Когда договор требует нотариального удостоверения. Нужно ли возвращать обязательную нотариальную форму для сделок граждан с недвижимостью

Действующее законодательство позволяет совершать сделку купли-продажи недвижимости в простой письменной форме. Однако регистрация права собственности на недвижимость является обязательной. С целью обеспечения большей защищенности совершения сделок с недвижимостью, законодателем была предусмотрена возможность удостоверения сделки у нотариуса. Данная норма появилась в 2014 году. Тогда же мы писали об этом на нашем сайте .

Действующий с 01 января 2017 года Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» , также содержит нормы об участии нотариусов в удостоверении сделок с жильем. Более того, в еще не действующий тогда закон иным Федеральным законом от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе были внесены изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данные изменения ввели в Российской Федерации обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в ряде случаев. Разберем их подробно.

Ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит указание: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

Таким образом, если гражданин является собственником доли в праве на жилое помещение (то есть он не единственный собственник), то, намереваясь совершить сделку со своей долей, он должен в обязательном порядке обратиться к нотариусу для удостоверения такой сделки.

Данное нововведение связано с тем, что ранее часто именно при продаже или дарении долей в праве собственности на квартиры совершались мошеннические действия либо нарушались права иных сособственников данного объекта недвижимости : игнорировалось преимущественное право сособственников на приобретение доли, продавец не получал денежные средства за проданную долю, либо его принуждали оформить договор дарения и т.д. Участие нотариуса при отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество призвано обеспечить соблюдение прав всех сторон.

Ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указывает: сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Таким образом, как дополнительный инструмент защиты прав собственности детей, недееспособных или ограниченных в дееспособности граждан введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с их недвижимым имуществом.

Нововведения законодательства установили обязательное присутствие (участие) нотариуса в наиболее проблемных сегментах правоотношений на рынке недвижимости, где существует риск не учесть интересы того или иного собственника, нарушить его законные права или права третьих лиц, чем нередко пользуются мошенники.

Еще одним случаем, затрагивающим возникновение права на недвижимое имущество (жилье) и требующем нотариального удостоверения, является соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака. Это правило закреплено в ст. 38 Семейного кодекса РФ. В законе прямо указано: «Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено». В том случае, если согласия нет, то раздел имущества и определение долей супругов происходит в судебном порядке.

Ст. 59 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указывает, что при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1, за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы.

Для осуществления государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если оно приобретается с использованием кредитных средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, вместо совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца), соответствующее заявление может быть предоставлено нотариусом с приложением нотариально удостоверенного согласия кредитора (займодавца) на заключение такого договора.

Также Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ст. 66 указывает, что орган регистрации прав не несет ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании признанных судом недействительными свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов либо на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки.

В настоящее время отменено ограничение на удостоверение нотариусом сделки по отчуждению недвижимости, которое ранее требовало совершения такого удостоверения нотариусом по месту нахождения недвижимости. Теперь можно обратиться к любому нотариусу в пределах субъекта Российской Федерации, в котором находится объект недвижимости.

Отдельные виды сделок в обязательном порядке должны заверяться у нотариуса. Это необходимо с целью проверки действительности будущей сделки до момента её фактического совершения, а также для удостоверения подлинности бумаг.

Условно выделяют 2 вида документов и сделок – подлежащие обязательному нотариальному заверению и удостоверяемые по желанию обеих сторон.

Какие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

Обязательство граждан и организаций обращаться в нотариальную контору для заверения некоторых видов сделок закреплено Семейным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ и многими другими правовыми актами.

Если какой-либо документ или будущая сделка подлежат удостоверению, без осуществления данной процедуры заключённый договор, соглашение или проведённая операция будут считаться недействительными и незаконными.

Ниже представлен перечень основных сделок, требующих нотариального заверения:

• составление завещания;
• передача определённых полномочий доверенному лицу (иными словами, оформление доверенности на имя представителя);
• подписание договора ренты;
• составление брачного договора;
• заключение договора о залоге доли уставного капитала ООО;
• перевод суммы задолженности с заёмщика на иное лицо (в ситуации, когда договор займа был заверен у специалиста);
• перевод документа с другого языка;
• обретение права на пожизненное наследуемое владение;
• получение сервитута;
• внесение изменений в договор, который был зарегистрирован у нотариуса, или его расторжение;
• отчуждение доли участника в уставном капитале компании.

Таким образом, если гражданин составил и заверил завещание, отменить его возможно только с помощью соответствующего распоряжения, удостоверенного аналогичным способом. Некоторые сделки с недвижимостью также подразумевают необходимость нотариальной регистрации.

Перечисленные ниже документы подлежат нотариальному удостоверению:

• разрешение супруга на отчуждение имущества, находящегося в совместной собственности;
• договор об уступке права требования;
• соглашение об уплате алиментов;
• любой вид доверенности (к примеру, );
• предварительный договор, если этого требует действительное законодательство (то есть когда основной договор должен заверяться в нотариальной конторе);
• разрешение родителей на выезд ребёнка за пределы страны;
• документы, требующиеся для регистрации или ликвидации юридического лица (например, уведомление ФНС о начале ликвидационной процедуры, Устав ООО);
• соглашение о разделе имущества бывших супругов.

Если супружеская пара продаёт совместно нажитое имущество, во время сделки требуется оформить и заверить письменное согласие второго супруга на отчуждение объекта.

Расширенный список сделок, подлежащих нотариальному заверению

Перечисленные выше списки периодически дополняются по мере внесения в действующее законодательство РФ изменений и поправок. Так, с 2015 года в перечень сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, также вошли следующие:

• о продаже доли, принадлежащей лицу, в праве общей собственности постороннему человеку (при этом владелец обязуется уведомить прочих хозяев имущества об отчуждении своей части);
• о продаже доли земельного участка;
• об отчуждении объекта недвижимости, находящегося во владении лица, не достигшего совершеннолетия или признанного ограниченно дееспособным;
• о распоряжении недвижимостью при наличии опеки или доверительного управления имуществом.

Обязанность нотариуса – не только проверить законность будущей сделки, но и обеспечить стороны гарантией выполнения обязанностей, указанных в соответствующих документах.

По сути, любой договор, оформляемый в письменном виде, по желанию участников сделки может заверяться у нотариуса. То же самое касается любого другого документа, действительность которого стороны хотят удостоверить. К примеру, к таким бумагам возможно отнести .

Формально дарственная не требует регистрации в нотариальной конторе, однако граждане обращаются к специалистам с целью осуществления проверки законности самой сделки и получения дополнительной гарантии, что в будущем заинтересованные лица не смогут оспорить договор.

К услугам нотариуса при оформлении ипотеки обычно прибегают по усмотрению обеих сторон. Заверение может понадобиться при получении целевого кредита или займа под залог какого-либо имущества. Участники сделки самостоятельно обговаривают условия будущего .

Если покупателем использовалось право на реализацию материнского капитала, гражданин – владелец сертификата – обязуется подписать документ, на основании которого обещает после получения права на жильё передать его в общую собственность всех членов семьи. Данный документ подлежит регистрации у нотариуса.

Аналогичным образом по усмотрению сторон могут заверяться договор мены, купли-продажи (к примеру, нежилого помещения), найма жилья и многие другие.

Последствия в случае нарушения закона

Если сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению, не были заверены надлежащим образом, участников может ожидать привлечение к ответственности. Если все стороны уклоняются от обращения к нотариусу, заключённая ими сделка автоматически признаётся недействительной.

В соответствии с 165 статьёй ГК РФ, если одна из сторон выполнила свою часть сделки, а вторая уклоняется от регистрации документов в нотариальной конторе, возможно вынесение следующего решения:

• суд признает сделку действительной (заверения не потребуется);
• сделка регистрируется в соответствии с вынесенным судебным постановлением;
• сторона, уклоняющаяся от обращения к нотариусу, обязуется возместить второй стороне понесённые убытки, связанные с задержкой в оформлении сделки.

Отметим, что обратиться в судебную инстанцию с иском в данной ситуации возможно в течение одного года, согласно 4 части 165 статьи ГК РФ.

• Из истории российского нотариата
  • Возникновение нотариата в России и законодательное регулирование нотариальной деятельности
  • Развитие нотариата в дореволюционной России
  • Организация нотариата в советской России
  • Законодательство о нотариате советского периода
  • Нотариальные действия, совершавшиеся государственными нотариальными конторами в России
• Организация нотариата в Российской Федерации
  • Действующее законодательство о нотариате и становление современного российского нотариата
  • Нотариат России в начале XXI века
  • Органы юстиции и нотариат
  • Порядок назначения на должность нотариуса
  • Финансирование нотариальной деятельности
  • Страхование деятельности нотариуса, занимающегося частной практикой
• Нотариальные палаты. Федеральная нотариальная палата
  • Нотариальные палаты - профессиональные объединения нотариусов, занимающихся частной практикой
  • Полномочия нотариальных палат
  • Федеральная нотариальная палата - профессиональное объединение нотариальных палат России
  • Полномочия Федеральной нотариальной палаты
• Компетенция лиц, уполномоченных совершать нотариальные действия. Их права и обязанности
  • Предметная и территориальная компетенция нотариусов
  • Предметная и территориальная компетенция должностных лиц органов местного самоуправления по совершению нотариальных действий
  • Предметная и территориальная компетенция должностных лиц консульских учреждений по совершению нотариальных действий
  • Права и обязанности нотариусов и уполномоченных должностных лиц при совершении нотариальных действий
  • Ограничения права совершения нотариальных действий
• Основные правила совершения нотариальных действий
  • Место и сроки совершения нотариальных действий
    • Сроки совершения нотариальных действий
  • Установление личности обратившегося за совершением нотариального действия
  • Требования к документам, представляемым нотариусу и исходящим от нотариуса
  • Порядок подписания документов
  • Оплата нотариальных действий и других услуг, оказываемых нотариусом
  • Отложение и приостановление совершения нотариального действия
  • Отказ в совершении нотариального действия
  • Внесение исправлений в нотариальные документы. Аннулирование выданного свидетельства о праве на наследство
  • Выдача дубликатов нотариальных документов
• Нотариальное делопроизводство. Формы нотариальных документов
  • Регистрация нотариальных действий
  • Делопроизводство, связанное с совершением нотариальных действий
  • Формы нотариальных документов и удостоверительных надписей
  • Наряды оставляемых нотариусом документов и наследственных дел
• Удостоверение сделок
  • Общие правила нотариального удостоверения сделок
  • Выяснение дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, полномочий представителей при нотариальном удостоверении сделок
  • Доверенности. Нотариальное удостоверение доверенностей
  • Завещания и их нотариальное удостоверение
    • Нотариальное удостоверение завещаний. Закрытые завещания
  • Удостоверение договоров
  • Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
  • Отмена, изменение и расторжение сделок
• Выдача свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов
  • Собственность супругов: понятие и режим
  • Выдача свидетельства о праве собственности по совместному заявлению супругов
  • Выдача свидетельства о праве собственности пережившему супругу
  • Выдача свидетельства о праве собственности на долю умершего супруга в общем имуществе супругов
• Нотариальное оформление наследственных прав
  • Основные положения наследственного права России
  • Принятие наследства. Отказ от наследства
  • Порядок выдачи свидетельств о праве на наследство
  • Условия выдачи свидетельств о праве на наследство по завещанию
  • Условия выдачи свидетельств о праве на наследство по закону
  • Принятие мер к охране наследственного имущества
  • Возмещение расходов за счет наследственного имущества
  • Принятие претензий от кредиторов наследодателя
• Другие охранительные нотариальные действия
  • Принятие на хранение документов
  • Наложение запрещения отчуждения имущества, снятие запрещения
• Нотариальные действий, направленные на придание исполнительной силы долговым и платежным документам
  • Совершение исполнительных надписей
  • Протест векселя
  • Предъявление чека к платежу и удостоверение неоплаты чека
• Нотариальные действия по обеспечению доказательств
  • Обеспечение доказательств для судов и административных органов
  • Совершение морских протестов
  • Передача заявлений
• Нотариальные действия по удостоверению бесспорных фактов
  • Удостоверение фактов
  • Вскрытие и оглашение закрытого завещания
  • Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг
• Нотариальное свидетельствование документов
  • Свидетельствование верности копий документов и выписок из них, копий с копий документов
  • Свидетельствование подлинности подписи на документе
  • Свидетельствование верности перевода
• Контроль за совершением нотариальных действий
  • Рассмотрение заявлений о совершенных нотариальных действиях или об отказах в их совершении в судах
  • Судебное оспаривание нотариальных действий
  • Судебная практика по обжалованию и оспариванию нотариальных действий
• Другие виды контроля за нотариальной деятельностью
  • Контроль за соблюдением налогового законодательства
  • Контроль за соблюдением правил нотариального делопроизводства
  • Контроль за исполнением нотариусами профессиональных обязанностей
• Ответственность нотариусов
  • Виды и основания ответственности
  • Гражданско-правовая ответственность нотариусов, занимающихся частной практикой
  • Освобождение от полномочий нотариуса
• Этика нотариусов
  • Этические требования к нотариусам
  • Правила поведения нотариусов
  • Проблемы нравственности в деятельности нотариусов

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

Среди сделок, удостоверяемых в нотариальном порядке, различаются сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма, и сделки, удостоверяемые нотариусами по желанию. При этом нотариусы могут удостоверять по желанию сторон любые сделки, если они соответствуют требованиям закона или не противоречат ему. Нотариальное удостоверение сделок обязательно не только в случаях, указанных в законе, но и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК).

Указания на обязательность нотариального удостоверения тех или иных сделок содержатся в Гражданском кодексе РФ, Семейном кодексе РФ, Основах законодательства о нотариате, в других законах и иных правовых актах. По действующему законодательству нотариально должны быть удостоверены следующие сделки:

Доверенности на совершение сделок, требующих нотариальной формы, за исключением случаев, предусмотренных в законе (п. 2 ст. 185 ГК). Эти исключения установлены и в самом ГК (п. 3 ст. 185), и могут быть предусмотрены другими законами.

Доверенности, выдаваемые в порядке передоверия . Но при передоверии полномочий на получение заработной платы и иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, на получение вознаграждения авторов и изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках и на получение корреспонденции, в том числе денежной и посылочной, нотариальная форма доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не является обязательной (п. 3 ст. 187 ГК).

Завещания (п. 1 ст. 1124 ГК). Составление завещания в простой письменной форме по правилам ст. 1124 ГК допускается только в виде исключения, когда гражданин, который находится в положении, явно угрожающем его жизни, и в силу сложившихся чрезвычайных обстоятельств лишен возможности обратиться к нотариусу. Такое завещание должно быть собственноручно написано и подписано гражданином в присутствии двух свидетелей.

Однако завещание, составленное в простой письменной форме, утрачивает силу, если завещатель в течение месяца после прекращения чрезвычайных обстоятельств не воспользуется возможностью составить нотариальное завещание. По завещанию, составленному в простой письменной форме, наследование возможно только при условии подтверждения судом по требованию заинтересованных лиц факта совершения завещания в чрезвычайных обстоятельствах. Такое требование должно быть заявлено в суд в течение шести месяцев со дня смерти завещателя.

Уведомления (распоряжения) об отмене завещания (ст. 58 Основ законодательства о нотариате, а также п. 4 ст. ИЗО ГК).

Договоры об ипотеке (п. 2 ст. 339 ГК). Требование о необходимости нотариального удостоверения договора об ипотеке содержится и в п. 1 ст. 10 ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Кроме того, в п. 3 этой же статьи закреплено правило, согласно которому кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, подлежит нотариальному удостоверению при включении в него соглашения об ипотеке.

Договоры о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК).

Соглашения залогодержателя с залогодателем об обращении взыскания на предмет залога, являющийся недвижимым имуществом (п. 1 ст. 349 ГК). Такое соглашение может быть нотариально удостоверено лишь после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Договоры ренты (ст. 584 ГК). Обязательному нотариальному удостоверению подлежат все три их разновидности: а) договоры постоянной ренты; б) договоры пожизненной ренты; в) договоры пожизненного содержания с иждивением.

Договоры таможенных брокеров (посредников) о взаимоотношениях с представляемыми ими при осуществлении своей деятельности лицами (ч. 3 ст. 157 Таможенного кодекса РФ).

Согласие супруга для совершения другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или)регистрации в установленном законом порядке (п. 3. ст. 35 СК).

Согласие необходимо только в случае, когда предметом сделки является имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов.

Брачные договоры (п. 2 ст. 41 СК). Такой договор может быть нотариально удостоверен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Однако брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака.

Договоры (соглашения) об уплате алиментов (п. 1 ст. 100 СК). Нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов имеет силу исполнительного листа.

Обязательному нотариальному удостоверению при определенных в законе условиях подлежат также:

договоры об уступке права требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК). Например, договор займа денег был заключен в нотариальной форме. Кредитор, рассчитывая на своевременное исполнение обязательства по возврату долга, вступил в обязательственные отношения с третьим лицом, но из-за задержки возврата ему долга не может исполнить взятое на себя обязательство. Для исполнения обязательства он передает третьему лицу свое право требования, вытекающее из договора займа, и заключает с ним договор об уступке права требования. Этот договор будет действительным при условии соблюдения нотариальной формы;

договоры о переводе должником своего долга на другое лицо, если договор займа удостоверен нотариально (п. 2 ст. 391 ГК). Возвратимся к вышеприведенному примеру и рассмотрим ситуацию, когда должник переводит свой долг на третье лицо путем заключения договора о переводе долга. Этот договор будет действительным только при соблюдении нотариальной формы. К тому же для нотариального удостоверения такого договора необходимо волеизъявление трех сторон - должника, третьего лица и кредитора;

предварительные договоры , если для основного договора действующим законодательством установлена обязательная нотариальная форма.

Несоблюдение нотариальной формы сделки, являющейся обязательной по закону или по соглашению сторон, влечет ее недействительность. Такая сделка согласно п. 1 ст. 165 ГК считается ничтожной. Вместе с тем для защиты прав и законных интересов добросовестной стороны допускается возможность признания сделки, которая не была нотариально удостоверена, действительной по решению суда.

Однако для признания такой сделки в судебном порядке действительной необходимо, чтобы одна из сторон полностью или частично исполнила ее, а другая сторона уклонялась от нотариального удостоверения этой сделки (п. 2 ст. 165). При признании по решению суда сделки, подлежащей обязательному нотариальному удостоверению, действительной последующее обращение к нотариусу для нотариального удостоверения сделки уже не требуется.

С 29 декабря 2015 года вступили в силу положения Федерального закона от 29.12.2014 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты», которым внесены изменения, в том числе в Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости».

С указанной даты обязательное обращение к нотариусу требуется при заключении сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину и гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также по сделкам, связанным с распоряжением недвижимым имуществом недееспособных лиц и несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей; при заключении сделок по продаже земельной доли; соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака; сделок по продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу.
C 02 июня 2016 года расширен перечень сделок с недвижимостью, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Федеральным законом № 172-ФЗ от 02 июня 2016 года в перечень включены следующие виды сделок, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма их совершения:
1) Сделки по отчуждению (продажа, мена, дарение) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (новая редакция ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
2) Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (новая редакция ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
03 июля 2016 года Федеральным законом № 351-ФЗ от 03 июля 2016 года «О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статью 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» из перечня сделок, для которых предусмотрена обязательная нотариальная форма их совершения, исключены договора по отчуждению земельных долей.
Как видите за последние полгода законодательство в сфере нотариального удостоверения сделок с недвижимостью претерпевает постоянные изменения.
При внесении изменений в законодательство по введению нотариальной формы таких сделок законодатель преследовал главную цель - максимально исключить факты нарушения прав наименее защищенной части населения - детей и недееспособных граждан
Еще одна новелла законодательства коснулась договоров отчуждения долей в праве общей долевой собственности. Эти сделки всегда считались проблемными, так как при них требуется соблюдение прав других собственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли. Нередки случаи, когда несколько граждан, необязательно родственники, имеют в долевой собственности жилье. Если один из них захочет продать свою долю, вначале он должен предложить сособственникам купить ее. И только в том случае, если они в течение месяца не воспользуются этим предложением, долю можно продать постороннему лицу. Но на практике зачастую проблематично известить сособственников о продаже доли и представить доказательства, что предложение им было сделано. Отношения между сособственниками нередко бывают напряженными, и потому они могут намеренно скрывать свой адрес, не подтверждать факт получения извещения. Продавцы тоже находят способы обойти закон, к примеру, дарят долю покупателю, прикрывая одну сделку другой. В таком случае "одаряемый", а фактически покупатель рискует потерять деньги и остаться без жилья, так как другие сособственники могут в судебном порядке доказать притворность сделки и оспорить ее. Согласно последним изменениям в законе нотариус призван выступить гарантом законности и правильности таких сделок, взяв на себя, в том числе, проверку соблюдения выполнения требования о праве преимущественного приобретения доли другими участниками долевой собственности.
Не случайно введено обязательное нотариальное подтверждение сделки и при разделе общего имущества супругов. Это требование закона призвано защитить интересы обоих супругов, чтобы раздел имущества не был кабальным для одного и выгодным для другого. Ведь это обычно происходит при разводе.
Как видите, обязательная нотариальная форма введена по тем сделкам, где имеются наиболее сложные правоотношения и где часто происходят правонарушения. Особое значение имеет тот факт, что за все свои действия нотариус несет полную имущественную ответственность. Возмещение потерь граждан, если вдруг по вине нотариуса участникам сделки был причинен ущерб, гарантируется наличием нескольких уровней страхования профессиональной ответственности: нотариус страхует свою деятельность лично; региональная нотариальная палата заключает коллективный договор страхования всех нотариусов; в Федеральной нотариальной палате создан Компенсационный фонд. Все виды страхования обязательны в силу требований закона. Еще одна новелла закона, которая подчеркивает преимущество нотариальной формы сделок, была введена немного раньше - это признание повышенной доказательственной силы нотариального документа, закрепленное в гражданском и арбитражном процессуальных кодексах.
Срок государственной регистрации перехода права (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):
. на основании нотариально удостоверенных документов - не позднее 3 рабочих дней;
. на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов - не позднее 1 рабочего дня;
. на основании сделки в простой письменной форме - 7 рабочих дней.

Для формы сделок по отчуждению недвижимости (купля-продажа, мена, ) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, на подлежит государственной регистрации.

При этом сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на и сделок с ним» (статьи 24, 30) установлена обязательная нотариальная форма для сделок:

— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению;

— а также для сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое , в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

При нотариальном удостоверении сделки, в частности, договора, руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (статьи 43, 54-56 Основ).

При удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно и получают в установленные Федеральными законами от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сроки.

Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

По смыслу статьи 48 Основ нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его и особенности его заключения.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Особенности купли-продажи предприятия предусмотрены в статьях 559-566 ГК РФ.

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана , на совершение которой дано согласие.

Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (статья 157.1 ГК РФ).

Для заключения одним из супругов сделки по отчуждению недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу может быть нотариально удостоверена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Известить о продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество продавец может самостоятельно, а также через нотариуса в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ. Совершая в рамках статьи 86 Основ нотариальное действие по передаче извещения продавца, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. При этом нотариальный тариф за удостоверение сделок зависит от того, является ли удостоверение сделки обязательным в силу закона или нотариальная форма сделки необязательна.

За удостоверение сделки, для которой законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариальный тариф взимается нотариусом в размере, установленном в соответствии с требованиями статьи 22.1 Основ. Если нотариальная форма сделки обязательна, нотариус взимает нотариальный тариф в размере и с учетом особенностей, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации.

Установленный Основами нотариальный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества, составляет:

супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:

до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);

свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;

другим лицам в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;

свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.

В случае, когда сделка по отчуждению недвижимого имущества подлежит в силу закона обязательному нотариальному удостоверению, нотариальный тариф взимается нотариусом в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации, как за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, и составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.