Заключить договор пожизненное содержание с иждивением. Условия расторжения и признания не действительным договора. Возможность внесения изменений в условия договора

Договор пожизненного содержания с иждивением - это соглашение сторон, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок), а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты.

Cmopo ны договора: получатель ренты и ее плательщик.

Получателями ренты могут быть только граждане.

Плательщиками ренты могут быть граждане и юридические лица, способные осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты.

Предметом договора может быть только недвижимость.

Договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Обязанность плательщика по предоставлению содержания с иждивением может включать:

обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде;

оплату медицинского обслуживания получателя ренты;

оплату ритуальных услуг.

Договором пожизненного содержания с иждивением должны быть определены условия стоимости всего объема этого содержания. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ, установленных законом.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных договором. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Плательщик ренты с согласия ее получателя может обременять недвижимое имущество (сдавать в залог, отчуждать), но при этом он обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических денежных платежей в течение жизни гражданина.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Вопрос 31. Понятие, общая характеристика, основные элементы договора аренды.

Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за определенную плату.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, - собственность арендатора.

Договор аренды двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Цель заключения договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Стороны договора: арендодатель и арендатор или могут быть любые участники гражданского оборота.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать это имущество в аренду.

Арендатор -это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Предметом договора могут быть любые индивидуально-определенные, непотребляемые, незаменимые вещи, не ограниченные в гражданском обороте, которые по окончании срока договора арендатор возвращает в том же виде и состоянии, в котором он их получил (с учетом износа).

Форма договора зависит от срока договора и субъектного состава. Договор, заключаемый на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, независимо от срока, заключается в простой письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством.

Предмет договора - существенное условие. Остальные условия договора определяются сторонами.

В договоре аренды должны содержаться сведения, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии таких сведений договор считается незаключенным.

Срок договора определяется соглашением сторон. Каждая из сторон имеет право в любое время досрочно расторгнуть договор при предварительном уведомлении об этом второй стороны (по договору аренды движимого имущества - за месяц, по договору аренды недвижимого имущества - за три месяца).

Договор может быть прекращен по общим основаниям и требованию одной из сторон.

Законодательство выделяет следующие виды договора аренды (найма):

договор проката;

аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа;

аренды зданий и сооружений;

аренды (найма) жилого помещения;

аренды предприятия;

финансовой аренды (лизинга).

В соответствии с ГК РФ в обязанности арендодателя входят:

предоставление арендатору имущества в соответствии с договором;

передача вместе с имуществом принадлежностей и документов (техпаспорта, сертификата);

передача имущества в обусловленный срок (если последний не определен, то в разумный срок);

обязанность нести ответственность за недостатки переданного имущества, которые препятствуют использованию, даже если арендодатель о них не знал (в случае выявления недостатков арендатор вправе требовать: безвозмездного устранения их арендодателем; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения расходов, если он сам их устранил, либо зачета этих расходов в счет арендной платы; расторжения договора; произвести замену). Но арендодатель не несет ответственность за недостатки имущества в следующих случаях: если они были оговорены договором и известны арендодателю при заключении последнего; если они были обнаружены арендатором при осмотре, проверке исправности, передаче имущества;

предупреждение арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога);

возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с условиями заключенного договора арендатор обязан:

пользоваться арендованным имуществом лично, используя имущество только по назначению;

своевременно вносить плату за пользование имуществом;

при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа), или состоянии, обусловленном договором;

поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором;

без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются договором. Она может устанавливаться: в твердой сумме платежей; в виде доли продукции, доходов или плодов; предоставлении услуг; возложении затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендодатель может требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях:

если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или использует его не по назначению;

если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату;

если он письменно предупредил арендатора о расторжении договора.

Арендатор может требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях:

если арендодатель не передает арендованное имущество либо создает препятствия в пользовании им;

если переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию им и которые не были оговорены и известны арендатору;

если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Договором могут быть предусмотрены иные основания расторжения.

Консенсуальный договор.

Двусторонний.

Возмездный.

Существенные условия. Только предмет – вещи, индивидуально-определённые, непотребляемые; статья 607 ГК РФ.

Стороны:

Арендатор – любое лицо.

Арендодатель – статья 608 ГК РФ – собственник либо лицо, уполномоченное собственником.

Форма договора. 609 статья: «Договор заключается письменно, если хотя бы одна сторона – юридическое лицо». Письменное заключается договор сроком более года, в этом случае безразлично, кто является сторонами. Кроме того, есть правило о том, что договор аренды недвижимости требует регистрации (правда, есть небольшая оговорочка – «если иное не установлено законом»). Кроме того, если договор предполагает возможность дальнейшего выкупа, то оформлен он как купля-продажа будет.

Цена в договоре. Цена здесь выражается в виде арендной платы. Условие это существенным не является (если стороны не определили цену, то правила восполнения цены). Арендной плате посвящена 614 статья.

Часть 2 стать 614 – «арендная плата может быть выражена в различных формах». Если в купле-продаже всегда цена договора выражалась деньгами, то здесь – разнообразие, причём перечень дан примерный, он не исчерпывающий: твёрдые платежи, доли от продукции, предоставление услуг (в этом случае двойственность регулирования – и нормы об аренде, и нормы о возмездном оказании услуг)…

Срок в договоре.

Срок существенным условием не является – он может быть, а может не быть. Если в договоре срока нет – договор заключён на неопределённый срок. В законе есть случаи, когда законом ограничивается максимальный срок (скажем, аренды земли или срок проката…). В этом случае, если мы установили срок больше предельного или на неопределённый срок, то в этом случае всё равно срок считается установленным равным предельному – он не может превышать установленный законом.

Договор аренды может быть продлён. Есть по договорённости, а есть законные случаи продления договора (статья 621 ГК РФ, пункт 2).

Если договор был заключён на определённый срок и этот срок истёк, если арендатор продолжает пользоваться, а арендодатель не возражает, то в этом случае договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Эта норма императивная.

Пункт 1 статьи 621 ГК РФ касается преимущественного права. Преимущественное право предполагает некий приоритет арендатора при заключении нового договора аренды, приоритет перед другими возможными арендаторами. Обратить внимание – арендатор имеет возможность встать первым в ряду арендаторов на тех условиях, на которых арендодатель хотел бы сдать имущество.

Преимущественное право предоставляется только добросовестному арендодателю.

Это преимущественное право ограничено годичным сроком.

Если это преимущественное право было проигнорировано, то этот преимущественный арендатор может обратиться в суд с исковым требованием о переводе прав и обязанностей арендатора на него.

Догово́р пожи́зненного содержа́ния с иждиве́нием - соглашение , в соответствии с которым гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты , а тот в свою очередь обязуется пожизненно содержать с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) .

Договор в России

Предмет и существенные условия договора

Существенными условиями договора являются его предмет и размер рентных платежей . В качестве предмета может выступать только недвижимое имущество (квартира, жилой дом, земельный участок). Форма выплаты рентных платежей представляет собой содержание с иждивением , то есть обеспечение потребностей получателя ренты в жилье, пище, одежде и прочем, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья. В условия договора может быть включена обязанность рентного должника оплатить ритуальные услуги . Закон также предусматривает возможность замены содержания с иждивением на выплату ренты денежными средствами.

Так или иначе, общий объём месячного содержания, по закону, должен быть не менее двух величин прожиточного минимума . Если этот размер меньше, чем установлено в законе, то договор ничтожен . В случае, если между сторонами возникает спор об объёме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, он может быть передан на рассмотрение в суд. Если условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности . Если размер рентных платежей в договоре не установлен вовсе, то такой договор считается незаключенным. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается - она определяется исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей получателя ренты или может быть строго регламентирована договором.

Стороны договора

Прекращение договора

Закон предусматривает возможность прекращения договора в одностороннем порядке при наличии существенного нарушения обязательства со стороны рентного должника. Так как договор относится к числу фидуциарных , то есть характер отношений участников носит лично-доверительный характер, то моральное насилие и оскорбительное отношение плательщика ренты к получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, является существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств и дает получателю ренты право требовать прекращения договора и, либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом. При этом, если договор был заключён на возмездных началах, плата по нему должна быть возвращена рентному должнику с учётом износа переданного ему имущества, а расходы, понесённые им на содержание рентного кредитора, не возмещаются.

Основное значение имеют обязанности плательщика содержания, так как действия по передаче имущества в собственность плательщика совершаются получателем ренты в момент заключения договора.

Пожизненное содержание предназначено для обеспечения потребностей граждан, так как получателями по этому договору могут быть только граждане. Поэтому нормы, регулирующие обязанности плательщика, чаще всего носят императивный характер.

В договоре пожизненного содержания с иждивением обязанность плательщика выражается в предоставлении получателю ренты обеспечения в натуре, оно может включать в себя обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг.

Объем содержания должен быть установлен в пределах не менее двух минимальных размеров оплаты труда и должен предоставляться ежемесячно (п. 2ст. 602 ГК). Увеличение объема платежей в сравнении с пожизненной рентой можно объяснить тем, что меньший объем содержания просто не обеспечит цели данного договора. Исходя из смысла договора, пожизненное содержание становится основным источником доходов.

Содержание с иждивением не сопоставимо с двукратным минимальным размером оплаты труда и должно быть по объему гораздо больше. Получатель ренты должен выбрать приемлемый вариант установления и увеличения объема платежей. Содержание должно быть сопоставимо с реальной стоимостью переданной недвижимости, в противном случае плательщик просто не пойдет на заключение договора, в котором объем платежей несоразмерно завышен. Этими положениями должны руководствоваться стороны при определении объема рентных платежей.

В законе содержится положение о том, что в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК).

Буквальная реализация данного правила совершенно бессмысленна. Складывается впечатление, что фраза в законе просто не закончена. Поэтому, если бы законодатель закончил предложение тем, что в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц, то все было бы логично. Анализ нотариальной практики показывает, что нотариусам также не понятен смысл данного положения, многие, толкуя норму, изложенную в п.2 ст.602 ГК РФ, буквально, обязывают стороны указывать в договоре весь объем содержания, исходя из стоимости недвижимости, другие же ограничиваются указанием в договоре объема содержания в месяц. В пользу вывода о том, что объем содержания должен быть указан в рамках одного месяца, свидетельствует рисковый характер договора пожизненного содержания. Если в договоре будет определена стоимость всего объема содержания, то этот договор утратит признак алеаторности.

В соответствии со ст. 603 ГК РФ, договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в деньгах. Форма пожизненного содержания чаще всего зависит от того, кто выступает плательщиком по договору. Если плательщиком выступает юридическое лицо, то содержание обычно предоставляется в виде определенных денежных выплат, хотя на практике встречаются случаи, когда плательщик, юридическое лицо, нанимает работника для ухода за получателем ренты. Получатель, заключая договор пожизненного содержания, рассчитывает, прежде всего, на получение содержания в натуральной форме, чего зачастую не могут предоставить различного рода организации, занимающиеся заключением таких договоров на профессиональной основе. Потому, если сначала, после вступления в действие ГК, таких организаций появилось много в крупных по численности городах (например, в Москве), то постепенно они стали прекращать свою деятельность в качестве плательщиков ренты, и теперь чаще выступают в качестве обычных посредников. Кроме того, что было отмечено выше, между получателем и лицом, предоставляющим пожизненное содержание, возникают особые отношения, которые носят личный доверительный характер. Поэтому граждане стараются заключать такой договор с конкретным лицом, близким знакомым или родственником.

В качестве доказательства приведем пример из практики Московского городского суда, где суд вынес определение, в котором указано, что, заключая договор пожизненного содержания, сторона, прежде всего, рассчитывала на предоставление содержания в натуре. В данном случае, думается, что суд вынес верное определение, потому что целью данного договора является именно содержание получателя в натуральной форме, в противном случае, стороны могли бы заключить договор пожизненной ренты. Удовлетворение же встречных требований плательщика ренты о замене пожизненного содержания на периодические платежи значительно ущемляло бы права получателя.

С учетом того, что по договору пожизненного содержания возможна выплата ренты либо в натуре, либо в денежной форме, не следует исключать также сочетания указанных форм выплаты ренты. Поэтому ст. 603 ГК РФ должна быть дополнена правилом, предусматривающим возможность сочетания натуральной и денежной ренты.

Если предоставление содержания заменено денежными выплатами, то к договору пожизненного содержания применяются правила о пожизненной ренте, регулирующие порядок предоставления ренты в деньгах.

Так, рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором. Целесообразно в договоре указать конкретный срок перечисления денег, например, «не позднее седьмого числа каждого месяца».

Способ предоставления рентных платежей также имеет немаловажное значение. Указание в договоре конкретной даты и способа перечисления рентных платежей помогает в случае просрочки определить размер ответственности плательщика. Стороны выбирают один из следующих способов:

· путем перечисления почтовым переводом на отделение связи по месту жительства получателя;

· переводом на сберкнижку получателя ренты;

· путем выдачи денег в кассе предприятия, если плательщиком является юридическое лицо.

Полученные документы в результате совершения этих действий (квитанция о переводе, платежное поручение, роспись) будут также являться надежным доказательством того, что плательщик своевременно предоставлял денежные средства в случае оспаривания этого факта получателем ренты.

Если плательщиком ренты является гражданин, то они могут в договоре предусмотреть оплату путем фактической передачи денег из рук в руки. В этом случае порядок учета предоставления денежных платежей может быть реализован путем составления двусторонних актов, подписанных сторонами или одностороннего - выдачи получателем ренты расписки в получении денег.

Обязательство плательщика ренты по предоставлению содержания в натуре включает в себя ряд обязанностей. Во-первых, плательщик обязан обеспечить потребности получателя ренты в жилище. Так как по договору, как правило, передается квартира или комната или дом, то стороны обычно оставляют в пожизненном пользовании получателя переданное под выплату ренты жилище. В данном случае плательщик ренты чаще не нуждается в переданном жилье и рассчитывает на результат по договору в будущем. Гораздо реже плательщик приобретает комнату или квартиру по договору ренты, чтобы продать ее или обменять на большую с доплатой. В таком случае требуется согласие получателя ренты на отчуждение жилья, да и не всякий новый приобретатель согласится приобрести обремененную жилплощадь. Такая ситуация возникает, как правило, между родственниками, и здесь у плательщика появляется обязанность предоставить жилье получателю ренты.

Новеллой явились нормы нового Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 34 ЖК РФ, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением (не вызывает сомнений, что речь в данном случае идет о получателе ренты), пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. В упомянутой ст. 33 речь идет о пользовании жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. Применив ее к рассматриваемому договору, мы приходим следующему выводу. Получатель ренты, которому по договору пожизненного содержания с иждивением предоставлено право пользования жилым помещением на протяжении его жизни, пользуется этим жилым помещением наравне с его собственником, то есть имеет равные с ним права и несет равные с ним обязанности. Полагаем, в договоре пожизненного содержания с иждивением возможно ограничение определенным сроком права пользования конкретным жилым помещением в зависимости от наличия либо отсутствия потребности получателя ренты в жилище. Если в договоре установлен срок пользования жилым помещением, истечении такового право пользования у плательщика ренты прекращается.

Согласно п. 2. ст. 33 ЖК РФ, дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, несет солидарную с его собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением. Однако эта норма диспозитивная, позволяющая установить иное соглашением между плательщиком и получателем ренты.

П. 3 ст. 33 ЖК РФ предусматривает право получателя ренты, проживающего в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением.

Обязанность плательщика обеспечить получателя жильем проявляется также в том, что плательщик ренты осуществляет за свой счет ремонт (в том числе и капитальный) и эксплуатацию квартиры. Плательщик как собственник квартиры обязан оплачивать коммунальные услуги, электроэнергию. Даже если под выплату ренты передавалось не жилье, а другое имущество, стороны, как правило, вес равно в договоре оставляют за плательщиком ренты обязанность оплачивать коммунальные услуги и пользование электроэнергией. Желательно в договоре указать, какие именно услуги оплачивает плательщик, и в каком объеме, особенно, если эти услуги не направлены на обеспечение необходимых потребностей, иначе впоследствии, в случае невыполнения плательщиком ренты данной обязанности, суд может отказать в удовлетворении требований получателя.

Анализ практики заключения договоров пожизненного содержания с иждивением позволяет сделать вывод о том, что коммунальные услуги оплачивает плательщик ренты, причем независимо от того, проживает он совместно с рентополучателем или нет. Представляется более разумным, в случае отдельного проживания рентополучателя и рентоплательщика, включение в договор ренты условия о возмещении рентополучателю затрат, произведенных им на оплату коммунальных услуг. Данное условие будет учитывать интересы обеих сторон. Интересы рентоплательщика удовлетворяются, поскольку, во-первых, рентополучатель, оставаясь пожизненным пользователем квартиры, должен сохранять право на льготы по оплате коммунальных услуг. Во-вторых, пользуясь коммунальными услугами и даже оплачивая их первоначально за счет собственных средств, он будет экономно расходовать воду и электроэнергию. Следовательно, сумма, необходимая на возмещение затрат рентополучателя по оплате коммунальных услуг, будет ниже суммы, если оплату производил бы плательщик ренты. Интересы рентополучателя удовлетворяются тем, что помимо получения рентных платежей он будет получать еще и возмещение затрат на оплату коммунальных услуг.

На плательщике лежит дополнительная обязанность - принимать необходимые меры для предотвращения уменьшения стоимости имущества, переданного по договору, в период предоставления пожизненного содержания с иждивением (ч. 2 ст.604 ГК РФ). Данная обязанность предусмотрена законом в целях обеспечения интересов получателя ренты, так как получатель ренты может возвратить переданное имущество в случае расторжения договора. Кроме того, если объектом передачи является жилье, и получатель ренты остается проживать в нем, то, поддерживая имущество в надлежащем техническом и санитарном состоянии, плательщик ренты тем самым обеспечивает необходимые условия для проживания в ней получателя. Обычно такие условия включаются в договор, но даже, если подобное договором не предусмотрено, плательщик как собственник жилья, обязан осуществлять за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры, участвовать в расходах по техническому обслуживанию и ремонту всего дома.

Следующая обязанность плательщика - обеспечить потребности получателя ренты в питании и одежде, а также, если потребуется, обеспечить уход за ним. Как правило, стороны лишь в общих чертах оговаривают эти условия и именно поэтому впоследствии возникают споры в судах.

Если имущество под выплату ренты было передано за плату, то у плательщика ренты возникает обязанность уплатить определенную цену, указанную в договоре. Цена определяется самими сторонами. Порядок оплаты также определяется самими сторонами: может быть предусмотрена обязанность плательщика оплатить всю стоимость непосредственно после передачи имущества, либо договором может быть предусмотрена возможность оплаты переданного имущества в рассрочку, тогда в договоре стороны должны указать порядок, сроки и размеры платежей (ст.489 ГК).

Следует рассмотреть обязанности получателя содержания.

Если имущество было передано за плату, то к договору в субсидиарном порядке применяются правила о купле-продаже. Эти правила как раз касаются предмета договора. Вещь, передаваемая по договору должна быть свободной от прав третьих лиц (ст.460 ГК). Получатель ренты обязан предупредить плательщика о недостатках передаваемой вещи, иначе он будет нести ответственность на основании ст.475 ГК, а у плательщика ренты появляется соответствующее право требовать от получателя ренты соразмерного уменьшения покупной цены, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Если же имущество было передано по договору ренты бесплатно, то в этом случае к договору применяются в субсидиарном порядке правила о дарении. Обязанностью получателя в данном случае также будет предупреждение плательщика о существующих недостатках передаваемой вещи, в противном случае он будет обязан возместить плательщику ренты вред, причиненный недостатками подаренной вещи на основании ст. 580 ГК.

ГК РФ предоставляет плательщику ренты право отчуждать, сдавать в залог и иным способом обременять недвижимое имущество, переданное получателю ренты в обеспечение пожизненного содержания. Однако данное право плательщика ренты ограничено тем, что названные правомочия он может осуществлять только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Данная норма действует при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Это является дополнительной гарантией прав получателя ренты, так как отчуждение недвижимого имущества, которое передано в обеспечение его содержания, радикально изменяет сложившиеся отношения между плательщиком и получателем ренты.

На наш взгляд получение согласия кредитора (получателя ренты) на отчуждение имущества должником (плательщиком) является обязательным для пожизненного содержания уже исходя из общих правил ГК РФ, так как в данном случае происходит перемена лиц в обязательстве. Поэтому специального упоминания о получении согласия получателя ренты по договору пожизненного содержания не требуется. Это правило следует исключить из текста ГК РФ (абз. I, ст. 604 ГК РФ).

Кроме того, в случае отчуждения недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, третьему лицу обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Таким образом, новый собственник имущества становится плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, а первоначальный рентоплательщик автоматически теряет свой статус. Однако он продолжает нести ответственность по рентному обязательству. Согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Данное правило направлено на обеспечение правовой защиты интересов получателя ренты. Соглашением сторон может быть установлено, что третье лицо и первоначальный плательщик ренты несут солидарную ответственность по рентному обязательству. Думается, что условие о солидарной ответственности более предпочтительно для получателя ренты, нежели о субсидиарной.

Таким образом, недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено дважды, с одной стороны, рентой, а с другой - залогом.

В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК РСФСР покупатель не освобождался от выполнения обязанностей, принятых по договору купли-продажи под условием пожизненного содержания, при случайной гибели жилого дома. Сегодня решение вопроса о риске случайной гибели имущества, зависит от того, за плату или бесплатно передается имущество. В договоре пожизненного содержания с иждивением риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик ренты, независимо от того, за плату или бесплатно он приобрел это имущество (ст. 600 ГК). Таким образом, случайная гибель или повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства платить ренту и не дает ему права требовать его прекращения, даже если он приобрел имущество за плату. Данное правило еще раз свидетельствует об усиленной защите получателей по договору пожизненного содержания, тем самым, подчеркивая его специфику. Причем содержание зачастую является основным источником дохода, иначе получатель не стал бы рисковать, заключая рентный договор.

Таким образом, главной особенностью договора пожизненного содержания с иждивением является то, что в договоре обязанности предусмотрены для плательщика ренты, поскольку получатель ренты к моменту заключения договора свою обязанность по передаче в собственность плательщика имущества уже выполнил. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением обязанности плательщика ренты являются сложными и объемными. От полноты условий, включенных в договор, зависит его продолжительность, и судьба сторон по договору. Чем подробнее и конкретнее будут отражены в договоре обязанности плательщика, размеры рентных платежей, тем меньше у получателя оснований требовать расторжения договора, при условии надлежащего выполнения его плательщиком.

Рентное правоотношение является односторонне обязывающим, поэтому обязанности по договору лежат только на плательщике ренты, корреспондируют этим обязанностям права, которыми обладает получатель ренты.

Получатель ренты имеет право требовать взамен переданного недвижимого имущества предоставления содержания в натуре, например, обеспечения его потребностей в жилье, питании, одежде, или выплаты ренты в определенной денежной сумме.

В настоящее время, согласно ст. 584 ГК РФ любой договор ренты, в том числе и договор пожизненного содержания с иждивением, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Представляется, что повышенные требования законодателя к оформлению договора пожизненного содержания введены по следующим причинам. Во-первых, договор заключается на длительный срок, предусматривает длительное исполнение, поэтому для такого договора требуется более тщательное оформление. Во-вторых, в связи с его рисковым характером права сторон, в особенности получателя ренты, требуют усиленной защиты. Данный договор чаще всего заключается пенсионерами, инвалидами, то есть лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности, для которых рента может оказаться, по крайней мере, одним из основных источников средств к существованию. Заключающее рентный договор лицо часто имеет слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора, поэтому нередки попытки злоупотреблений и обхода закона со стороны более просвещенного контрагента.

Нотариальное удостоверение любой сделки по своей сути предполагает осуществление контроля в частноправовой сфере. Непосредственной задачей нотариуса является проверка личности субъектов сделки, их право- и дееспособности, полномочии представителя, соответствия воли и волеизъявления участников сделки, условий и оснований совершения сделки, принадлежности имущества, уточнение прав третьих лиц на это имущество.

Нотариус обязан выяснить обстоятельства дела, разъяснить сторонам смысл и значение подготовленного проекта сделки, проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон, проинформировать стороны о правовых последствиях сделки для того, чтобы, как устанавливается п. 1 ст. 16 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г., юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариальное удостоверение договора облегчает заинтересованной стороне доказывание своего права, поскольку содержание место ее совершения, намерения субъектов сделки и другие обстоятельства, официально зафиксированные нотариусом, презюмируются как очевидные и достоверные. Существует обширная судебная практика по искам граждан о признании договора недействительным на том основании, что они либо были обмануты противоположной стороной в отношении характера договора, либо сами не поняли содержания договора и последствий его заключения.

Договор пожизненного содержания с иждивением удостоверяется только при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое под выплату ренты имущество. Кроме правоустанавливающих документов на него нотариусу должны быть представлены документы о технических характеристиках отчуждаемого объекта, в частности справка бюро технической инвентаризации и технический паспорт объекта. В связи с отменой Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, указывающей в качестве одного из документов, необходимых для нотариального удостоверения сделок с имуществом, подлежащим регистрации, справку финансового органа об отсутствии задолженности по налогообложению за отчуждаемый объект, истребование указанной справки в настоящее время не является обязательным. При удостоверении договора пожизненного содержания, по которому под выплату передастся жилое помещение, нотариусу должна быть представлена справка жилищно-эксплуатационной организации (либо паспортного стола) о том, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении. При этом если в числе проживающих в жилом помещении имеются несовершеннолетние дети, на заключение договора требуется согласие органов опеки и попечительства. Также должна быть предъявлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданная учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, свидетельствующая об отсутствии арестов на недвижимое имущество.

В п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. о государственной регистрации говорится как о юридическом акте признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Поскольку договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает отчуждение исключительно недвижимого имущества под выплату ренты, он подлежит государственной регистрации. По смыслу ст. 158 ГК РФ, устанавливающей форму сделок, государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения, не относится к форме сделок. Однако, исходя из п. 3 ст. 433 ГК РФ, она является заключительной стадией совершения сделки. Кроме регистрации самого договора требуется также и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, передаваемую под выплату пожизненного содержания. Поскольку основными особенностями договора пожизненного содержания с иждивением являются обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ), при заключении договора государственной регистрации также подлежат обременение рентой и залог.

Таким образом, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при заключении договора пожизненного содержания с иждивением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся записи о регистрации: сделки (договора); права собственности плательщика ренты; обременения рентой; залога в пользу получателя ренты.

Регистрация сделки - это подтверждение взаимных обязательств сторон, а в некоторых случаях и подтверждение возникшего права приобретателя, также это способ придания сделке ее юридической значимости. Регистрация прав по сделке - это запись о праве, состоящая из записи четырех элементов: субъекта права (правообладателя), объекта права (имущества), вида права (собственности или иных вещных прав), основания (правоустанавливающего документа). Регистрация определяет момент заключения договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ), момент перехода вещных прав на недвижимое имущество и возникновения обременения (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ), независимо от момента фактической передачи недвижимой вещи. Поэтому при отчуждении недвижимого имущества момент государственной регистрации имеет такое же юридическое значение, какое при отчуждении движимого имущества имеет момент передачи вещи.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что если договор пожизненного содержания с иждивением (равно как и иные договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации) не прошел государственную регистрацию, заключенным его считать нельзя.

Незаключенный же договор невозможно признать действительным либо недействительным в виду того, что он не был заключен. Поэтому положение п. 1 ст. 165 ГК РФ нельзя считать логичным. По нашему мнению ст. 584 ГК РФ следует дополнить правилом о том, что договор ренты, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Вместе с тем заключение сделки, требующей государственной регистрации, порождает у сторон право требовать друг от друга исполнения обязанности по ее государственной регистрации. Поэтому п. 3 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Само по себе судебное решение не заменяет регистрации, однако оно является основанием, достаточным для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить регистрацию сделки. Кроме того, сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Для осуществления регистрации стороны договора подают заявление, необходимые документы и квитанцию об оплате регистрации. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если сделка, не требующая нотариального удостоверения, удостоверена по желанию сторон, то заявление на регистрацию вправе подать одна из сторон сделки. В названном законе ничего не сказано о сделках, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Ни секрет что, от того насколько правильно и грамотно будет составлен договор пожизненного содержания, зависит не только материальное благополучие, но, порой, жизнь и здоровье лиц, заключивших его. В нашей статье мы подробно расскажем о сути такой сделки и правилах ее оформления.

Договор пожизненного содержания - это особая форма правовых отношений, закрепленная законодательными актами РФ и имеющая множество юридических тонкостей. Законом договор ренты описан в трех вариантов:

постоянная рента;
договор пожизненной ренты;
договор пожизненного содержания с иждивением.

При этом, стоит отметить, что два последних вида договора часто путают, воспринимая их как один и тот же документ. Однако, договор пожизненного содержания с иждивением имеет от договора пожизненной ренты два существенных отличия. Так:

предметом ренты с пожизненным содержанием может выступать только недвижимость как жилое, так и нежилое имущество, а пожизненная рента таких ограничений не имеет;
договор пожизненного содержания с иждивением в основном предусматривает не финансовую выплату, а удовлетворение нужд получателя в жилище, питании, одежде и в уходе, тогда как договор пожизненной ренты устанавливает периодическую выплату средств получателю.

Важно! Статья 603 ГК РФ допускает замену услуг пожизненного содержания периодическими денежными выплатами в сумме не менее двух величин прожиточного минимума.

Рента с пожизненным содержанием: важные моменты

Такой вид документа, как договор ренты с пожизненным содержанием, регламентируют нормы статьи 601 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми гражданин, получающий ренту, передает недвижимое имущество в собственность плательщику ренты, а тот, в свою очередь, берет на себя обязанность о пожизненном содержании с иждивением этого гражданина либо третьего лица, указанного этим гражданином. При составлении договора ренты с пожизненным содержанием должны быть учтены следующие критерии:

Плательщик ренты получает право собственности на объект недвижимости только с момента его государственной регистрации, осуществляемой в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости".
Получателем ренты могут быть только граждане, при этом не имеет значения их возраст или уровень здоровья, тогда как плательщиком ренты могут выступать как физические, так и юридические лица - организации могут быть как государственными, так и частными.
Закон позволяет плательщику ренты распоряжаться имуществом - продавать, сдавать в залог и т.д., переданным ему в обеспечение только на условиях предварительной письменной договоренности с получателем ренты, при этом на плательщика возлагается обязанность по принятию мер, направленных на сохранение стоимости имущества в период пожизненного содержания получателя.
По факту кончины получателя ренты договор считается прекращенным, при этом, если получателей было несколько, то договор может быть прекращен только в отношении одного из них - ушедшего из жизни лица.
Договор пожизненной ренты составляется исключительно в письменной форме и обязательно заверяется у нотариуса по месту нахождения передаваемого имущества, после чего регистрируется в соответствующих органах.
Договор ренты подлежит расторжению, как по соглашению сторон, так и в судебном порядке, при этом инициировать расторжение может любая из сторон. Заявление о расторжении договора можно подать в суд только после получения письменного отказа одной из сторон либо в случае не получения такого отказа в срок, оговоренный в предложении о расторжении. Если срок не был указан, действует 30-дневный срок в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Договор пожизненного содержания с иждивением: тонкости составления

К оформлению договора пожизненного содержания с иждивением следует подойти особенно внимательно и ответственно, поскольку его правильное составление позволит в дальнейшем избежать потенциальных споров и конфликтов. Составление договора необходимо начинать с указания места и даты его заключения, далее приводятся полные данные сторон - ФИО (без сокращений), дата рождения, реквизиты и наименование документа, удостоверяющего личность, адрес места жительства. Договор пожизненного содержания с иждивением должен состоять:

Обязательно указывается предмет договора - существенное условие, без согласования которого документ не может считаться заключенным. В этом пункте, как правило, указывают, какой именно объект получает плательщик ренты в собственность, при этом приводится его полная характеристика: адрес объекта, площадь, цели использования, имеющиеся технические документы, а также документы, подтверждающие право владения будущего получателя ренты этим объектом. Кроме того, в этом пункте договора отражается информация о наличии или отсутствии ареста, обременения, ограничения, а также цена объекта недвижимого имущества, определенная по соглашению сторон либо с помощью профессионального оценщика.
Указывается порядок предоставления пожизненного содержания с иждивением, а также размер рентного обеспечения - объем и состав содержания. Отражается, какие именно услуги или действия включаются в пожизненное содержание, например: оплата коммунальных услуг, обеспечение получателя питанием, одеждой, медицинской помощью и другое. Также, в данном пункте определяются размеры материальной помощи для каждого из видов услуг, указывается общая стоимость содержания в месяц.
В договоре должны быть отражены права и обязанности сторон. В данном пункте указывают полную информацию о том, какие права имеют стороны, и что они обязаны делать в рамках договора.
Порядок выкупа пожизненного содержания также отражается в договоре, перечисляются условия выкупа, подробный состав выкупной цены и способ ее возврата.
Должна быть указана ответственность сторон за невыполнение или выполнение ненадлежащим образом условий договора.
В заключительном положении приводится такая информация, как:
- срок действия договора;
- необходимость его удостоверения у нотариуса и государственной регистрации;
- порядок подписания передаточного акта на недвижимое имущество, а также распределения расходов на оформление договора;
- другие положения, необходимые в отдельной ситуации.
Правильно оформленный договор скрепляется подписями сторон и дополняется приложением документов, указанных в его пунктах.

Договор ренты: сумма расчетов

К сожалению, российское законодательство не устанавливает точного ответа на вопрос - на какую сумму можно рассчитывать получателю ренты при заключении договора. Четко оговорено лишь, что ежемесячная выплата содержания не должна быть меньше двух величин прожиточного минимума из расчета такового в конкретном регионе по месту нахождения имущества. То есть законом установлен лишь минимальный порог рентной платы. Как правило, сумма ренты устанавливается исходя из потребностей получателя ренты для его нормального существования. Помимо обеспечения получателя ренты средствами для удовлетворения его потребностей в пище, одежде и уходе, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты расходов, связанных с ритуальными услугами и захоронением получателя ренты. Напомним, что пункт 2 статьи 602 ГК РФ предусматривает указание в договоре пожизненного содержания сведений о стоимости всего объема содержания, что подразумевает, что стороны должны зафиксировать сумму, в рамках которой будет осуществляться содержание за весь период действия договора. При этом весь объем содержания напрямую зависит от оценочной стоимости недвижимости, передаваемой получателем ренты плательщику. Стоит отметить, что договор пожизненного содержания может предусматривать выплату получателю ренты единоразового первоначального взноса в пределах 10-30% от общей стоимости объекта недвижимости с последующим ежемесячным платежом. Также возможно только ежемесячное распределение без внесения получателю первого взноса.

Первое, что необходимо сделать будущему плательщику ренты перед заключением договора, это тщательно взвесить и просчитать свои возможности - сможет ли он, несмотря на возникновение различных жизненных сложностей, в течение многих лет осуществлять свои обязанности по договору, ухаживать за человеком и содержать его. Исполняя условия договора, следует фиксировать абсолютно все действия, поскольку в дальнейшем, если получатель ренты посчитает, что плательщик плохо исполнял свои обязанности и последний не сможет доказать обратное, подопечный вправе вернуть свою недвижимость обратно через суд. Рекомендуется, оформляя договор ренты с пожизненным содержанием, обязательно включить пункт, согласно которому имущество передается плательщику не бесплатно, поскольку согласно статье 599 ГК РФ, если недвижимость передается бесплатно получатель ренты при возможных или мнимых нарушениях своих прав может вернуть его назад, то есть, указав этот пункт, можно исключить возврат имущества на этих условиях.

Важно! Положение Гражданского кодекса РФ (что уже нашло отражение в судебной практике) устанавливает, что уход из жизни плательщика ренты не прекращает действий договора. То есть, недвижимость, приобретенная в рамках договора ренты, передается наследникам умершего вместе с обязательствами по договору.

Важно! Получатель ренты имеет право проживать в переданной плательщику ренты квартире/доме до своей смерти. Получателю ренты при заключении договора пожизненного содержания нужно быть особенно требовательным и внимательным. Риск того, что можно заключить такой договор с мошенниками, очень велик!

Предельное внимание нужно уделить условиям договора, а также объему ухода и содержания - начиная от количества уборок в квартире и заканчивая объемом приобретаемых для получателя ренты лекарств и продуктов, сумме ежемесячных выплат. Помните, если по договору недвижимое имущество передается плательщику ренты бесплатно, то в случае выполнения им условий договора, рентаполучатель вправе потребовать возврата недвижимости с зачетом стоимости имущества в счет выкупа ренты. То есть, при наличии подтверждений серьезных нарушений плательщик ренты даже не вправе получить компенсации понесенных расходов.

Как отказаться от договора ренты

Сразу отметим - от договора пожизненного содержания в одностороннем порядке отказаться невозможно, только по обоюдному согласию либо в судебном порядке при наличии веских причин, например:

полное отсутствие либо длительная задержка рентной платы;
задержка оплаты коммунальных платежей, если это является обязанностью плательщика ренты;
иные веские причины, нарушающие условия договора.

Отказ от договора осуществляется двумя способами:

путем заключения договорного соглашения о расторжении договора, заверенного нотариально;
путем судебного разбирательства с участием сторон договора.

Сторонам не рекомендуется переходить на доверительные дружеские отношения, в данном виде сделки лучше сохранять партнерство и нейтралитет.
В договоре ренты с пожизненным содержанием рекомендуется подробно расписывать размер и форму ежемесячных платежей, объем и состав оказываемых по договору услуг.
Денежные средства передавайте и принимайте только под расписку либо другими способами, которые в последующем могут стать подтверждением выполненных действий, например, посредством банковского перевода.
Сохраняйте все квитанции об оплате услуг и покупок в течение всего срока действия договора.
В идеале сторонам следует договориться о подписании своеобразного акта о сдаче-приемке услуг, где ежемесячно отображать все договорные обязательства, которые были исполнены, и что стороны претензий к друг другу не имеют.

Пожилые и больные люди, не имея финансовой и физической поддержки со стороны родных и близких, могут воспользоваться помощью чужих людей. Платой за содержание будет недвижимость, находящаяся в собственности. Чтобы юридически грамотно заключить такую сделку, составляется договор ренты или договор пожизненного содержания, которые имеют существенные различия между собой.

Виды и суть договора

Существует три вида договоров, подразумевающих передачу имущества за содержание и уход:

Договор пожизненной ренты . Подразумевает материальное содержание собственника квартиры. Ему ежемесячно выплачиваются деньги до полного погашения суммы, указанной в договоре. Часто сумма выплаты равна стоимости квартиры. Например, владелец оценивает квартиру в 1 000 000 руб. Эта сумма делится на 5 лет. Получается, что в месяц рентодатель должен выплачивать по 17 000 руб. Если смерть наступает раньше обговоренного срока, то выплаты прекращаются, квартира переходит в собственность получателя.
Договор бессрочной ренты . Суть состоит в том, чтобы выплачивать собственнику квартиры определенную сумму до наступления смерти, независимо от стоимости недвижимости. Сторонами определяется размер ежемесячной или ежеквартальной выплаты и порядок содержания. После смерти получателя ренты выплаты прекращаются.
Договор пожизненного содержания с иждивением . Этот вид договора подразумевает соглашение между владельцем недвижимости и третьим лицом. Только вместо выплаты денег пожилой или больной человек получает уход: кормление, лечение, уборка квартиры и т. д. Как правило, такое соглашение заключают пожилые люди с родственниками, поскольку чужой человек может обмануть, не обеспечив должный уход. Договор пожизненного содержания не всегда составляется в отношении собственника недвижимости. Владелец имущества может подписать такое соглашение для обеспечения ухода за другим человеком. Например, дочь заключает договор ренты, предоставив собственную квартиру взамен ухода за пожилой матерью.

Каждый вид соглашения имеет определенные нюансы и требования к составлению. Если составить документ неправильно, то он не будет иметь юридической силы, что невыгодно для обеих сторон.

Как составить договор

Перед заключением сделки важно обсудить все детали соглашения. Сразу оговариваются порядок оплаты, размер платежей, способы ухода и т. д. Все возникающие нюансы также указываются в договоре.

Составлять договор рекомендуется с юристом. Он поможет избежать ошибок, которые могут стать плачевными для обеих сторон. Так, неправильно составленный договор оставит владельца без квартиры и содержания, а рентодателя – без имущества. Поэтому нужно ответственно и юридически грамотно подходить к составлению договоров такого вида.

Обязательным условием является подтверждение договора у нотариуса. Это необходимо для оценки психического здоровья будущего рентополучателя, проверки отсутствия физического и психологического давления на собственника. В качестве документального подтверждения потребуется и справка от психиатра.

Пункты договора, образец

Договор ренты и договор пожизненного содержания имеют одинаковое оформление. Есть обязательные условия, которые должны присутствовать в документе, и дополнительные.

Скачать образцы договоров:

Сначала рассмотрим обязательные пункты договора. Без них документ будет признан недействительным.

Тип договора

В первую очередь обязательно указывается тип договора – ренты или пожизненного содержания. Этот пункт предусматривает основные условия соглашения, поэтому название договора обязательно должно быть.

Рентная плата

Рентная плата бывает нескольких видов:

Материальная поддержка , подразумевающая ежемесячные или ежеквартальные выплаты определенного размера.
Уход за рентополучателем , включающий в себя кормление, уборку в квартире, оказание помощи при посещении поликлиники и т. д.
Уход за рентополучателем с иждивением . Подразумевает не только физический уход за владельцем квартиры, но и выплату денег на содержание.

Указывается тип и размер рентной платы. Если сторонами выбран второй вид, то подробно описываются обязательства рентодателя.

Описание недвижимости

Этот пункт подразумевает описание квартиры, которая является предметом сделки. Какие сведения необходимо указать:

адрес нахождения недвижимости (название улицы, номер дома, этаж, номер квартиры);
кадастровый номер;
количество комнат, размер общей площади;
номер свидетельства о праве собственности на квартиру.

Если в собственность уйдет и другое имущество (например, мебель, бытовая техника), то делается опись. Можно в договоре указать без подробностей, что квартира вместе с мебелью и техникой. Если этого не сделать, то объявившиеся родственники смогут претендовать на имущество (кроме самой жилплощади).

Информация о зарегистрированных и проживающих лицах

Очень важный пункт договора, где требуется указать информацию о лицах, которые имеют право проживать и быть зарегистрированными в квартире. Если с владельцем живут члены его семьи, то обязательно вписываются ФИО, дата рождения, паспортные данные.

Следует также указать, что после смерти владельца жильцы должны покинуть помещение, если это предусмотрено условиями соглашения. Иногда вместе с собственником проживают квартиранты по договору аренды. Если будущий владелец планирует сдавать это жилье, то арендаторы смогут остаться при условии перезаключения договора с новым арендодателем.

Стоимость недвижимости

После смерти рентополучателя квартира может быть продана или передана безвозмездно:

За деньги . Происходит это так – рентодатель выплачивает в течение определенного времени деньги, при дожитии владельца ему передается остаток суммы. При этом получатель ренты должен будет покинуть помещение (например, переехать к родственникам или в дом престарелых). В случае смерти указанная сумма выплачивается наследникам (можно указать, кому конкретно передать деньги).
Бесплатно . Чаще всего квартира переходит новому собственнику на безвозмездной основе. В этом случае выплачиваются крупные денежные суммы на протяжении всей жизни владельца. Если наступает смерть, то остаток не выплачивается.

Для определения стоимости недвижимости вызывается оценщик. Но стороны могут договориться между собой о цене. Учитывайте, что менять стоимость владелец не сможет!

Срок действия договора

И здесь возможно три варианта:

Ограниченная . Рента выплачивается определенный временной промежуток, по завершении которого рентополучатель должен покинуть помещение, если это оговорено в договоре. Или выплаты прекращаются, но бывший владелец может продолжать пользоваться квартирой до наступления смерти.
Пожизненная . Срок ренты определяется смертью. Человек находится на иждивении до кончины, после чего сделка автоматически аннулируется, а квартира переходит в полное владение новому собственнику. Если сумма выплачена, а владелец жив, то сделка также прекращается, но квартира переходит в полноправное владение только после смерти рентополучателя.
Бессрочная . Не имеет ограничений по времени и может передаваться по наследству. Например, получателем ренты становится мать. После ее смерти право на получение ренты переходит прямому наследнику – дочери. Сделка действует до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма, указанная в договоре.

А теперь о дополнительных пунктах, включать которые в договор можно на усмотрение сторон, но при их отсутствии договор не теряет своей силы.

Условия и причины досрочного расторжения сделки

Как и любой вид сделки, договор ренты может быть расторгнут досрочно. Но на это должны быть веские причины, которые и указываются в документе. К ним относится:

Неисполнение обязательств по выплате ренты . Например, если плательщик задерживает выплаты или вносит их в неполном объеме.
Плательщик признан банкротом или неплатежеспособным .
Заинтересованная в получении квартиры сторона не осуществляет должный уход за пожилым человеком .
Физическое и психологическое давление на бывшего собственника и пр .

Без участия суда такие договоры расторгнуть невозможно. А чтобы добиться положительного решения органов, нужны доказательства.

Выкуп ренты

При досрочном расторжении договора и неисполнении обязательств плательщик должен выкупить ренту. Делается это посредством выплаты полной стоимости квартиры или суммы ренты. Если же плательщик не вносил платежи совсем, то договор расторгается без последующего отчуждения квартиры.

В договоре нужно указать, каким способом и при каких условиях будет осуществляться выкуп ренты. Этот пункт интересен обеим сторонам, поэтому пренебрегать им не стоит.

Ответственность сторон

Следующий пункт договора – ответственность сторон за выполнение условий сделки. Стороны могут использовать неустойку в качестве наказания за несвоевременное внесение платежей или оказание услуг по уходу.

Стороны могут самостоятельно определить размер неустойки или ориентироваться на текущий показатель ЦБ РФ. Специалисты указывают, что оптимальная процентная ставка составляет 12-15% годовых.

Предусматривается в договоре и вероятность причинения материального ущерба получателем ренты. В этом случае нарушитель должен выплатить сумму фактического ущерба, которая определяется визуально или с привлечением специалиста.

Возможность внесения изменений в условия договора

Эта часть договора предусматривает возможность внесения изменений в существенные условия договора ренты. Касается этот пункт прежде всего размера ежемесячных платежей и сроков оплаты. Например, сведения могут быть скорректированы при изменении курса доллара, повышении стоимости недвижимости, ухудшении платежеспособности рентодателя и т. д. Рекомендуется каждую причину внесения изменений указать.

Нюансы договора

порядок внесения оплаты – наличными или переводом на карту, банковский счет;
действия в случае нетрудоспособности плательщика – будет ли сделка расторгнута или отложена выплата ренты;
крайняя дата внесения платежей – стоит указать, до какого числа месяца должна быть внесена рента (или написать, что с 1 до 10 числа каждого месяца, например);
точно описать услуги, которые будет оказывать плательщик – лучше всего описать каждую услугу отдельно (например, не просто «уборка», а «уборка кухонного помещения, уборка спален, ванной комнаты, чистка унитаза и т. д.);
время и периодичность прогулок ;
наименование разрешенных и запрещенных продуктов , периодичность их покупки;
условия приготовления и подачи еды , время завтрака, обеда и ужина;
распорядок дня по часам .

Еще договор может содержать пункт, предусматривающий правила поведения плательщика на случай болезни владельца квартиры. Перечислить, какие услуги должны быть оказаны:

покупка медикаментов;
сопровождение в поликлинику и трансфер;
уход при назначении постельного режима;
обязанности по уходу за домашними питомцами;
периодичность посещения поликлиник и т. д.

Особенно важно прописывать все малейшие детали при заключении сделки с посторонним человеком. Но и при составлении договора с родственниками не нужно бояться показаться ханжой, прописывая каждое условие с особой дотошностью.

Какие условия договора нельзя изменить

Существует несколько условий договора ренты, изменить которые нельзя. К ним относится:

Размер рентной платы . Ежемесячный платеж не должен быть ниже размера прожиточного минимума, а в случае нахождения бывшего собственника на иждивении – двух прожиточных минимумов. И поскольку данный показатель имеет свойство меняться, размер платежа также подлежит корректировке.
Залог недвижимости . При вступлении в силу договора ренты квартира автоматически переходит в собственность плательщика, а получатель становится залогодержателем. Но он не может распоряжаться ей на свое усмотрение – продавать, дарить и т. д.
Повреждение или уничтожение жилья . Ответственность за сохранность имущества возложена на плечи рентополучателя. Но если происходит гибель имущества по причинам, не зависящим от собственника, то договор не теряет своей силы. Плательщик должен продолжить выплачивать положенную сумму. Если же имущество гибнет в результате действий залогодержателя, то договор расторгается.

Как найти плательщика ренты?

Рента является своеобразным кредитом на квартиру, только пользоваться недвижимостью он сможет после смерти бывшего владельца. Но и платить проценты, в отличие от банка, не придется. По этим причинам желающих ухаживать или материально обеспечивать пожилых людей взамен имущества достаточно много, но среди них хватает и мошенников, столкнувшись с которыми можно остаться без жилья и средств к существованию. Поэтому выбирать рентодателя нужно аккуратно, учитывая несколько важных моментов:

не всегда выгодно заключать сделку с близкими родственниками, но безопаснее, чем с посторонними людьми;
перед заключением сделки нужно попросить справку об отсутствии судимостей;
если у потенциального рентодателя уже заключены договоры ренты, то лучше отказаться от услуг этого человека.

При отсутствии выбора и необходимости обращения к посторонним людям найти рентодателя можно через объявления, знакомых, социальные сети. Желающих оформить этот вид сделки достаточно много, поэтому проблем с поиском возникнуть не должно.

Необходимые документы

Для составления договора ренты потребуется пакет документов:

паспорта обеих сторон;
свидетельство о праве собственности на квартиру;
справка о составе семьи с указанием всех лиц, зарегистрированных в квартире;
справка о кадастровой стоимости недвижимости.

Юристы рекомендуют дополнительно запросить справку от психиатра об отсутствии отклонений. Если после заключения договора владелец квартиры будет признан недееспособным, то соглашение признают недействительным. Более того, недобросовестные родственники ради получения наследства могут купить справку от психиатра, чтобы признать договор ренты недействительным. В этом случае доказать свою правоту будет практически невозможно.

справка об отсутствии судимостей;
справка от нарколога об отсутствии наркотической и алкогольной зависимости;
справка о доходах от работодателя в качестве подтверждения платежеспособности.

Договор можно составить самостоятельно, но после обязательно заверяется у нотариуса и передается в Росреестр для официальной регистрации. На недвижимость накладывается обременение, препятствующее дальнейшей продаже объекта.

Услуги нотариуса платные . За составление договора ренты придется оплатить 0,5% кадастровой стоимости объекта, но не больше 20 000 руб. Оплачивается и регистрация документа в Росреестре. В 2018 году размер госпошлины составляет 2000 руб. К договору прикладывается квитанция, подтверждающая оплату.

Налоговые обязательства участников сделки

Согласно ст. 585 ГК РФ , плательщик ренты получает право собственности на объект недвижимости сразу после государственной регистрации договора. С этого момента он становится ответственным за своевременную оплату имущественного и земельного налога.

Плательщик имеет право на налоговый вычет, который предоставляется по окончании налогового периода трудоустроенным гражданам. Рассчитывать на него можно при условии, что квартира переходит в собственность на платной основе. Если рента подразумевает переход права на имущество безвозмездно, то получение налогового вычета не предусмотрено.

Получатель ренты оплачивает налог в размере 13% с дохода физического лица. Размер налога определяется в зависимости от ежемесячной суммы.

Расчет ведется по формуле: размер ежемесячного платежа × 12 (месяцев) × 13%. Например, в месяц производится выплата в размере 12 000 руб. Получается: 12 000 × 12 × 13% = 18 720 руб. Эта сумма должна быть внесена по самостоятельно составленной декларации .

При досрочном расторжении сделки и выкупе ренты с полученной суммы также потребуется заплатить налог в размере 13%.

Порядок расторжения договора

Расторжение договора ренты или пожизненного содержания возможно по соглашению сторон или в суде. В первом случае вопрос решается мирным путем, когда у плательщика, например, нет возможности больше выплачивать ренту. Но наиболее часто такие договоры расторгаются в судебном порядке.

Существуют две причины расторжения сделки:

Неисполнение условий договора . Пожилые люди жалуются на отсутствие внимания, плохое содержание и задержку выплат.
Рентополучатель признан недееспособным . Родственниками получена справка о недееспособности пожилого человека на момент заключения сделки. Договор ренты расторгается, плательщик остается без имущества и выплаченных денег.

Но расторгнуть договор может и плательщик, если получатель ренты не следит за сохранностью имущества, портит квартиру и т. д. В этом случае плательщик имеет право на возврат выплаченной суммы или получение доли от недвижимости.

Встречаются ситуации, когда бабушки и дедушки становятся мнительными или идут на обман, чтобы не отдавать квартиру. Придумываются небылицы об отсутствии оплаты на протяжении двух и более месяцев, ухода, невыполнении других условий сделки. Но суд удовлетворяет требования только после предъявления доказательств нарушения.

Риски сторон

Защитить от мошенничества и недобросовестного отношения со стороны плательщика ренты поможет грамотно составленный договор с привлечением юриста и нотариуса. Если указаны основные и дополнительные условия, то плательщики не выселят жильца, не откажут в уходе и материальной поддержке.

Но все же каждая сторона рискует потерпеть убытки, связанные с недобросовестным отношением. Рассмотрим существующие риски.

Ошибка в выборе плательщика . При выборе партнера пожилым людям рекомендуется учитывать личные предпочтения. На протяжении оставшейся жизни в квартире будет присутствовать посторонний человек или выплачивать средства на содержание. И личная неприязнь негативно скажется на взаимоотношениях и нервной системе.
Непосильная ноша . Плательщик рискует оказаться в затруднительном материальном положении, ведь ежемесячно придется выплачивать сумму, превышающую 10 000 руб. Учитывая, что присутствуют основные расходы (оплата квартплаты, налогов, покупка еды для своей семьи), ноша может оказаться непосильной.
Долгое ожидание квартиры . Оформляя договор ренты, плательщик рассчитывает в скором времени получить недвижимость. Но старики могут прожить еще десятки лет. Бывали случаи, когда получатель ренты жил дольше плательщика. Рекомендуется предусмотреть этот момент в договоре, разрешив наследование квартиры и обязательств по соглашению.
Переселение старика . После регистрации договора квартира переходит в собственность плательщика. И недобросовестные лица выселяют стариков. Если этот момент не предусмотрен условиями сделки, то получателю ренты нужно обратиться в суд.
Гибель имущества . Действия стариков часто безрассудны по причине возраста и психических заболеваний. И порча имущества – одна из распространенных ситуаций. Старики затапливают соседей, забывают выключить конфорки и т. д. При гибели имущества плательщик останется без недвижимости, но с действующим договором ренты.
Старик хочет расторгнуть договор. Мошенники встречаются не только среди плательщиков ренты, но и бабушек. Они обращаются в суд с требованием признать договор недействительным по причине невыполнения условий сделки.
Наследники. После смерти старика стоит ждать родственников, узнавших о наследуемой квартире. Но их попытки вернуть себе имущество редко увенчаются успехом, особенно при наличии справки о дееспособности старика в момент заключения сделки.
Причинение вреда здоровью . Чтобы приблизить смерть старика и быстрее получить квартиру, лекарства выдаются в больших дозах, блюда готовятся с запрещенными продуктами. За такие деяния грозит уголовная ответственность.
Семейные трудности. Ухаживать за пожилым человеком тяжело семейным людям. И при возникновении трудностей старик вправе расторгнуть сделку.

К сожалению , даже заключенная в присутствии юриста сделка рискованна для обеих сторон. Но снизить вероятность обмана можно при детальном разборе условий соглашения.

Различия между договорами ренты

Чтобы не ошибиться в выборе типа договора, стоит рассмотреть различия между ними.

Условие	Пожизненная рента	Бессрочная рента	Содержание и иждивение
Получатель ренты	Физические лица	Физические лица и некоммерческие организации	Физические лица
Вид имущества		Денежные средства, недвижимость, автомобили	Жилая недвижимость
Срок ренты	Ограничивается сроком жизни рентополучателя	Не ограничен	До смерти получателя
Передача обязательств по наследству	Не передается	Передается	Не передается
Смена получателя ренты	Невозможна	Допускается	Не допускается
Способ оплаты ренты	Денежные средства, продукты питания, уход, обслуживание, услуги по уборке квартиры	Денежные средства наличными и безналичным переводом, услуги по уходу, приготовление пищи	Уход и обслуживание пожилого человека: уборка квартиры, приготовление пищи, кормление, сопровождение в больницу, уход во время болезни
Периодичность выплаты ренты	Ежемесячно	Ежеквартально	Ежемесячно или ежедневно

Выводы

Договор ренты подразумевает получение денег в сумме, равной стоимости квартиры, которая переходит в собственность плательщика.
Договор пожизненного содержания подразумевает уход за пожилым или больным человеком вместо оплаты за квартиру.
Получатель ренты оплачивает налог 13% получаемой суммы.
Обязательства по договору прекращаются при пожизненной ренте. При бессрочном виде сделка действительна до выплаты стоимости квартиры.
Обязанности по сделке передаются по наследству, как и предмет соглашения.
Грамотно составить договор поможет юрист.
Договор подлежит регистрации в Росреестре. После этого права собственности переходят к плательщику ренты.