Незаключение договора найма при сдаче квартиру в аренду с точки зрения собственника объясняется довольно просто - владелец жилплощади попросту уходит от налогов. Однако сейчас законодательство стало гораздо жестче к подобным дельцам. Ведь государство, во-первых, не устраивает то, что бюджет недополучает свою часть, во-вторых, квартиры зачастую сдаются весьма сомнительным личностям. И теперь для предприимчивых владельцев предусмотрен штраф за незаконную сдачу жилья.
Какое наказание предусмотрено за сдачу жилья без договора
За сдачу жилья без договора найма возникают у владельцев проблемы с законом. Наказание предусмотрено не за то, что не был составлен договор, а за неуплату налогов, которая должна следовать за регистрацией договора найма в налоговых органах.
Пока прецедентов по реальному наказанию владельцев арендуемой недвижимости еще не было зафиксировано. Связано это со сложностью доказательной базы. Ведь наказание может следовать только за доказанный факт сдачи жилья.
За незаконную сдачу жилья предусмотрена следующая система наказаний:
- взыскание всей неуплаченной суммы налога;
- пени за оплату налога не в срок (это положение регулируется статьей 75 Налогового Кодекса России). Определяют размер пени обычно по ставке рефинансирования Центробанка РФ. Считаются они так: неуплаченная сумма налога умножается на 1/300 ставки рефинансирования и на количество дней просрочки;
- штраф за непредоставление налоговой декларации (ведь сдача жилья в аренду приравнивается к предпринимательской деятельности). Данный штраф составляет 5% от всей неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Но при этом сумма не может быть более 30% от указанной суммы и меньше 1000 р.;
- штраф за нарушение срока уплаты налога - а это 20% от неуплаченной суммы налога.
Если будет доказано, что налог не уплачивался умышленно, размер штрафа возрастет до 40%.
Следует учитывать и тот факт, что за сокрытие налогов может быть применена и уголовная ответственность. Согласно статье 198 Уголовного кодекса России должник наказывается штрафом в размере от 100 до 300 000 р. Либо его могут приговорить к принудительным работам сроком до года, аресту на полгода или лишению свободы на 1 год. К уголовной ответственности должника привлекают, если сумма неуплаты составляет более 600 000 р. за 3 отчетных года подряд.
Как вычисляют факт незаконной аренды
Сегодня власти всячески поощряют так называемое стукачество. То есть очень надеются на соседей, которые знают, кто живет с ними на площадке, и могут сообщить, если квартира сдается в аренду.
Однако, несмотря на бдительность соседей, доказать факт съема довольно проблематично. Ведь для достоверности необходимо собрать целый пакет документов: договор о найме помещения, расписки о передаче или получении денег за аренду, акт приема-передачи помещения и т.д. Найти их все обычно просто невозможно.
Но правительство активно разрабатывает меры, которые помогут им вычислять скрытых арендодателей. Поэтому тем, кто сдает квартиры нелегально, стоит задуматься о том, чтобы вывести свой бизнес из тени.
Если соседи сдают квартиру на законных основаниях, при этом квартиранты ведут обычный образ жизни, не дебоширят, не устраивают какие-то шумные сборища и не привлекают к себе нездорового внимания, то ничего необычного в наше время нет. В крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург и других абсолютно привычно, что приезжают граждане из других городов на заработки или на учебу. Другое дело, когда проживание новоявленных жильцов мешает соседям и затрагивает их интересы. Вот тут начинаются проблемы.
Для начала можно заявить участковому, который обязан принять заявление и проверить, как минимум, документы у проживающих, а также основание, на котором они проживают. Если постояльцы мешают вам спокойно жить, то это задача милиции контролировать общественный порядок. Если участковый не реагирует можно писать в прокуратуру, которая курирует деятельность милиции. Если проживающие иностранцы из ближнего зарубежья, то можно подать заявление в службу миграции.
Если же вас волнует платят ли соседи налоги, то это прерогатива налоговой службы. Именно они обязаны проверить документы, на основании которых постояльцы живут в данной квартире, а также уплату хозяевами этой квартиры соответствующих налогов.
Если соседи сдают квартиру и вы предполагаете, что они не платят налогов, то проверить это может только налоговая служба.
Как доказать, что в квартире живут постояльцы?
Факт незаконной сдачи помещения в аренду только на основании доноса соседей доказать весьма сложно. Разве что, если арендодатель или арендаторы сами признаются в этом и предоставят договоры аренды или расписки о получении денег. Но абсолютно очевидно, что делать это ни одна из сторон не заинтересована. Тем не менее, власти постоянно активизируют свою борьбу с нелегальными арендодателями, агитируя соседей сообщать о подобных фактах. Открыта даже «горячая линия», по телефону которой можно позвонить анонимно. Что налоговая намерена делать и как доказывать факт незаконной аренды, пока не ясно.
Какое наказание за незаконную сдачу жилья в аренду?
Самое «невинное» наказание за уклонение от налогов это начисление этих налогов за весь период сдачи в аренду жилья, который удалось доказать и начисление 20-процентного штрафа на начисленную сумму.
Далее штрафы прогрессируют: повторное привлечение к ответственности влечет за собой удвоение штрафа. При доказательстве неуплаты налогов в крупной и особо крупной сумме штрафы могут достигать 100-300-500 тысяч рублей, вплоть до уголовной ответственности.
Если же обнаружится, что сдается муниципальная квартира, то наказанием может послужить выселение квартиросъемщика.
Несмотря на то, что московские жители уже привыкли получать немалую прибавку к зарплатам, сдавая свои квартиры в аренду , в том числе, посуточную , проблемы с законом в этой сфере до сих пор существуют. Представители Федеральной налоговой службы (ФНС России) уже не первый год грозятся выводить на чистую воду и наказывать граждан, которые скрывают доходы, полученные от сдачи жилья внаем. При этом не важно, сдаёте вы квартиру на долгий срок, или на сутки . Первый прецедент был создан весной 2009 года. Именно тогда впервые стало известно о реальном судебном процессе, который закончился весомым наказанием для наймодателя.
Москвич Владимир А. погорел, сдавая в аренду муниципальную квартиру. В 2007 году он заработал на квартиросъемщиках более 880 тысяч рублей и обязан был раскошелиться на 115 400 рублей налогов. Как и большинство хозяев, Владимир решил сэкономить на платежах в казну, но, когда задумал в очередной раз поднять плату за наем, жильцы «настучали» на него налоговикам. В итоге, помимо суммы налога пришлось уплатить и серьёзный штраф, не говоря уже о потраченном на судебные заседания времени.
В придачу к судимости и уголовному штрафу в таких случаях взимается также вся неуплаченная сумма налога и еще несколько штрафов по Налоговому кодексу. В общем, мало не покажется...
Что надо сделать, чтобы спать спокойно
Как же грамотно выполнить свою обязанность по уплате налога хозяевам квартир и дач, сдаваемых и более длительное время? Разъясняет один из ведущих специалистов по налоговому праву, член Экспертного совета Комитета Госдумы РФ по бюджету и налогам Александр Леонов:
Существует несколько налоговых режимов, которыми могут воспользоваться квартировладельцы-наймодатели.
Вариант 1 - уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Это 13% от суммы выручки за сдачу квартиры внаем. Налог выплачивается по окончании года, в котором получен доход (так, например, в этом году расплачиваются хозяева квартир, сдававшие жилье в 2008 г.). Сначала в налоговые органы по месту жительства подается декларация (в срок до 30 апреля следующего года), а затем, после ее проверки, до 15 июля надо выплатить рассчитанную сумму налога.
Вариант 2 - зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить налог как предприниматель (ИП).
Здесь возможны несколько вариантов, наиболее простой и выгодный для налогоплательщика выглядит так.
Владелец квартиры или дачи, сдающий недвижимость внаем, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (госпошлина за регистрацию сейчас - 400 руб.) и уплачивает налог по ставке 6% от суммы полученного дохода (именно эта сумма предусмотрена плательщикам налогов по упрощённой системе налогообложения, когда объект налогообложения доходы - УСН доходы).
При этом обязательна постановка на налоговый учет в налоговой инспекции по месту жительства. Налоговая декларация подается раз в год - до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налоговые платежи вносятся раз в квартал. Кроме того, в течение года нужно самостоятельно заплатить взносы в Пенсионный фонд.
На практике, как заверяет наш эксперт, все это несложно и вполне под силу обычному гражданину, не умудренному знаниями налогового законодательства. В то же время такой способ не только выгоден, но и позволяет арендодателю избежать дополнительных юридических проблем, если недвижимость сдается не время от времени (скажем, на летний период), а на постоянной основе.
Дело в том, что регулярная сдача жилья внаем по своим признакам может быть отнесена к предпринимательской деятельности (по закону это деятельность по систематическому извлечению прибыли). И формально такой владелец квартиры в любом случае несет те же обязательства, что и индивидуальный предприниматель. Прецедентов привлечения квартиросдатчиков к ответственности за что-то большее, чем неуплата налогов, пока не было. Но юристы предупреждают: если вас застукают за неуплату налога, то теоретически заодно могут пришить и штрафы за невыполнение обязанности стать на налоговый учет, платить пенсионные взносы и прочее. В итоге наказание может оказаться гораздо более серьезным.
Кстати
Если вы сдаете квартиру или дачу всего на несколько месяцев - скажем, летних, то также должны уплатить налог. В этом случае заниматься оформлением по системе налогообложения для предпринимателей вряд ли имеет смысл, проще заплатить 13-процентный налог на доходы физических лиц (см. в тексте), подав налоговую декларацию в срок до 30 апреля следующего года.
Цифры
350 000 квартир сдается в Москве, по оценкам экспертов, в том числе и квартиры посуточно .
15 000 хозяев-арендодателей в столице подали декларации на уплату налога в этом году.
2 миллиарда рублей в год в среднем недополучает бюджет Москвы из-за неуплаты налогов от сдачи жилья внаем.
75% неплательщиков в столице - граждане, сдающие внаем жилье эконом-класса (квартиры с минимальными удобствами).
А велика ли вероятность быть застуканным?
Идут разговоры о том, что усиление активности налоговиков дает козырь нанимателям жилья: мол, можно пригрозить несговорчивому хозяину - поднимешь (или не снизишь) плату, настучим в налоговую.
Свидетельские показания нанимателей, утверждающих, что они передавали деньги хозяину жилья, являются одним из видов доказательств по Налоговому кодексу, - поясняет наш эксперт Александр Леонов.
В то же время, если не будет никаких письменных подтверждений, аудиозаписей, расписок о передаче денег именно за факт найма и т. п., а квартировладелец в суде будет утверждать, что не получал денег от жильцов (скажем, сошлется, что наниматели задолжали плату и поэтому никаких доходов не было), то не факт, что суд вынесет решение о наказании.
А чтобы привлечь арендодателя к уголовной ответственности, нужно доказать его умысел на сокрытие дохода и крупный размер неуплаченной суммы налога - более 100 тысяч рублей.
Кстати, повышенный риск попасться у тех хозяев квартир, которые сдают жилье иностранцам, в том числе приезжим из ближнего зарубежья. Сведения о пребывании иностранных граждан по конкретным жилым адресам поступают в Федеральную миграционную службу, а она сейчас особенно активно сотрудничает с налоговиками.
Какие меры грозят неплательщику?
- Взыскание неуплаченной суммы налога. В большинстве случаев это 13% от суммы выручки за сдачу жилья внаем.
- Пени за несвоевременную уплату налога (ст. 75 Налогового кодекса РФ). Размер пени - 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки платежа.
- Штраф за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ). Размер штрафа - 5% от общей суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки подачи декларации. Если просрочка составляет более 180 дней, то штраф будет равен уже 30% от суммы налога плюс по 10% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, начиная со 181-го дня.
- Штраф за нарушение срока уплаты налога (ст. 122 НК РФ). Размер штрафа - 20% от неуплаченной суммы налога.
- Уголовная ответственность за уклонение от уплаты налога в крупном размере (подробнее см. <Вопрос на засыпку>) - ст. 198 УК РФ. Эта статья грозит судимостью, а также штрафом от 100 до 300 тысяч рублей либо лишением свободы на срок до одного года.
Обратите внимание: все эти меры (кроме уголовного наказания, которое грозит не во всех случаях. - см. «Вопрос на засыпку»), как правило, применяются в совокупности.
Антон Бланк, управляющий партнер юридического бюро «Консилиатор»:
«Доход, полученный Александром от сдачи квартиры внаем, облагается НДФЛ по ставке 13%. Мужчина обязан самостоятельно исчислить и уплатить сумму налога. Первый способ это сделать – представить налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц – форма 3-НДФЛ – в налоговый орган по месту своего учета в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором были получены доходы. Второй способ – Александр оформляет сдачу в аренду недвижимости в качестве одного из видов предпринимательской деятельности, оформляет индивидуальное предпринимательство и уплачивает налог в соответствии с выбранной системой налогообложения. В случае, если Александр не выполнил эти требования закона, то налоговая инспекция может привлечь его к налоговой ответственности за непредоставление налоговой декларации в виде взыскания штрафа и доначисления к уплате налога на доходы физических лиц, а также к ответственности неуплату налога на доходы физических лиц (штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога либо 40% (если деяние совершено умышленно). Дополнительно к этому неуплаченную сумму НДФЛ и пени за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога – процентная ставка – 1/300 ставки рефинансирования Центробанка – придется заплатить, если эти обстоятельства будут доказаны. Уголовная ответственность есть, но основанием для возбуждения уголовного дела будет неуплата налога более 100 000 рублей за период в пределах трех финансовых лет подряд при условии, что доля неуплаченных за этот период налогов превышает 10% от общей суммы налога к уплате за весь период, либо более 300 000 рублей независимо ни от каких условий.
Необходимо отметить, что налоговой службе придется доказать факт сдачи квартиры в аренду и факт получения денежных средств, если Александр будет это отрицать. Факт написания соседкой заявления еще не доказывает получение Александром дохода, с которого он не уплатил налоги. В суд необходимо представить документ, подтверждающий фактическое получение Александром денежных средств: расписка в получении денег, почтовый перевод, платежное поручение.
Анна Фазылова, руководитель агентства недвижимости «Фамиан»:
«Не только нежелание собственников отдавать 13% от полученных доходов государству, но и ожидаемые трудности со сдачей налоговой декларации и расчетом суммы дохода: очереди в налоговой инспекции, не всегда вежливые консультации налоговых инспекторов, необходимость учитывать в доходах коммунальные платежи, которые довольно часто уплачивают квартиросъемщики, опасения, что заставят платить налоги по доходу, указанному в договоре, даже если жильцы «сбежали» до окончания срока действия договора.
Есть ответственные собственники, которые для того, чтобы уплачивать более низкие налоги, переходили в статус индивидуального предпринимателя и выбирали упрощенную систему налогообложения с налогом 6% на доходы. Однако с 2013 года страховые взносы предпринимателей повысились в два раза, и иметь статус предпринимателя осталось выгодно только тем, кто сдает несколько квартир или очень дорогую недвижимость, притом что страховые взносы необходимо уплачивать и в том случае, если недвижимость «простаивает».
Почему законный найм пока не интересен жильцам? На сегодняшний день, как правило, если для квартиросъемщика необходимо официальное перечисление денежных средств, то он компенсирует собственнику 13% от платы за найм. При этом расходы по оплате жилья никак не влияют на снижение налога на доходы физических лиц квартиросъемщика. Кроме того, чем больше собственников будет сдавать недвижимость официально, тем вероятнее рост среднерыночного размера платы за найм.
Что же касается случаев заявлений в налоговую от третьих лиц: в моей практике в налоговую инспекцию заявляли о скрываемых доходах от продажи или аренды недвижимости не соседи, а чем-либо обиженные родственники собственников».
Лейла Рудь, директор агентства недвижимости «Стрижи»:
«Сейчас аренда жилого фонда, в основном, остается в ведении частных лиц или частных посредников, и только небольшой процент сделок по аренде квартир осуществляется через агентства недвижимости. Сдавать законно свои квадратные и платить налоги – это дело совести каждого человека. В любом случае таким путем идут люди, уважающие законы страны. Если человек считает это правильным и необходимым, он это будет делать. Считаю, что сдача недвижимости в некоторых крупных городах не приносит великого дохода собственникам квадратных метров. Она лишь немного окупает содержание, эксплуатацию, а также поддержание жилья в ликвидном для сдачи состояния. Однако весьма хорошо окупается сдача жилого фонда на короткие сроки: сутки, неделю. При этом данный вид аренды приносит и максимальные хлопоты собственнику недвижимости. Если говорить о привилегиях, которое дает арендодателю налогообложение, то это возможность получать кредиты в банках. Сейчас декларированный доход можно включать в официальные справки, поскольку некоторые кредитно-финансовые учреждения требуют подтверждения того, что данный вид дохода официальный».
Виталий, считает налоговое законодательство неэффективным:
«Сдаю в аренду несколько квартир и одну комнату в общежитии. В год это дает более 300 000 рублей. Не плачу налоги, поскольку считаю налоговое законодательство неработающим и не вижу конкретных случаев, когда арендодателей наказывали за неуплату налогов».
Лев, не платит налоги, потому что квартира в ипотеке:
«В прошлом году оформил однокомнатную квартиру в ипотеку в новостроящемся районе города. Ежемесячно плата за кредитные обязательства составляет около 14 000 рублей. Чтобы легче было расплатиться перед банком, сдаю недвижимость за 12 000 рублей в месяц. Таким образом, реальная плата за ипотеку составляет только две тысячи рублей. Платить ежегодно государству по 18 000 рублей я считаю непомерно завышенной суммой».
И таких арендодателей становится все больше и больше. Они сдают свою недвижимость без подписания какого-либо договора, а это делает их взаимоотношения незаконными. Однако не каждый владелец знает, какую серьезную ответственность подобные действия могут за собой повлечь.
Что грозит владельцу квартиры?
Если налоговые органы обнаружат факт незаконной аренды квартиры, владельцу жилья может грозить немалый штраф. Его придется заплатить в короткие установленные законом сроки. Если же такая мера не образумит нечестного предпринимателя, ему могут вообще запретить сдавать свои помещения в аренду. Это может сильно ударить по его заработку.
Владелец такого жилья должен четко понимать, что при возникновении конфликта любого рода с квартирантом он уже не сможет отстоять свои интересы через суд. Если же происходит заключение договора аренды квартиры, там четко прописывается само имущество, условия проживания квартирантов, ответственность сторон. Здесь же устанавливается порядок действий, когда обе стороны могут расторгнуть контракт.
Одновременно с этим, если налоговый инспектор сможет установить факт незаконной сдачи квартиры, он выпишет штраф в размере двадцати процентов от общей суммы, установленной налоговой.
Как раскрываются махинации
Неопытные арендодатели могут даже не подозревать, что нелегальная аренда раскрывается легко. Главные свидетели такого факта - соседи. По статистике, именно они чаще всего обращаются в правоохранительные органы и рассказывают о том, что квартира сдается незаконно. Особенно часто это происходит в случаях, когда квартиранты мешают соседям: делают ремонт, шумят, выпивают. Однако самому налоговому инспектору не так просто доказать факт сдачи жилья без документов.
Арендаторы могут прикинуться родственниками или знакомыми владельца, рассказав, что приехали погостить. Разумеется, бесплатно. Без решения суда налоговая не имеет право запрашивать у них документы, подтверждающие родство.
Кроме того, нередко квартиранты получают указания от владельца не открывать незнакомым людям дверь. Без решения суда на руках налоговый инспектор не имеет права переступать через порог. Ордер из суда на разрешение проникновения в квартиру выдается обычно небыстро, поэтому не всякий сотрудник будет ждать, чтобы «накрыть» квартирантов.
Угрозы при нелегальной сдаче квартиры
Однако и сам арендодатель, сдавая свое жилище незаконно, может столкнуться с рядом серьезных трудностей. Самая главная - неуплата. Не каждый жилец будет платить вам за квартиру регулярно. Конечно, многие говорят о том, что нерадивых квартирантов, которые выпивают или скандалят, можно узнать на первом знакомстве. Однако практика показывает, что даже те, кто регулярно платил деньги за аренду, могут задерживать выплаты при возникновении трудностей.
Есть один большой неучтенный арендодателями фактор - жизненная ситуация. При возникновении внештатного положения квартирант может начать выпивать, скандалить, даже угрожать жизни. Сколько было ситуаций, когда нерадивый жилец не хотел покидать арендованное им жилище добровольно.
Встречаются ситуации, когда квартиранты начинают угрожать владельцу и его близким. Они могут встретить их на улице, прийти на работу или звонить по телефону. Даже при возникновении угроз вашей жизни вы не сможете обратиться в полицию, так как тогда раскроется факт незаконной сдачи недвижимости.
В таких случаях арендодатель пытается договориться с квартирантом, нередко идет ему на уступку, разрешая пожить бесплатно некоторое время. Нередки ситуации, когда квартиранты уходят из арендованного жилища, но оставляют после себя грязь и мусор. После их пребывания приходится делать ремонт за свой счет.
Что делать?
Специалисты говорят, выход в этом случае один. Чтобы не оказаться в сложном положении, решайте сами, нужен ли договор аренды квартиры. Он поможет вам обезопасить ваше имущество и вашу жизнь. Есть еще один способ, - говорят риелторы - сдавать недвижимость только знакомым людям или родственникам. Это поможет вам сэкономить деньги на налогах. Однако даже этот метод не гарантирует абсолютную безопасность.
Адвокат Андрей Комиссаров, Руководитель коллегии адвокатов "Комиссаров и партнеры"
Загрузка...
