменено. Вы можете предоставить квитанцию по собственной инициативе.
Другое дело, если вы не предоставили квитанцию, а информация об уплате госпошлины не прошла в системе о государственных и муниципальных платежах, к которой имеет доступ регистратор. В этом случае вы рискуете получить отказ в регистрации.
По факту получения документов на государственную регистрацию вам выдается расписка. По истечении срока в десять дней вы получаете свидетельство о праве собственности на объект мены.
Приблизительную форму договора обмена жилыми помещениями вы можете
Условия обмена жилыми помещениями, полученными по договору социального найма
Если самостоятельно подобрать вариант обмена квартирой, предоставленной в наем, не удается, попробуйте обратиться к своему наймодателю.
К заявлению на обмен квартиру прилагается договор социального найма. При возможности предоставить обмен наймодатель вас уведомит об этом.
Обмен возможен только между нанимателями жилых помещений. Нельзя обменять квартиру, находящуюся в собственности, на квартиру, предоставленную по договору социального найма.
Однако и регистрации такого договора обмена в Федеральной регистрационной службе не требуется. Здесь все логично: собственник жилого помещения остается прежним, меняется наниматель. Следовательно, изменения в государственный реестр прав на недвижимость не вносятся.
Обязательное условие обмена жилыми помещениями – наличие письменного согласия от каждого члена семьи, который законно вселен и проживает вместе с нанимателем. Если среди них есть несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане – согласие органов опеки и попечительства.
Перечень документов для обмена
Кроме заявления, потребуется приготовить документы, которыми предоставлено право проживания в жилом помещении. В их числе могут быть:
- обменные ордеры и ордеры на вселение
- постановления, распоряжения и другие акты органов местного самоуправления о вселении в жилое помещение
- при наличии домовой книги, выписка из нее с информацией о проживающих гражданах
- согласие членов семьи и органов опеки (при необходимости)
- договор обмена, с подписями нанимателей.
На всякий случай, кроме оригиналов следует иметь при себе один-два экземпляра копии каждого документа.
Перечисленный перечень не является исчерпывающим, он может изменяться в зависимости от конкретных условий.
Подготовленный пакет документов сдается организации-наймодателю. В подтверждение их приема вам выдается расписка.
На принятие решения у наймодателя есть срок, не превышающий десять дней. После их истечения вы получите письменный ответ, которым обмен будет одобрен или запрещен. Отказ можно обжаловать в судебном порядке.
При получении одобрения условий обмена жилыми помещениями вам остается заключительный шаг – расторгнуть ранее заключенный договор социального найма и заключить новый. Договор обмена жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя при этом обязательно иметь на руках.
На этом позвольте закончить. Остались вопросы? Задайте их в комментариях!
Что такое договор мены жилого помещения? Итак, чтобы обменять две жилплощади друг на друга законодательно закреплен такой вид соглашения.
При этом особенность заключается в том, что каждая сторона выступает условно и продавцом и покупателем . Права и обязанности по передаче объекта возникают участников, равно как и права на принятие другого объекта.
Согласно ст. 567 ГК России договором мены считается такой, при котором одна сторона обязуется отдать второй имущество в обмен на иное. Кроме того в законе сказано, что к нему применяются основные правила о купле-продаже.
Гражданский кодекс РФ Статья 567. Договор мены
- По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
- К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Договор мены недвижимого имущества .
Законодательная база
Какими законами регламентируется составление и заключение договора обмена квартирами?
ГК РФ в главе 31 определяет основные правила осуществления мены и составления соответствующих бумаг.
Этот законодательный акт – главный в регулировании такого рода вопросов.
При мене недвижимости все ответы на вопросы можно найти именно здесь.
Для чего он нужен?
В каких случаях заключается договор обмена квартиры на квартиру?
Иногда возникает необходимость не продать жилье, а поменять на другое – аналогичное или менее выгодное , или же более выгодное, но уже с доплатой со своей стороны.
Очевидно, что составление договора обмена жилыми помещениями между собственниками жилья обязательно должно соответствовать требованиям и нормам закона.
Требования к форме и содержанию
Законом определена простая письменная форма договора обмена недвижимости . Это означает, что не нужно в обязательном порядке заверять у нотариуса , а достаточно просто составить его на бумаге, причем, можно письменно от руки или в печатном варианте, и подписать каждым участником соглашения.
После этого, если соблюдены все условия, бумага считается составленной верно и принимает законную силу . Стороны по собственному желанию вправе привлечь нотариуса, как к составлению, так и заверению.
Это поможет избежать ошибок и доказать , что стороны стремились к заключению сделки, но будет стоить некоторой суммы за работу специалиста.
Что вносится в договор? Когда составляется такого рода документ, сначала обозначается его название, а, следовательно, предназначение. Обычно указываются данные :
О том, можно ли использовать материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из .
Все данные о предмете и сторонах должны вноситься на основе документов , правильно и точно.
Существенные условия
Существенным условием является только указание о предмете. Это означает, что, если предмет не указан или не описан однозначно, так, что можно выделить из массы других единиц недвижимости, то договор автоматически считается ничтожным .
Цена, обязанности и другие пункты не входят в раздел существенных. Это означает, что без указания этих условий, документ автоматически не теряет юридической силы.
Права и обязанности сторон
Этот пункт обычно включает обязанности участников на передачу имущества в надлежащем виде и в установленные сроки, право получения доплаты, если такая оговорена, требовать отмены соглашения , если одна сторона передала объект второй, а у второй данный объект до передачи был изъят третьими лицами, например, по залогу .
Стороны обязаны предоставлять исчерпывающую информацию об объектах. Обязанности и права сторон могут быть различными, не противоречащими закону.
Узнайте, можно ли поменять квартиру, если она .
Нужно ли и где его регистрировать?
Сам договор не подлежит регистрации
.
Однако право, которое возникает у второй стороны на объект, переданный первой, и, наоборот, регистрировать обязательно. Договор мены жилья, заключенный без государственной регистрации, признается недействительным.
Это означает, что нужно обратиться в Росреестр с определенным набором бумаг и провести регистрацию для каждого собственника, на обретенный им объект.
Право на полученную недвижимость возникает исключительно с момента регистрации.
Некоторые нюансы
Иногда договор мены заключается не на целую квартиру, а на . В этом случае суть его не меняется и составляется он стандартным способом .
Однако в сведениях о предмете указывается размер долей, их четкие границы и сведения об объекте в целом.
Регистрация также обязательна в Росреестре по схеме, применимой для стандартного случая.
Подробнее об особенностях обмена долями квартиры .
Когда признается недействительным?
Поводов и оснований для признания бумаги такого типа недействительной несколько:
- недееспособность одной из сторон;
- неподтвержденность сделки органом опеки и попечительства, если собственник одного из обмениваемых объектов – и сделка совершена против его интересов;
- несоблюдение правильного указания существенных условий;
- если сделка была мнимой или притворной, то есть для «прикрытия другой сделки» или для ухода от , например.
Варианты
Практически любой вид соглашения имеет некоторые вариации или усложненные варианты.
Это означает, что не всегда обе стороны должны действовать стандартно .
Какие же могут быть разновидности?
Предварительный договор мены квартиры .
Предварительный
Предварительное соглашение обычно содержит условия и порядок заключения основного. Зачем оно нужно и что в нем содержится?
Все просто, если по каким-то причинам стороны не готовы совершить сделку сейчас, но планируют в будущем сделать это, составляется предварительный вариант документального ее оформления.
В предварительном варианте всегда указывается срок составления основного, если такого нет, то на это дается ровно 1 год.
Это позволяет сторонам быть защищенными от внезапного отказа от сделки второй стороны или изменением мнений по поводу условий, например, перед заключением основного соглашения при наличии предварительного сторона уже не сможет затребовать доплаты за мену, так как условия предварительного документа уже ей подписаны.
Договор мены квартиры с несовершеннолетним .
С несовершеннолетним
Если в деле участвует несовершеннолетний, то это может быть лицо от 14 до 18 лет. В любом случае он не вправе ставить подпись от своего имени, подтверждая согласие со сделкой, поэтому это сделает законный представитель .
В тексте самого документа должны быть указаны не только данные собственника, но и того, кто ставит подпись от его имени. Кроме того, соглашение должно быть одобрено органами опеки и попечительства , как не нарушающая интересов несовершеннолетнего.
Таким образом, соглашение мены недвижимости в целом похоже на куплю-продажу
.
Обязательно зарегистрировать право, возникшее в результате ее заключения.
Если это требование не выполняется, то собственность не признается перешедшей в руки нового собственника.
Загрузка...
