Нарушение прав собственника самовольной постройкой. Дела о самовольных постройках. Самовольная постройка или результат

Учеба Березниковского городского суда

тема: « Практика рассмотрения гражданских дел о признании права собственности на самовольные постройки»»

Докладчик: судья

1. Общие положения:

а) признаки самовольной постройки;

б) причины возникновения оснований для признания постройки самовольной;

2. Споры о праве собственности на самовольную постройку:

а)если земля в аренде;

б) применение приобретальной давности;

в) самовольная постройка или результат реконструкции;

г) временные сооружения;

д) соблюдение прав и законных интересов третьих лиц;

3. Правовые последствия самовольного строительства:

а) возможность легализации;

в) снос строения.

4. Приобретение права собственности на самовольную постройку (судебный порядок)

На первый взгляд отношения, связанные с фактом создания самовольной постройки, просты и предсказуемы.

Ст. 263 ГК РФ определяет права собственника земельного участка в части его застройки. Согласно ей указанное лицо может:

Возводить на нем здания и сооружения;

Осуществлять их перестройку или снос;

Разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Но эти права осуществляются им только при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Соответственно, их нарушение влечет создание такого объекта недвижимости , как самовольная постройка.

признаки самовольной постройки

Глава 14 ГК РФ предполагает в качестве одного из способов приобретения права собственности на постройку - осуществление самовольного строительства, результатом которого является создание самовольной постройки и признание на нее права собственности при наличии предусмотренных в ст. 222 ГК РФ условий.

Самовольной постройкой может быть недвижимое имущество (жилой дом, другое строение, сооружение), обладающее признаками, установленными гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ у самовольной постройки имеются следующие признаки:

Земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке;

На ее создание не была получена необходимая разрешительная документация;

Самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

В результате возведения указанной постройки происходит нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо возникает угроза жизни и здоровью граждан.

При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного.

Сначала остановимся на вопросе, какой именно объект может быть признан самовольной постройкой.

Исходя из норм ст. 222 ГК РФ, таковым может быть только объект недвижимости.

В силу указанных ранее положений ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является:

1) жилой дом - согласно п. 2 ст. 16 ЖК РФ он представляет собой вид жилых помещений, индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) другое строение, сооружение - в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 01.01.2001 N 37, оно представляет собой отдельно построенное здание (дом), состоящее из одной или нескольких частей как одно целое, а также служебные строения. Признаками его единства служат:

Фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;

При отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

При этом также различают жилые и нежилые здания.

Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.

Нежилое здание - предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.

На земельном участке эти здания (исходя из их целевого использования) подразделяются на основные и служебные.

Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно или более зданий.

Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. Служебные строения зачастую бывают некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются. К числу служебных строений относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т. п.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за заинтересованным лицом при условии, что постройка является недвижимым имуществом, а, например, не временным сооружением.

Обратимся к положениям ст. 130 ГК РФ. Согласно ей к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

По смыслу данной нормы, прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом имеющихся в деле доказательств.

Практика применения ст. 222 ГК РФ в отношении данных объектов неоднозначна.

По мнению Второго арбитражного апелляционного суда, изложенному в п. 1.4 вышеназванного Обзора (дело N А82-3875/2006-35), нельзя признавать самовольной постройкой помещение в незавершенном строительством доме. Вывод суда по указанному делу о том, что весь дом в целом является объектом незавершенным строительством , обоснован отсутствием надлежащим образом оформленных разрешения на строительство , акта приемки объекта в эксплуатацию жилого дома и постановления о вводе объекта в эксплуатацию.

То есть, с одной стороны, жилой дом, в котором находится спорное помещение, возведен ответчиком без получения в установленном законом порядке соответствующего разрешения на строительство. Поэтому в том виде, в каком он существует на момент рассмотрения дела, он обладает определенными в п. 1 ст. 222 ГК РФ признаками самовольной постройки.

Но в соответствии с п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.2001 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенных положений действующего законодательства, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания за истцами права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством доме, а также признания указанных помещений пригодными для использования.

То есть даже с учетом того факта, что жилой дом, возведенный ответчиком без разрешения на строительство, обладает определенными в п. 1 ст. 222 ГК РФ признаками самовольной постройки, право собственности на него как на объект самовольного строительства не может быть признано, так как самовольная постройка представляет собой конечный результат строительной деятельности, а объект незавершенного строительства еще находится в процессе своего создания.

В данном случае применимы нормы о государственной регистрации его в качестве объекта незавершенного строительства согласно ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании:

Документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности);

Документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (если соответствующий земельный участок был отведен на ином праве).

Таким образом, исходя из положений ст. 222 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что самовольные постройки представляют собой недвижимое имущество, то есть в отношении их процесс строительства должен являться законченным.

Нужно обратить внимание также на следующий момент.

В Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (утв. Приказом Минземстроя РФ от 01.01.2001 N 37) были даны рекомендации о порядке учета самовольно возведенных или переоборудованных зданий. В соответствии с ней как самовольная постройка рассматривается осуществление без соответствующего разрешения:

Реконструкции жилых домов (частей домов);

Переоборудования правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;

Возведения нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;

Возведения дополнительных зданий.

Выявленные при текущей инвентаризации самовольно возведенные законченные строительством здания (части зданий), а также самовольно занятые земли подлежат технической инвентаризации с включением их в учетно-технические материалы по общим правилам.

Но необходимо учесть следующее. Понятие самовольной постройки является правовым, а не техническим. Для того чтобы строение было признано таковым, недостаточно осуществления технического учета и сделанного в результате произведенного учета соответствующего вывода органа технической инвентаризации. Право применять последствия признания объекта недвижимого имущества самовольным строением принадлежит только суду.

причины возникновения оснований

для признания постройки самовольной

Для того чтобы строение не стало самовольным, необходимо соблюдение нескольких требований.

1. Необходимость отвода земельного участка с соблюдением целевого назначения.

В соответствии со ст. 30 ЗК РФ от 01.01.2001 N 136-ФЗ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности , осуществляется с проведением работ по их формированию:

Без предварительного согласования мест размещения объектов (в этом случае предоставление осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) либо по договорам аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства);

С предварительным согласованием мест размещения объектов (в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование).

2. Оформление разрешительной документации.

Согласно ст. 51 ГрК РФ от 01.01.2001 N 190-ФЗ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства , а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ.

В соответствии с п. 17 указанной статьи выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

Строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности , или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

Строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

Строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

Изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивных и других характеристик их надежности и безопасности и не превышают предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом;

Иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что в ст. 222 ГК РФ речь идет не только о разрешении на строительство. Понятие "разрешительная документация" не трактуется в законодательстве РФ. Но в Федеральном законе от 01.01.2001 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" (ст. 3) говорится о ряде документов, которые необходимо иметь застройщику при осуществлении строительства.

Так, при строительстве, реконструкции архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, застройщик обязан иметь архитектурный проект. Он представляет собой архитектурную часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащую архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.

Кроме того, строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Таким образом, комплект разрешительной документации представляет собой разрешение на строительство (за исключением случаев, рассмотренных ранее), разрешение собственника земельного участка, архитектурный проект и архитектурно-планировочное задание.

3. Выполнение градостроительных и строительных норм и правил. В качестве примера можно привести Строительные нормы и правила - СНиП 2.02.01-83* "Основания зданий и сооружений", утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 01.01.2001 N 311 и введенные в действие 1 января 1985 г. Новых СНиП пока не принято. Они должны соблюдаться при проектировании оснований зданий и сооружений. В соответствии с ними, в частности, проектирование оснований включает обоснованный расчетом выбор:

Типа основания (естественное или искусственное);

Типа, конструкции, материала и размеров фундаментов (мелкого или глубокого заложения; ленточные, столбчатые, плитные и др.; железобетонные, бетонные, бутобетонные и др.);

Мероприятий, применяемых при необходимости уменьшения влияния деформаций оснований на эксплуатационную пригодность сооружений.

4. Соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц без возможной угрозы их жизни и здоровью.

По общему правилу, если самовольная постройка нарушает законные права и интересы третьих лиц, а также в случае, если она создает угрозу для жизни и здоровья граждан, заинтересованные лица, чьи права нарушены, вправе обратиться в суд с соответствующими иском о ее сносе.

Постройка должна быть не только возведена на отведенном в соответствии с законодательством РФ земельном участке соответствующего целевого назначения, но и соответствовать градостроительным, строительным, санитарным и прочим нормам и правилам.

При этом заинтересованное лицо, осуществившее ее возведение, должно представить соответствующие доказательства этого, подтвердить факт соблюдения санитарных и градостроительных требований, не нарушение общественных интересов. Отсутствие указанных доказательств может служить основанием для принятия решения о сносе объекта.

В качестве примера рассмотрим обстоятельства дела, отраженные в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 01.01.2001 N Ф08-7831/07. Собственником земельного участка было осуществлено строительство пристроенных помещений к магазину, право собственности на которое было зарегистрировано в установленном порядке. Истцом было подано исковое заявление о сносе указанных пристроенных помещений на основании того, что они нарушают его право на экологически благоприятную среду, а также в связи с тем, что расстояние от них до его недостроенного жилого дома не соответствует правилам пожарной безопасности и требованиям нормативных актов об устройстве санитарно-защитной зоны вокруг складов, предназначенных для хранения строительных материалов .

В качестве доказательств обратного были проведены две строительно-технические экспертизы, в соответствии с которыми пристроенные помещения соответствуют СНиПам, правилам пожарной безопасности и не создают угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, в качестве доказательства факта соблюдения градостроительных и санитарных норм , включая градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и прочие нормативы, а также безопасности третьих лиц судом были приняты результаты проведенной экспертизы. Соответствующие заключения и акты обследования позволят убедить суд в соответствии самовольно возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам. Суд должен иметь основания для того, чтобы установить, что при производстве строительных работ не были допущены нарушения и что имеется возможность для ввода указанного строения в эксплуатацию в установленном порядке.

РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ

НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ

В настоящее время отсутствует единая практика принятия судебных решений по делам, предметом спора которых являются самовольные постройки. Каждое решение принимаются с учетом обстоятельств каждого конкретного рассматриваемого дела и основывается на имеющихся в материалах дела доказательствах.

Можно говорить только о том, какие именно обстоятельства устанавливаются судом при признании права собственности на самовольную постройку и каким образом эти обстоятельства могут быть доказаны.

В качестве указанных доказательств должны присутствовать следующие группы документов:

Подтверждающие права сторон спора на земельный участок;

Разрешительная документация на осуществление строительства (независимо от того, является застройщиком собственник земельного участка либо ему принадлежит земля на ином праве);

Об отсутствии нарушений прав интересов третьих лиц;

О том, что созданное строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

В качестве примера можно назвать следующие документы:

Правоустанавливающие документы на земельный участок (с учетом содержания п. 3 ст. 222 ГК РФ);

Технический паспорт на самовольную постройку;

Адресная справка на строение;

Техническое заключение о состоянии несущих конструкций самовольной постройки, заключение экологических органов, органов здравоохранения о соответствии возведенной самовольной постройки санитарным нормам и правилам, противопожарной службы о соответствии возведенной самовольной постройки противопожарным требованиям;

Документы, подтверждающие возведение самовольной постройки (застройщиком либо лицом, обладающим вещным правом на земельный участок).

На практике совокупность перечисленных доказательств позволяет суду признать за истцом право собственности на самовольно возведенный объект.

если земля в аренде

Возведение самовольной постройки на не принадлежащем застройщику земельном участке порождает определенные законом правовые последствия для него, а именно необходимость за счет собственных средств произвести ее снос (демонтаж).

Но при этом возможен следующий вариант оформления права собственности на самовольную постройку. Сначала право собственности на самовольную постройку признается и регистрируется за собственником земельного участка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Определение судом размера расходов, подлежащих возмещению застройщику, формируется по каждому конкретному делу. Законодательно критерии их расчета не установлены.

Второй вариант приобретения права собственности на самовольную постройку застройщиком состоит в передаче ему прав на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка. Затем уже у застройщика (после получения им прав на землю) появляется возможность узаконить самовольную постройку.

Норма ст. 222 ГК РФ позволяет признать право собственности на самовольную постройку только за лицами, у которых земельный участок находится в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. А арендаторы в приведенном перечне лиц, которые вправе узаконить самовольную постройку в судебном или ином порядке, не названы.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Если право собственности на самовольную постройку сохраняется за определенным лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, оно обязано возместить расходы на ее возведение осуществившему его лицу в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не признается за первым лицом в случае, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц или же создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ можно сделать вывод о том, что реальная возможность признать право собственности на самовольную постройку есть только у лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена постройка.

Для того чтобы установить, применяются ли в отношении самовольных построек положения гражданского законодательства РФ о приобретательной давности, необходимо сначала понять, что же это такое.

В соответствии со ст. 234 ГК РФ лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но владеющее недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество при условии, что владение осуществлялось:

Добросовестно - то есть заинтересованное лицо не знало о незаконности владения этим имуществом (ст. 302 ГК РФ);

Открыто - указанное лицо не предприняло действий, направленных на сокрытие факта владения имуществом от собственника;

Непрерывно - владение не было утрачено и не прерывалось в течение всего 15-летнего срока. Например, фактом, прерывающим течение указанного срока, является подача собственником соответствующего иска об истребовании имущества или осуществление заинтересованным лицом (потенциальным собственником) действий, свидетельствующих о том, что он признает право собственности другого лица на данное имущество.

Возникновение права собственности в данном случае основано на нормах о приобретательной давности.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Подводя итог сказанному, можно повторить вывод суда: на самовольное строение, которое возведено на неправомерно занимаемом участке, не может распространяться приобретательская давность.

Самовольная постройка или результат

реконструкции объекта недвижимости

Эти два понятия достаточно близки, но не равнозначны.

Уже то, что в ст. 1 ГрК РФ даны определения каждому из них в отдельности, подтверждает этот факт.

Итак, строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Тогда как реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 01.01.2001 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" под изменениями архитектурных объектов (к ним, в частности, относятся здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства) понимается достройка, перестройка, перепланировка. Указанные работы должны выполняться в соответствии с ГК РФ, договором на создание и использование архитектурного проекта.

Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований - частичную разборку здания; повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных); замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что результатом строительства является создание нового объекта недвижимости, в отношении которого можно заявлять иски вещно-правового характера (иск о признании права собственности на самовольную постройку), а после реконструкции произошло только изменение технических характеристик и показателей существующего объекта.

Выполненные работы по пристройке являются реконструкцией существующего объекта. Результат реконструкции - объект недвижимости с новыми техническими характеристиками. Для осуществления реконструкции необходимо получение соответствующего разрешения (как и для строительства), за исключением случаев, оговоренных в ГрК РФ. Его отсутствие влечет признание реконструированного объекта в целом самовольной постройкой.

Созданная в процессе пристройка реконструкции в одном случае рассматривается как самостоятельный объект строительства, она признается самовольной постройкой. Основанием для этого служит изменение целевого назначения земельного участка, на котором находился первоначальный объект, а также проведение строительных работ без специального разрешения.

Временные сооружения

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество. То есть согласно ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости отнесено все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Поэтому судебная практика в первую очередь ставит вопрос о том, является ли спорный объект недвижимым имуществом или относится к числу временных сооружений. Но в некоторых случаях наличие прочной связи с землей не является однозначным показателем того, что объект является недвижимым имуществом. Вопрос о том, является ли спорное имущество, в отношении которого заявлен иск о самовольном строении, недвижимым, может разрешаться только судом и только с учетом имеющихся в материалах дела доказательств.

Для разрешения вопроса, является ли спорный объект недвижимым имуществом, обратимся к п. 10 ст. 1 ГрК РФ. В соответствии с ним объект капитального строительства представляет собой здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Некапитальные (временные) сооружения, находящие на определенном земельном участке (например, вагончики, павильоны, киоски и др. временные строения и сооружения), не могут быть самовольными строениями, и в отношении их не могут заявляться иски о признании права собственности или об их сносе на основании ст. 222 ГК РФ.

То есть от разрешения вопроса, относится ли спорный объект к недвижимому имуществу, зависит выбор способа защиты, поскольку в отношении объектов, не отвечающих признакам недвижимого имущества (временные сооружения), не подлежит удовлетворению иск о его сносе, заявленный в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Соблюдение прав и законных интересов третьих лиц

В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поэтому (по мнению многих специалистов) в любом случае по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.

Признание права собственности на постройку не является безоговорочным. Заинтересованным лицом должно быть доказано, что соответствующие права и интересы третьих лиц не нарушены, а сама постройка не создает угрозу их жизни и здоровью. В качестве таковых могут быть представлены подтверждающие разрешения органов санитарного надзора, пожарной охраны , архитектурного или строительного контроля и других компетентных органов.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В заключение необходимо отметить, что требование по обязательной реализации указанных прав обусловлено конституционной обязанностью собственника земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Возможность легализации

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами , либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как уже было сказано ранее, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться такой постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки и т. д.). Совершенные сделки с самовольной постройкой являются недействительными как не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ). Право на самовольную постройку не регистрируется и не переходит по наследству. В отношении самовольной постройки, произведенной на неправомерно занимаемом участке, не действует правило о приобретательной давности. По общим правилам самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, за его счет.

Но при этом ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность приобрести право собственности на самовольную постройку. То есть законодательно установлено право заинтересованного лица установить право собственности путем обращения в суд или иным образом.

Порядок приобретения сооружения в собственность определен гражданским законодательством и судебной практикой.

Для этого необходимо, чтобы:

Земельный участок, где возведена самовольная постройка, находился у заинтересованного лица в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

Имелась в наличии разрешительная документация;

Имелись документы, подтверждающие, что при строительстве постройки не нарушались градостроительные и строительные нормы и правила, а также осуществление строительства не нарушило права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке.

Вынесение судом решения об удовлетворении заявленного требования будет зависеть от установления ряда фактов:

Кому принадлежат права на земельный участок, на котором осуществлено возведение самовольного строительства;

Соблюдено ли целевое назначение земельного участка;

Имеется ли утвержденная в установленном порядке проектная и разрешительная документация, а также разрешение на строительство;

Соблюдены ли градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы;

Не нарушаются ли при условии сохранения указанного строения права и законные интересы третьих лиц.

Решение по делам данной категории принимаются судом с учетом конкретных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.

В случае удовлетворения заявленного требования право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации.

Административная ответственность

В соответствии со ст. 58 ГК РФ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Осуществление строительства или реконструкции без получения разрешения на строительство определяет факт самовольной постройки. Это влечет серьезные правовые последствия для лица, осуществившего указанные работы - оно совершает административное правонарушение и несет в связи с этим административную ответственность.

Лица, виновные в самовольном строительстве или реконструкции, несут, в частности, административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ), а также обязаны устранить допущенное нарушение путем осуществления за свой счет сноса самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Ст. 9.5 КоАП РФ предусматривает последствия допущенного нарушения установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, а также ввода его в эксплуатацию.

В соответствии с указанной статьей КоАП РФ (п. 1) строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа :

На лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - наложение штрафа или административное приостановление их деятельности:

На юридических лиц - наложение штрафа или административное приостановление их деятельности:

Согласно ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом. По большому счету, цель выдачи и получения разрешения на строительства состоит в первую очередь в обеспечении качества строительства. И его отсутствие на момент начала строительства и в период его осуществления (кроме случаев, прямо установленных ГрК РФ) влечет, во-первых, признание возведенного объекта самовольной постройкой (согласно ст. 222 ГК РФ), а во-вторых, что более важно, создает возможную угрозу безопасной эксплуатации возведенного объекта недвижимости.

За данное нарушение порядка осуществления строительства или реконструкции (осуществление застройщиком действий по строительству объекта без соответствующего разрешения) установлена административная ответственность.

Объектом посягательства правонарушений в данном случае является установленный порядок строительства зданий и сооружений. Санкции за него, предусмотренные п. 1 ст. 9.5 КоАП РФ, были перечислены ранее.

Согласно п. 5 ст. 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдачи разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа:

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 ГрК РФ).

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется органом, выдавшим разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

При несоблюдении указанных требования градостроительного законодательства, касающихся правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию, вступает в действие указанная норма КоАП РФ.

Правонарушения, совершенные при осуществлении строительства без соответствующего разрешения на строительство, а также эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, характеризуются умышленной виной.

Снос строения

Гражданское законодательство предусматривает наступление следующих неблагоприятных последствий для лица, осуществившего самовольную постройку:

Невозможность распоряжаться самовольно возведенным строением;

Обязанность застройщика осуществить ее снос;

Привлечение к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ.

На сегодняшний день, в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, если за лицом не признано право собственности на самовольную постройку, она подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Важным является следующий момент. Законодательно не установлен порядок действий, связанных со сносом самовольных строений, не определено, вправе ли соответствующие права реализовывать в административном порядке контролирующий орган по осуществлению надзора в сфере строительства либо снос должен осуществляться только на основании решения суда (в порядке его исполнения).

Если исходить из того, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, а только совокупностью строительных материалов, ее снос не затрагивает имущественные права и законные интересы лица, осуществившего строительство.

Поэтому допускается вывод о том, что снос может быть произведен на основании решения уполномоченного административного органа.

Лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (в частности, сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений) на основании решения суда. Это также обосновано тем, что при сносе самовольной постройки в любом случае будут затронуты имущественные права заинтересованных лиц, пусть даже касающиеся стоимости строительных материалов, использованных при строительстве.

В связи с этим обоснованным будет являться снос самовольной постройки, осуществленный на основании судебного порядка.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ

Гражданское законодательство РФ разделяет такие объекты гражданских прав, как вещи, на движимые и недвижимые.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся:

1) земельные участки, участки недр;

2) все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

3) подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В рамках настоящей работы рассматриваются объекты, прочно связанные с землей, а именно здания, строения, сооружения, ведь самовольная постройка, по сути, также является аналогичным объектом.

Специфика или отличительная особенность их в том, что указанные строения не могут являться недвижимостью, так как согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

А право собственности на самовольное строение не может быть зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как оно было создано в нарушение требований действующего законодательства и документы, необходимые для государственной регистрации у лица, создавшего самовольную постройку, отсутствуют.

Вопрос о регистрации права собственности может быть решен только при наличии судебного акта об узаконении самовольно возведенного объекта недвижимости.

Таким образом, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Поэтому оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. А сделки, направленные на распоряжение ею, ничтожны как не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ).

В связи с этим у заинтересованного лица может возникнуть необходимость признать на него право собственности. Ведь до момента признания права собственности на самовольное строение как на объект недвижимости у потенциального собственника, создавшего это строение, есть только право собственности на материалы, из которых оно было создано.

Но это возможно только при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Ранее, до 1 сентября 2006 г. в соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

В настоящее же время возможность приобретения права собственности на самовольную постройку предоставлена исключительно лицам, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где расположена постройка.

То есть в соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности может возникнуть либо у лица, осуществившего постройку (если земельный участок принадлежит ему на одном из указанных видов прав), либо у лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, возникновение права на самовольную постройку обосновывается наличием прав на землю.

Для того, чтобы постройка была признана в собственности у лица, осуществившего ее строительство, необходимо, чтобы земельный участок находился у него в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. То есть он не может принадлежать кому-либо другому на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования.

В случае, если земля находится в государственной или муниципальной собственности (входит в государственный или муниципальный фонд) и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц, необходимо представить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки.

Если же земля находится у другого лица в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, то для признания права собственности на самовольное строение за лицом, осуществившем его строительство, земельный участок должен быть изъят, например, у собственника на основании договора купли-продажи.

То есть право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, будет признано за застройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или его часть.

Если земля находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании у другого лица, при этом переоформлять права на землю оно отказывается, то право собственности на постройку может быть признано за ним (по его требованию). Порядок признания - судебный, истцом является обладатель прав на землю (не лицо, осуществившее строительство - в настоящем случае). Но при этом, если за ним будет признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, существует два варианта признания права собственности (в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ):

В судебном порядке;

В ином установленном законом порядке.

судебный порядок

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., самовольная постройка исходя из положений гражданского законодательства (п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ) не является объектом гражданских прав.

Но п. 3 ст. 222 ГК РФ содержит норму, которая допускает возможность установления судом права собственности на самовольно возведенную постройку как первоначальный способ приобретения права собственности на недвижимое имущество.

Итак, рассмотрим ситуацию, когда лицо, являющееся собственником земельного участка, либо имеющее его в пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, осуществило возведение на нем жилого дома, другого строения, сооружения или иного недвижимого имущества.

Как уже говорилось ранее, в случае, если строительство осуществлялось без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, указанным лицом была создана самовольная постройка. Затем у лица, осуществившего указанные действия, появилось желание ввести этот объект в хозяйственный оборот, совершить какую-либо сделку.

Для этого изначально необходимо признать на нее право собственности. Поэтому указанное заинтересованное лицо должно обратиться в суд, так как на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано, в частности, судом. Указанные споры носят имущественный характер.

В порядке особого производства юридический факт владения строением на праве личной собственности устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке.

То есть добиться признания права собственности на самовольно возведенное строение можно в порядке искового производства.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ, данная категория дел при цене иска, не превышающей 500 минимальных размеров оплаты труда , установленных федеральными законом на день подачи заявления, подсудна мировым судьям.

Для того чтобы суд мог признать право собственности на самовольное строение, истцу необходимо подтвердить наличие ряда юридически значимых обстоятельств.

К таковым относятся:

Наличие прав на земельный участок (с учетом того, что земля должна находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании);

Подтверждение соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка (например, если участок сельскохозяйственного назначения был использован под строительство торгового центра, судом не будет признано право собственности на указанную недвижимость, так как было нарушено целевое использование земли);

Наличие необходимой проектной документации (согласно п. 2 и 3 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Но осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем 3, предназначенных для проживания одной семьи));

Разрешение на строительство (не требуется в соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; иных случаях, если получение разрешения на строительство не требуется);

Соблюдение градостроительных норм и правил;

Отсутствие нарушений прав других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.

То есть к исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку нужно приложить:

Документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки, а также его проект. В качестве примера можно назвать паспорт, изготавливаемый органами технической инвентаризации, в котором, кроме этого, говорится и о техническом состоянии объекта, а также соответствующий договор подряда и акты приемки работ, иные документы;

Документ, свидетельствующий о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Таковым является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где должно быть указано, что записи о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества отсутствуют;

Документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам, а также возможность принятия строения в эксплуатацию;

Документы, в которых согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ устанавливается, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц (заявления собственников объектов недвижимости, расположенных по соседству с самовольной постройкой, и др.).

В зависимости от обстоятельств конкретного дела рассмотренный перечень может быть дополнен иными документами, которые будут запрошены судом при рассмотрении дела.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда истец осуществил строительство на земельном участке, не принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В этом случае он должен дополнительно к рассмотренным ранее обстоятельствам подтвердить документально, что участок передан и оформлен надлежащим образом на момент рассмотрения дела судом (путем проведения сделки купли-продажи, приватизации, иным образом).

Кроме того, не исключен случай, когда права на самовольную постройку заявит не лицо, осуществившее его строительство, а собственник земельного участка либо лицо, владеющее им по праву пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Это право у него имеется согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Но при этом он обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом. То есть лицо, осуществившее строительство самовольной постройки на чужом земельном участке, должно доказать свои расходы на строительство. Только при наличии этих доказательств суд сможет установить размер, подлежащий возмещению.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГПК РФ решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное или кассационное обжалование, если они не были обжалованы.

После того, как судебное решение вступит в законную силу, оно будет являться основанием для проведения государственной регистрации права собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

Гражданский кодекс РФ (1 часть) от 01.01.2001г. (в ред от 27.12.09г.) Кодекс об административных правонарушениях РР от 01.01.2001г. (в ред. от 01.01.2001г.). Градостроительный кодекс РФ от 29.12.09г. (в ред. от 27.12.09г.) Земельный кодекс РФ от 01.01.2001г. (в ред. от 27.12.09г.) Справка Пермского краевого суда по вопросу о признании права собственности на самовольные постройки. Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.10г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». «Самовольные постройки» () (подготовлена для системы КонсультантПлюс. 2008).

"Российский налоговый курьер", 2013, N 1-2

Недвижимость, построенная без специального разрешения, подлежит сносу по решению суда. Поэтому компаниям рискованно учитывать расходы, связанные с возведением и сносом самовольных строений, а также принимать к вычету НДС, предъявленный при строительстве и демонтаже.

Практика показывает, что нередко компании строят объекты недвижимости с нарушениями. В частности, без разрешения на строительство на земельном участке, не принадлежащем организации на праве собственности или постоянном пользовании, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Такие объекты строительства являются самовольными постройками, определение которых содержится в ст. 222 ГК РФ (см. врезки ниже и на с. 72).

Нормы ГК РФ. Компания не вправе распоряжаться самовольной постройкой - продавать или сдавать в аренду

Определение самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ. В частности, под ней понимается жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством РФ и иными правовыми актами;
без получения необходимых разрешений на строительство;
с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться объектом - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Буква закона. Наличие госрегистрации права собственности может не спасти самовольную постройку от сноса

В п. 5 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

Аналогичное мнение высказывал ВАС РФ в Определении от 09.09.2008 N 8985/08.

Возникает вопрос: можно ли в принципе объект, право собственности на который зарегистрировано, признать самовольной постройкой?

Законодательство не предусматривает такой возможности. Ведь госрегистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода прав на недвижимое имущество, и может быть оспорена только в суде (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). То есть о самовольных действиях компании в данной ситуации речи быть не может.

Однако постройку могут признать самовольной, если перед этим отдельно в суде будет оспорена сама государственная регистрация права собственности на нее.

Президиум ВАС РФ отметил, что иногда для спорной регистрации "отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права" (п. 5 Информационного письма от 09.12.2010 N 143).

В связи с отсутствием права собственности на самовольные постройки организации обычно учитывают такие объекты на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", несмотря на то, что в большинстве случаев здания построены и фактически эксплуатируются.

Налоговый кодекс не содержит норм, регламентирующих вопросы налогообложения самовольных построек. В связи с этим на практике возникает немало споров с налоговиками в отношении налога на прибыль, НДС и налога на имущество. Практика показывает, что зачастую суды поддерживают компании.

По мнению большинства судов, право на вычет НДС в отношении самовольной постройки не зависит от наличия у компании разрешения на такое строительство

При проверке налоговики зачастую отказывают компании в вычете НДС, предъявленного подрядными организациями при строительстве объекта, являющегося самовольной постройкой. Контролеры обосновывают это тем, что у организации отсутствует разрешение на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса).

Также инспекторы заявляют, что у организации нет права на вычет в отношении работ по возведению самовольной постройки, поскольку такой объект в силу его незаконности подлежит сносу, он не является товаром, приобретаемым для осуществления облагаемых НДС операций или для перепродажи.

Однако суды в большинстве случаев встают на сторону налогоплательщиков. Арбитры указывают, что Налоговый кодекс не ставит право на получение вычета по НДС в зависимость от наличия или отсутствия разрешительной документации (Постановления ФАС Западно-Сибирского от 18.06.2012 N А45-14863/2011 и от 08.07.2010 N А45-26451/2009, Московского от 19.07.2012 N А41-34328/11 и от 26.04.2012 N А40-103560/11-129-440 и Центрального от 05.04.2012 N А54-2235/2011 округов).

Примечание. Суды считают, что застройщик может заявить к вычету "входной" НДС вне зависимости от наличия или отсутствия разрешительной документации на строительство объекта.

Некоторые суды также отмечают, что процедура оформления разрешения на строительство может занимать длительное время и отказывать в признании вычета по этой причине неправомерно (например, Постановление ФАС Центрального округа от 30.10.2012 N А35-104/2012).

Расходы на демонтаж незаконных строений учитываются при исчислении налога на прибыль в отличие от стоимости самих ликвидируемых объектов

Организация, которая самовольно возвела объект, обязана снести его за свой счет или компенсировать третьим лицам расходы по такому сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ, также см. врезку на с. 73). Минфин России в Письмах от 23.11.2011 N 03-03-06/1/772, от 03.12.2010 N 03-03-06/1/757 и от 07.05.2007 N 03-03-06/1/261 высказал мнение о том, что стоимость ликвидируемых объектов незавершенного строительства не уменьшает базу по налогу на прибыль организаций, а расходы, связанные с их ликвидацией, учитываются.

Важно. Местные власти не вправе требовать от компании снести самовольно возведенный ею объект

Принудительный снос самовольной постройки осуществляется только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143). Так, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 13.06.2007 N Ф08-3303/2007 указал, что администрация города не вправе выносить в адрес организации постановление о требовании демонтировать самовольную постройку, так как власти не наделены такими полномочиями.

Примечание. Городская администрация не имеет полномочий на принудительный снос незаконно возведенных строений.

Большинство судов соглашаются с таким мнением. Так, в Определении от 10.01.2012 N ВАС-16900/11 ВАС РФ указал, что компания не вправе учитывать в налоговых расходах затраты на строительство ликвидированного объекта незавершенного строительства, так как в пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ речь идет лишь о расходах, связанных с ликвидацией объектов незавершенного строительства. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Северо-Западного от 17.08.2011 N А56-60650/2010 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 10.01.2012 N ВАС-16900/11), Западно-Сибирского от 12.03.2008 N Ф04-883/2008(1734-А67-34) (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 09.07.2008 N 8167/08) и от 24.09.2007 N Ф04-6485/2007(38369-А67-40) округов.

Хотя ФАС Волго-Вятского округа в 2011 г. отметил, что в рассматриваемом споре компания планировала использовать строящееся здание для получения прибыли. Следовательно, по мнению суда, налоговики неправомерно исключили стоимость ликвидируемой незавершенной постройки из состава налоговых расходов (Постановление от 07.09.2010 N А38-7141/2009 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18063/10)).

По мнению Минфина России, при сносе компания обязана восстановить НДС по расходам на самовольную постройку

Пункт 3 ст. 170 НК РФ содержит закрытый перечень случаев, когда суммы НДС, ранее принятые к вычету, компания обязана восстановить. И ликвидация самовольных строений в этом списке отсутствует. Следовательно, компания вправе не восстанавливать НДС при сносе самовольной постройки по решению суда.

Однако Минфин России не согласен с такой логикой. В Письме от 07.02.2008 N 03-03-06/1/86 он указал, что при ликвидации объекта незавершенного строительства суммы НДС по товарам, работам или услугам, предъявленные налогоплательщику при проведении строительства и принятые к вычету, следует восстановить, поскольку такой объект не будет использоваться в операциях, облагаемых НДС. А в Письме от 22.11.2007 N 03-07-11/579 финансовое ведомство указывает, что НДС восстанавливается, если приобретенные товары, работы или услуги, в том числе основные средства, не используются в деятельности, облагаемой этим налогом.

Налоговики отказывают в вычете "входного" НДС с затрат на снос самовольных построек

По мнению Минфина России, суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями по демонтажным работам при ликвидации объектов незавершенного строительства, к вычету принять нельзя (Письмо от 12.01.2012 N 03-07-10/01). Ведь такое имущество в дальнейшем не будет использоваться в облагаемой НДС деятельности (п. 2 ст. 171 НК РФ). Представляется, что такие рассуждения справедливы и для операций по ликвидации самовольных построек.

При этом положения п. 6 ст. 171 НК РФ здесь не применяются, так как они касаются НДС с расходов на демонтаж именно основных средств, а не незавершенного строительства. Такие выводы содержатся в упомянутом Письме Минфина России от 12.01.2012 N 03-07-10/01.

Однако ФАС Поволжского округа в Постановлении от 22.09.2011 N А55-25848/2010 указал, что если последствиями ликвидации являются операции, признаваемые объектами налогообложения (в частности, реализация металлолома), то компания вправе применить вычет по НДС с сумм, уплаченных подрядным организациям при демонтаже (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

Решений, в которых суды использовали бы такую же аргументацию применительно к сносу самовольной постройки, найти не удалось. Представляется, что компании рискованно принимать к вычету НДС со стоимости услуг по сносу самовольных строений даже в том случае, если материалы, полученные при демонтаже, реализуются. Ведь этот снос организация производит по решению суда вне зависимости от того, повлечет ли он за собой реализацию материально-производственных запасов, образовавшихся при демонтаже, или нет.

Безвозмездная передача самовольной постройки в госказну облагается НДС, за исключением одного случая

Зачастую по решению суда самовольная постройка передается органам государственной власти, местного самоуправления или специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию таких объектов по их назначению, например КУГИ (комитет по управлению государственным имуществом). Возникает вопрос о порядке налогообложения НДС в этом случае.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ не облагаются НДС операции по безвозмездной передаче жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (Письма Минфина России от 06.11.2012 N 03-03-06/1/571 и от 29.12.2011 N 03-07-11/359). Таким образом, если объект самовольной постройки будет соответствовать критериям объектов, перечисленных в этом подпункте, то его передача НДС не облагается.

При несоответствии постройки таким критериям ее безвозмездная передача признается объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Ведь при такой передаче фактически переходит право собственности на объект незавершенного строительства, который в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). А НДС, относящийся к расходам на строительство объекта, компания сможет принять к вычету (абз. 1 п. 6 ст. 171, п. п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ).

Также в данной ситуации организация не сможет воспользоваться льготой, установленной в пп. 5 п. 2 ст. 146 НК РФ. Согласно этой норме безвозмездная передача основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления не признается объектом налогообложения НДС (Письма ФНС России от 07.09.2009 N ММ-20-3/1313 и Минфина России от 19.08.2008 N 03-03-06/1/469). Однако даже по окончании строительства объект самовольной постройки не будет соответствовать признакам основного средства для целей налогообложения НДС ввиду отсутствия у организации права собственности на такой объект.

Налоговики настаивают на уплате налога на имущество с объекта незавершенного строительства в случае, если он фактически эксплуатируется

На практике объект самовольной постройки по завершении его строительства организации фактически эксплуатируют и используют в своей производственной деятельности. В бухгалтерском учете они, как правило, продолжают учитывать такой объект на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" в составе объектов незавершенного строительства в связи с отсутствием необходимых документов для оформления объекта в собственность. При этом стоимость такого объекта организация не включает в базу по налогу на имущество.

Исходя из положений п. 1 ст. 374 НК РФ, момент, с которого имущество становится объектом налогообложения, обусловлен именно правилами бухучета. И в этом случае организации необходимо учитывать положения п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н. Согласно этой норме объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения, принимаются к бухучету в качестве ОС на отдельном субсчете к счету учета основных средств независимо от того, переданы документы на государственную регистрацию или нет.

В Письмах от 06.12.2011 N 03-05-05-01/95 и от 25.06.2012 N 03-05-05-01/28 Минфин России разъясняет, что согласно Положению по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденному Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, актив принимается к бухучету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, предусмотренные в п. 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект доведен до состояния, пригодного для использования в деятельности организации.

По вопросу исчисления налога на имущество в отношении объекта незавершенного строительства имеются многочисленные судебные решения в пользу налогоплательщиков (Постановления ФАС Московского от 25.04.2012 N А41-22413/10, Уральского от 05.04.2012 N Ф09-1571/12 и от 29.12.2011 N Ф09-8453/11, Северо-Кавказского от 13.10.2011 N А53-24208/2010 и Северо-Западного от 15.08.2011 N А56-66201/2010 округов).

Так, в одном из дел налоговики заявили, что отсутствие разрешения на строительство объекта и разрешения на ввод его в эксплуатацию, а также проведение работ по улучшению объекта при его фактической эксплуатации не освобождает общество от обязанности уплачивать налог на имущество. Однако суд признал такую позицию неправомерной и указал, что в соответствии с п. 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств руководитель организации принимает решение об учете объектов недвижимости в качестве основных средств, если окончательно сформирована первоначальная стоимость объекта, объект передан по акту приемки-передачи в эксплуатацию и организация эксплуатирует объект (Постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф09-1571/12).

Учитывая позицию налоговиков по вопросу включения самовольной постройки, когда объект фактически построен и эксплуатируется, в базу по налогу на имущество, организациям необходимо запастись вескими аргументами для защиты в суде.

Примечание. По мнению Минфина России, застройщику необходимо начислять налог на имущество на стоимость объекта незавершенного строительства, который фактически используется в деятельности.

Расходы на самовольное строительство застройщик может учесть лишь при передаче недвижимости законному собственнику по решению суда

Самовольная постройка не принадлежит компании-застройщику на праве собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Следовательно, такой объект недвижимости не является основным средством и не подлежит амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).

В Постановлении от 03.05.2012 N А33-19288/2010 ФАС Восточно-Сибирского округа подтвердил, что расходы компании по возведению самовольной постройки, подлежащей сносу, в отсутствие соответствующих разрешений и без утвержденной проектно-сметной документации экономически необоснованны. Значит, компания не сможет учесть такие расходы в налоговом учете (п. 1 ст. 252, п. 49 ст. 270 НК РФ).

Примечание. По мнению судей, расходы компании на самовольную постройку являются экономически необоснованными и не могут учитываться при налогообложении прибыли.

Однако самовольная постройка может быть по решению суда передана собственнику земельного участка, на котором она расположена (п. 3 ст. 222 ГК РФ). В этом случае расходы на самовольное строительство застройщик может учесть как внереализационные (п. 1 ст. 252 и пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ). Но только в том объеме, в котором они компенсируются ему законным собственником (Письмо Минфина России от 04.06.2009 N 03-03-06/1/337). При этом полученную компенсацию компания признает в составе внереализационных доходов.

Для лица, за которым суд признает право собственности на самовольную постройку, такое приобретение не является безвозмездным

Лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает лицу, которое возвело спорный объект, расходы на постройку в размере, определенном судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 8 Информационного письма ВАС РФ от 09.12.2010 N 143, также см. врезку ниже).

Из практики. При определении размера возмещения лицу, осуществившему самовольную постройку, суды учитывают только цену стройматериалов

Как правило, суды соглашаются с величиной возмещения расходов на возведение самовольной постройки, которая устанавливается соглашением между владельцем земельного участка и застройщиком (Решение Арбитражного суда Московской области от 19.04.2004 N А41-К1-5309/04).

Если же стороны не пришли к та кому соглашению, суд самостоятельно принимает решение о размере компенсации. При этом в Постановлении от 17.04.2002 N КА-А41/2376-02 ФАС Московского округа со ссылкой на п. 2 ст. 222 ГК РФ отметил, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а является собственником лишь стройматериалов. Следовательно, размер расходов, подлежащих возмещению, суд вправе устанавливать, основываясь на цене таких стройматериалов, без учета рыночной стоимости самого строения.

В связи с этим расходы, подлежащие возмещению лицу, осуществившему самовольную постройку, могут рассматриваться для целей налогообложения прибыли как расходы на приобретение имущества (Письмо Минфина России от 04.06.2009 N 03-03-06/1/337). Они сформируют его первоначальную стоимость.

Примечание. Самовольная постройка, право собственности на которую признано судом, не является полученной безвозмездно.

Е.А.Куранова

Руководитель проектов по аудиту

аудиторской компании

В случае предъявления собственником земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, созданную без его согласия, осуществившее постройку лицо вправе предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание либо обратиться в арбитражный суд с самостоятельным требованием о возмещении таких расходов (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Индивидуальный предприниматель обратился с иском к производственному кооперативу о признании права собственности на самовольную постройку (здание магазина), осуществленную ответчиком на земельном участке истца без согласия последнего.

Ответчик предъявил встречный иск о возмещении своих расходов на создание постройки.

Как следовало из материалов дела, постройка была возведена с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, ее сохранение не нарушало прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд первой инстанции удовлетворил требование индивидуального предпринимателя о признании права собственности на самовольную постройку. Кроме того, учитывая, что при сравнимых обстоятельствах стоимость подобного здания, не являющегося самовольной постройкой, ниже, чем понесенные на строительство спорного объекта расходы, суд взыскал с индивидуального предпринимателя в пользу производственного кооператива соответствующую часть стоимости работ и материалов, использованных при строительстве объекта. При этом суд исходил из следующего.

Согласно пункту 3 части 3 статьи 132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

В силу абзаца первого пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Признание судом права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка означает возникновение у лица, создавшего эту постройку для себя без согласия собственника, права требовать возмещения всех или части расходов на ее создание. Размер такого возмещения определяется судом. Поэтому предъявление в данном случае встречного иска приводит к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Кроме того, суд указал, что при определении возмещения, подлежащего выплате лицу, создавшему самовольную постройку, в соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 222 ГК РФ суд исходит не только из действительно понесенных этим лицом расходов, но и оценивает , не превышают ли эти расходы рыночную стоимость спорного объекта.

Ст. 222 ГК РФ была изменена Федеральным законом РФ от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", в результате чего абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ признан утратившим силу.

Ранее до вступления в силу указанного Закона право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как фактическому застройщику (при условии предоставления им доказательств, что земельный участок будет в установленном порядке выделен этому лицу под возведенную постройку), так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка Щербаков Н.Б. О новеллах в судебной практике по вопросам самовольного строительства // Вестник гражданского права. 2010. N 5. стр. 108.

В результате признания абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ утратившим силу один из указанных субъектов (застройщик) был исключен из числа лиц, обладающих правом на признание права собственности на самовольную постройку. У него остается лишь право на получение возмещения расходов по возведению самовольной постройки, при условии, что он подтвердит факт того, что постройка возведена собственными силами, за свой счет и документально обоснует понесенные затраты.

То есть правовое положение лица, создавшего самовольную постройку, изменилось.

При этом непосредственно порядок признания права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка не претерпел каких-либо изменений Чудиновская Н.А. Установление юридических фактов в гражданском и арбитражном процессе /под ред. В.В. Яркова. М.:Волтерс Клувер,2008, стр. 85.

Но в действующей редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость только от наличия прав на земельный участок, на котором она создана.

Указанные расходы расцениваются судом как подтвержденные соответствующими документами затраты, понесенные застройщиком, так как до момента признания права собственности на самовольную постройку она представляет собой совокупность строительных материалов Ласкина Н.В. Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты // СПС КонсультантПлюс. 2009..

Так, например, Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 17.04.2002 N КА-А41/2376-02 указал на то, что установление самовольного строительства на земельном участке связано с последующим разрешением спора о праве собственности на строительные материалы по иску лица, осуществившего постройку данного строения www.kadarbit.ru .

В перечне вопросов, подлежащих доказыванию, судом выделен факт понесенных застройщиком затрат на возведение самовольной постройки и их размер. Обязательство предоставить соответствующие доказательства по этому обстоятельству суд возложил на застройщика.

При этом судом учитывается именно стоимость реальных затрат в связи с приобретением необходимых строительных материалов и стоимости подлежащих выполнению в связи со строительством работ. Но никаким образом не может быть взыскана рыночная стоимость аналогичного объекта недвижимости.

После определения размера понесенных застройщиком затрат на строительство самовольной постройки судом решается вопрос о признании за собственником (или титульным владельцем) земельного участка права собственности на самовольную постройку.

Права на нее могут быть затем переданы застройщику, например, путем оформления обязательственно-правовых договорных отношений.

В Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.12.2007 N 16879/07 судом было установлено следующее. Согласно материалам дела истец обратился в Арбитражный суд Тюменской области о признании за ним права собственности на нежилое двухэтажное строение (магазин). Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано. Постановлением апелляционной инстанции указанное решение оставлено без изменения. Суд установил, что спорный объект был возведен истцом без получения разрешения на строительство, в связи с чем является согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой.

Разрешая спор, суд применил п. 3 указанной статьи ГК РФ, действующей на момент обращения истца в арбитражный суд и рассмотрения спора, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Между тем, как установлено судом, истец является только арендатором земельного участка, на котором осуществлена эта постройка. Наличие иных прав на земельный участок признано судом недоказанным.

При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении заявленного требования.

Гражданские права и обязанности (правоотношение собственности) заявителя на самовольную постройку могли возникнуть у него на основании судебного решения.

Поскольку иск подан после введения в действие новой редакции ст. 222 ГК РФ, суд отверг довод истца о возникновении спорного правоотношения до введения в действия новой редакции закона. Таким образом, арендатору земельного участка было отказано в признании права собственности на самовольно построенное нежилое строение.

Тем самым была окончательно сформирована судебная практика по непризнанию права собственности арендатора земельного участка на возведенные им самовольные постройки на указанном земельном участке "КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 20 января 2011 года // СПС «Консультант Плюс», 2011. При этом на основании прежней редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ арендаторы земельных участков могли приобретать права на свои самовольные постройки в судебном порядке. Это произошло после утраты силы абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку Собственность: право и свобода: Сб. статей /Институт государства и права РАН. / отв. ред. Е. А. Скрипилев. - М, 2009. стр. 332.

Теперь же указанная норма ст. 222 ГК РФ позволяет признать право собственности на самовольную постройку только за лицами, у которых земельный участок находится в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. А арендаторы в приведенном перечне лиц, которые вправе узаконить самовольную постройку в судебном или ином порядке, не названы.

Рассмотрим две ситуации:

1) арендатор земельного участка с соблюдением целевого назначения земельного участка и условий договора аренды осуществил строительство постройки с нарушением градостроительного законодательства;

2) в аналогичном порядке постройка с нарушением градостроительного законодательства была осуществлена на земельном участке собственником участка.

Каким образом сложилась судебная практика по данным вариантам развития событий?

В соответствии с Обзором судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, ее осуществившем на земельном участке, предоставленном по договору аренды <Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации> // СПС «Консультант Плюс», 2011.

Решением суда первой инстанции, оставленном без изменения Постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.

При принятии судебных актов суды обеих инстанций исходили из того, что права на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, не оформлены истцом в установленном порядке. На основании заявления истца постановлением Администрации города указанный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду на 25 лет для эксплуатации производственных зданий и сооружений. Поскольку заявителем жалобы не представлены доказательства, подтверждающие наличие необходимых для признания права собственности на самовольную постройку прав на земельный участок, на котором она возведена, отсутствуют основания для признания за истцом права собственности в силу ст. 222 ГК РФ (дело N А31-204/2007-10).

Аналогичные выводы были положены в основу судебных актов по ряду дел (например, N А31-8533/2006-20, А82-12078/2006-38, А82-12079/2006-38, А82-12080/2006-38, А82-12081/2006-38, А82-12082/2006-38, А82-12083/2006-38, А82-12084/2006-38, А82-12085/2006-38, А82-12086/2006-38, А82-12087/2006-38, А82-14748/2006-38).

Позиция Верховного Суда РФ по данному вопросу отражена в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007.

В нем на вопрос N 2 о том, возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, дан следующий ответ.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ) Селифонова С.Ю. Ответственность за самовольное строительство: признание права собственности или снос? // Налоги. 2010. N 33. С. 17 - 20..

Наиболее важными вопросами правоприменительной практики освещенными в информационном письме, на наш взгляд, являются следующие:

1. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

Данное разъяснение суда на наш взгляд весьма актуально, поскольку на практике представители власти нередко использовали вольное толкование ст. 222 ГК РФ для быстрого сноса неугодных им построек в «административном порядке». После чего жертвы подобных действий вынуждены были обращаться за защитой своих прав в суд, в то время как строений уже не существовало в натуре и шансы восстановить нарушенное право были весьма призрачны.

К сожалению в практике бывали случаи, когда представители судейского сообщества, также вольно толкуя положения ст.222 ГК, не находили в действия представителей власти нарушений закона (Постановление ФАС Северо-Кавказского Округа от 16 августа 2005 года по делу №А32-36940/2604-53/1200, Решение от 01.07.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 25.08.2005г. Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-3769/2005-58/92).

В настоящий момент, данный вопрос решен однозначно, и теперь представителям власти, которые решили, что та или иная постройка подпадает под признаки самовольной и подлежит сносу, придется доказывать свою правоту в суде и только на основании решения суда вступившего в законную силу указанная постройка может быть снесена.

Мотивируя свою позицию, суд указал, что согласно статье 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В случае же принятия в административном порядке решения о сносе строения (здания, сооружения) как самовольной постройки, орган, принявший решение, фактически решает вопрос о праве собственности лица осуществившего строительство, между тем федеральное законодательство такого права административным органам не дает. Кроме того, при наличии условий, предусмотренных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, имеющим вещные права на участок, на котором указанная постройка размещается. В случае же сноса самовольной постройки во внесудебном порядке, указанное лицо лишается права требовать признания права собственности на самовольную постройку.

2. С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться сам собственник земельного участка, прокурор (для защиты публичных интересов), орган, осуществляющий строительный надзор, а также любое лицо, чьи законные права данной постройкой нарушены.

Данное разъяснение призвано закрепить в правоприменительной практике право контрольных и надзорных органов на обращение в суд с иском о сносе самовольной постройке. Данная позиция весьма логично обосновывается Президиумом ВАС, который указал, что в случае отсутствия указанного права органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которого прокурором было заявлено требование, - защиты своих нарушенных прав и интересов. При этом необходимо отметить, надзорные органы вправе обратиться с указанным иском исключительно в публичных интересах, т.е. они вправе требовать сноса самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан. Вместе с тем прокурор в силу статьи 52 АПК РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительного гражданского права законного владельца земельного участка.

Кроме того, указанным правом согласно указаниям ВАС РФ обладают и лица права и законные интересы, которых нарушены сохранением постройки. Так суд указал, что в силу пункта 3 ст. 222 ГК РФ правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение. Иное толкование положений статьи 222 ГК РФ означает отказ в судебной защите нарушенных прав и законных интересов этих лиц.

3. Факт государственной регистрации права на постройку не является препятствием для подачи иска о ее сносе, если имеются признаки самовольной постройки, предусмотренные п.1 ст.222 ГК РФ;

Данное разъяснение призвано положить конец практике, по которой наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества оценивалось как единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. И в случае если право ответчика на задание не оспорено, иск о сносе не подлежал удовлетворению. В результате чего лица заинтересованные в сохранении самовольной постройки могли в некоторых случаях легко отбиться от предъявленных исков, если каким-либо образом им удалось зарегистрировать свое право (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.01.2009 N А74-793/08-Ф02-6747/08 и ФАС Волго-Вятского округа от 03.04.2008 N А11-1406/2007-К1-1/103).

Теперь же имеются четкие разъяснения суда, согласно, которым наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновение права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.

4. Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, заявленное истцом-собственником земли, а также на требование иных лиц при создании постройкой угрозы жизни и здоровью граждан.

В случае с самовольной постройкой созданной на земельном участке истца без его согласия, ВАС РФ в целях устранения неопределенности существовавшей в правоприменительной практике поддержал вполне логичную позицию, согласно которой применение срока исковой давности при рассмотрении иска о сносе самовольной постройке зависит от факт владения или не владения собственником земельным участком, на котором расположена спорная постройка. Так в случае если собственник (или лицо, имеющее иные вещные права на земельный участок) фактически владеет своим земельным участком, то иск о сносе самовольной постройки надлежит рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения, в связи с чем судам надлежит применять к нему положения ГК РФ о негатроном иске (статьи 304, 208). В случае же если истец, фактически лишен владения, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки может быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлен лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В случае же если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность на требование о сносе такой постройки не распространяется. Данный вывод суд обосновывает тем, что в таком случае предъявление иска связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки и, следовательно, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат.

5. Лицу, которое возвело самовольную постройку без предварительного получения разрешения на строительство, но имело возможность его получить, должно быть отказано в иске о признании права собственности на постройку.

Данный вывод суда, по сути, перекрывает заинтересованным лицам возможность полного обхода административного порядка оформления строительства, когда указанные лица сначала возводят здания и сооружения при этом, абсолютно не предпринимая попыток получить разрешение на строительство в сложном административном порядке.

В данном случае суд указал, что если установлено, что истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство, как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ.

При оценке указанного вывода суда возникает вопрос о том насколько он соответствует п.1 ст. 222 ГК РФ, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а также абзацу первому пункта 3 статьи 222 ГК РФ согласно, которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Ведь, закрепляя указанный выше подход в правоприменительной практике, суд фактически без внесения изменений в ГК РФ исключает признание права собственности на постройку, которая является самовольной по тому основанию, что при ее строительстве не были получены необходимые разрешения (хотя формально закон допускает признание право на такой объект).

При этом следует отметить, что для удовлетворения иска о признание права недостаточно будет просто доказать сам факт обращения за разрешением на строительство. Необходимым условием признания права в данном случае будет наличие отказа в выдаче разрешения на строительство вынесенного не по формальным основаниям (например, в связи с не предоставлением вместе с заявлением о выдаче разрешения необходимой в соответствии с законодательством документации).

Но, не смотря на то, что такой вывод Президиума ВАС РФ мы считаем весьма спорным, необходимо учитывать тот факт, что он отображен в информационном письме, а значит, нижестоящие суды будут им руководствоваться.