Здравствуйте!
В межевом плане составленном при образовании нового земельного участка фактически расположенного на нашей земле отсутствует лист согласования границ. Администрация объясняет это тем, что в виду того что у нашего земельного участка нет точных границ, то и согласовывать вновь образованный участок не с кем, так как новый участок граничит только с землями принадлежащими администрации города.
Лист согласовния границ должен быть в любом случае. Если земли муниципальные земли - так и указываются, от имени администрации подписывает представитель по доверенности.
Право общедолевой собственности на наш земельный участок не зарегистрировано
Данное право не требует отдельной регистрации.
В суд подается исковое заявление с указанием нарушений при межевании и других нарушений, которые указывали выше, торговую организацию можно привлечь в качестве третьего лица.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
29%
Юрист, г. Москва
- 9,1 рейтинг
- эксперт
Здравствуйте.
Посмотреть бы это на схеме как все расположено. Какие границы.
Также хотелось бы посмотреть переписку с администрацией.
Вы вправе обратиться в суд с коллективным иском, но необходимо составить перечень нарушений. Торговая организация в суде будет выступать как третье лицо.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
получен
гонорар
57%
Юрист, г. Москва
Уважаемый Георгий!
Ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) устанавливает, что:
Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в Вашем случае возникло бы лишь тогда, когда:2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации ив отношении которого проведен государственный кадастровый учет , переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
- земельный участок был сформирован;
- в отношение него проведён государственный кадастровый учёт.
Земельный кодекс устанавливает (и устанавливал), что земельный участок считается сформированным, когда установлены его границы в соответствии с федеральным законом.
Вы указываете: «В кадастровой выписке на земельный участок указана та же площадь, но при этом границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства и требуют уточнения . Участок поставлен на кадастровый учет в 2002 году»; при этом Вы не указываете, осуществлялось ли межевание земельного участка под домом.
Вы пишете: «Начав процедуру уточнения границ нашего земельного участка» - не могли бы Вы уточнить, когда эту процедуру осуществляли, и было ли это межевание, или участие в согласовании границ.
Вы указываете про то, что часть участка была передана: «Администрация объясняет это тем, что в виду того что у нашего земельного участка нет точных границ, то и согласовывать вновь образованный участок не с кем, так как новый участок граничит только с землями принадлежащими администрации города » - подобная позиция представляется правомерной, поскольку собственником земельных участков в таком случае является муниципальное образование.
Поскольку участок учтён в кадастре (который представляет собой реестр информации об объектах недвижимости), но границы участка не были установлены на момент вступления в силу ЖК РФ, то отсутствовал земельный участок как таковой в качестве объекта права собственности.
Непонятно, сформирован ли участок и сейчас.
Таким образом, отвечая на Ваши вопросы, следует указать, что:
1. «Каким образом в сложившейся ситуации мы можем в суде доказать наше право на наш земельный участок и неправомерность действий администрации по образованию и предоставлению земельного участка. фактически расположенного на нашей земле в аренду под строительство торгового павильона?» - если Вы сформировали участок до 2012 года, то можно обратиться в суд. Однако представляется, что участок не сформирован. В таком случае обращение в суд представляется нецелесообразным. Необходимо сформировать участок.
2.«Должно ли быть при образовании нового земельного участка проведено согласование границ вновь образованного участка с собственниками помещений нашего дома имеющими право на весь наш земельный участок включая и расположенный на нем вновь образованный?» - только в том случае, если новый участок образовался бы на границах Вашего участка; а судя по всему, участка под домом нет.
Полагаю, что моё мнение не окончательное, надеюсь, коллеги дополнят.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
и вот здесь текст Налогового кодекса:
если выяснится, что уплата налога идет со всего участка + следует посмотреть кадастровую выписку (а я ее надо получить), то Вам тогда, повторюсь, надо идти в суд. Также Вы можете написать жалобу в прокуратуру о неправомерных действиях администрации по фактически захвату части земельного участка, особенно в условиях уплаты Вами (собственниками) земельного налога со всего участка.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Юрист, г. Москва
- 8,8 рейтинг
- эксперт
Межевание всего нашего участка провести сегодня не возможно, так как ранее незаконно отмежеванный администрацией земельный участок (фактически являющийся частью нашего участка) уже стоит на кадастровом учете.
Межевание не только возможно, но и необходимо. Как Вы в суде будете доказывать, что именно Ваши права нарушены, именно от Вашего участка оторвали кусок. Кадастровый инженер проведет межевание и выявит наложение границ. Выдаст Вам заключение, вот с ним и нужно обращаться в суд, и требовать установление границ земельного участка, отмены решения администрации и признания права собственности за жителями на этот участок.
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Свернуть
Уточнение клиента
Но каким образом провести межевание? Ведь мы сейчас,когда незаконный участок уже передан третьему лицу, не сможем получить согласование границ нашего участка такими какими эти границы были до незаконных действий администрации. Да и кадастровая палата не пропустит такое межевание в виду наложения границ. Или межевание, а точнее кадастровые работы по определению точных границ нашего участка (таких границ на которых мы настаиваем) нужно провести без всяких согласований границ и направления в кадастровую палату, а потом предоставить в суд. Но будет ли результат таких кадастровых работ (межевой план или какой то другой документ) иметь какую либо доказательную силу в суде?
получен
гонорар
57%
Юрист, г. Москва
Уважаемый Георгий!
На Ваше уточнение отвечу следующее (позвольте уточнение процитировать целиком, разбил на пункты для удобства):
«Пожалуйста уточните:
1.Какая именно статья Земельного Кодекса РФ (или какого либо другого нормативного акта) содержит положения позволяющие однозначно утверждать, что поставленный (или не поставленный) на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом построенном в 1968 г. (то есть за долго до введения в действие действующего на сегодняшний день Земельного Кодекса РФ) является «сформированным» или «не сформированным»?
2.При этом прошу не путать земельные участки которые УЖЕ БЫЛИ ПРЕДОСТАВЛЕНЫ (задолго до введения в действие ЗК РФ) для строительства многоквартирных домов (ведь дом не висит в воздухе) и земельные участки, которые только предполагается предоставить для строительства и порядок предоставления которых определен ст. 30 ЗК РФ.
3.Кроме того, если земельный участок НЕ СФОРМИРОВАН, то значит его вообще НЕ СУЩЕСТВУЕТ. Тогда каким образом можно было поставить на кадастровый учет НЕ СУЩЕСТВУЮЩИЙ земельный участок?
4.И еще, как Вы прокомментируете (применительно к нашему случаю) ч.1 ст.45 Федерального закона « О государственном кадастре недвижимости» (№ 221-ФЗ), в соответствии с которой «кадастровый учет объектов недвижимости, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу «Закона о кадастре» признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с «Законом о кадастре»»
1. Никакая. Современный Земельный кодекс чётко устанавливает, что земельный участок является сформированным (т.е. объектом недвижимости) тогда, когда его границы установлены в определенном федеральном законом порядке.
Между тем, Ваш дом построен в 1968 году. До конца 1968 года Земельный кодекс РСФСР 1922 года достаточного ответа на Ваш вопрос не дал бы.
Но на тот момент в силу вступили Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик от 13 декабря 1968 года (далее -Основы). В соответствии со ст. 3 Основ:
В соответствии со ст. 10 Основ:«В соответствии с Конституцией СССР земля в Союзе Советских Социалистических Республик является государственной собственностью, то есть всенародным достоянием.
Земля в СССР состоит в исключительной собственности государства и предоставляется только в пользование. Действия, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, запрещаются»
Таким образом, по общему правилу земельный участок под домом не являлся земельным участком как объектом недвижимости . Он был отведён под нужды землепользователей (в Вашем случае- проживающих в доме)."Предоставление земельных участков в пользование осуществляется в порядке отвода ...
Для строительства промышленных предприятий, жилых объектов, железных и автомобильных дорог, линий электропередачи, магистральных трубопроводов, а также для иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли несельскохозяйственного назначения или непригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества...
Приступать к пользованию предоставленным земельным участком до установления соответствующими землеустроительными органами границ этого участка в натуре (на местности) и выдачи документа, удостоверяющего право пользования землей, запрещается.
Право землепользования колхозов, совхозов и других землепользователей удостоверяется государственными актами на право пользования землей. Формы актов устанавливаются Советом Министров СССР"
В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 31.12.1954 №2529 «О едином государственном учёте земельного фонда СССР» с 1955 годабыл введён обязательный государственный учет
наличия
и распределения земли по угодьям и землепользователям, а
также государственную регистрацию всех землепользований по единой
общесоюзной системе.
Указанный порядок был изменён Постановлением Совмина РСФСР от 10.08.1977 n 417 «О порядке ведения государственного земельного кадастра» в соответствии с положениями Земельного кодекса 1970 года.
Ст.118 ЗК 70-го года установлено, что:
"Для обеспечения рационального использования земельных ресурсов ведется государственный земельный кадастр, содержащий совокупность достоверных и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель ".
Таким образом, до начала 90-х в кадастре указывались данные о фактически отведённом земельном участке и регистрировались правопользования указанным земельным участком.
Во время реформ 90-х было установлено, в частности, следующее.
Письмо Роскомзема от 18.08.1994 N 5-10/1246 «О Методических указаниях по введению единой системы регистрации земельных участков и присвоению кадастровых номеров для ведения государственного земельного кадастра» указывает, что:
1. Исходными материалами для составления реестров являются госземкниги районов, похозяйственные книги, списки крестьянских хозяйств, спи-ски садоводческих, дачно-строительных и иных товариществ и кооперативов, материалы инвентаризаций, обследований, материалы по передаче земель в ведение сельсоветов, данные БТИ и других служб города (поселка). На их основе создавалась дежурная карта (учитывающая земельные участки по факту) .
2. Кадастровый номер земельному участку присваивался при его регистрации в районном(городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
3. Для любых операций с земельными участками начиная от их первичной регистрации необходимо их называть «по именам» идентифицировать. Имя участка, индивидуальное в пределах России - его кадастровый номер. Под этим номером заводится на земельный участок земельно-кадастровая книга, он указывается в свидетельстве на право собственности на землю, на чертеже (плане) границ земельного участка, под этим номером заводится дело на земельный участок, в которое помещаются все документы, относящиеся к земельному участку.
До введения в действие Земельного кодекса и Гражданского кодекса основной идентификационной чертой земельного участкаявлялся кадастровый номер в случае его регистрации, а также при регистрации права на земельный участок по заявлению правообладателя. При этом регистрация прав на объекты недвижимости на земельном участке не влекло за собой регистрацию прав на земельный участок.
С момента введения в силу - установленные в соответствии с законом границы земельного участка.
При этом и тогда, и сейчас кадастровый учёт вёлся в том числе для учёта фактических данных о земельном участке по факту.
2. Земельный участок не был предоставлен; он был отведён под застройку (см. выше норму Основ).
3. Земельный участок существует по факту; однако отсутствие границ не позволяет говорить о его сформированности для целей признания его в качестве юридически значимого объекта недвижимости . Проведение межевания и установление границ решает указанную проблему. На кадастровый учёт ставятся почти любые объекты, имеющие признаки недвижимости, например, объекты незавершенного строительства (которые, тем не менее, только недавно стали признаваться в качестве юридических объектов недвижимости).
4. Ч.1 ст. 45 Закона о кадастре устанавливает, что объекты, учтённый ранее в рамках кадастрового учёта, считаются учтёнными объектами недвижимости.
В соответствии с Законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости).
Само по себе осуществление кадастрового учёта указанных объектов не означает, что они бесспорно являются объектами недвижимости в гражданско-правовом смысле.
Впрочем, я допускаю, что опытные коллеги уточнят или опровергнут указанные мной суждения. В любом случае более важным представляется:
1. Узнать, был ли участок под домом сформирован до 2012 года;
2. Осуществить межевание.
Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
Свернуть
Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
Для чего необходимо межевание?
Межевание – это установление границ земельного участка. Оно позволяет реализовать собственниками помещений многоквартирного дома свое право на земельный участок под домом.
Конституцией Российской Федерации гражданам и их объединениям гарантировано право частной собственности на землю. С вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть с 1 марта 2005 года, установлена процедура реализации права собственности на земельные участки под многоквартирными домами. В силу статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок с момента его формирования и постановки на государственный кадастровый учет переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При приобретении в собственность земельного участка собственники помещений в многоквартирном доме могут владеть, пользоваться и распоряжаться таким земельным участком, в установленном порядке решать вопросы по благоустройству территории, ее обустройству, возможности размещения спортивных, детских, хозяйственных площадок, малых архитектурных форм, парковки, установки временных сооружений, в том числе реконструкцией, строительства, смогут обезопасить своих детей, в том числе путём возведения ограждения. В сформированных границах вопросы использования территории решаются строго по согласованию с жителями. Межевание позволит определить четкие границы ответственности управляющих компаний за содержание общего имущества (благоустройства, окос травы, рубка и посадка древесно-кустарниковой растительности, уборка мусора).
Что будет если межевание не сделано?
Очевидно, что проведение таких работ нужно, прежде всего, собственникам помещений в многоквартирном доме.
Если не оформлены права на участок (не проведено межевание) то:
– с учетом градостроительных нормативов на нем, без согласия жителей близлежащих домов, могут быть размещены объекты капитального строительства (магазин, кафе, сауна) или временные объекты (металлические гаражи, автостоянка и др.);
– отсутствуют основания требовать с управляющих компаний благоустройства и уборки дворовой территории. Нет конкретного лица, которое несет ответственность за содержание детских и спортивных сооружений;
– в соответствии с действующим законодательством с 2010 года жилой дом не может участвовать в программе по капитальному ремонту и получить денежные средства из Федерального бюджета, то есть капитальный ремонт будет осуществляться только за счет средств собственников помещений в доме;
– в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации отсутствует возможность проведения реконструкции, капитального ремонта многоквартирного дома.
Выполнение межевания позволит избежать земельного спора с собственниками помещений дома, расположенного на смежном земельном участке, что как показывает практика, происходит часто. Судебные разбирательства такого рода тянутся годами. Однако если границы участка установлены должным образом, с координированием на местности, достаточно пригласить специалиста, который в любой момент может восстановить спорную границу и четко указать ее местонахождение в натуре.
Процедура по межеванию - если домом управляет управляющая компания, если создано товарищество собственников жилья?
Различия, кем управляется дом - управляющей компанией или товариществом собственников жилья - для проведения работ по формированию земельного участка нет, так как осуществление мероприятий по определению границ земельных участков относится к полномочиям общего собрания. Управляющие компании или товарищества собственников жилья занимаются хозяйственной деятельностью в рамках заключенных договоров.
Сроки межевания.
Сроки межевания определяются сторонами (заказчиком и исполнителем) и устанавливаются договором на выполнение работ. Как показывает практика, данные сроки колеблются от 1,5 до 4 месяцев.
Порядок проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, голосования и принятия решений регламентирован статьями 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются 50 процентами от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме.
Как быть, если в доме есть встроенно-пристроенные помещения? Юридические лица (магазины) как они будут принимать участие в межевании?
Согласно статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации все имущество многоквартирного дома, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Следовательно, юридические лица, являющиеся собственниками помещений в таком доме (магазины, кафе и др.), должны принимать участие как в принятии на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решения в отношении формирования земельного участка, так и в процессе самого формирования земельного участка. Жилищным законодательством в отношении формирования земельного участка предусмотрены равные права для всех собственников помещений как жилых, так и нежилых.
Можно ли будет установить ограждение отмежеванной территории?
По данному вопросу уполномоченному представителю собственников помещений в многоквартирном доме необходимо обратиться в Управление градостроительства и архитектуры Администрации, где в индивидуальном порядке рассмотрят возможность установки ограждения земельного участка в соответствии с градостроительными нормами.
Три схемы
Формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами является одним из сложных и проблематичных вопросов действующего земельного, жилищного, градостроительного и иного законодательства, что обусловлено наличием коллизий, пробелов, отсутствием унифицированного понятийного аппарата в данных отраслях права, а также рядом других причин. В связи с этим решение вопроса формирования земельных участков под многоквартирными домами либо откладывается на неопределенный срок, либо решается способами, которые противоречат действующему законодательству.
Одним из типичных примером нарушения норм действующего земельного законодательства и законодательства в области градостроительной деятельности является вариант, когда сформированные и предоставленные в собственность земельные участки под многоквартирными домами не только выходят за границы красных линий, но также захватывают часть существующей проезжей части вместе с тротуарами. Данная ситуация влечет за собой ряд проблем правового, имущественного и иного характера. Имущественные проблемы при таком подходе к формированию земельных участков возникнут у собственников помещений в многоквартирном доме, т. к. после кадастрового учета земельного участка они автоматически становятся плательщиками земельного налога.
В соответствии с ч. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Таким образом, если земельный участок сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии – документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, то налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома. Исчисление налога осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 392 Налогового кодекса РФ. Данный вывод подтверждается Письмом Минфина РФ от 17.05.2006 № 03-06-02/65 «О налогообложении земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами».
Следовательно, собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в соответствии с действующим налоговым законодательством будут являться плательщиками земельного налога. Платить налог они будут за землю, которая является территорией общего пользования, находящейся за пределами красных линий, и которая не используется и не будет использоваться в дальнейшем для обслуживания жилого дома.
Наряду с имущественными проблемами собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме у органов местного самоуправления возникнет ряд других проблем в случае намерения использовать этот земельный участок в интересах муниципалитета.
В соответствии с действующим земельным законодательством использование органами местного самоуправления земельного участка, находящегося в частной собственности под многоквартирным домом, допускается только в случае:
§ установления публичного сервитута (ч. 3 ст. 23 ЗК РФ);
§ после его резервирования и изъятия для муниципальных нужд (ч. 1 ст. 49 ЗК РФ).
Публичные сервитуты устанавливаются только для конкретных целей, перечень которых является закрытым. Таким образом, для осуществления строительства линейных объектов местного значения (объекты инженерной и транспортной инфраструктур) земельный участок необходимо будет зарезервировать, а в дальнейшем осуществить его изъятие. Кроме того, при таком формировании земельных участков под многоквартирными домами остается большое количество незадействованных в земельно-имущественных и градостроительных отношениях земель, возникает «чересполосица».
Другим вариантом формирования земельных участков под многоквартирными домами, противоречащим действующему законодательству, является вариант формирования земельных участков по контуру объекта капитального строительства, так называемое межевание под «отмостку».
Указанный вариант противоречит ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ), в которой установлено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. В данном случае также нарушаются права собственников жилых и нежилых помещений на благоприятные условия проживания (отсутствие игровых площадок для детей, элементов благоустройства, загрузочных площадок, подъездов, возможности обслуживать инженерно-технические сети, используемые для нормального функционирования жилого дома и многие другие негативные факторы).
При формировании земельного участка под «отмостку» встречаются уникальные случаи, когда сформированный и предоставленный в собственность земельный участок под многоквартирным домом, территориально расположен внутри другого земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, не имеющего никакого отношения к собственникам помещений многоквартирного дома. Можно только предположить какие проблемы возникнут у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также у собственника земельного участка, прилегающего к дому при эксплуатации и обслуживании находящихся в их собственности земельных участков.
Приведенные примеры являются скорее правилом, чем исключением из него. Подобные варианты формирования земельных участков под многоквартирными домами, не соответствующие действующему законодательству, встречаются во многих населенных пунктах.
Описание используемых подходов формирования земельных участков под многоквартирными домами будет рассматриваться на примере элемента планировочной структуры – планировочном квартале. Планировочный квартал, выделенный в результате подготовки документации по планировке территории, с различными вариантами размещения объектов капитального строительства, есть в каждом населенном пункте.
На примере части планировочного квартала, в границах которого размещены многоквартирные дома, многоквартирные дома с размещенными на первых этажах объектами социально-бытового и административно-делового назначения рассмотрим три варианта подготовки проекта межевания территории и формирования земельных участков под многоквартирными домами.
Первый вариант (схема 1). Основываясь на фактическом использовании части территории планировочного квартала и перспектив его дальнейшего развития (документацией по планировке территории закреплено его функциональное назначение – жилая застройка многоквартирными домами) предлагается сформировать один земельный участок под тремя существующими многоквартирными домами.
Cхема 1. Первый вариант формирования земельных участков под многоквартирными домами
После формирования и кадастрового учета земельного участка под многоквартирными домами он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в указанных домах. В долевую собственность также переходят объекты социальной, инженерной и иной инфраструктуры, объекты благоустройства. В результате такого формирования земельных участков:
§ увеличиваются налоговые поступления в местные бюджеты;
§ обязанности по содержанию, ремонту инженерно-технических объектов переходят к собственникам помещений в многоквартирных домах;
§ у земли появляется «хозяин».
В соответствии с ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Следовательно, сформировав, таким образом, земельный участок под многоквартирными домами и выбрав один из способов управления домами, собственники помещений могут решать судьбу общего имущества (земельного участка) только на общем собрании собственников, что исключает возможность его использования в интересах отдельных собственниках помещений в доме.
Формирование земельного участка под многоквартирным домом с применением указанного подхода имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Собственниками помещений в доме являются люди, находящиеся в различном материальном положении, поэтому, как правило, бывает достаточно трудно договориться о способах управления дома, использования общего имущества и т.д. В случае объективно возникшей у муниципалитета необходимости осуществить прокладку через территорию земельного участка линейных объектов (например, инженерные сети), он вынужден будет осуществлять процедуры резервирования и изъятия, которые, в свою очередь, связаны с значительными затратами местного бюджета.
Второй вариант (схема 2). Формирование земельных участков под многоквартирными домами осуществляется по принципу выделения земельного участка под каждым домом с учетом ч. 4 ст. 43 ГрК РФ.
Схема 2. Второй вариант формирования земельных участков под многоквартирными домами
При таком варианте внутридворовая территория с входящими в ее состав объектами социальной, инженерной и иной инфраструктур, объектами благоустройства формируется как один земельный участок, который остается в муниципальной собственности. Земельный участок с перечисленными объектами может предоставляться в аренду эксплуатирующим эти объекты организациям. Предполагается аренда земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
В рассматриваемом варианте, также как и в предыдущем, есть как положительные, так и отрицательные стороны. Являясь собственником внутридворовой территории со всеми входящими в ее состав объектами, муниципалитет обладает всеми правами собственника на указанные объекты недвижимости. Финансовые потери местного бюджета в результате уменьшения налогооблагаемой базы (площадь земельного участка, за который необходимо платить земельный налог, уменьшится) могут быть компенсированы за счет арендных платежей за использование земельных участков эксплуатирующими линейные объекты организациями. Возможен также вариант, при котором указанный земельный участок, а также объекты инженерной и иной инфраструктур предоставляются в аренду управляющей организации.
К отрицательным сторонам этого варианта можно отнести:
§ отсутствие у муниципалитетов материальных возможностей (ввиду дотационности их бюджетов) осуществлять строительство, реконструкцию и ремонт находящихся на земельном участке объектов;
§ инженерно-технические объекты, как правило, находятся в муниципальной собственности, поэтому уменьшение налогооблагаемой базы по земельному налогу не компенсируется за счет арендных платежей.
Третий вариант (схема 3). Весь земельный участок под многоквартирными домами делится на три земельных участка пропорционально площади застройки этих домов.
Cхема 3. Третий вариант формирования земельных участков под многоквартирными домами
Данный вариант имеет много отрицательных сторон. Сформировав, таким образом, земельные участки, муниципалитет не несет ответственность за происходящее во взаимоотношениях между собственниками помещений в трех многоквартирных домах, а только получает финансовые поступления в местный бюджет от земельного налога. Собственникам помещений трех многоквартирных домов практически будет невозможно договориться об использовании внутридворовой территории этих домов, что приведет к конфликтам и социальной напряженности. Поэтому, третий вариант является нежелательным, для применения его при подготовке проектов межевания территории и формировании земельных участков под многоквартирными домами.
Таким образом, приступая к подготовке документации по планировке территории и формированию земельного участка под многоквартирными домами начинать работы необходимо с глубокого, всестороннего изучения территории, сложившейся застройки, перспектив градостроительного развития, учитывая при этом частные и публичные интересы. При этом, формирование земельных участков под многоквартирными домами необходимо осуществлять только на основании подготовленного и утвержденного проекта межевания территории.
Основываясь на анализе действующего законодательства и руководствуясь имеющимся опытом подготовки документации по планировке территории можно сделать вывод о необходимости внесения изменений в действующее законодательство, предусмотрев реальные сроки формирования земельного участка на основании проекта межевания территории, т. к. в настоящее время в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» срок формирования земельного участка при личном обращении составляет 20 дней, по электронной почте – 30 дней. Подготовить и утвердить в указанный срок проект территории в настоящее время невозможно.
Положение ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», устанавливающей требования инициирования процедуры формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом только после общего собрания собственников помещений в таком доме, требуется исключить, заменив его нормой, позволяющей начать процесс формирования земельного участка в случае обращения в органы местного самоуправления даже одного собственника помещений в многоквартирном доме.
Собственникам помещений в многоквартирных домах необходимо инициировать формирование земельных участков, т. к. в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» при наличии региональных и муниципальных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов происходит софинансирование такого ремонта за счет средств Фонда, региональных и муниципальных бюджетов и средств собственников помещений в доме.
Проект межевания территории, а, следовательно, и формирование земельных участков под многоквартирными домами целесообразно осуществлять в соответствии с предложенными выше первым и вторым вариантами формирования земельных участков (схема 1 и 2).
Выводы
Вывод 1. В сложившейся застройке земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Вывод 2. Формирование земельного участка под многоквартирным домом необходимо осуществлять только на основании подготовленного и утвержденного проекта межевания территории.
Вывод 3. На общем собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть принято решение о формировании земельного участка с целью возникновения права общей долевой собственности на него и выбрано лицо, полномочное на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка под многоквартирным домом.
Вывод 4. Органам государственной власти или органам местного самоуправления в целях обеспечения полноты поступлений платежей по земельному налогу в бюджеты муниципальных образований необходимо принять меры по формированию земельных участков под многоквартирными домами.
Межевание или формирование земельных участков, находящихся при многоквартирных жилых домах, сегодня очень актуально в больших городах, тем более в столице. Земля, переданная на баланс ЖСК или ТСЖ, может в результате быть использована по необходимости, для нужд жильцов. Это может быть строительство детской площадки, размещение автомобильной стоянки, придомовая территория с ограниченным въездом на участок и так далее. Для чего, собственно, производится эта операция? Застроенные территории размежевываются для того, чтобы официально установить их границы, определить участок возле дома, на который каждый жилец многоэтажного дома имеет свое законное право.
В результате межевания согласно Жилищному Кодексу РФ земля под домами с момента определения границ и с того времени, когда на учет ее поставит кадастровая палата, переходит совершенно бесплатно в общее пользование собственников квартир, в долевую собственность. Сегодня эта процедура регламентируется статьей №16 Федерального закона (29.12.2004) номер 189.
1. Что вам дает это право собственности?
Владельцы квартир могут участком владеть, распоряжаться и пользоваться по своему усмотрению. На такой земле может быть оборудована не только автостоянка или детская площадка, но и возведены временные или постоянные объекты, хозяйственные постройки, территория может ограждаться и благоустраиваться, здесь могут быть размещены малые архитектурные формы. Кроме того, межевание четко определяет границы, за какую именно территорию отвечает управляющая компания, а что является общим имуществом жильцов. Это относится к любым видам работ: уборка, окос травы и подстрижка кустарников, вырубка деревьев по необходимости, благоустройство, в том числе посадка новых деревьев и растительности, вывоз мусора, в том числе строительного.
Отказываться от межевания и от владения земельным участком нельзя, так требует Российское действующее законодательство и Роснедвижимость. Тем более что распределение границ владения придомовой территории проводится в интересах же самих жильцов. Земля под многоквартирными домами и на прилегающей территории вместе с лестницами и площадками, лифтами, подвалами и чердаками, коридорами, крышей дома и т. д. принадлежит жильцам как общая собственность, отдельно свою долю выделить из общей территории нельзя. Значит, как и от лестничной клетки или крыши, отказаться от нее просто невозможно.
2. Кто должен проводить межевание?
Согласно настоящему законодательству РФ работы должны выполняться органами городского самоуправления совместно с госорганами и представителями власти соответствующего субъекта России. Все действия выполняются за счет собственных средств бюджета города или района.
3. Выберите способ
Основных способов, которыми выполняется межевание земельных участков на придомовых территориях многоквартирных домов, пока всего три.
1. Сформировать комиссию и распределить участки по имеющемуся факту землепользования.
2. Учесть интересы ЖСК или ТСЖ во время разработки ППТ (проекта планировки территории) квартала, где располагается конкретный многоквартирный дом.
3. В случае если объект возводится вновь - посредством работы непосредственно с Застройщиком или Инвестором или их представителями.
Если первый способ наиболее распространен и понятен многим владельцам жилья в таких домах, то два вторых способа нужно рассмотреть дополнительно.
4. Разработка ППТ вашего квартала и формирование земельных участков
Когда именно в вашем квартале производится Проект Планировки Территории с одновременным межеванием (и именно с ним!), жильцы могут попросить представителей компании или непосредственно разработчиков пойти навстречу их интересам и произвести разметку и межевание земельного участка для ТСЖ. Это регламентируется нормами Земельного Кодекса России конкретно в статье №11.9, пункт 6. Согласно этому регламентирующему документу при межевании земли в результате не должно образовываться вкрапление или вклинивание участков друг в друга, не должно быть изломанных границ и чересполосицы, на участках должна быть предусмотрена возможность размещения некоторых хозяйственных объектов недвижимости. Препятствовать рациональному использованию земли, а также нарушать экологичность территории категорически запрещено!
5. Формирование участка и межевание земельного участка при новостройке
Считается особым случаем. Новый участок при новостройке может быть сформирован двумя способами, точнее, при двух разных вариантах:
1. На городской земле на то время, пока ведется строительство дома, компания Застройщик с Городом (представителями КУГИ) заключает инвестиционный договор. Кадастровая палата дает выписку из паспорта, который был сформирован только на время строительства к этому договору, это тоже обязательное условие. По условиям этого договора Застройщик или Инвестор может оформить строение в собственность. Расположенный под ним и прилегающий земельные участки оформляются в этом случае в аренду сроком на 49 лет.
2. Если Застройщик таким своим законным правом не воспользовался, не подал в свое время заявку на межевание и формирование земельного участка в Роснедвижимость или другие госорганы, то участок так и будет считаться несформированным. Тогда, если ТСЖ будет настаивать на оформлении участка, им сформируют землю по минимуму, обычно такая территория охватывает только 10 метров по периметру строения.
3. Когда дом выстроен на земле частника, например, на участке бывшей организации, которая отдала землю на выкуп с последующей приватизацией, то вопрос решается несколько проще. Здесь вся загвоздка только в том, чтобы суметь убедить настоящего владельца ЗУ передать его на внутренний баланс ТСЖ. Только это будет уже не вопрос владельца квартиры или дома, а внутренние проблемы хозяйствующего субъекта.
В январе этого года при администрации Великого Новгорода была создана рабочая группа для определения возможности перераспределения земельных участков под многоквартирными домами, исключения из границ земельных участков проездов к муниципальным учреждениям и их объектам, другим многоквартирным домам. В её состав вошли представители комитета архитектуры и градостроительства, комитета по управлению ЖКХ, комитета по строительству, контрольно-административного управления мэрии, МБУ «Городское хозяйство», депутаты гордумы и др.
На данный момент состоялось уже шесть встреч рабочей группы. По словам руководителя комитета архитектуры и градостроительства Евгения Жилина, новгородцы начали намного активнее интересоваться темой межевания около года назад. Ранее, когда с 2008 по 2012 годы администрацией города выполнялись проекты межевания, далеко не все собственники посещали предварительные публичные слушания.
«ВНовгороде.ру» разбирается, почему важно провести межевание территории, прилегающей к дому, и какие у этой процедуры есть минусы.
Что такое межевание?
Согласно определению, это геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости. Говоря проще, после межевания собственники чётко знают, какая часть придомовой территории им принадлежит, и это зафиксировано документально. Важно понимать, что проект межевания и проведение межевания - разные вещи.
Зачем это нужно?
В соответствии с ФЗ-№189 межевание - один из шагов на пути к оформлению земли в собственность жильцов. Второй шаг - постановка на кадастровый учет. Это дает всем жильцам право на долю земли, пропорциональную доли занимаемой площади в доме. После проведения межевания на участке могут быть оборудованы автостоянка, детская площадка, хозяйственные постройки, поставлено ограждение и т.п. Кроме того, эта процедура определяет зону ответственности управляющей компании в том, что касается уборки, благоустройства, состояния газонов и деревьев. Только дома с произведённым межеванием могут участвовать в программе капитального ремонта.
От чего может защитить межевание?
Так жильцы могут отстоять свою территорию, когда возникает опасность незаконной застройки, открытия магазинов и кафе. Также можно увеличить расстояние от детской площадки до проезжающего транспорта.
Что делать, если на придомовой территории расположен какой-либо объект?
Как правило, владельцы объектов - магазинов или гаражей - заключают договор с муниципалитетом. При проведённом межевании жильцы могут оспорить право местной администрации получать арендную плату за использование этой земли. Если объект появился здесь нелегально, можно потребовать его сноса через суд.
А если в моём доме есть коммерческое помещение - на что имеет право его хозяин?
Если юридическое лицо является собственником помещения в вашем доме, оно имеет право голоса наряду с жильцами. При этом неважно, является ли это помещение жилым или коммерческим.
Кто должен это делать и оплачивать?
В новостройках эта обязанность возлагается на застройщиков - без этого они не смогут сдать объект. В старых домах межевание проводится по инициативе собственников помещений. Администрацией Великого Новгорода на бюджетные средства были разработаны проекты межевания . Ими определены условные границы для территорий всех многоквартирных домов. Если жильцы хотят внести в проекты изменения, то нужно получить разрешение рабочей группы, после чего самостоятельно заказать и оплатить корректировки. И уже потом на основании проекта проводится, собственно, процедура межевания - за неё также платят собственники.
Как провести межевание?
Сначала должно состояться общее собрание жильцов, на котором будут определены цели оформления земли. Межевание может быть проведено либо в минимальных пределах - по контуру дома, либо в максимальных, включая все прилегающие площадки. Затем собственники обращаются в кадастровую организацию, специалисты которой согласуют схему с городской администрацией и предоставят готовый межевой план на электронном носителе. Жильцы должны передать его в Кадастровую палату, где участок в течение десяти дней будет поставлен на учёт. Кроме того, специалисты установят на участке межевые знаки (столбики с номерными отметками) - они укажут точные границы территории.
Какие есть минусы?
Во-первых, за участок нужно будет платить земельный налог. Чем больше помещение, занимаемое жильцом, тем больше будет сумма. Законом предусмотрено частичное освобождение от налога некоторых категорий льготников. Во-вторых, после межевания на жильцов возлагается содержание и ремонт размещённых на участке объектов, в том числе дорог и тротуаров.
Как узнать, проходила ли межевание моя придомовая территория?
Эта информация размещена на сайте кадастровой палаты. Также можно сделать запрос в государственный кадастр недвижимости.
Что делать, если я считаю, что территория моего дома используется как общественная?
Обращаться в рабочую группу для определения возможности перераспределения земельных участков под многоквартирными домами, исключения из границ земельных участков проездов к муниципальным учреждениям и их объектам, другим многоквартирным домам.
Например, собственники обратились с просьбой исключить из границ участка проезд общего пользования между домами 63 корпус 1 и 65 корпус 2 по улице Большой Московской. По мнению жильцов, он является продолжением переулка, ведёт к канализационной насосной станции и потому должен относиться к муниципальной территории. Таким образом собственники хотели бы восстановить границы, изначально заложенные в проект на стадии строительства дома. В этом году жильцы заасфальтировали проезд своими силами, с привлечением средств магазина, расположенного на первом этаже дома, но считают, что не обязаны делать это. Однако рабочая группа заключила, что следить за этой дорогой должны собственники домов - и об этом они должны договориться сами.
С аналогичным предложением обратились собственники дома 2, корпус 1 по улице Заставной. Они считают, что по дороге мимо этого дома осуществляется проезд не только в другие дворы, но и к колледжу искусств. Члены рабочей группы сделали вывод, что этот маршрут не является единственным возможным и потому участок не должен быть передан муниципалитету.
Совсем другая ситуация сложилась с домом 4 по улице Козьмодемьянской. Тротуаром со стороны проезжей части пользуются не только жильцы дома, но и другие горожане, проходящие по нему из центральной части города. Поэтому решение принять этот участок в общегородские границы распространяется и на два близстоящих дома, мимо которых следует тротуар.
Застройка города сложилась таким образом, что через территорию одного дома ездят жильцы других. Естественно, у собственников возникают вопросы, и они просят администрацию взять такой проезд на баланс, чтобы не ремонтировать его за свой счёт, - говорит Евгений Жилин. - Однако рабочая группа создавалась для рассмотрения вопросов о дорогах, ведущих к детским садам и школам. Такие обращения получают только положительное решение, в случае, если данный проезд является основным.
Часто обсуждается также размещение площадок для мусорных контейнеров, которыми пользуются жильцы нескольких домов.
В том случае, когда горожане изъявляют желание ухаживать за городским участком, в комитете по управлению ЖКХ оформляется соглашение о закреплении прилегающей территории.
Каков порядок подачи обращения в рабочую группу?
Заявление направляется депутату по соответствующему округу либо в комитет архитектуры и градостроительства. Срок принятия решения составляет не более 30 дней. На основании решения рабочей группы дается поручение администрации Великого Новгорода.
Фото с сайта cottagemarket.ru и Алексея Сабельского
Загрузка...
