Малоэтажное строительство: что принято считать малоэтажкой. Почему типовая застройка российских городов превращает их в гетто

Малоэтажки включают в себя таунхаусы, коттеджи и многоквартирные здания. Их отличительная особенность небольшое количество этажей и отсутствие лифтов. Такое жилье становится более популярным за счет меньшего количества соседей, а соответственно и меньшего количества машин, а также хорошей экологии, тишины и спокойствия, по сравнению с городской многоквартирной застройкой.

Мы опросили мнения специалистов в сфере недвижимости обо всех отличительных особенностях, плюсах и минусах малоэтажного жилья:

Малоэтажное строительство: что это такое? Какие плюсы и минусы малоэтажного строительства, по сравнению с многоэтажным? По каким критериям объект может быть отнесен к малоэтажной застройке? Что принято считать малоэтажной застройкой?

Отвечает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости «Must Have» : «В законодательстве Российской Федерации до сих пор нет определения малоэтажной застройки. Однако в п.2, п.3 ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ можно найти описание архитектурных типов малоэтажных домов. Исходя их него к малоэтажной застройке относят три группы объектов: многоквартирные дома до трех этажей, таунхаусы и отдельно стоящие многоквартирные особняки и коттеджи.
Таким образом, малоэтажная застройка - это дома и жилые комплексы не выше трех этажей . К малоэтажным комплексам бизнес-класса относятся «Парк Рублево», «Академгородок Сколково», «Павловский Квартал», «Кутузовска Слобода», Etude Famili Club; к классу premium - «Резиденция», Snegiri Eco. В феврале стоимость квартир в Snegiri Eco начиналась от 430 тыс. рублей за квадратный метр, в «Резиденции Рублево» - с 177 тыс. рублей за метр. К сожалению, при продвижении новых проектов малоэтажными называют и четырех, и пяти, и даже шести-семиэтажные дома, вводя в заблуждение покупателей. На самом деле дома выше трех этажей - это уже среднеэтажная застройка.»

Чем малоэтажные жилые комплексы отличаются от многоэтажных (кроме количества этажей)?

Дмитрий Чариков, руководитель Департамента контроля над соблюдением законности в сфере жилищного строительства Комитета по взаимодействию с Федеральными органами власти РФ при Совете Федерации считает так: «Если говорить о многоквартирных домах, то такой продукт, как «малоэтажка» появился у девелоперов вследствие двух основных причин. Первая - возможность построить на конкретном земельном участке жилой дом с ограничением этажности. Вторая - строительство трехэтажных жилых многоквартирных домов, ставших в последние несколько лет трендом подмосковья. Как известно на такие объекты строительства - этажностью не более 3-х (включительно) и количеством подъездов не более четырех - прохождение гос.экспертизы проекта не требуется, а это время и, значит, деньги. Более того, строительство малоэтажки - гораздо более скоротечный проект и это обстоятельство обеспечивает достаточно хорошую прибыльность.»

Георгий Николаев, руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин» насчет отличий малоэтажных и многоэтажныхжилых комплексов рассуждает так: «Проектирование многоэтажного жилья стоит дороже, что связано с более сложным технологическим процессом, экспертизой и необходимыми расчетами. Но при высотной застройке себестоимость строительства на кв. м площади обходится дешевле. Высотные дома имеют повышенные требования к конструкции фундамента - он должен быть усиленным. Более того, не на всех грунтах возможно возведение многоэтажного дома. В отличие от малоэтажки, которую можно построить практически в любом месте.
Из-за более сложной технологии строительства для возведения высотного дома используется более сложная техника. Помимо разных типов утеплителей, не все строительные материалы, которые используются в малоэтажном строительстве, можно использовать для высотного дома. Здесь действует правило: с повышением этажности выбор материалов сужается, поскольку возрастают требования к их несущей способности. Соответственно, застройщику приходится использовать материалы либо более дорогие, либо более низкого качества. Кроме того, в высотном доме меньше возможностей для реализации нестандартных архитектурных решений.
Малоэтажное строительство в этом плане дает больший простор для творчества, если на то есть желание девелопера. В высотном доме нельзя устанавливать газовые плиты выше 10 этажа.»

Есть ли отличия между малоэтажными постройками и многоэтажными зданиями, например, по оформлению в собственность?

«Процедура оформления в собственность такая же, как и в отношении многоэтажных проектов», - считает Яна Сосорева - Заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость»
С ней согласен и Георгий Николаев : «Покупка квартиры в малоэтажке с точки зрения схемы приобретения и оформления в собственность ничем не отличается от многоэтажного жилья.
Покупка любой квартиры в новостройке сопряжена с возможными сложностями в плане юридической защиты покупателей в случае задержки застройщиком сроков сдачи объекта, поэтому схема продажи, которую использует застройщик, имеет немаловажное значение при выборе покупателем того или иного жилого комплекса.»

Есть ли отличия между малоэтажными постройками и многоэтажными зданиями по получению разрешения на строительство?

Яна Сосорева говорит, что: «По сравнению с многоэтажным строительством, можно отметить небольшое упрощение в процессе оформления разрешения на строительство. Если высота домов составляет до трех этажей, то необходимость в обязательной государственной экспертизе проекта отсутствует.
Тем не менее, многие застройщики все равно проходят экспертизу, чтобы клиенты чувствовали себя спокойнее.»

Есть ли отличия по подключению к коммуникациям.

Елизавета Некрасова считает, что никакой разницы нет: «Газ, вода и электричество к многоквартирным жилым домам и малоэтажным комплексам подключаются по одинаковым тарифам, которые устанавливает комитет по ценам и тарифам Московской области. Однако тарифы комитетом определяются индивидуально для разных сетевых организаций, поэтому может быть некоторая разница в зависимости от того, какой организацией по передаче воды, отопления или электричества обслуживается строительная площадка.»

А Яна Сосорева дополняет: «Процедура получения разрешения на подключение к коммуникациям является такой же, как и в многоэтажном строительстве. В то же время в малоэтажных проектах часто отказываются от таких центральных коммуникаций, как водоснабжение и отопление. Застройщик осуществляет устройство своих водозаборных скважин, строит котельную для подачи отопления и горячей воды, либо ставит индивидуальный газовый котел в каждой квартире.»

Минусы и плюсы малоэтажного строительства:

- качество жизни.

По преимуществам и минусам малоэтажного жилья мнения экспертов разошлись.

Георгий Николаев отмечает, в-основном, плюсы: «Комфорт проживания гораздо выше в малоэтажном доме, что связано с более низкой плотностью застройки и меньшим числом жителей. Меньшая плотность автоматически повышает уровень жилья, поэтому малоэтажка всегда будет относиться к более высокому классу.
Меньшее количество жителей означает и лучшую ситуацию с парковкой. Если в малоэтажке парковочные места можно организовать вблизи дома, то в многоэтажном комплексе парковка обычно создается в отдалении либо под землей, и, как правило, является платной.
Для малоэтажных домов зачастую характерна и более интересная архитектура, поскольку больше возможностей для девелопера реализовать архитектурные «изыски». В свою очередь это положительно влияет на эстетический аспект и повышает потребительские качества жилья.
Дополнительное преимущество жилья в малоэтажке связано с использованием индивидуальных газовых котлов в квартирах, что позволяет регулировать расход тепла, а значит экономить на коммунальных расходах.»

Помимо преимуществ малоэтажки, связанных с качеством жизни, Георгий Николаев отмечает высокую инвестиционную привлекательность данного типа жилья, объясняя инвестиционный потенциал малоэтажки следующими факторами:
На рынке существует сильное лобби застройщиков по увеличению этажности застройки. Это связано с желанием снизить себестоимость строительства за счет более эффективного использования пространства (строительства большего количества квадратных метров) на участке, стоимость которого очень высока.
Правительство, ранее провозглашавшее «малоэтажную революцию» теперь идет навстречу застройщикам и разрешает возводить среднеэтажные и многоэтажные комплексы. Соответственно, застройщики начинают переформатировать свои малоэтажки в высотки и среднеэтажную (6-9 этажей) застройку. То есть предложение в малоэтажных комплексах будет неуклонно сокращаться . В то время как спрос на данный формат растет, поскольку люди устают жить в бетонные джунглях многоэтажек и стремятся к меньшей скученности и большему объему воздуха.
С ростом спроса и сокращением предложения стоимость малоэтажного жилья будет расти, что является основным фактором инвестиционной привлекательности данного типа жилья.

Среди минусов малоэтажки - отсутствие лифтов, которые редко устанавливают в домах низкой этажности, и меньшая площадь дворовых территорий. Последнее связано с инсоляцией (показателями света). При многоэтажной застройке дома строятся дальше друг от друга, чтобы обеспечить необходимые нормы инсоляции квартир. Поэтому автоматически создаются большие дворы, которые могут использоваться под спортивные площадки и прогулочные зоны.»
Елизавета Некрасова кроме очевидных плюсов видит и немало минусов малоэтажки: «Плюсы: очень радует, что от строительства ужасных «многоэтажек в поле» девелоперы переходят на возведение малоэтажных жилых комплексов. Благодаря таким проектам как «Резиденция Рублево», «Парк Рублево», «Шале Жуковка», Snegiri Eco некоторые окрестности нашей столицы становятся похожими на благополучные европейские пригороды, в которых, в отличие от шумного и вечно спешащего мегаполиса, можно насладиться хорошей экологией, тишиной, спокойствием и камерной обстановкой. В малоэтажном комплексе очень низкая плотность населения - нет толп людей во дворе и на дороге, все соседи знают друг друга в лицо, улицы не заставлены в два ряда машинами. Охрана и консьержи также знают жителей дома в лицо, поэтому безопасность в малоэтажном доме на очень высоком уровне. В малоэтажном комплексе приятнее жить, потому что управляющей компании гораздо легче поддерживать безупречную чистоту и порядок на маленьком пространстве. При покупке квартиры даже на этапе котлована ждать радостного момента получения ключей приходится совсем недолго - трехэтажный дом строится в 4-5 раз быстрее, чем многоэтажка. Малоэтажные жилые комплексы - это, в том числе, определенная дань моде. Все состоятельные покупатели жилья неоднократно были за границей, и прекрасно знают, что в цивилизованных странах в многоэтажках живут только те, кто не в состоянии заработать на собственный дом , квартиру в таунхаусе или том же малоэтажном комплексе. Подражание образу жизни европейцев и американцев поддерживает моду и, соответственно, спрос.
В соответствии с «Концепцией развития малоэтажного жилищного строительства на территории Московской области до 2020 года» объем малоэтажного жилья должен вырасти на 35 млн. квадратных метров, а его доля увеличиться с 40% до 60%. По объему малоэтажной застройки Россия очень сильно отстает от развитых стран. Так, в США и Канаде доля на малоэтажное строительство приходится до 90% от общего объема жилой застройки.

Минусы: в обычных малоэтажных домах, в отличие от таунхаусов, нельзя приобрести свой участок земли. Большинство малоэтажных комплексов находится в 5-15 километрах от МКАД, поэтому вопрос транспортной доступности встает очень остро. Рублево-Успенское шоссе периодически перекрывают из-за движения президентского и правительственных кортежей. К тому же для обеспечения камерной обстановке малоэтажные комплексы строят обособленно от населенных пунктов, и без машины к ним трудно доехать. Действительно хорошо развитой инфраструктурой могут похвастаться только Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. На остальных направлениях с хорошими магазинами, клубами, ресторанами, развлекательными центрами дела обстоят пока еще не так хорошо, как хотелось бы. Само строительство малоэтажного жилья развивается не так благополучно и быстро, как хотелось бы: нет понятного и прозрачного сотрудничества Московской области и муниципалитетов с Инвестфондом и АИЖК. Концепция развития малоэтажного строительства не согласована с целевой программой «Жилище», нет госгарантий и субсидий на обеспечение земельных участков коммуникациями и инфраструктурой.»

- стоимость жизни в малоэтажных жилых комплексах:

Дмитрий Чариков : «Действтельно, жить в малоэтажке гораздо комфортней - нет проблем с парковкой, нет долгих ожиданий лифта, да и визуально малоэтажка выглядит гораздо привлекательней, чем многоэтажные монстры. Добавьте сюда и более лучшую экологию, чем непосредственно в городе. Но вместе с тем, существует и ряд серьезных минусов. Все малоэтажные комплексы находятся за пределами МКАД и проблема транспортной доступности стоит весьма остро.
Во-вторых, большинство малоэтажных многоквартирных комплексов находится в ценовом сегменте эконом и ультра-эконом и, с одной стороны, здесь можно приобрести небольшую квартиру-студию, ценой всего до 2-х млн. рублей, но, с другой, люди покупают квартиры в таких комплексах именно по причине их ценовой доступности и, чаще всего, будущие жители - далеко не олигархи и весьма стеснены в средствах. И в дальнейшем в процессе проживания возникает серьезная проблема - отсутствие всей необходимой инфраструктуры и наличие лишь ее части. И в первую очередь речь идет о школах, поликлиниках, детских садах. Например, будет ли детский сад государственным или частным - вот основной вопрос.
Естественно, работать себе в убыток никто не будет, а ежемесячно платить, скажем, 10 тысяч рублей за пребывание ребенка в коммерческом детском саду для многих жителей малоэтажки - непозволительная роскошь. Да и обслуживание территории может вылиться «в копеечку» - все расходы ложатся на гораздо меньшее количество жителей, чем в многоэтажных жилых комплексах.
Но, как говорят, покупатель голосует рублем и уровень спроса на квартиры в малоэтажных комплекса таков, что прямо свидетельствует о том, что очень многие участники рынка выбирают именно малоэтажку. И особенно сегодня, когда дефицит денежных средств - не пустой звук. Кто-то как стартовую квартиру, кто-то как временное жилье, а кто-то и как выгодный объект инвестирования, обеспечивающий порой доходность до 50% и даже выше при грамотном подходе к делу.»

Итак, мы выяснили, что нет четкого законодательного разграничения, что считать малоэтажной застройкой, в то же время, большинство опрошенных экспертов к малоэтажной застройке относят дома этажностью до 3 этажей. Для малоэтажной застройки не требуется гос. экспертиза проекта, можно использовать другие строительные материалы, которые лучше и дешевле материалов, используемых при возведении многоэтажных зданий, не требуется использование башенных кранов и другой сложной техники, благодаря чему, себестоимость строительства значительно ниже, чем при возведении многоэтажных зданий. Жить в малоэтажке комфортнее, но при этом, эксплуатационные расходы значительно выше, чем в многоэтажных жилых комплексах.

Ну а что приобрести для собственного проживания - выбор конкретного потребителя.

Почему Россия является последней страной в Европе, продолжающей возводить микрорайоны железобетонных многоэтажек? Почему в Подмосковье хотят снизить высоту новостроек? Почему рязанские застройщики не боятся ни Путина, ни губернатора Ковалева? Почему негодуют экологи?

В ловушке микрорайона
Россия — последняя страна в Европе, продолжающая возводить микрорайоны железобетонных многоэтажек. Виной тому устаревшие нормы строительства, а также нежелание властей и девелоперов что-то менять

Современные подмосковные новостройки вызывают неприятное дежавю: это те же микрорайоны многоэтажек, что строили 40 лет назад. За полвека лишь чуть добавилось цвета да дома выросли с 17 до 24 этажей. В остальном — все те же многоэтажные однотипные здания посреди огромных дворов-пустырей: не среда жизни, а пространство выживания.

Парадокс в том, что в Западной Европе, откуда к нам пришел этот концепт застройки, от него отказались еще в 1970-х. Россия же, несмотря на переход от социализма к капитализму, продолжает двигаться по этому тупиковому пути.

Потерявшиеся во времени

Микрорайон — парадигма российского градостроительства с начала 1960-х. Тогда идея казалась свежей и модной: вместо небольших «капиталистических» кварталов — огромные территориальные единицы, жилые микрорайоны. Они составлялись из свободно размещенных многоэтажных жилых домов и зданий соцкультбыта и представлялись концептом из будущего. Архитекторов завораживала смена масштаба: если квартал занимал площадь сто на сто метров, то микрорайон представлял собой структуру протяженностью с километр. Если в квартале здания располагались по периметру, вдоль улицы, то в микрорайоне многоэтажные дома расставлялись хаотично, не следуя каким-то правилам, — это создавало ощущение свободы.

Модернистская градостроительная парадигма микрорайона пришла в Советский Союз из Европы: в 1950-е и 1960-е именно так застраивались города, пострадавшие от войны. Концепт микрорайона хорошо сочетался с идеей панельного домостроения — строить надо было много и быстро. Однако уже к началу 1970-х в Европе стали отказываться от микрорайонов, а чуть позднее и сносить их. Почему?

Недостатки микрорайона к тому времени стали уже совершенно очевидны. Такая застройка не соразмерна человеку. Большие дома давят, огромные пустые пространства трудно освоить психологически — они остаются чужими. Большие общественные дворы можно очеловечить, но это очень затратно, и на практике они оказываются просто огромными и неблагоустроенными пустырями. Многоэтажная застройка в большинстве случаев является монотонной, что неблагоприятно сказывается на психическом здоровье людей. Микрорайон, зажатый между двумя крупными магистралями, оказался в транспортном смысле менее эффективным, чем квартальная структура с системой маленьких улочек. Разделение города на монофункциональные жилые микрорайоны и деловые районы резко увеличивало транспортные перемещения горожан. Наконец, в микрорайоне не возникало комьюнити: люди были отчуждены друг от друга. Все вместе это способствовало росту криминала на таких территориях. Во Франции связь преступности и негуманной жилой среды панельных микрорайонов является сегодня в рассуждениях урбанистов общим местом.

район Прюит-Игоу в Сент-Луисе

В США история модернистской градостроительной традиции оказалась еще более краткой. В Сент-Луисе в середине 1950-х был возведен район Прюит-Игоу, состоящий из 33 11-этажных домов. В то время это был самый крупный жилищный социальный проект в Штатах. Район со всеми прелестями цивилизации, включая водопровод и электричество, получил кучу архитектурных премий и был заселен. Но уже через 10 лет он превратился в криминальное гетто. На первом этапе оттуда начали массово съезжать белые семьи. На втором — обширные общественные пространства стали местом проявления вандализма. Коммунальщики не справлялись с поддержанием в порядке дворов и подъездов. Полиция перестала приезжать на вызовы. После того как власти повысили стоимость аренды, последовали многочисленные неуплаты по счетам. Все кончилось развалом коммунальной системы и отселением жильцов. В 1972-1974 годах район снесли — здания были взорваны. Это событие считается переломным моментом: закат эпохи модернистского градостроительства стал очевиден.

В начале 1970-х власти снесли район Прюит-Игоу в Сент-Луисе, состоявший из 33 одиннадцатиэтажных домов.
На этом история многоэтажных жилых микрорайонов в США была завершена

В таком контексте еще более парадоксальным кажется наш опыт. В Советском Союзе микрорайоны продолжали строить и в 1970-е, и в 1980-е, так как они отлично подходили под панельное домостроение. Более того, сама структура «здания посреди огромного общественного пространства» соответствовала концепции социализма. Затем последовал крах социализма и переход к капиталистической системе, однако микрорайон до сих пор является господствующей схемой при масштабном новом строительстве. Удивительную его живучесть можно объяснить только двумя причинами — невероятной инерционностью российского стройкомплекса и полным невниманием государства к градостроительству в целом.

Альтернативы микрорайону

Каковы же альтернативы микрорайону? Есть коттеджная застройка, на которую сделана ставка в США. Но вариант одноэтажной Америки отличается дороговизной (кроме США, ни одна страна этот концепт не реализовала в полной мере) и низкой плотностью застройки. Если мы говорим о высокоплотной застройке, то есть два альтернативных варианта: кварталы с домами в 6-9 этажей и высокоплотная малоэтажная застройка.

Преимущества квартальной застройки очевидны. Это привычный всем классический западноевропейский город с очень живыми и активными улицами, где на первых этажах — кафе, рестораны и магазины. Размер квартала (в среднем сто на сто метров) и высота зданий в 5-9 этажей комфортны для человека. Особенность квартальной схемы — в четком разделении публичного пространства (улицы, бульвары, площади) и приватного. Приватное пространство располагается в глубине квартала и доступно только его жителям. В общем, это традиционная схема европейского города, отработанная тысячелетиями. Доказательство его гармоничности — количество туристов со всего мира, желающих хотя бы какое-то время провести в такой среде.

Менее известна в России высокоплотная малоэтажная застройка, которая следует из англосаксонской системы с акцентом на блокированные трехэтажные дома. Современный пример — район Борнео-Споренбург, возведенный в Амстердаме на месте бывших доков. Изначально площадку планировалось застроить 10-14-этажными домами, однако исследования показали, что такое жилье будет дешевым — несмотря на дефицит земли, голландцы не любят многоэтажки. И тогда архитекторы из компании WEST 8 предложили решение, позволяющее при трехэтажной застройке получить такое же количество квадратных метров, как и при застройке многоэтажками. Чтобы избежать монотонности, они предложили сразу несколько типологий жилья: с обычными блокированными домами, таунхаусами с выходом на воду, с квартирами вокруг маленьких двориков. Одно из решений — две линии таунхаусов, расположенные близко друг от друга (впрочем, расстояния хватит, чтобы поставить столики, кресла, кадки с цветами). За счет ряда остроумных решений голландцам удалось получить более 100 жилых ячеек с гектара земли. Сверху кажется, что застройка слишком плотная. Однако когда попадаешь в такой район, быстро убеждаешься: там весьма комфортно.

Борнео-Споренбург

Высотки на пустырях

Заметим, что вариант застройки Борнео-Споренбург не мог бы быть реализован в России — наши градостроительные и санитарные нормы не позволят этого сделать. Нормы эти с 1960-х годов привязаны к микрорайону как основной типологии жилой застройки. В итоге у российского стройкомплекса, что бы он ни хотел сделать, на выходе получается одно и то же — «автомат Калашникова»: микрорайон с высокими домами и огромными пустырями между ними.

Издатель архитектурного журнала «Проект-Россия» Барт Голдхорн так описывает ситуацию с российскими нормами: «Московский девелопер пригласил голландских архитекторов и сказал, что не хочет строить микрорайон из многоэтажек. И попросил спроектировать что-то европейское, среднеэтажное, современное. Сделанный голландцами проект, основанный на сетке небольших кварталов, заказчику понравился. Количество жилья, получаемого с участка, его тоже удовлетворило. Проект передали российским архитекторам для адаптации к местным нормам. И тут началось: дома стали раздвигать, кварталы стали расти в размерах. Чтобы компенсировать потери на большие дворы, стали увеличивать этажность. Когда девелопер посмотрел на итоговый проект, он ничего европейского там не увидел. Получилось как всегда: высокие здания и огромные дворы-пустыри».

Одна из определяющих застройку норм — инсоляция, которая описывает прямое попадание солнечных лучей в квартиры. В 2-3-комнатных квартирах должна инсолироваться (не менее двух часов в день) хотя бы одна комната, в 4-5-комнатных — две. Нормы по инсоляции были введены в Советском Союзе еще в 1920-е годы для борьбы со вспышками туберкулеза и с бактериями, для профилактики рахита. Наверняка норма была очень нужна в то время, но сегодня ее можно считать устаревшей: туберкулез с рахитом уже не бушуют, с бактериями можно бороться и с помощью ультрафиолетовой лампы, к тому же существующие квартиры на первых этажах все равно не инсолируются из-за зелени. Заметим, что в Европе в большинстве стран нет жесткой нормы по инсоляции — там действуют комплексные нормы по освещенности жилых помещений.

Главный аргумент против отмены инсоляции: «Наглым девелоперам только дай волю, и они настроят домов-колодцев или зданий с квартирами окна в окна». Такое опасение имеет свои резоны. Однако плотность застройки должна регулироваться правилами землепользования и застройки — в российских городах многие годы специально тормозят их выпуск, чтобы существовал правовой вакуум. К тому же на практике норму по инсоляции в Москве научились обходить. Сейчас более четверти жилья на продажу по документам проходит как апартаменты, то есть нежилые помещения, для которых норм по инсоляции нет.

Сильное влияние на застройку оказывают пожарные нормы. Между домами предусмотрены пожарные разрывы в 10-25 метров. Многоэтажные здания со всех сторон следует окружать пожарными проездами с разворотными площадками. Причем эти проезды должны быть на установленном расстоянии от дома: существующие пожарные машины могут выдвигать лестницы только под определенным углом. В итоге пожарные нормы диктуют, что дворы не могут быть маленькими.

Кстати, другая пожарная норма — 6 метров между соседними коттеджами — не дает строить и «одноэтажную Америку», где дома могут стоять намного ближе. Большие расстояния между зданиями не дают возможности строить небольшие домики на компактных участках. Это одна из причин, почему коттеджная застройка у нас очень дорога. «Пожарные нормы чуть ли не ежегодно ужесточаются. Сегодня даже невозможно построить классический сталинский квартал», — жалуются архитекторы. Получается, что, вместо того чтобы применять новую пожарную технику или современные огнеупорные материалы, мы жертвуем качеством среды. При этом пожарные имеют сильное лобби на государственном уровне, и эксперты уверяют, что говорить с ними о смягчении каких-то норм невозможно.

Третий блок ограничений связан с градостроительными нормативами, которые у нас заточены под микрорайон. «Наши нормы позволяют построить только очередное Бирюлево, очередной социалистический микрорайон, — говорит архитектурный критик, член Архитектурного совета Москвы Григорий Ревзин . — Возьмем дорогу. Дома от нее надо отнести на 24 метра — там тротуары, какая-то зелень. Два раза по 24 —это почти 50 метров. В результате получается широченный Новый Арбат. Это могло быть уместно где-то в центре мегаполиса, но у нас такие дороги получаются даже в небольших поселениях».

Другой пример — жестко предписывается строительство отдельно стоящих школ и детских садов, а также большие расстояния от них до жилья. Нормы эти наверняка рождались из прекрасных интенций, но на практике в жилой зоне получаются большие пустые пространства. Они обычно плохо благоустроены и выглядят как пустыри. Другое следствие: теряя территории на все возможные отступы, застройщик потом компенсирует недополученные квадратные метры повышенной этажностью. И получается весьма рыхлая, но высотная застройка.

Еще один пример — наши нормы предписывают расстояние от стадиона до жилья не менее 500 метров. Поэтому в Москве кластер из спортивных объектов находится только на удалении от центра, на окраине района Крылатское, например. Но туда не ездят люди: в итоге баскетбольные матчи проходят без зрителей. Деньги на строительство потрачены зря, зал пуст. А, к примеру, в Мадриде 100-тысячный стадион «Сантьяго Бернабеу» окружен жилыми кварталами, но вряд ли кто скажет, что городская среда испанской столицы хуже.

«В европейских странах каждые 15-20 лет актуализируется представление о том, что такое современный город. Проводится анализ построенного, изучаются новые концепции. В Голландии каждые 10 лет идет корректировка норм. В России проблема в том, что последняя серьезная коррекция норм была проведена во времена Хрущева. С тех пор, по большому счету, ничего не менялось», — говорит архитектор Ярослав Ковальчук .

Меньше этажей, но больше квадратных метров

Дело, однако, не только в устаревших нормах. Они позволяют создавать продукт пристойного качества — правда, для этого надо проявить изобретательность, потратить время и силы. Проблема в том, что российские девелоперы мало заинтересованы в новом продукте: строится в стране мало, конкуренции практически нет. «Мое начальство понимает, что строить панельные микрорайоны — это отстой и позавчерашний день. Но квартиры продаются, и ничего менять не хочется» , — говорит руководитель маркетинговой службы крупной девелоперской компании.

У девелоперов есть свои оправдания. В стране очень дорогие деньги: ставка дисконтирования не менее 15% годовых. Поэтому на первый план выходит не качество, а скорость реализации. Риски проекта также прямо пропорциональны времени его реализации. За последние два года сменился мэр Москвы и уже дважды — губернатор Подмосковья. Каждый новый начальник пытается разобраться со стройкой и пересмотреть правила игры. Регулярно случаются кризисы, которые банкротят чуть ли не половину застройщиков. В этих условиях девелоперам не хочется тратить время на эксперименты и поиски — выгоднее тиражировать устаревшие, но еще работающие модели.

Есть и еще один момент. Большинство российских застройщиков не разбираются ни в архитектуре, ни в урбанистике. Стройка им интересна только как финансовая операция: вложил деньги — продал — получил прибыль. Соответственно, важно только одно — плотность застройки. То есть количество квадратных метров, которые можно извлечь из данного участка.

Из-за лени девелоперов и узости их кругозора (после кризиса значительное число девелоперов — это новые компании, реализующие первый объект) чрезвычайно живуч стереотип «чем выше здания, тем больше плотность застройки». Но это не так. К примеру, квартальная застройка 9-этажными домами может дать даже большее количество квадратных метров, чем многоэтажки. В мире это аксиома, в России приходится использовать исследования. Такие расчеты, к примеру, были приведены в ведущем российском архитектурном журнале «Проект-Россия». Для сравнения был выбран застроенный панельными многоэтажками П44Т (17 и 22 этажа) квартал в районе Коньково. Плотность застройки составила 19,6 тыс. кв. метров на га. На том же участке архитекторы разместили 6 кварталов с 9-этажными домами и обеспечили плотность застройки даже выше — 24 тыс. кв. метров на га.

Высокую плотность можно получить и малоэтажной застройкой. «Почему нельзя создавать хорошую среду для жизни? Застройщики часто говорят, что экономика проектов требует высокой плотности, а значит, большой этажности. Это ложь. Трехэтажной застройкой можно получить плотность чуть ли не в 20 тысяч квадратных метров на гектар. Надо только вложить душу и ум. Для сравнения: плотность исторического центра столицы — 16 тысяч квадратных метров на гектар», — заметил на последней выставке «АрхМосква» главный архитектор города Сергей Кузнецов .

Госстрой не помощник

Кто мог бы стать в стране агентом, инициирующим переход от микрорайонной застройки к альтернативным вариантам? Застройщики вряд ли тянут на эту роль. Всего несколько девелоперов сегодня пытаются строить что-то новое. Один из наиболее ярких примеров — компания «Урбан груп». В целом застройщики не заинтересованы в создании качественной среды, так как у них короткий горизонт планирования: построил—продал—ушел.

Главный запрос на качественную жилую среду должно формировать общество. Но оно не имеет рычагов влияния на градостроительную деятельность и необходимых знаний. Пока россияне голосуют против убогой застройки только деньгами, скупая недвижимость за границей. Понятно, что соотношение цена/качество квартиры в железобетонной многоэтажке в затерянном в Подмосковье микрорайоне ужасающе.

Градостроительство, конечно же, — это государственное дело. Работу по совершенствованию нормативной базы и внедрению новых типологий жилья должен вести Госстрой. Над нормами работают постоянно, но результаты неутешительны. Нынешняя ситуация такова, что надеяться на активную и конструктивную позицию Госстроя не приходится: организация переживает не лучшие времена, за 20 лет катастрофически растеряв кадры и влияние. Теперь это малая и не очень боеспособная часть Министерства регионального развития, измученная чехардой министров. При этом в самом Госстрое, по мнению экспертов, практически нет специалистов по градостроительству. А в стране практически нет градостроительной науки. Что говорить, если годовой бюджет на НИОКР Госстроя составляет 10 млн рублей. Для сравнения: салют на острове Русский на саммите АТЭС обошелся в 40 млн с лишним.

Была надежда на пилотные проекты, инициированные государством. Пилотом в области градостроительства должен был стать инновационный центр Сколково, куда пригласили европейских урбанистов и архитекторов. В Сколкове можно было не применять российских строительных норм и поэкспериментировать. Полученный результат можно было бы трансформировать в новые градостроительные нормы и тиражировать по стране. Но еще до нынешних проблем с инноградом надежды на Сколково в этом смысле испарились. Никто из руководства не взял на себя ответственность за эксперимент, и проектирование пошло все по тем же российским нормам.

В условиях, когда федеральная власть практически устранилась от градостроительной деятельности, единственным агентом изменений могут быть власти региональные. Но очагов нового крайне мало. В Белгороде губернатор Евгений Савченко ведет сильную политику по малоэтажной застройке. В Перми продолжается эксперимент по трансформации мастер-плана, сделанного голландскими урбанистами, в конкретные градостроительные проекты. После ухода губернатора Олега Чиркунова проект, естественно, замедлил развитие, хотя и не отменен окончательно. Вот и все.

Отдельный вопрос со столицей и Московской областью. Новые власти признали проблему с застройкой и пытаются свернуть с накатанной колеи. Понятно, что поменять технические регламенты и санитарные нормы они не могут, но в их силах разработать и принять новые градостроительные регламенты. Такие работы вроде бы ведутся. Вообще, чтобы перейти от микрорайона к более гуманной застройке, надо резко ограничить этажность и принять правила землепользования и застройки, четко описывающие максимальную плотность застройки. Сделать это вопреки строительному лобби непросто. Однако тактически сейчас для этого удобный момент — совсем скоро состоятся выборы столичного мэра и губернатора Подмосковья.
(отсюда)

Интересно сопоставить с таким высказыванием блоггера Галиева:

1. Мне как-то довелось помогать вычерчивать курсовую по градостроительству с одним студентом из МАРХИ. Концепцию вместе придумывали и вместе чертили.
Я ему сразу сказал, что микрорайоны - это вчерашний день, что его микрорайон с привычными тупичками просто захлебнётся в пробках. Он ответил, что да по хорошему надо бы кварталами вычертить, но его проект просто не примут, потому что в комиссии сидят люди застрявшие в середине прошлого столетия.
После успешной защиты этого микрорайона с напрочь устаревшей транспортной схемой, с планом озеленения из 20-х годов и т.д. я понял что ректора МАРХИ давно надо уволить за подрывную деятельность в отечественном градостроительстве.

2. Я вам скажу чем закончится современная градостроительная вакханалия, она закончится эффектом White Flight (белый полёт), когда белое высококвалифицированное население начнёт уезжать в зелёный пояс малоэтажного подмосковья. А спальные районы отдадут на откуп мигрантам, после чего оттуда уедут все Москвичи, даже которые этого и не планировали.
Стоимость этого жилья тут же начнёт падать в цене. Бывшие спальные районы обратятся в мигрантские гетто с криминалом, наркоторговлей, рабством и прочими радостями азиатской жизни.
Так что я всем своим знакомым советую поскорее продавать свои двушки и трёшки, пока они ещё чего-то стоят.

Резонно. Дома высотой максимум до 3 этажей, без лифтов, с подземной автостоянкой - самый оптимальный по цене и комфортности вариант. 1-2-3-этажные домики со вторым жилым этажом, с доходным делом (магазин, пивная и пр) на первом этаже, со сдачей комнат на чердаке и складом в подвале - соответствуют традициям европейской и российской архитектуры. А доминирование многоэтажных коробок над окружающим пространством оказывает психологическое давление на сознание индивидуума.

Но почему же застройщики упорно навязывают многоэтажки? Принято считать, что многоэтажное строительство у нас развито с целью удешевления стоимости жилья. Мол, площадь под 9-20-этажным зданием, делится на большее количество квартир, и соответственно, стоимость кв. метра в этом случае тоже меньше. Но это не совсем так. Здесь идет игра с понятием "плотность жилого фонда на единицу территории города". Она обычно измеряется в м2/Га. У нас принята модель застройки "башня в парке". Многоэтажные здания стоят на некотором расстоянии от улицы, на достаточно большом расстоянии друг от друга, и при этом часто еще отделены зеленой полосой. В то время, как исторически в России, и до сих пор в Европе была принята иная модель застройки, когда зеленая зона расположена в приватном пространстве внутри квартала, а малоэтажные здания вплотную прилегают к улице и друг к другу. При этом плотность жилого фонда получается ненамного меньше, а некоторое удорожание стоимости жилья компенсируется сокращением расходов на уборку территории и охрану правопорядка.

Замечу, что есть еще один немаловажный аспект. Застройщикам ведь нередко наплевать, что будет с их домами потом - лишь бы денег срубить побольше и побыстрее. Однако любой дом рано или поздно ветшает, и если затраты на ремонт малоэтажной застройки относительно меньше, то затраты на ремонт многоэтажки влетит в копеечку. А когда приходит время снести дом, то оказывается, что снос многоэтажек влечет очень большие затраты. А за чей счет? Получается, что за счет города.

К тому же нельзя сбрасывать со счетов фактор безопасности - вспомним пожары во Всемирном Торговом центре, многоэтажках в Грозном и т.д. С точки зрения пожарных, многоэтажки - это просто огромная печная труба, где огонь мгновенно распространяется по вертикали. А спасти людей с верхних этажей зачастую просто невозможно...

И вроде все больше сторонников стала приобретать концепция малоэтажного строительства.
Вот и Путин выступил в поддержку.

Долю малоэтажного строительства в России доведут до 60 процентов
К 2015 году долю малоэтажного строительства в общем объеме возводимого в России жилья планируется довести до 60 процентов . Об этом премьер-министр заявил Владимир Путин на совещании по вопросам развития малоэтажного строительства.

Премьер отметил, в реальном выражении это составляет примерно 54 миллиона квадратных метров. По словам Путина, малоэтажное строительство является одним из приоритетных проектов правительства и "весьма перспективной" формой обеспечения граждан жильем.

Среди плюсов малоэтажной застройки глава правительства назвал доступность подобного жилья, его удобство, быстроту возведения и экологичность. Он подчеркнул, что малоэтажные дома можно строить практически во всех регионах страны, в том числе в районах со сложным рельефом и высокой сейсмичностью.

Согласно утвержденной правительством в ноябре 2010 года федеральной целевой программе "Жилище", всего в 2011 году в России введут в строй 63 миллиона квадратных метров жилья. В 2012-м этот показатель составит 67 миллионов, в 2013-м - 71 миллион, в 2014-м - 79 миллионов, в 2015-м - 90 миллионов, в 2016-м - 101 миллион, в 2017-м - 110 миллионов, в 2018-м - 120 миллионов, в 2019-м - 131 миллион, в 2020-м - 145 миллионов. Доля семей, которые смогут купить жилье на собственные средства и кредиты, должна к 2015 году вырасти более чем в 2,5 раза по сравнению с 2009 годом - с 12 до 30 процентов.
(отсюда)

Ну раз Великий Кормчий так сказал, чиновники быстро соориентировались:

В Подмосковье ограничат строительство многоэтажек
Власти Московской области намерены принять регламенты, которые законодательно ограничат строительство многоэтажного жилья в небольших муниципальных образованиях региона. Как сообщает РИА Новости, об этом заявил заместитель председателя областного правительства Владимир Жидкин .
О сроках принятия этих документов Жидкин не сообщил.
"Для нас это является приоритетной задачей - смещать акцент на строительство жилья дальше от МКАДа и тем самым снижать этажность", - заявил чиновник.

Министр строительства Подмосковья Павел Перепелица отметил, что передача части территорий области Москве не скажется на объемах строительства малоэтажного жилья в регионе, поскольку основная доля подобной застройки осуществляется за вторым бетонным кольцом.

Премьер-министр РФ Владимир Путин ранее заявил, что к 2015 году долю малоэтажного строительства в целом по стране планируется довести до 60 процентов (примерно 54 миллиона квадратных метров в год). Среди достоинств малоэтажной застройки глава правительства назвал доступность и удобство подобного жилья, быстроту возведения и экологичность. При этом Путин подчеркнул, что территории, на которых будет возводиться малоэтажное жилье, должны быть обеспечены всей социальной и инженерной инфраструктурой.

Позднее помощник президента Российского союза строителей Константин Кижель отмечал, что в период с 2015 по 2020 год доля малоэтажного строительства в России может вырасти до 80 процентов. По его мнению, одним из центров строительства малоэтажного жилья в ближайшие годы должны стать присоединяемые к Москве территории Подмосковья.
(отсюда)

Все ниже и ниже
Временно исполняющий обязанности губернатора Подмосковье Андрей Воробьев с усиленной энергией взялся за решение градостроительных вопросов региона. В частности, он выступил с инициативой еще более ограничить высотность застройки . Также он наложил запрет на возведение в области не обеспеченных объектами инфраструктуры микрорайонов. И наконец, чиновник объявил о грядущей ревизии всех инвестиционных контрактов на строительство недвижимости, на время которой новые стройки окажутся под запретом .

Лишние этажи
Выступая 2 марта на съезде совета муниципальных образований, Воробьев рассказал, что власти региона намерены рассмотреть вопрос о законодательном ограничении максимальной высоты новых многоквартирных домов 8-9 этажами . "У нас достаточно территории, чтобы строить комфортное жилье, а не находиться в каменных мешках" , - отметил врио губернатора, добавив, что данный вопрос проработают очень тщательно и поспешных решений приниматься не будет. По его словам, решение о возможном снижении высоты новостроек будет приниматься областной думой.

Сейчас предельная высотность новостроек в области составляет 17 этажей (данное ограничение действует с 1 мая 2012 года). Стоит отметить, что развитие малоэтажного строительства является приоритетом не только для Подмосковья, но и для страны в целом. Летом 2011 года Владимир Путин заявлял, что к 2015 году на долю "малоэтажки" должно приходиться до 60 процентов всего строительства жилья. Схожие цифры заложены и в госпрограмме по обеспечению россиян доступным комфортным жильем и коммунальными услугами.

Как отмечают эксперты, популярность данного формата среди покупателей в Московской области также растет. По данным портала Cottage.ru, в настоящее время в продаже находится более 29,1 тысячи квартир в малоэтажных (до шести этажей) жилых комплексах, стоимость которых колеблется от 960 тысяч до 4 миллионов рублей. В последнее время Сами власти Подмосковья в последнее время неоднократно заявляли о том, что приоритет в жилищной политике региона будет сделан в сторон малоэтажной застройки.

Проверка от Воробьева
Если вопрос о новом ограничении высотности только готовится к рассмотрению, то о проверке всех действующих контрактов на возведение жилья объявлено официально. Запустить ревизию, аналогичную той что с конца 2010 года проводится в столице, планировал еще летом прошлого года Сергей Шойгу . Основной ее причиной власти называли необходимость обязать компании строить кварталы только с социальной инфраструктурой. В правительстве жаловались, что зачастую не могут повлиять на девелоперов, так как стройки ведутся главным образом на частных или муниципальных землях. Чтобы не допустить превращения области в "спальные районы Москвы" предполагалось, в частности, жестко отслеживать процесс перевода земель из одной категории в другую .

То, за что из-за экстренного перевода в Минобороны толком не успел взяться Шойгу, завершит Андрей Воробьев. Основное внимание проверяющих будет направлено именно на наличие в микрорайонах достаточного количества школ, детских садов, поликлиник и дорог . Также, естественно, будет проанализирована законность выдачи разрешений и сроки выполнения работ . Администрация подчеркивает, что не нацелена в массовом порядке аннулировать действующие соглашения с девелоперами во избежании появления волны обманутых дольщиков. При этом в правительстве обращают внимание на многочисленные жалобы населения на бесконтрольную многоэтажную застройку, отсутствие нормальных дорог и социальной инфраструктуры.

Сначала чиновники возьмутся за проекты на бумажной стадии, чтобы заранее высказать свои замечания застройщикам. В уже строящихся микрорайонах власти, в случае необходимости, постараются договориться с инвесторами о дополнительном строительстве инфраструктуры, а иногда готовы даже возвести ее за свой счет.

Ревизией, которая, как планируется, продлится около четырех месяцев, займется созданный в начале марта градостроительный совет под председательством Воробьева. Он же в дальнейшем будет рассматривать и все новые проекты. При этом, по словам заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина , до окончания проверки выдача новых разрешений на строительство производиться не будет. Как говорил глава региона на съезде 2 марта, лицензии не будут выдаваться до тех пор, пока власти не определят сколько и каких именно объектов необходимо для комфортной жизни в микрорайоне. "Люди не должны сталкиваться с такой проблемой, когда они не могут сами доехать до работы, довезти своих детей в школу или детский сад, а часто бывает, что и везти некуда", - заявлял Воробьев.
(отсюда)

Врио губернатора Подмосковья Андрея Воробьёва можно понять: 45-этажные жилые дома, непонятно в каком порядке понаставленные, при полном отсутствии инфраструктуры - это явный путь в криминальное гетто, к транспортному коллапсу и потенциальной опасности для жильцов. Подмосковье установило мораторий на строительство жилья выше 9 этажей - и это правильно хотя бы потому, что пожар в 45-этажном здании потушить просто нечем...

А тем временем в Рязани алчные застройщики и в ус не дуют, положив с прибором на мудрые и гениальные указания Великого Вождя и Лучшего Друга Новосёлов, не говоря уж о таких "пустяках", как Генплан г. Рязани, мнение рязанцев и жалобные реплики губернатора Олега Ковалева , который тщился урезонить разгулявшихся строительных боссов. Губернатор призывал застройщиков честно работать, грозил судами и замораживанием строек... Но похоже, что девелоперам на его недовольство наплевать - что хотят, то и творят.

Многоэтажки им выгодны - купить кусок земли подешевле, потом "вдруг" этот участок меняет свое назначение, и становится возможным строительство многоэтажки. Чем больше этажей - тем больше можно напихать квартир в человейник, тем больше клиентов. Иногда квартиры стоят пустые - их скупили спекулянты недвижимостью. И никого не волнует, что город явно недополучил денег за участки земли, волшебным образом вдруг ставшей пригодной для многоэтажной застройки. А уж о гибели исторического облика города и экологической угрозе - и говорить не приходится...

В принципе, застройщики уже фактически уничтожили исторический центр Рязани, навтыкав впритык многоэтажных уродцев. Но аппетит приходит во время еды. Теперь исторический центр планируют окончательно добить, уничтожив старинные дома и понастроив многоэтажек. И девелоперов не волнует, что вообще-то исторический центр города просто по генплану не предназначен для многоэтажной застройки

Планируют также застроить пойму рек Павловки и Плетенки - на заболоченной почве планируют отгрохать громадины в 20-40(!) этажей. Например, такие вот фаллические башни. Здравствуй, дедушка Фрейд...

Очень странно - многоэтажки не на скальном основании, а на пойменной земле, где постоянно затапливает во время половодья?
Между прочим, пойменные земли согласно действующему генплану относятся к охраняемым территориям, где запрещена многоэтажная застройка. Но лоббисты упорно продавливают изменение статуса территории...

В ужасе рязанцы и от перспектив застройки многоэтажками курортного посёлка Солотчи. Ведь вся ценность этого уникального уголка природы именно в чистом воздухе, прекрасных сосновых лесах, дивном ландшафте. Здесь бывали Паустовский и Гайдар, наслаждаясь отдыхом в чудесном краю. Что теперь останется от Солотчи?

Увы, печальная судьба ждет и Солотчу, и пойму рязанских рек, и исторический центр Рязани. Ибо нет предела алчности застройщиков...

Статья 49 Градостроительного кодекса РФ определяет три вида малоэтажных домов:

индивидуальные жилые дома - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для про­живания одной семьи;

блокированные жилые дома - жилые дома с количеством эта­жей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

многоквартирные жилые дома - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок- секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из кото­рых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на терри­торию общего пользования.

Особенностью строительства малоэтажных жилых домов является отсутствие обязательных требований по государственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий по данным типам объектов.

Более подробно классификация представлена на рис. 9.1.

Основными видами малоэтажной жилой застройки являются:

а) индивидуальное строительство отдельных коттеджей и мало­этажных жилых домов;

б) комплексная малоэтажная жилая застройка.

Массовое малоэтажное строительство очень перспективно и об­ладает большими возможностями для обеспечения населения ком- фортным и недорогим жильем.

Одной из особенностей повышения эффективности строительства малоэтажного домостроения является тенденции увеличения доли индустриального малоэтажного жилищного строительства (МЖС) по сравнению с индивидуальным. Выделяют следующие преимущества развития индустриального малоэтажного домостроения.

Рнс. 9,1. Классификация МЖС по функциональному назначению

Динамичность - более низкие капитальные затраты и время создание дополнительных строительных мощностей и мощностей j производства строительных материалов.

Экономичность - отсутствует необходимость создания дорогое ящих централизованных систем жилищно-коммунального хозяйа системы водоснабжения, канализации, теплоснабжения и горяч водоснабжения, в зависимости от условий местности и характерис плотности малоэтажной застройки, могут быть локальными \ индивидуальными; эксплуатационные затраты для такого жи существенно ниже, чем для многоэтажного; естественным обра их несет владелец жилья, а бюджеты от этой нагрузки практиче освобождаются.

Экологичность-используется экологически чистое сырье и ri{ тически безотходное производство.

Низкая цена ~ при массовом строительстве малоэтажного д< вянного жилья его себестоимость примерно в два раза ниже тра ционного для России бетонного многоквартирного многоэтажн как показывает анализ, себестоимость 1 кв. м общей площади жи в современных деревянных конструкциях на выходе с заводов не i вышает 10 тыс. рублей.

Основными проблемами строительства доступного малоэтаж! жилья являются:

высокая стоимость земли, которая способна составить до ловины себестоимости объекта;

дороговизна подключения коммуникаций;

забюрократизированность выделения земли под строительс

слабая конкуренция и наличие строительных монополий.

Малоэтажные постройки значительно превосходят традиционные многоэтажные сооружения и конструкции по многим параметрам. Преимущественные характеристики строительства малоэтажных зданий:

мобильность;

простота транспортировки;

быстрота и легкость сборки;

индивидуальность;

автономная инфраструктура;

безопасность;

эстетичный вид и комфортность в эксплуатации.

Процесс возведения малоэтажных жилых домов связан с наличием ряда особенностей, отражающих:

условия их возведения;

характер выполняемых работ и специфику привлечения и ис­пользования строительных подразделений.

К основным преимуществам малоэтажной жилой застройки по срав­нению с традиционным для России строительством многоэтажного жилья следует отнести:

социально-психологический комфорт проживания;

доступность: при наличии земельного участка строительство индивидуального жилого дома может осуществляться семьей само-, стоятельно или привлеченной ею строительной бригадой; \

индустриальность: современные технологии индустриального возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить более низкую его себестоимость по сравнению с многоэтажным жильем, при этом эксплуатационные затраты для такого жилья существенно ниже, чем для многоэтажного;

энергоэффективностыпри применении современных строи­тельных технологий и материалов можно легко достичь необходимого уровня теплоэффективности в малоэтажных домах в соответствии с современными требованиями. Это соответствует требованиям Указа Президента РФ «О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики» от 4 июня 2008 г. № 889, которым предусмотрено снижение к 2020 г. энергоемко­сти валового внутреннего продукта Российской Федерации не менее, чем на 40%, а также Федерального закона № 261-ФЗ «Об энергосбере­жении и о повышении энергетической эффективности»;

экологичность: комплексное малоэтажное жилищное стро­ительство планируется осуществлять преимущественно на приго­родных территориях, которые являются более экологически благо­получными, чем территории городов; малоэтажное строительство предполагает минимальное его отрицательное воздействие на окру­жающую среду; в качестве строительных материалов используется экологически чистое сырье и практически безотходное производство;

Динамичностьгсовременные технологии массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить строительство жилых до­мов в более короткие сроки, чем строительство многоэтажных домов; более низкие финансовые затраты и более короткие сроки создания заводов по производству строительных материалов и конструкций для малоэтажного домостроения.

К преимуществам малоэтажного жилищного строительства от­носится также то, что гражданин, собственник жилого дома, как правило, является собственником земельного участка, на котором рас­положен такой дом. Он имеет право не только эксплуатировать жилой дом, но и использовать участок по своему усмотрению, осуществлять расширение и реконструкцию такого дома.

Необходимо также отметить экономическую выгоду комплексной малоэтажной застройки, которая заключается в снижении затрат за счет централизации производства, транспортировки и доставки не­обходимых строительных материалов. Быстрому созданию и развитию производств таких материалов и конструкций будет способствовать разработка органами государственной власти и органами местного самоуправления типовой проектной документации малоэтажных домов и предприятий малоэтажного домостроения, которые потре­буют только их привязки к конкретной территории с учетом местных географических и климатических условий.

Комплексная малоэтажная застройка позволит также ориентиро­ваться на автономные локальные тепловые источники, для создания которых должны использоваться энергосберегающие материалы. Это позволит, с одной стороны, решить проблему дефицита энер­гетических мощностей при строительстве, а с другой - сэкономить значительные средства собственников жилья.

Переселение из города в пригород не требует больших бюджетных затрат в силу того, что основным инвестором жилищного строитель­ства может быть само население за счет собственных и привлеченных средств, а также банки и инвестиционные компании. Вклад феде­ральных, региональных и местных органов власти должен выражаться прежде всего в предоставлении земельных участков и частичном финансировании создания инфраструктуры, и только в той ее части, которая не представляется привлекательной для частного инвестора.

Основные этапы развития малоэтажного жилищного строительства

В развитии малоэтажного строительства можно условно выделить несколько этапов.

Первый этап - с начала рыночных реформ до августа 1998 г.,когда малоэтажное домостроение осуществлялось преимущественно в ин­тересах богатой части населения и выполняло три функции: мало­этажное жилье было первым шагом к альтернативе городского образа жизни, служило покупкой, доказывающей высокий имущественный статус домовладельца, создавало для доходов богатеющей части на­селения средство сохранения денежных средств от инфляции и обе­спечивало надежность сбережений за счет роста цен.

Малоэтажное домостроение на этом этапе было представлено в основном неорганизованной застройкой без единого архитектурно­го стиля, без необходимой и достаточной социальной и инженерной инфраструктуры.

После дефолта 1998 г. малоэтажное строительство на какое-то время приостановилось, а затем вошло во второй этап своего развития, характеризующийся большим разнообразием архитектурных стилей и планировок, стремлением к объединению в одном месте прожива­ния представителей одних социальных групп или профессий. Все больше появлялось продуманных с точки зрения планов застройки и инфраструктуры малоэтажных поселков с домами из традиционных строительных материалов и новыми дизайнерскими решениями. Бо­лее рационально решались вопросы обеспечения жителей поселков водой, теплом, электроэнергией, газом, задачи утилизации продуктов их жизнедеятельности.

Начало третьего этапа (конец 2003 г.) было обусловлено созданием достаточного уровня сбережений той части населения, которая хотела жить за городом в благоустроенном жилье, но такового не имела. Рост доходов населения и развитие ипотечного кредитования, наличие значительного инвестиционного ресурса в виде приватизированных квартир, способствовали выходу на рынок загородной недвижимости покупателей с уровнем дохода выше среднего, что потребовало изме­нить подходы и масштабы строительства. Сначала в Москве, а потом и в других городах стали возникать целые малоэтажные поселения, строительство которых велось посредством локальной или точечной застройки.

Четвертый этап малоэтажного строительства стал развиваться с на­чалом реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и новой Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг., когда возникла по­требность реализации масштабных проектов комплексной застройки территорий не только в интересах среднего класса, но и категорий граждан с уровнем дохода ниже среднего, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для решения этого вопроса необходимо было обеспечить переход от строительства разрозненных поселков к реа­лизации масштабных проектов с комплексной малоэтажной жилой застройкой, объединенных единой концепцией.

Для этого этапа развития малоэтажного строительства характер­ны следующие показатели, приведенные в табл. 9.1. С 2000 по 2006 г., доля малоэтажного строительства составляет приблизительно 40% от общего объема ежегодного ввода жилья. Следует особо отметить, что доля жилых домов из деревянных конструкций с 2002 по 2008 г. выросла с 15,4 до 24,2%, т. е. относительный прирост составил 60%.

Таблица 9.1

Развитие малоэтажного жилищного строительства (МЖС) в РФ за 2000-2008 гг.

Наименование	Ввод жилья (млн кв. м)
Всего, в том числе
Малоэтажное строительство
Доля малоэтаж­ного строитель­ства, %

через федеральные, региональные, муниципальные и корпоративные инвестиционные программы.

Особенности современного этапа развития малоэтажной жилой застройки

Рынок индивидуального жилищного строительства традицион­но рассматривается в качестве сегмента жилищного сектора рынка недвижимости. Структура рынка индивидуального жилищного строительства выглядит следующим образом (рис. 9.2).

Рнс. 9.2. Структура рынка малоэтажного жилищного строительства

Таким образом, рынок индивидуального жилищного строитель­ства подразделяется на две основные составляющие:

рынок земельных участков (под строительство объектов мало­этажного строительства в настоящее время используются земельные участки трех основных видов разрешенного использования, выделен­ных в структуре);

рынок индивидуальных жилых домов.

В свою очередь, в развитии рынка МЖС можно выделить несколько основных направлений (подсегментов):

Дома сезонного проживания (дачи).

Точечная (хаотичная) застройка в виде отдельных коттеджей (вне организованных поселков).

Организованная застройка коттеджных поселков, комплексов таун-хаусов, поселков смешанного типа.

Малоэтажное строительство имеет свой понятийный аппарат и термины, которые отражают как происходящие процессы, так и ак­туальность упорядочения этого аппарата.

Малоэтажное здание - предусмотренное проектом и/или закон­ченное строительством здание высотой не более трех этажей, включая цокольный этажи мансарду. Принятая этажность как отличительный признак малоэтажного здания отвечает конструктивным особенно­стям этого типа зданий, удовлетворяет их абсолютному большинству, является общепринятой, но сохраняет элемент дискуссионности.

Малоэтажное жилое здание - малоэтажное здание, предназначен­ное для постоянного или сезонного проживания людей.

Малоэтажный дом - обустроенное и используемое (эксплуатиру­емое) малоэтажное жилое здание.

Малоэтажное жилище -малоэтажное жилое здание (малоэтажный дом) с земельным участком, хозяйственными и вспомогательными постройками, другими объектами при нем.

Блокированный жилой дом (таунхаус) - жилой дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на придомовой участок.

Эти термины отражают различные состояния малоэтажного здания. Достаточно обратить внимание на явное различие понятий «дом» и «жилище»: жилище может быть только частным и отличается наличием земельного участка и построек, в то время как дом, являясь более общим понятием, может характеризовать и многоквартирное малоэтажное жилое здание, но без земельного участка для ведения хозяйственной деятельности.

Малоэтажное общественное (промышленное, торговое, сельскохо­зяйственное и т. д.) здание - малоэтажное здание, предназначенное для постоянного оказания социально-бытовых услуг населению, производства продукции и т. п.

Малоэтажное смешанное здание - малоэтажное жилое здание, в отдельных помещениях (зонах) которого производится товарная продукция или оказываются услуги населению (дом-пекарня, дом- магазин, дом-малокомплектная школа и т. п.).

Данные термины и определения упорядочивают и структурируют базовую терминологию в малоэтажном строительстве, являются ос­новой для классификации его объектов.

Основными признаками любых малоэтажных зданий являются: функциональное назначение, этажность, материалы и конструкции стен, капитальность (срок службы) здания (рис. 9.3). Малоэтажные жилые здания дополнительно можно классифицировать по их со­циальному уровню, по количеству квартир и по периодичности про­живания.

Рис. 9.3. Классификация малоэтажных жилых зданий

Для скорейшего ввода малоэтажных объектов жилой недвижимо­сти в эксплуатацию происходит переход на поточное строительство. При этом созданные ранее производственная и социальная сфера застроенных территорий и их инфраструктуры будут максимально использоваться при возведении последующих отдельных объектов и коттеджных поселков.

В местах возведения коттеджных поселков создается система до- мостроительных комбинатов, которые способствуют выделению работ на основных технологических переделах производственных процессов по изготовлению специальных конструкций, их транспортировке на строительную площадку, укрупнительной сборке и монтажу.

Начальные периоды строительства загородных поселков коттедж­ного типа, несмотря на экономическую развитость регионов европей­ской части страны, характеризуются комплексным освоением тер­ритории, обусловленным недостаточной развитостью транспортных связей, магистральных инженерных сетей, топливно-энергетической базы, материально-технической базы строительства, жилого и быто­вого хозяйства сферы обслуживания, а также нехваткой трудовых ре­сурсов, высокой стоимостью и низкой эффективностью живого труда.

Загородные поселки коттеджного типа рассматриваются как рас­средоточенные объекты, возведение которых происходит в условиях, когда расстояния между ними исключают возможность ежесменной

доставки рабочих с основной базы строительной организации на объекты строительства, а сами условия в местах их возведения резко отличаются друг от друга.

\ При этом переход трудовых ресурсов с одной площадки на другую

может осуществляться двумя способами;

«демографическая мобильность» (переход осуществляется по средствам использования организационного набора для создания в новых местах возведения необходимого количества строительных подразделений);

«производственная мобильность» (переход осуществляется посредством использования стабильных мобильных специализиро­ванных строительных подразделений организаций).

Движение людей при демографической мобильности играет дво­якую роль: во-первых, она ускоряет процесс перенаселения людей из одних регионов страны в другие и является одним из существующих методов освоения новых регионов; во-вторых, не всегда приводит к должному эффекту, если этот процесс плохо подготовлен. Этот способ характеризуется огромными затратами на создание социально­пространственной инфраструктуры вблизи строек. Демографическая мобильность трудовых ресурсов, с одной стороны, способствует обе­спечению максимальной величины действительного фонда времени рабочих, так как не требуется его затрат на их перемещение более чем на расстояние ежедневной транспортной доступности, но, с другой стороны, затраты на этот вид мобильности достигают значительных величин.

Другой способ («производственная мобильность») по сравнению с первым способом, особенно когда необходимо обеспечение концен­трации специализированных подразделений на определенный период, имеет ряд значительных преимуществ, что делает его в этих условиях высокоэффективным. Так, например, сокращаются значительные затраты на создание и развитие социальной сферы вблизи строек, уровень квалификации рабочих мобильных специализированных формирований намного выше, чем у работников по организацион­ному набору, люди живут с семьями в нормальных условиях в местах постоянного проживания; в системе строительного производства специализированные подразделения (как его элемент) обладают своей спецификой, которая заключается в следующем:

во-первых, частая смена работы и постоянно изменяющаяся со­циальная инфраструктура приводит к тому, что адаптация человека к новым условиям требует более длительного времени, чем для средств производства;

во-вторых, развитость социальной сферы влияет только на человека, так как для него характерно удовлетворение не будущих («отложенных на потом») потребностей, в повседневных, т. е. текущих, которые определ я ют ежедневную его работоспособность; j

в-третьих, в условиях мобильности возведения объектов мало* этажного жилищного строительства движение материально-техни­ческих ресурсов в значительной степени определяется организацией их распределения по объектам. Они могут быстро быть перемещены и сконцентрированы в любом регионе страны, закрепляясь на весь период существования. Для перемещения и концентрации строи­тельных подразделений в местах возведения объектов малоэтажного жилищного строительства необходимо создать определенные сти­мулы на основе проведения большого числа мероприятий, которые требуют дополнительных капитальных вложений и времени для их проведения, поэтому закрепление мобильных строительных предпри­ятий в новых местах и эффективность их использования трудового потенциала носит вероятностный характер.

Таким образом, при возведении загородных поселков коттеджного типа существуют особенности, которые определяют условия работы строительных предприятий и организаций и характеризуют:

наличие переходного периода при возведении каждого поселка за счет необходимости организации перевода стабильных или созда­ния новых специализированных подразделений;

наличие сложных работ, требующих для их выполнения ис­пользование высококвалифицированных специализированных стро­ительных кадров, особенно в переходные периоды;

наличие организационных трудностей при осуществлении перевода стабильных или создания новых специализированных под­разделений строительных предприятий в местах возведения объектов малоэтажного жилищного строительства.

По признаку функционального назначения малоэтажные здания могут быть подразделены на жилые, общественные, смешанные. Учитывая отнесение, возможно несколько условное, к общественным зданиям объектов промышленного, торгового и т. п. назначения, предлагаемое подразделение охватывает все многообразие малоэтажных зданий.

По этажности, учитывая определение термина «малоэтажное зда­ние», они могут быть подразделены на одноэтажные, двухэтажные, в том числе одноэтажные с мансардой, и трехэтажные.

По конструкции стен малоэтажные здания можно подразделить на кладочные (камень, кирпич, бревно и брусья, блоки и др.), монолит­ные (бетон, керамзитобетон и т. п.), каркасные (деревянные, метал­

лические и др. каркасы), панельные и щитовые (деревянные панели и щиты, панели из легких стальных конструкций, железобетонные панели и т. п.), комбинированные, например, цокольный или первый этаж из камня или кирпича, а второй этаж (мансарда) из деревянных деталей или конструкций. Материалы, используемые для создания конструктивных систем малоэтажных зданий, особенно деревянные конструкции, изделия и детали как наиболее применяемые, тоже не имеют современного понятийного аппарата и обоснованной класси­фикации. Эта проблема требует отдельного рассмотрения.

В зависимости от материалов стен, перекрытий и фундамента капитальность (срок службы) малоэтажных зданий может бьт представлена пятью группами: от первой - здания с каменным» (кирпичными, крупноблочными) стенами, железобетонными пере­крытиями и каменными или бетонными фундаментами, срокслужбь которых не менее 150 лет, до пятой - каркасные, щитовые, саманны* и глинобитные здания с деревянными перекрытиями, столбчатым! фундаментами и сроком службы до 30 лет.

По социальному уровню малоэтажные жилые здания могут быт] подразделены на три основные группы: социальные, экономичны" и элитарные.

К социальным (муниципальным) относят малоэтажные жилые зда ния, квартиры (комнаты) в которых предоставляются бесплатно ил] за доступную цену найма или аренды по нормативам социальног минимума жилой площади тем гражданам, которые имеют право н получение данной жилплощади. Социальные малоэтажные жилы здания являются, как правило, муниципальной собственность] и представлены многоквартирными зданиями блокированного ил секционного типа.

Малоэтажные жилые или смешанные здания , возводимые грая данами за счет собственных или заимствованных в установление порядке средств (кредитов, ссуд, займов), относят к экономичны (доступным). Такие здания являются в основном одноквартирным (односемейными); при наличии при них обустроенного и использ емого для хозяйственной деятельности земельного участка знаЧ1 тельной площади, такие жилища называют усадьбой. Экономична жилое здание, при котором имеется небольшой земельный участо используемый только для отдыха (газоны, лужайки, беседки и т. п называют коттеджем.

К элитарным (высококомфортным, бизнес-класс, элитные) относ одноквартирные малоэтажные жилые здания с высокими потр бительскими параметрами (общей и жилой площади, количест

комнат, насыщенности инженерным оборудованием и т. п.). Обычно их называют особняками, виллами. Последние характеризуются на­личием земельного участка большой площади (от 1 гектара) с парком, садом, водоемом и т. д.

По количеству квартир малоэтажные жилые здания подразделяю* на одноквартирные (элитарные и экономичные здания), двухквар­тирные (частный случай экономичных и социальных жилых зданий) и многоквартирные (преимущественно социальные жилые здания).

По периодичности проживания малоэтажные жилые здания могут быть подразделены на здания для постоянного (круглогодичного) проживания и здания для сезонного проживания (в основном-дачи). К последним, естественно, не относят здания и постройки типа са­довых (летних) домиков, хозблоков и т. п.

Основными типами целевых программ по поддержке малоэтажного строительства в России являются:

по стимулированию спроса на МЖС:

в рамках ФЦП «Жилище», созданы условия дляприобретения гражданами малоэтажного жилья с использованием средств феде­рального бюджета через следующие подпрограммы: «Государствен­ные жилищные сертификаты», «Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда», «Обеспечение жильем молодых семей». Разрешено использовать средства материнского капитала для приобретения или строительства индивидуального жилья, в том числе с использованием ипотеки. Предусмотрено использование субсидий для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера, молодых уче­ных, молодых специалистов на селе, а также для обеспечения жильем военнослужащих за счет средств накопительно-ипотечной системы Министерства обороны;

разработаны и предлагаются специальные банковские ипотечные продукты по кредитованию граждан, приобретающих малоэтажное жи­лье на первичном рынке экономкласса с государственной поддержкой этих программ. Средневзвешенная ставка жилищного кредитования по РФ на I квартал 2011 г. составляет 13,5% годовых и имеет тенденцию уменьшения. Особо следует выделить ипотечный продукт «Дом с участ­ком» и «Малоэтажное жилье» федерального ипотечного агентства с базовой ставкой 10,5% годовых, сроком кредитования 30 лет, первона­чальным взносом от 10% от стоимости дома при наличии страхования.

по стимулированию предложения по МЖС:

разработка территориальных программ, генеральных планов, правил землепользования и застройки и прочей градостроительной

документации предынвестиционного типа с преимущественш развитием малоэтажного строительства. Это должно переломи сложившуюся десятилетиями систему градостроительства с высок плотностью многоэтажной застройки и скученностью населения;

Увеличение предложений земельных участков под МЖС государственной и муниципальной собственности, обеспеченн инженерной и социальной инфраструктурой.

Основной формой приобретения сформированных земельн участков под малоэтажную жилую застройку из государственн и муниципальных земель является открытый аукцион с продажей п| ва собственности. В случае комплексной жилой застройки обязате; открытый аукцион с продажей права на заключение договора арен земельного участка согласно процедур ст. 38 Земельного кодекса I Очень распространен перевод пригородных земель сельхозназначе* в категорию поселений с оформлением разрешенного использовав под малоэтажное жилищное строительство.

Активность таких аукционов в регионах России пока очень низ поскольку большинство земельных участков являются инвестици но не привлекательными из-за высокой доли затрат на внутреш и внешние инженерные сети, социальную инфраструктуру, больи платы за подключение к коммуникациям по техническим услови Многие девелоперские проекты МЖС не начинаются именно по эт причинам. Эти проблемы решаются через:

а) формирование систем государственно-частного napmnepcmei проектам МЖС. В рамках ФЦП «Жилище» предусмотрена реализа] подпрограмм и мероприятий по:

предоставлению субсидий бюджетам субъектов РФ на разви социальной инфраструктуры для строительства жилья эконом»" ского класса.

обеспечению автомобильными дорогами новых микрорайо массовой малоэтажной застройки жильем экономического клас<

возмещению затрат на уплату процентов по кредитам, п< ченным застройщиками на цели строительства малоэтажного жи экономического класса, включая обеспечение земельных учасп инженерной инфраструктурой.

Примером успешного государственно-частного партнерства (Г может служить успешная реализация проекта малоэтажной застро «Экодолье» вОренбурге, где уже достигнута стоимость продаж ж» эконом-класса, около 26,8 тыс. руб. за кв. м. При этом стоимость с ительства коробки дома составляет 12,5 тыс. руб. за кв. м. Струк"

затрат (себестоимости) дома с земельным участком, оборудованным инженерной инфраструктурой, представлена на рис. 9.4.

Инженерные сети с вводом в

дом: 3566 р.; 13%

Рис. 9.4. Структура затрат на строительство малоэтажного жилого дома (проект «Экодолье» Оренбурга)

Внутрипосепковые дороги:

Проектирование, межевание, озеленение и ограждение, содержание стройплощадки, управление проектом, коммерческие расходы и прибыль: 7704 р.; 29%

Строительство коробки дома;

12 500 р.; 47%

а Внешние сети-6% исключены из себестоимости

Важным условием эффективности реализации масштабных про­ектов комплексной малоэтажной жилой застройки территорий яв­ляется опережающее строительство внеплощадочных инженерных сетей с участием бюджетов всех уровней в рамках подпрограмм ФЦП «Жилище» и инвестиционных программ естественных монополистов (Газпром, электросетевые компании и пр.) за счет инвестиционной составляющей тарифа и минимизации платы за подключение для девелоперов.

Это уменьшает первоначальные инвестиционные затраты застрой­щиков во внеплощадочные инженерные сети и снижает финансовые риски проектов. Поэтому главным условием начала масштабной реализации проектов комплексной малоэтажной жилой застройки следует считать формирование системы государственно-частного пар­тнерства в части софинансирования стартовых затрат застройщиков, чтобы выйти на минимально допустимые показатели рентабельности в 5-10%.

Примером такой организации и управления строительства яв­ляется структура СМР из эталонного бизнес-плана малоэтажного строительства, реализованного на одной из строек России, показанная на рис. 9.5.

увеличения объемов предложения земельных участков, выстав­ляемых на торги за счет дополнительных государственных земель, переданных федеральному Фонду развития жилищного строительства

к Строительство подводящих сетей за счет средств инвестиционных программ Газпрома и Региональной электросетевой компании 31%

■Строительство подводящих сетей и лдорог за счет собственных средств - 3%

я Строительство сетей и дорог 1 пускового комплексе -14%

■Строительство въездной группы - 5%

Строительство 23 образцовых домов - 5%

«Аренда земельного участка первые 2 года - 4%

м Градостроительное и инженерное проектирование, межевание - 6%

«Строительство подводящих сетей »а счет средств федерального и областного бюджетов - 34%31%

Рис. 9.5. Структура СМР подготовительного периода по опережающему строительству инженерной инфраструктуры в рамках ГЧП по эталонному бизнес-проекту малоэтажной жилой застройки экономкласса

согласно поправке к Федеральному закону № 343-ФЭ. Планируется не менее 60% всех земель фонда использовать для целей МЖС.

в) создания некоммерческих объединений граждан, в том числе жилищно-строительных кооперативов, которым для МЖС земельные участки будут предоставляться бесплатно или на льготных условиях.

Основной формой программно-целевого обеспечения увеличения предложения по МЖС на территориальных рынках жилья является разработка региональных программ по развитию малоэтажного жи­лищного строительства, которые выполняются в рамках софинанси- рования программных мероприятий по ФЦП «Жилище». Для этих целей разработаны унифицированные «Методические рекомендации к региональным программам стимулирования развития жилищного строительства», учитывающие положения программы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» в целях содей­ствия реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». На уровне Минрегион- развития РФ готовится также дополнительная ведомственная целевая программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства в РФ».

Главным инструментом реализации данных программ в регионах является подготовка и реализация эффективных проектов малоэтаж­ной комплексной жилой застройки территорий. При этом данные проекты могут быть поддержаны за счет их включения в подпрограмму «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищно­го строительства» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 гг. только при условии конкурсного отбора.

Основными требованиями для девелоперских организаций по малоэтажному строительству как для участия в приобретения прав аренды на земельные участки под комплексное освоение территорий в открытых земельных аукционах, так и для получения господдержки таких проектов в рамках ФЦП «Жилище» и ГЧП являются:

строительство доступного жилья эконом-класса;

строительство энергоэффективного жилья;

строительство по экологическим стандартам.

Основные требования по строительству доступного малоэтажного жилья экономкласса

При этом под жильем экономического класса понимается отдельно стоящий малоэтажный жилой дом с количеством этажей не более чем три и соответствующий требованиям утверждающего «Методические рекомендации по отнесению жилых помещений к жилью экономи­ческого класса» (приказ министра регионального развития РФ от 28 июня 2010 г. № 303). В соответствии с установленными требовани­ями рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов должна составлять не более 150 кв. м при уровне ценовой доступности до 30 тыс. рублей за 1 кв. м общей площади жилья.

А. Основные требования по энергоэффективности малоэтажного жилья

В связи с введением «Правил установления требованийэнерге- тической эффективности для зданий, строений и сооружений», ут­

вержденных Постановлением Правительства РФ № 18 от 25 января 2011 г., возникают принципиально новые требования к организации самого инвестиционного процесса при проектировании, эксперти­зе, строительстве, вводе в эксплуатацию и в процессе эксплуатации построенных, реконструированных или прошедших капитальный ремонт отапливаемых зданий, строений, сооружений. При этом предусматривается разделение объектов недвижимости по классам энергоэффективности и разработка энергетических паспортов зданий и сооружений уже на стадии проектирования.

Малоэтажный жилой дом должен быть построен изэнергоэффек- тивных экологически чистых строительных материалов, иметь вну­треннюю отделку, установленное инженерное оборудование с индиви­дуальным источником отопления, приборами регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов. Нормируемый удельный расход тепловой энергии на отопление и вентиляцию малоэтажных жилых домов должен соответствовать показателям СНиП 23-02-2003.

Б. Основные требования к экологичности малоэтажного жилья

Экологические требования к малоэтажному жилищному строи­тельству приобретают в последнее время все больший приоритет. По мнению отечественных и зарубежных экспертов, важнейшую группу критериев оценки эффективности объекта недвижимости определяют экологические аспекты. Использование экологичных технологий от стадий планирования до сдачи в эксплуатацию повышает ценность зданий, приравнивает их к статусу «элитное» и помогает понизить эксплуатационные расходы.

Принципиальным сдвигом в этом направлении стала произо­шедшая во многих странах смена базовых критериев, определяющих экономическую эффективность строительства: если раньше ими тра­диционно были значения сметной стоимости строительства и сроков окупаемости капиталовложений, то сегодня они отступают на второй план - решающее значение приобретают показатели эксплуатаци­онных затрат. В этом случае экологичность как подход и внедрение экотехнологий в разные стадии жизненного цикла объекта недвижи­мости выступает как благоприятствующий экономический фактор развития девелоперского, строительного и управляющего бизнеса. В этой связи во всем мире, в том числе и в России начала развиваться концепция экологического девелопмента в области организации и управления воспроизводством недвижимости, которая особенно применима к МЖС.

Основными принципами экологического девелопмента являются:

Экологичная среда жизни, чистый воздух, вода, озеленение;

визуальная экологичность;

близкая к природной звуковая среда в здании и рядом с ним;

близкая к природной среда запахов;

экологически обоснованный объем внутренней и внешней сред на одного жителя;

создание архитектурно-планировочными и другими средствами условий, способствующих общению жителей и вовлечению их в про­цесс экологизации; эффективное использование площади застройки с минимальными негативными воздействиями на окружающую среду как во время строительства, так и во время эксплуатации объекта;

оптимальная плотность застройки с доступностью обществен­ного транспорта;

снижение потребления энергии за счет ориентации строения для лучшей инсоляции, улучшенного естественного освещения;

проектирования энергосберегающих объектов и правильного распределения обществен но-деловых зон;

минимизация электрических нагрузок от освещения, обору­дования;

создания «умных» домов, автоматически регулирующих энер­горасход;

раздельный сбор мусора и его переработка, создание системы утилизации всех отходов от зданий и участков;

вторичное использование материалов, создание безотходных технологий и пр.

Существует целый ряд международных стандартов экологично­сти и энергоэффективности девелопмента недвижимости. Наиболее универсальным из них можно считать:

Стандарт LEED - «Руководство в энергоэффективном и эко­логичном проектировании», который является системой оценки мероприятий при проектировании, строительстве и эксплуатации зданий. Система LEED разработана в конце 1990-х гг. в США и пред­усматривает сертификацию объектов строительства по следующим уровням: «Сертифицированный» - 40-49, «Серебряный» - 50-59, «Золотой» - 60-79.

Наличие сертификата демонстрирует участникам рынка недвижи­мости профессионализм разработчиков, подтверждает их репутацию в инновационном направлении зеленого строительства. Рекоменда­ции системы разбиты на шесть разделов: Территория под застройку, Энергия и Атмосфера, Водоэффективность, Материалы и Ресурсы, Внутреннее качество Воздуха, Инновации.

В качестве примеров других стандартов можно привести:

Стандарт BREEAM - является универсальным методом оценки экологичности недвижимости в Европе. Он позволяет девелоперам использовать свои сертификаты в различных европейских странах. За десять лет по методу BREEAM были зарегистрированы более 700 ООО зданий.

Стандарт GSBC - разработан в середине 2000-х гг. немецким со­ветом по экологическому строительству (DGNB) и предлагает прово­дить в строительной сфере культурные и гуманитарные мероприятия.

Важность данных требований предопределяет создание в России нового сегмента экологической недвижимости рынка и сформирова­ние в нем устойчивого спроса. Здоровая, экологически чистая окру­жающая среда является непреходящей ценностью, которая становится все более дефицитной и востребованной. Проведенные экспертизы показывают, что лишь 20-30% строительных материалов в России соответствуют экологическим стандартам и могут использоваться без вреда для здоровья человека. Все эксперты единодушны, что «эко­стройка» и экодевелопмент для Европы, США и России становятся самым мощным трендом последнего десятилетия в строительной отрасли.

Современная структура строительных материалов и конструкций малоэтажного жилищного строительства

На современном этапе развития малоэтажного строительства в РФ значительное место по материалам и конструкциям занимает кирпич­ное и каменное домостроение (соответственно 53% и 15%), деревянное домостроение - 22%, 10% домов строится из других материалов, в том числе из пенополистирольных (рис. 9.6).

яКамвжывдаю -19% и Деревя+ьвдома- 22% * Другие -10% ш КИргъмтвддма - 53%

Рис. 9.6. Структура строительных материалов малоэтажного жилищного строительства в РФ

Наиболее часто используемые строительные технологии являются в то же время самыми дорогими. В частности, кирпичное и каменное домостроение имеет наибольшую себестоимость строительства, а их совокупный удельный вес в структуре малоэтажного строительства занимает 68%. Данные по себестоимости представлены в табл. 9.2.

Таблица 9.2

Себестоимость 1 кв. м. жилого помещения

	Строительный материал	Средняя себестоимость 1 кв. м жилого поме» щения (домокомплект без отделки и внеш­них сетей)
		20 ООО руб.
		16 ООО руб.
	Строительные материа­лы из древесины глубо­кой переработки	10 ООО руб.
	Пенополистирол
	Ячеистый бетон

Таким образом, наиболее перспективным с точки зрения снижения стоимости строительства является использование дерева и материалов его переработки.

Сохраняет актуальность применение новых технологий (возведе­ние малоэтажных домов на основе материалов из ячеистого бетона, модернизированные технологии крупнопанельного домостроения на основе элементов несъемной опалубки из пенополистирола, технология термоструктурных панелей), которые позволяют вести работы в любое время года. При этом производство, транспортировка, монтаж несущих и самонесущих конструкций, а также последующая эксплуатация здания требуют гораздо меньших затрат, чем технологии строительства, связанные с традиционными материалами.

Можно выделить следующую классификацию групп технологий малоэтажного строительства и диапазон их себестоимости:

Каменные дома: кирпич; пеноблок; газоблок; керамоблок; не­съемная опалубка; монолитно-модульные конструкции. В этой группе диапазон себестоимости 1 кв. м каркасного дома:,чякегшал моезияче- ние - 21 ООО руб./кв. м и минимальное - 15 ООО руб./кв. м.

Каркасные дома: деревянный каркас; металлический каркас; объем но-модульные дома; SIP-панели. Диапазон себестоимости 1 кв. м каркасного дома. Максимальное значение - 25 ОООруб./кв. м и средне минимальное значение - 14 ОООруб./кв. м.

Деревянные дома: клееный брус; профилированный брус; оцилиндрованное бревно. Максимальное значение - 22 ООО руб./кв. м и средне минимальное значение - 10 ООО руб./кв. м.

Сравнительные организационные характеристики разных типов малоэтажных жилых домов общей площадью 200 кв. м

Сравнительные характеристики возведения различных типов малоэтажных жилых домов, по данным проекта «Российский дом будущего», приведены в табл. 9.3.

дома	Тип фунда­мента	Трудо­емкость на заво­де/ строй­площад­ке	Срок монта­жа при на­личии фунда­мента	Время года стро­ итель­ ства	Усад­ стен	Сро­ дел­ дома	Комфорт­ное прожива­ние с начала строи­тельства
	Ленточный Монолит­
	Столбчатый Монолит­ Ленточный
	Столбчатый Монолит­ Ленточный
	Ленточный Монолит­
	Столбчатый Монолит­ Ленточный (облегчен­
	Столбчатый Монолит­ Ленточный (облегчен­

Таблица 9.3

Наиболее оптимальным следует признать тип малоэтажных домов с основой из дерева и его комбинаций

Классификация основных организационно-технологических схем деревянного малоэтажного домостроения

Анализ показывает, что структура малоэтажного строительства в целом на сегодня малоэффективна. Преобладает строительство из самых дорогих материалов, уступающих другим материалам не только по себестоимости, но и по качественным характеристикам.

Себестоимость 1 кв. м деревянного дома как минимум на 10-20% ниже, чем в домах, построенных из других материалов. При этом дере­во -доступный, возобновляемый, местный и дешевый строительный материал При массовом строительстве малоэтажного деревянного жилья с применением индустриальной технологии его себестоимость примерно в 2 раза ниже традиционного для России многоэтажного монолитно-бетонного жилья.

Себестоимость одного квадратного метра общей площади жилого дома из современных деревянных конструкций обеспечивает доступ­ность приобретения жилья всеми работающими гражданами страны. Именно поэтому важно существенно увеличивать достигнутую долю строительства домов из дерева в малоэтажном строител ьстве24%, что недопустимо мало для лесной державы, обладающей 25% мировых запасов древесины.

Основными организационно-технологическими типами деревян­ного малоэтажного домостроения являются:

Строительство деревянных домов из рубленого бревна. Конструк­тивной основой рубленого деревянного дома является бревенчатый сруб, состоящий из горизонтально уложенных друг на друга бревен - «венцов». Сруб складывается из бревен, обтесанных вручную, их тол­щина меняется от одного конца к другому. Традиционно деревянные дома строили из сырой древесины, что обязательно сопровождалось усадкой строения. В природных условиях дерево сушится до полуто­ра лет. Вследствие этой особенности древесины строительство дома было долгим, так как сруб должен был «выстояться». Современные технологии позволяют устранить этот недостаток благодаря новым технологиям производства и сборки домов.

Строительство деревянных домов из оцилиндрованного бревна. Для борьбы с неравномерной усадкой дома используются специальные вертикальные шпильки - «стяжки», которые не только прибавляют жесткость стене, но и позволяют контролировать процесс усадки дома.

Строительство деревянных домов из клееного бруса. Сложность использования древесины как строительного материала связана с процессами его сушки и обработки, а также усадкой построенного дома. В настоящее время в деревянном домостроении появились ин­дустриальные технологии, позволяющие строить деревянные дома с гарантированным высоким качеством, какой является технология строительства домов из клееного бруса. Технология клееного бруса позволяет монтировать дома круглый год, при этом монтаж конструк­ций дома на готовом фундаменте не превышает 3-4 недель. Клееный брус намного теплее обычного, так как прослойки клея являются хорошими теплоизоляторами, а шиповое соединение бруса между собой создает несколько контуров уплотнения и делает невозмож­ным проникновение холодного воздуха внутрь помещения. Клееный брус по воздухопроницаемости и плотности прилегания превосходит параметры обычного круглого бревна. Преимуществами домов из клееного бруса являются отсутствие деформации конструкций дома, стойкость к гниению и поражению насекомыми, высокие показатели пожаростойкости.

Строительство деревянных домов из профилированного бруса. Кроме оцилиндрованного, рубленого бревна и клееного бруса для строительства деревянных домов широко используют профили­рованный брус. При его изготовлении обычному брусу придается строго определенная стандартная форма (профиль), его поверхности строгаются по первому классу чистоты, т. е. до уровня евровагонки. Преимуществом профилированного бруса является то, что дома из него быстро и легко собираются, так как все изделия изготовлены в заводских условиях на станках с высокой точностью. Деревянный дом из профилированного бруса возводится значительно быстрееи после возведения имеет опрятный и привлекательный внешний вид.

Строительство деревянных домов из каркасно-щитовых панелей.

Технологии каркасного и каркасно-панельного домостроения

являются на сегодняшний день одними из наиболее перспективных и бурно развивающихся направлений загородного строительства в России. Советский опыт каркасного домостроения нельзя считать достаточным, он ограничивался проектированием, строительством и эксплуатацией временных рабочих поселков и военных поселений. В России интенсивное применение технологий, связанных с деревян­ным каркасом, началось в последние 5-7 лет.

В то же время на сегодняшний день каркасное домостроение мож­но считать одной из доминирующих технологий на мировом рынке строительства индивидуальных домов. Доля каркасных домов в мире составляет 70%, а в США и Канаде достигает 90%. Именно каркасные и каркасно-панельные технологии могут стать доминирующими в ближайшее время на рынке малоэтажного строительства России.

В основе этих технологий лежит использование деревянного каркаса здания. Каркас из пиломатериалов собирается по принципу сотовой строительной конструкции и представляет собой жесткое и прочное сооружение с большим сроком эксплуатации (до 150 лет).

Главными достоинствами каркасного и каркасно-панельного до­мостроения являются сжатые сроки строительства (коробка здания может быть возведена за три-четыре дня, а весь дом «под ключ» - за * два месяца) и прекрасные теплоизоляционные свойства панелей. Стеновая панель с минераловатным утеплителем толщиной 80 мм обеспечивает термическое сопротивление, не уступающее стене из ячеистого бетона толщиной 400 мм, либо стене из кирпича толщиной 490 мм. Такие дома не требуют массивных фундаментов, а отсутствие усадки позволяет проводить отделочные работы сразу после монтажа несущего каркаса, что позволяет построить в кратчайшие сроки эко­логически чистый, теплый и комфортный дом. Кроме того, существует возможность строить в зимнее время года.

В каркасных домах наружные стены состоят из многослойного «пирога», монтируемого на стройплощадке: влагостойкие ориен­тированно-стружечные плиты OSP, утеплитель между ними и слои гидро-, ветро- и пароизоляции. Ориентированно-стружечные плиты на 90% состоят из древесины, полученной при санитарной рубке леса, в качестве связующих элементов используются синтетические смолы и парафиновая эмульсия. Могут также применяться цементно-стру­жечные плиты и другие материалы.

В каркасно-панельных (или иначе «сэндвич») домах стены здания представляют собой сэндвич-панели (две ограждающие плиты и уте­плитель между ними), изготовленные на заводе и «навешиваемые» на каркас. Одним из несомненных достоинств сэндвич-панелей является их технологичность: поставка всех необходимых комплектующих для монтажа панелей (уголков, крепежа, герметиков) практически сводит работу на стройплощадке к сборке по принципу конструктора. Бригада из двух квалифицированных монтажников и одного грузо­подъемного механизма за одну смену может перекрыть до 200 кв. м по­верхности. Сэндвич-панели могут изготавливаться сразу с фасадным решением, и тогда дому не нужна дополнительная отделка.

Одной из разновидностей каркасно-панельного домостроения является канадская технология с использованием сэндвич-панелей «Экопан» (ЕсоРап), которая активно продвигается сегодня в России.

В данном варианте панели стен и перекрытий представляют собой многослойный монолит, в котором под большим давлением склеены три слоя: наружные плиты ОСП и внутренний утеплитель - вспе­ненный пенополистирол. Такая панель получается несущей, стены и перекрытия из этих панелей выдерживают нагрузки до 150 кг на куб. м. Дом, построенный по технологии «Экопан», не имеет «мостиков холода» и сквозняков, так как панели герметично подогнаны друг к другу благодаря заводскому производству.

Различия между каркасными и каркасно-панельным технологиями весьма существенны. Изготовление стеновых панелей в заводских условиях позволяет обеспечить более высокие темпы строительства, хороший контроль за качеством и получить экономию на издержках. В то же время использование такой технологии требует хороших подъ­ездных путей и использование средств механизации. Преимущества каркасно-панельного домостроения наиболее полно могут быть рас­крыты в проектах со строительством большого количества домов. Для строительства индивидуальных жилых домов на небольших участках и с трудными условиями подъезда более уместным может быть ис­пользование каркасной технологии.

Такие малоэтажные жилые застройки уже получили распростра­нение в России (Московская область, Татарстан и пр.), экономичны при строительстве и позволяют обеспечивать высокий уровень ар­хитектурно-конструкторского дизайна. В Европе последние 15 лет существует постоянный спрос на каркасные дома. Главными достоин­ствами таких домов считаются экологичность, низкие потери тепла, пожарная безопасность, устойчивость к распространению плесени и грибков, возможность индивидуального проектирования, быстрый монтаж и относительно низкая цена. В связи с постоянным ростом цен на энергоносители спрос на эти дома неумолимо растет. Так, расход топлива на отопление такого дома составляет от 3 до 5 литров (в пере­счете на мазут) на 1 кв. метр площади в год. Это в три раза меньше, чем расходы на отопление кирпичного дома. Сегодня доля таких домов в Германии составляет уже 16%. Их особенность состоит в том, что несущей опорой является каркас, а внутри конструкции находится утеплитель, прекрасно сберегающей тепло. Главными положитель­ными факторами производства каркасно-панельных домов явля­ются: низкая себестоимость; минимальный уровень конкуренции; современная технология; высокая скорость возведения и сдачи домов (до одного месяца); гибкое производство. Возможность технологии производить дома любой конфигурации и типа, а также различных зданий производственного и прочего назначения; короткий срок запу-

ска завода (8-10 месяцев) и быстрая окупаемость капиталовложений; снижение потребности в высококвалифицированых кадрах в связи < с коротким сроком их подготовки; реальная возможность размещения таких заводов в каждом областном центре; идеальная возможность использования этой технологии для надстройки дополнительных, этажей и «таунхаусов» на ранее построенных зданиях. j

Модульное деревянное домостроение. Модульным этот тип до­мов называется потому, что они строятся в виде секций или модулей. , Например, дом площадью 105 кв. м состоит из двух модулей, а дом! площадью 209 кв. м из 4 модулей. Основное преимущество этой тех­нологии заключается в том, что высококачественные дома строятся на заводе, а не на стройплощадке. Модули деревянного дома собираются; в заводских условиях, что выгодно отличает эту технологию от сборки из комплектующих на стройплощадке.

Деревянное домостроение: технологии клееного бруса

Система градостроительства, сложившаяся в Советском Союзе,

практически исключала дерево как строительный материал, во мно- ; гом из-за существовавших правил пожарной безопасности и ставки на i быстровозводимое, многоэтажное крупнопанельное жилье. Итогом: XX века стал факт, что в России почти полностью была утрачена сама культура работы с деревом.

Дерево является замечательным строительным материалом - абсолютно экологичным, долговечным, пожароустойчивым и легко утилизируемым. Важнейшим фактором является то, что дерево - полностью возобновляемый ресурс. Деревянные дома не уступают каменным или кирпичным ни по одному параметру: так, пожарная безопасность здания легко достигается благодаря специальной об­работке древесины. При этом важно заметить, что дерево в случае пожара горит долго и дает ценное время для принятия различных мер против огня, а металл буквально через пять минут после начала пожара теряет свои несущие способности.

Важной особенностью дерева является его инертность. Оно не ржавеет, не подвержено коррозии, обладает огромной химической стойкостью и в агрессивной среде является лучшим материалом. Срок службы дерева при правильной обработке (прежде всего зачистке), защите и надзоре практически неограничен.

В деревянном доме всегда поддерживается своеобразный микро­климат благодаря способности древесины абсорбировать запахи, излишнюю влагу, или отдавать ее, когда помещение пересушено. Жилище из древесины ароматизируется эфирными маслами и обла­дающими антисептическим действием смолами, присущими данному

виду дерева. В дереве обитают полезные для людей и животных микро­организмы, препятствующие развитию болезнетворных бактерий.

Сложности использования древесины как строительного матери­ала связаны со сложностями его сушки, обработки и усадки постро­енного дома. Однако сегодня в деревянном домостроении появились индустриальные технологии, позволяющие строить деревянные дома с гарантированным качеством. Одной из таких технологий является строительство домов из клееного бруса.

Клееный брус производится на заводе, оснащенном современным оборудованием. В качестве материала для его производства исполь­зуется доска хвойных пород. Схематично технологический процесс его производства выглядит следующим образом: качественное брев­но с естественным содержанием влаги распиливается на доски не­большого сечения, которые легко просушиваются до уровня 10-12% влажности. Высушенные доски простругиваются с четырех сторон для получения точной геометрии. Затем эти доски склеиваются (под прессом) с помощью специального экологически чистого клея, кото­рый не влияет на воздухопроницаемость древесины. Клей проникает под давлением глубоко в поры дерева, благодаря чему обеспечивается прочное соединение.

При склеивании в единый брус направление древесных волокон в ламелях задается в противоположные друг от друга стороны. За счет этого клееный брус оказывается более прочным по сравнению с обычным, а при изменении влажности он не изменяет своей формы. После того как ламели склеены в единый и неделимый брус, произ­водится его профилирование на четырехсторонних станках. От точ­ности изготовления пазо-гребневого соединения зависит качество всего клееного бруса и в конечном счете качество будущего дома. После придания клееному брусу профиля он торцуется в размер - с высокой точностью нарезается на элементы необходимого размера. Ну а завершающим этапом изготовления клееного бруса являются «зарезание» в нем на специальных чашкорезных станках венцовых чашек и сверление отверстий под нагели.

Технология клееного бруса позволяет монтировать дома круглый год, монтаж конструкций дома на готовом фундаменте не превы­шает 3-4 недель. Клееный брус намного теплее обычного, так как прослойки клея являются хорошими теплоизоляторами, а шиповое соединение бруса между собой создает несколько контуров уплот­нения и делает невозможным проникновение холодного воздуха внутрь помещения. Кроме того, обычный брус при засыхании дает трещины (лопается) и эти трещины существенно снижают рабочую толщину бруса. Клееный брус по воздухопроницаемости и плот­ности прилегания превосходит лучшие параметры круглого бревна. Профилированные детали плотно соединяются при сборке, поэтому нет необходимости вкладывать паклю или утеплитель в пазы между деталями.

Поверхность клееного бруса, выполненного с соблюдением всех технологических требований, ровная и гладкая; стена, собранная из клееного бруса, выглядит монолитной, что придает домам из клееного бруса еще одно преимущество: они не нуждаются в наружной и вну­тренней отделке. Из-за отсутствия затрат на внутреннюю и внешнюю отделку стоимость строительства дома из клееного бруса снижается на 50 и более процентов по сравнению, например, с кирпичным домом. Дома из клееного бруса, как и все деревянные, значительно легче ка­менных или кирпичных (вес 600-900 кг/куб. м) и поэтому не требуют глубоких и тяжелых фундаментов.

Основные преимущества клееного бруса:

не меняет своей формы во время эксплуатации;

имеет большую по сравнению с обычной древесиной прочность и меньшую теплопроводность;

имеет минимальную усадку по высоте;

не растрескивается;

имеет высокое качество лицевых поверхностей;

пазы и гребни клееного бруса по длине стенового бруса жестко фиксируют брус в стене и не пропускают влагу;

стена из клееного бруса выглядит монолитной и не требует до­полнительной отделки.

В создании современной индустрии деревянного домостроения у России существуют гигантские резервы экономического роста. Россия сегодня продает не менее 80% своего леса в виде кругляка и по чрезвычайно низким ценам. Одной из приоритетных задач прави­тельства, направленных на возрождение деревянного домостроения в России, является переход от экспорта кругляка к глубокой перера­ботке древесины на территории России.

8» Новые технологии малоэтажного домостроения из порнзованных керамических камней

Из общего количества тепловой энергии, потребляемой строите­лями и эксплуатационниками, 90% расходуется на отопление. Новые нормативы по теплозащите зданий предусматривают увеличение в 1,5-3,5 раза сопротивления теплопередаче конструкций стен и со­кращение теплопотерь. При использовании обычного кирпича для достижения требуемого результата пришлось бы возводить стены тол­щиной более 1 м, поэтому предприятия вынуждены идти на усложне­ние их конструкции вследствие применения различных утеплителей.

Поризованный керамический камень позволяет возводить стены традиционной толщины в два с половиной кирпича, при этом полно­стью соблюдаются новые жесткие требования по теплозащите. По­ризованный камень изготавливается путем введения в шихту опилок, выгорающих при обжиге и оставляющих в камне поры. С помощью автоматизации удается достичь высокой точности дозирования ком­понентов и равномерного распределения пустот в изделиях. Высока степень физической однородности камня. Результатом этого процесса является резкое уменьшение объемного веса. Для обыкновенных полнотелых кирпичей этот показатель равен 1350-1600 кг/м 3 , для по- ризованного камня - 900 кг/м 3 . Объемный вес поризованного камня ниже объемного веса воды, составляющего 1000 кг/м 3 .

Применение поризованного керамического камня упрощает тех­нологический процесс: сокращается расход раствора, уменьшается время возведения стен, снижаются трудозатраты. Данные факторы ведут к удешевлению строительства в целом. Еще одним преиму­ществом поризованного камня является его невысокий расчетный коэффициент теплопроводности, равный 0,29 Вт/м "С (у обыкновен­ного кирпича - 0,39-0,42 Вт/м °С). Это позволяет выполнять стены толщиной 64 см, внутренняя часть которых состоит из поризованного камня, а наружная - из слоя облицовочного кирпича. Такое резкое уменьшение значения коэффициента теплопроводности поризован­ного камня обусловливается следующими факторами: изменяется химическая природа черепка и вследствие этого уменьшаются связи между атомными группами кристаллов; происходят скачкообразные изменения плотности теплового потока вследствие изменения площа­ди поперечных сечений перпендикулярно направлению его сечения и большого сопротивления движению тепловых потоков в местах их высокой концентрации; поры, образующиеся в результате выгорания добавок, имеют в основном оплавленную поверхность и замкнутый объем, что резко уменьшает лучистую и конвективную составляющие теплообмена.

Технология скоростного домостроения «Теплоскор»

Одной из интересных российских технологий малоэтажного стро­ительства является система скоростного домостроения «Теплоскор*. Система была разработана российскими учеными под руководством доктора технических наук, заслуженного инженера России Валерия Лещикова, руководителя компании «НИИ Теплостен». В состав этой системы входят методика создания жилища нового поколения, техно­логия скоростного домостроения и новый строительный материал - теплоэффективный блок, а также оборудование для автоматизирован­ного производства по выпуску теплоэффективных стеновых блоков.

Система «Теплостен» обеспечивает возведение коробки здания до трех этажей за один-два месяца при сравнительно низкой себестои­мости и с повышенными эксплуатационными качествами здания: архитектурной выразительностью, теплотехническими свойствами, огнестойкостью и долговечностью.

Основой технологии является новый строительный матери­ал - трехслойные теплоэффективные стеновые блоки «Теплостен». Трехслойная конструкция состоит из несущего слоя (поризованный керамзитобетон класса В7,5-В10 плотностью 1200-1400 кг/куб. м), внутреннего слоя (эффективный пенополистирол плотностью 25 кг/куб. м) и фасадного (бетон класса В10-В12,5 плотностью 1500-1700 кг/куб. м). Внешний, защитно-декоративный слой выпол­няется из плотного бетона, может иметь любую фактуру и в дальней­шем окрашиваться в любой цвет фасадными красками.

Основным сырьем для производства теплоэффективных много­слойных стеновых блоков являются портландцемент, керамзитовый гравий, песок, ускоритель твердения, пенообразователь, пенополи­стирол и вода. Для изготовления блоков могут также применяться самые разнообразные местные сыпучие материалы, в частности золы, отходы черной металлургии, шлаки. При использовании местного сырья себестоимость получаемой продукции - теплоэффективного блока - значительно сокращается, причем без снижения его потре­бительских качеств.

Блоки легкие и сравнительно большие - 400x300x200 мм. Они крепятся друг к другу клеем, который укладывается толщиной не более 2-4 мм. Применение клея дает возможность по окончании возведения даже одного первого этажа приступать к внутренней от­делке гипсокартоном или штукатурными смесями, т. е. технология возведения стен из блоков «Теплостен» предусматривает почти полное отсутствие «мокрых» процессов. Применение теплоэффективного блока избавляет строителей от таких трудоемких и дорогостоящих операций, как утепление стены и ее декоративное оформление.

Незначительный вес блоков снижает транспортные расходы и из­бавляет стройку от необходимости иметь подъемные устройства. Применение клея, а не цементных растворов, исключает доставку большого количества воды, цемента и песка на площадку, дает по­стоянно высокое качество кладки, сводит к минимуму тяжелый, непродуктивный ручной труд. Четкие геометрические размеры блока и продуманная его номенклатура позволяет использовать персонал более низкой квалификации.

Разработанная система скоростного строительства малоэтажных домов «Теплостен» включает в себя 6 подсистем:

мелкозаглубленные утепленные монолитные железобетонные фундаменты, совмещенные с цоколем, на песчаной подушке (воз­можны сваи на слабонесущих грунтах);

стены зданий из теплоэффективных блоков с наружным за­щитно-декоративным слоем;

монолитные пространственные железобетонные каркасы;

сборно-монолитные железобетонные перекрытия из предвари­тельно напряженных балок таврового сечения;

кровля из полимерно-песчаной черепицы;

малые архитектурные формы для украшения фасада.

Технология несъемной пенополистирольной опалубки

Технология несъемной пенополистирольной опалубки, появив­шаяся в Европе более 30 лет назад, развивается в России уже на протяжении 10 лет. В последние годы объемы строительства по этой технологии значительно выросли.

Суть технологии в том, что в качестве несъемной опалубки для монолитных стен используются блоки из эффективного утеплителя - пенополистирола. Таким образом, решается вопрос теплоэффектив- ности здания и достигается экономия времени при строительстве: при использовании обычной опалубки значительное время затрачивается на ее установку, демонтаж, чистку и т. д. На возведение здания по технологии несъемной опалубки обычно затрачивается 2,5-3 месяца.

Несъемная опалубка изготавливается в заводских условиях в виде блоков, которые представляют собой две пластины из специального строительного пенополистирола, соединенные перемычками из того же материала или ПВХ. Блоки имеют очень небольшой вес, что весьма удобно при строительстве. Блоки имеют полости, которые в процессе строительства армируются и заполняются бетоном.

Верхняя и нижняя плоскости элементов системы снабжены спе­циальными замками сложной формы. Их конструкция позволяет отказаться от применения временных подпорных элементов и выдер­живать геометрические размеры стен, обеспечивая герметичность со­единений и блокируя вытекание бетона. На внутренних поверхностях все блоки имеют пазы, что обеспечивает надежность сцепления бетона со стенками блока. Блоки можно резать ручной пилой по размерам, соответствующим проекту

Опалубка одновременно является идеально ровной поверхностью, готовой под отделку любыми материалами. Отделка крепится либо клеевым соединением с полистиролом, либо механическим крепле­нием в тело бетона. Таким образом, в ходе одной технологической операции возводится монолитная железобетонная стена, имеющая с внутренней и наружной сторон тепло- и звукоизоляционную обо­лочку, которая полностью исключает образование мостов холода. Наружный слой утеплителя ограждает и защищает монолитную конструкцию от воздействия внешних факторов окружающей среды, в частности от промерзания, а внутренний слой служит барьером для теплообмена между нагретым воздухом и стенами. Ассортимент бло­ков позволяет подобрать модули с толщиной наружного утепления, соответствующей климатической зоне застройки.

К преимуществам технологии можно отнести быстроту возведе­ния зданий (в среднем 2,5-3 месяца), экономию на фундаменте из-за сравнительно невысокого веса здания и на стоимости стен (стоимость квадратного метра примерно в полтора раза ниже стоимости стены из кирпича), высокие прочностные и тепловые качества здания, а также достаточную простоту строительства.

Технология несъемной железобетонной опалубки

Последовател ьность выполнения работ по данной технологии сле­дующая. После разметки осей и разработки грунта на стройплощадке устанавливают опалубку, арматуру и гидроизоляцию, производят разводку под отопление и теплые полы. Затем происходит бетони­рование плиты. Современная несъемная опалубка EUROBAU - это прогрессивная технология строительства домов, созданная в Герма­нии. Надежность технологии подтверждена многими проектными институтами и уже много лет используется при строительстве домов в европейских странах.

Данная технология позволяет существенно сократить сроки строительства, так как дома из несъемной опалубки требуют мень­ше трудоемких процессов. Все элементы здания изготавливаются на производстве. Уникальность несъемной опалубки в том, что она превосходно зарекомендовала себя при возведении объектов различ­ного назначения. Работы можно вести в любое время года, и они не будут зависеть от погоды. К тому же система EUROBAU обеспечивает стопроцентную гидроизоляцию. Несъемная опалубка позволяет по­строить цокольный этаж дома всего за несколько дней, существенно сократить трудозатраты за счет выполнения большинства операций на в заводских условиях, не требует сложного технического обеспечения строительства. Возведение конструкций, в основе которых находит­

ся несъемная опалубка, дает возможность совместить технологию EUROBAU с другими строительными технологиями.

Сборно-монолитная технология сразу предполагает возведение идеально ровных стен, готовых под отделку. Такие строения выдер­живают высокие нагрузки и устойчивы к различным физическим воз­действиям. Так как цикл строительства осуществляется круглый год, то несъемная опалубка сокращает сроки возведения зданий в 3 раза.

Оптимальные условия при оценке выбора площадки под строительство

А. Разработка генплана малоэтажного поселка

Малоэтажные поселки начинаются с разработки генплана. На качество генплана существенное влияние оказывает наличие сле­дующих основных факторов: автомагистрали, инженерные сети (ЛЭП, очистные сооружения, газопровод, водопровод), водоемы (озеро, пруд, река), лесной массив. Инфраструктура генплана зависит от количества жилых домов и проживающих жителей. Так, в посел­ках с количеством.коттеджей 150 и более планируются следующие постройки соцкультбыта: магазин, детский сад-ясли, спортивно­игровые площадки, зона рекреации. Планировочное решение улиц, носит разнообразный характер в зависимости от рельефа местности, наличия водоема и лесопосадки.

На площадь участков влияет источник финансирования:- коммер­ческое строительство или индивидуальное.

Коммерческое строительство осуществляется за счет кредитов, выделяемых, например банками или инвесторами. В этом случае архитекторами разрабатываются несколько типовых проектов. На­пример,10-15 вариантов, которые имеют разнообразно оформленные фасады, планировки комнат, формы крыш, окон, дверей и т. д., при одинаковых размерах здания в плане. При этом площадь дома по первому этажу не должна превышать Ую площади участка.

Такое соотношение площадей дома и участка позволяет сделать планировку всего поселка более просторной, а примерно равные по га­бариту коттеджи, благоприятствуют созданию морального комфорта проживающих, типа - смотрю из окна своего дома и вижу свой дом.

На создание «просторной» планировки поселка существенное влияние оказывает отказ от строительства на участках всевозможных мелких строений (хозпостройки различного функционального назна­чения). Ограждения участков по фасаду и меже, выполняется в виде прозрачных заборов. Исключение составляет ограждение поселка по внешнему периметру, выполняемое «глухим», из металла или дерева.

Оформление ландшафта на каждом участке хотя и носит индивиду­альный характер, но в обязательном порядке содержит определенный процент площадей под газон, деревья, цветники.

Дороги и тротуары общего пользования вымощены бытовым кам­нем, на твердом или мягком основании.

В просвете, между дорогой и тротуаром, проложены наружные сети и коммуникации (газ, канализация, водопровод, электрический кабель, а также скрытая система дренажа).Поверх системы коммуни­каций устраивается газон.

Освещение улиц обеспечивается электрическими декоративными фонарями на металлических столбах - стойках высотой до 3 м, рас­полагающихся по обеим сторонам дороги.

Противопожарные мероприятия заключаются в распределенных по улицам поселка, с шагом 200 м пожарных гидрантов, запитанных через систему технического водопровода, с водоемом расположенном вблизи поселка.

Б. Выбор площадки под строительство малоэтажного поселка

Выбор площадки под строительство поселка - один из ключевых моментов успешной реализации проекта. Известно, что продать или сдать в аренду плохое здание в хорошем месте легче, чем хорошее зда­ние в плохом месте. Известный афоризм американских девелоперов гласит: «Стоимость определяется тремя факторами: местоположением, местоположением и, наконец местоположением».

На рис. 9.7 представлен ситуационный план коттеджного поселка с площадью территории - 55,32 га.

Выбор площадки под застройку коттеджного поселка должен учитывать несколько основных факторов - расположение транс­портных магистралей, общий имидж пригородной зоны или сельской местности, наличие водоемов (река, озеро, пруд) и лесного массива, перспективы продажи или сдачи в аренду коттеджных строений, по­строенных на данном участке, назначение и качество застройки при­легающих участков, размеры, топографию, конфигурацию участка, существующие архитектурные и градостроительные ограничения, сложности проведения коммуникаций, зонирование, варианты грунтов, экология.

При проектировании генплана поселка используется разработан­ная система соотношения общей площади коттеджа к площади участ­ка. Это соотношение выражается коэффициентом, равным в пределах от 5 до 10. Обычно принимается средняя величина - 7,5. В качестве примера см. табл. 9.4, где соотношение выработано на основе практи­ческих данных, взятых на примере более 15 поселков, построенных

Рис. 9.7. Коттеджный поселок «Глаголево-55» (Московская обл., Нарофоминский р-н)

Площадь территории - 55,32 га

Площадь, занятая под участками - 40,55 га

Количество индивидуальных участков 1-1 очереди - 82 шт.

строительной корпорацией ООО «СтройИнвестТопаз» за последние 10 лет. Вызвано это необходимостью регулирования плотности за­стройки во взаимосвязи с рентабельностью использования земли как товарной продукции. Разброс в величине коэффициента объясняется несколькими факторами: стоимость земельного участка, его имидж и удаленность от города или крупного поселка, класс капитальности здания и материальный уровень контингента потенциальных поку­пателей и т. д. Такой подход позволяет наиболее эффективно решать вопросы разработки генпланов различной сложности и уровней.

Таблица 9.4

	Общая площадь коттеджа	Коэффициент	Площадь застраиваемого участка

При проектировании генплана отрабатывается также соотноше­ние площадей под застройку (коттеджи, административные здания, КПП, соцкультбыт, дороги, тротуары). К зонам «свободных» терри­торий -детские игровые площадки, спортплощадки, рекреации. Это соотношение следует выдерживать в пределах от 10 до 20%. В состав жилого поселка, в зависимости от площади занимаемой территории и количества коттеджей входят: магазин продовольственных товаров, детский сад, школа, церковь, спортивные и детские площадки, зона рекреации, водоем.

Особенности организации строительства

Сравнительный анализ расходов на эксплуатацию различных типов домов, по расходам на отопление и горячее водоснабжение представлен в табл. 9.5.

Таблица 9.5

Расход на отопление, горячее водоснабжение (ГВС)

Типжнлья	Площадь, м 1	Стоимость, руб.		Стоимость, руб./м 1
		нормативная	льготная
	2		4
Деревянно-кар­касный коттедж
1-комн. кварти­ра в кирпичном 5-этажном доме

Окончание табл. 9.5

Из таблицы 9.5 видно, что расходы на отопление и ГВС в пересчете на 1м 2 в деревянно-каркасных домах в 9 раз ниже нормативной стоимо­сти расходов в многоэтажных каменных домах, которые практически отапливают окружающую среду.

Для каждого поселка разрабатывается проект производства работ (ППР), в котором отражены все этапы и последовательность выполне­ния работ, включая данные в потребности рабочей силы, технических, строительных материалов и изделий.

Освоение территории, как правило, начинается с обустройства жилого городка для рабочих и офисных помещений - для инже­нерно-технических работников (ИТР). Для сотрудников, живущих далеко от стройплощадки, возводится «гостиница», в которой рас­полагается ЧОП. Данные временные здания монтируются из теплых инвентарных вагончиков с различным набором функционального назначения: спальные, душевые, сантехнические, постирочные, общественного назначения, хозяйственные. Временные здания обе­спечиваются всеми необходимыми удобствами - холодное и горячее водоснабжение, отопление, электричество, газ. Площадь временных зданий зависит от объема единовременных работ. При больших объ­емах работ, возводится рабочий городок. При малых - монтируется несколько вагончиков, а по мере увеличения объемов работ городок достраивается. Выбор места для рабочего городка определяется с учетом свободной от застройки территории или освоения ее в по­следнюю очередь; минимального расстояния до рабочих мест вблизи существующих коммуникаций и других данных, способствующих снижению эксплуатационных затрат.

Строительная техника, складские и подсобные мастерские распо­лагаются, как правило, компактно с рабочим городком. Территория рабочего поселка и хоздвора обносится временным забором.

После расселения рабочих, начинаются общестроительные работы:

возведения «глухого» постоянного ограждения вокруг поселка;

строительство КПП;

возведение «прозрачного» постоянного ограждения вокруг участков под коттеджи;

прокладка постоянных дорог (без «чистого» покрытия и тро­туаров);

устройство инженерных сетей и коммуникаций: водопровод, канализация, газ, подземные кабельные электросети, скрытая лив­невая канализация;

монтаж офисного и гостиничного зданий;

монтаж электротрансформаторных подстанций;

бурение скважин и возведение водонапорных башен.

От внешних сетей и коммуникаций по спланированным на генплане «коридорам» к каждому участку прокладываются отводы к будущему строению. После прокладки коммуникаций устраива­ются тротуары с «чистым» покрытием. Вдоль дорог, по обе стороны, монтируются светильники для освещения проезжей части и тротуа­ров. По улицам, на свободных от твердых покрытий участках земли, устраиваются газоны и цветники, высаживаются деревья. На этой стадии завершаются общестроительные работы, и разворачивается второй этап, который разделяется в зависимости от источника фи­нансирования на два направления:

А) Первое направление - коммерческое строительство коттеджей, являющееся наиболее перспективным и выгодным. Его финансиро­вание осуществляется за счет банковских кредитов. Данное направле­ние позволяет сформировать поточный метод возведения коттеджей по разработанным в нескольких вариантах типовых проектов. При одинаковой площади и габаритах, планировка и фасады коттеджей существенно различаются за счет архитектурно-художественного оформления и колеровки. Поточное строительство делится на следую­щие этапы захватки, выполняемые специализированными бригадами:

планировка, привязка и разбивка плана здания на местности;

земляные работы - механизированная разработка под плитные, ленточные или буронабивные свайные фундаменты;

арматурные работы - изготовление и монтаж арматурных кар­касов для железобетонных фундаментов заданных типов;

опалубные работы - устройство опалубки из инвентарных элементов;

бетонные работы - укладка бетонной смеси посредством бето­нонасоса в опалубку с последующим вибрированием;

техническое сопровождение твердения бетона в опалубке и по­сле ее снятия в течение 28 суток, с фиксированием в журнале произ­водства работ, наблюдений технолога, в том числе по лабораторным испытаниям образцов бетона.

Некоторые захватки могут быть объединены и выполняться од­ним звеном бригады. Узкая специализация звеньев рабочих даст на

Данном направлении отяичное качество и высокую экономическую эффективность. *

Для проведения профессионального уровня производственны подразделений постоянно проводятся лекции и практические заня тия, непосредственно на линии и в специально оборудованных по мещениях. Как правило, занятия проводятся перед началом больши объемов работ по какому-либо направлению. Занятия обязательны дл линейных ИТР (прорабы, мастера, бригадиры, звеньевые). Рядовы исполнители получают инструктаж на рабочем месте. Лекции читаю специалисты высшей квалификации из числа сотрудников фирмь а также привлекаемые со стороны, в том числе из МГСУ.

Контроль качества работ ежедневно отслеживается опытны инженером по технадзору. Все наблюдения фиксируются в журнал Данные наблюдений анализируются с целью устранения брака, улу 1 шения технологии производства работ, усовершенствования инстр; ментария. По результатам серьезных нарушений производится разб< причин и пути их устранения и недопущения на следующих этапа:

Выстроенная система позволяет сводить брак и технологическ! сбои к минимуму, обеспечивая тем самым высокое качество стро тельной продукции. Данная система охватывает по первому напра ленню все части здания, от фундаментов и до конька крыши, включ отделочные работы по первому уровню (чистый фасад и первая шп клевка внутренних стен и потолков).

Б) Второе направление - некоммерческое строительство, отн сится к индивидуальным заказам. Финансируется конкретным < казчиком» и полностью подчинено его воле и пожеланиям. Данн направление хотя и дает прибыль, особенно в период экономическс кризиса, является нерентабельным, так как плохо поддается opi низации поточного метода. Основными причинами сбоя являкм изменения в проекте по ходу строительства (отклонение от проект вплоть до возведения дополнительных объемов здания. Несмот на более высокую стоимость работ по индивидуальному заказу < носительно коммерческого строительства, итоговый доход в дани случае значительно ниже.

Независимо от вида направления, строительно-монтажные и делочные работы ведутся на самом высоком уровне. Часть прич было обозначено выше, но одной из важных составляющих высо качественного производства работ является то, что строитель] компания становится управляющей организацией и самостоятел осуществляет эксплуатацию возведенных поселков. Кроме эт< владельцам коттеджей дается гарантия на все виды построек cpoi

на 3 года. Учитывая большой объем возведенных строений, затраты/ на их эксплуатацию должны быть минимальными. Иными словами/ строить некачественно - невыгодно. Этим и,объясняется формирсн вание профессионального состава всех строительных подразделений.

За таким направлением в строительной отрасли будущее.

Производственное планирование на стадии строительства

Общая часть

По периодам своей реализации строительный объект может быть разделен на различные стадии, которыми являются, например, земляные работы, фундаменты, сооружение основных конструкций и отделочные работы. Как известно, на крупных строительных пло­щадках (например, при строительстве промышленных предприятий) такого рода традиционные стадии строительства часто в значительной степени перекрываются и на таких стройках планирование ведется по периодам, например, в три месяца, которые включают в себя работы, относящиеся к различным стадиям строительства (рис. 9.8).

Производственное планирование каждой из так называемых традиционных стадий строительства состоит из следующих частей:

составление или уточнение плана стройплощадки;

составление и обеспечение календарного плана на стадии стро­ительства, организация работ по неделям (недельное планирование), составление многочисленных специальных планов и уточнение ранее сделанных в соответствии с реальными условиями; ;

контроль за исполнением планов, согласование вопросов на } производственных совещаниях и корректировка планов. j

Б. Планы стройплощадки j

Новый план стройплощадки составляется на каждой стадии строительства малоэтажного поселка. План показывает размещение установок и оборудования, строений, дорог, складских зон, комнат отдыха и других помещений для работников на стадиях строительства (рис. 9.9,9.11,9.13,9.15).

Первый план стройплощадки составляется еще на стадии общего планирования объекта до начала строительства. Как правило, для каждой стадии строительства не разрабатывается отдельного плана стройплощадки, а первоначальный план уточняется необходимым образом при планировании данной стадии.

Календарные планы

Календарные планы на стадии строительства, или так называемые периодические календарные планы, составляются более детализиро-

£

Ряс. 9.15. Недельный план производства работ

ванно, чем общий календарный план, на его основе и на основе других ранее сделанных планов (рис. 9.12,9.14а, б, 9.16а, б).

Г. Недельное планирование

Недельные планы составляются путем уточнения календарного плана стадии строительства, как правило, на период в две недели. Недельный план используется в качестве практического инструмента при организации работы на каждый день.

Д. Специальные планы

Кроме календарного плана стадии строительства и недельных планов в период строительства составляются альтернативные планы, а также специальные планы, обосновывающие и дополняющие кален­дарные планы и планы по ресурсам (например, план бетонирования, календарный план монтажа системы принудительной вентиляции), точность, широта охвата и способ исполнения которых существенно зависят от значительности и специфических особенностей объекта.

Е. Производственные собрания и совещания

В период строительства, как правило, проводятся различные со­вещания, на которых рассматриваются вопросы, относящиеся к вы­полнению календарных планов. Основными являются совещания на стройплощадке, совещания подрядчика, совещания по планирова­нию, а также еженедельные совещания.

Планы стройплощадки

Первоначальный план стройплощадки разрабатывается еще на стадии общего планирования объекта, до начала строительства. Как правило, для каждой стадии строительства не разрабатывается от­дельного плана стройплощадки, а первоначальный план необходимым образом уточняется при планирований данной стадии.

Пользователи

Мастера, субподрядчики и представители привлекаемых сторон­них организаций, персонал по охране труда.

Назначение

Дать информацию об организации территории стройплощадки (о путях движения, размещении оборудования, а также складских и бытовых помещений и т. д.).

Чертеж, сделанный в масштабе, на котором показываются факты, существенные с точки зрения организации стройплощадки на каждой

из стадий строительства. Из представляемой информации можно упомянуть, например, следующую:

строения, сооружения,деревья и т. д.;

• рабочие и складские зоны;

  границы стройплощадки, заборы, ворота, знаки;

  пункты первой помощи;

  места подключения электроэнергии, тепла;

  пешеходные и транспортные пути;

  конторские, бытовые и складские помещения;

  другое существенное оборудование;

  размещение подъемного оборудования и зоны его работы;

  электроснабжение;

  границы зоны выемки грунта;

Составители

Главный инженер проекта, инженер на площадке, прораб.

Момент составления

Перед началом конкретной стадии строительства.

Принципы составления

Выясняются потребности разных подрядчиков в транспортных, складских и рабочих зонах. Определяется рациональное с точки зрения функционирования стройплощадки размещение различных временных сооружений, машин и оборудования. Организация строй­площадки представляется в виде чертежа, на котором показываются также необходимые дополнительные сведения (например, данные по силе тока электрощитов).

Контроль

Планы стройплощадок корректируются если организация работ существенно меняется.

Исходные данные: предварительный план стройплощадки, общий календарный план. Служит источником информации при составле­нии календарного плана на стадии строительства и плана по охране труда.

Календарные планы па стадии строительства

Пользователи

Начальник производства, мастера, персонал по поставкам, субпо­дрядчики и сторонние организации.

Назначение

Служить образцом для реализации объекта на стадии строитель­ства и обеспечить экономичный способ его реализации с равномер­ным использованием ресурсов, детализируя общий календарный план. Служит источником информации и устанавливает цели для недельного планирования и для составления специальных планов на стадии строительства.

Временная линейная диаграмма, в которой с использованием, в зависимости от объекта от 20 до 200 наименований (с. 20: Составле­ние ведомости работ и участков) показываются с точностью до одной рабочей смены наиболее важные работы на определенной стадии строительства и переброска ресурсов с одной работы на другую.

Составители

Специалист по планированию работ, прораб, инженер-строитель на площадке.

Момент составления

Перед началом работ на данной конкретной стадии.

Принципы составления

Выбираются наименования с помощью общего календарного плана и ведомости работ и участков стройплощадки. Проясняются взаимозависимости работ, планируется порядок их выполнения и рассчитываются их длительности на основе времени рабочих смен основных трудовых ресурсов (ТЗ) и объемов по видам работ, принимая при этом во внимание цели, установленные в общем календарном плане, имеющиеся в распоряжении ресурсы, способы выполнения работ и другие производственные планы. В зимнее время нужно также предусмотреть влияние морозных нерабочих дней.

Поручающее и ответственное лицо

Контроль

Контролируется через 1-2 недели, рассматривается на совещаниях по календарному плану. Исправляется в виде новых датированных версий, если расхождения (запланировано/реализовано) являются значительными (как минимум 15-20% от общей продолжительности стадии строительства).

Взаимодействие с другими планами

Исходные данные: общий календарный план, ведомость объемов, целевая смета, пояснительные записки, чертежи, контрактные доку­менты, производственная статистика, данные об имеющихся в рас­поряжении ресурсах, специальные планы. Используется как источник информации для недельного планирования и других календарных планов на стадии строительства.