К таким ситуациям относятся следующие:
Неявка соседа в установленное время и место для процедуры согласования границ
Если он был должным образом уведомлен об этом (лично или по почте), однако не явился на согласование и не представил никаких письменных возражений с обоснованием своего отказа от проведения работ, то в таком случае границы участка считаются установленными без согласования.
При этом в акте обязательно должна быть сделана соответствующая запись, а к межевому плану - приложены документальные доказательства того, что порядок извещения данного субъекта был проведен правильно. Однако стоит учесть, что в дальнейшем сосед все равно сможет оспорить установленные границы через суд, если докажет наличие у него уважительных для неявки причин (например, болезнь, необходимость срочного отъезда, неполучение уведомления о межевании и т. п.).
Если же письменные возражения с обоснованным отказом были в течение установленного срока (то есть месяца) предоставлены, то об этом также делается соответствующая запись в акте.
Что касается предоставленных возражений, то они прилагаются к межевому плану.
Это не будет являться для собственника каким-то препятствием в участком, однако будущие покупатели недвижимости будут проинформированы о наличии возможного спора.
Отсутствие информации о местонахождении собственника соседнего надела
Еще одной ситуацией может быть такая, когда данного субъекта не получается найти - например, он забросил участок, давно не посещает его и не ухаживает за ним, а его адрес и контактные данные неизвестны. В этом случае личное уведомление невозможно, поэтому используется способ публикации объявления в газете. Если в течение 30 дней после этого собственник не выходит на связь, границы также считаются согласованными по умолчанию.
Наличие у всех соседних участков установленных границ
В частности, если все соседи уже провели ранее процедуру межевания, а границы
оформлены должным образом (как фактически, так и документально), собственник может установить границы на свой участок без согласования с ними.
В этом случае кадастровый инженер получает информацию о проведении этих работ из единой государственной регистрационной базы и делает соответствующие пометки в документах. Стоит учесть, что это касается только тех ситуаций, когда установленные соседями границы не нарушают прав данного собственника - в противном случае решать спор придется только в судебном порядке.
Следует помнить, что отстоять свои права в суде получится только в том случае, если все процедуры уведомления соседей и согласования границ с ними были проведены в соответствии с законодательными требованиями.
В противном случае кто-то из собственников расположенных рядом наделов сможет оспорить установленные при межевании границы, если у него для этого будут законные основания.
Возможные кадастровые ошибки и ответственность за них
Возникновение при межевании различного рода ошибок не является редкостью и влечет за собой множество негативных последствий - как для собственника участка, так и для его соседей.
К наиболее распространенным ошибкам можно отнести:
- отсутствие процедуры согласования с соседями или ее проведение с нарушениями законодательных требований (например, несвоевременное уведомление заинтересованных лиц, введение в заблуждение при согласовании и т. п.);
- ошибки при составлении акта (в том числе, отсутствие подлинных подписей заинтересованных лиц, их подделка);
- проведение кадастровых работ с нарушениями прав и интересов владельцев соседних наделов (в частности, захват части их территории).
За совершение большинства из данных ошибок прямую ответственность несет кадастровый инженер, поскольку именно он является тем специалистом, который отвечает за правильность и законность проведения межевания.
Стоит учесть, что за их совершение к нему могут применяться суровые меры наказания - в частности, наличие трех и более ошибок является основанием для лишения его квалификационного аттестата, без которого он не сможет продолжать свою дальнейшую работу.
Процедура оспаривания границ
Споры, которые связаны с неправильным установлением границ земельного участка и нарушением интересов третьих лиц, являются весьма популярными в современной судебной практике РФ.
И во многих случаях это связано с ошибками, допущенными при проведении межевания, а также его неправильным документальным оформлением.
Оспаривание установленных границ надела происходит в судебном порядке. Для этого необходимо обращаться с исковым заявлением в районный , расположенный по месту проживания ответчика. К делам, которые связаны с оспариванием границ участка, обязательно привлекается специалист, проводивший межевание - кадастровый инженер.
В процессе судебного слушания решаются следующие вопросы:
- есть ли согласование границ земли между соседями;
- имеются ли у сторон правоустанавливающие документы на участки, а также соответствует ли информация в них кадастровым и межевым планам;
- в течение какого времени стоит забор (или другая граница), разделяющий участки (стоит учесть, что если он стоит более 15 лет, то он будет признан согласованной границей даже при отсутствии документов);
- кто из сторон нарушает положения Земельного кодекса.
Обязательной процедурой при судебных спорах является проведение экспертизы, в ходе которой исследуются все границы участка, а также расположенные на нем здания и сооружения. Стоит учесть, что обязанности по ее оплате ложатся на сторону, которая проиграет дело(а эта сумма немаленькая и может достигать 50 тыс. руб.).
По результатам судебного рассмотрения дела выносится соответствующее решение, которое содержит определение границ земельного надела - их перераспределение, аннулирование прежних кадастровых и межевых паспортов, регистрация прав собственности на новый участок и т. д. То есть, суд решает, как именно правильно должна быть разделена собственность и каков дальнейший порядок пользования нею.
Стоит учесть, что решение возникших споров возможно и в досудебной форме - например, путем переговоров с соседями, при помощи обращения в государственную земельную контору или прокуратуру и т. п.
Предварительно можно провести замер своего участка и получить документы с результатами этой процедуры, чтобы было что предъявлять для решения спора.
Очевидно, что процедура согласования границ земельного участка с собственниками всех соседних наделов является не просто весьма желательной, но и обязательной при проведении межевания.
Причем перед согласованием они все должны быть заранее оповещены об этом одним из способов, установленных законодательно. Только в случае неявки соседа или отсутствия информации о его местонахождении границы могут быть определены и согласованы без его согласия, по тому плану, который подготовил кадастровый инженер.
Если ваши соседи не желают конструктивно решать вопрос о согласовании границ путём межевания – вам придётся обращаться с иском в суд. Для этого понадобится заручиться небольшой правовой компетенцией, чтобы решение суда было вынесено в пользу вашего иска.
Что делать если сосед не подписывает акт?
Обязательным условием межевания является согласование границ с соседями. проводится по определённой процедуре.
При планировании проведения межевания соседей необходимо предупредить не позднее, чем за месяц до его начала . Как правило, для этого назначается день, общий для всех владельцев соседствующих участков. Предупреждение должно быть выдано под роспись.
В назначенный день, правообладатель участка, подготовив заранее акт о согласовании границ, предлагает подписать его соседям по участку. Этот акт прилагается в межевое дело и констатирует законность проведения межевых работ. Но зависимость от соседей – вопрос непредсказуемый, особенно в том случае, когда дело касается имущественных прав.
Если вам заведомо известно, что сосед уведомление не подпишет, а также откажется от подписания акта согласования границ, вам лучше всего выслать уведомление о межевании заказным письмом с уведомлением о вручении. Этот документ будет играть роль подтверждения правомочности ваших действий.
Некоторые опытные юристы, выступающие в качестве посредников при оформлении межевания, рекомендуют отсылать уведомление трижды , после чего оно приобретает стабильный правовой статус подписи лица, которому было представлено.
Тем не менее, по закону ваше предупреждение (уведомление) оказывается дееспособным в том случае, если в течение одного месяца после отправления письма в ваш адрес не последовало никакой реакции со стороны соседей, а соответственно – никаких претензий.
Но это исключительно в том случае, если на собрание по согласованию границ сосед не явится . Впоследствии если он обратится в суд о том, что им не был подписан акт о согласовании границ – вы выиграете дело, так как вами были соблюдены все процедуры.
Иначе дело будет обстоять в том случае, если сосед предъявить письменную претензию с уведомлением об отказе подписать акт согласования границ, с объяснением причин. Или явится на собрание по приглашению и выскажет свои претензии и мотивы отказа от подписания акта согласования.
В этом случае единственно возможным вариантом решить вопрос односторонне – будет обращение с иском в суд.
При этом очень важную роль играет факт статуса соседа по участку. От того, какие правовые отношения вас связывают, будет зависеть специфика ведения дела в суде. Если вы подберёте наиболее актуальный алгоритм действий – дело будет выиграно вами. Между вами могут быть установлены следующие правовые отношения:
- Вы оба владеете долями в общей (коллективной) собственности.
- Вы оба собственники земельных участков.
- Один из вас собственник, а другой распоряжается участком по праву постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения.
Обязательным условием для всех форм правовых отношений между вами, является отправление уведомления (предупреждения) о подписании акта согласования. Что делать если границы земельного участка не установлены? Узнайте .
Если вы не выполните этого условия – после проведённого межевания, сосед с лёгкостью может обосновать его незаконность, а ваши деньги за проведение межевых работ будут потрачены впустую.
Способы межевания без согласия соседей
Без согласия соседей вы можете обойтись в том случае, если:
- Трижды выслали предупреждение заказным письмом с уведомлением, с периодичностью в 2 недели, но ответа не последовало.
- Выслали предупреждение заказным письмом с уведомлением, но ответа или встречных претензий не последовало, а уведомление о получении было подшито в качестве правомочности ваших действий, к акту согласования границ.
- При отсутствии соседей и при условии, что их местоположение вам не известно и нахождение адреса их пребывания не представляется возможным.
В число перечисленных могут входить и другие уважительные причины, на основании которых подпись документа затруднена. Например, сосед находится в длительной командировке или в отпуске – соответственно, поставить свою подпись он не сможет. Конечно, некоторые лица пользуются электронной подписью, но не все.
В этом случае вам придётся договариваться о процедуре подписания акта согласования с его близкими родственниками или просить его, чтобы он выслал письменное сообщение о том, что в отношении процедуры межевания он не имеет претензий. Этот письменный документ необходимо подшить к акту согласования границ, он будет служить аналогом подписи.
Обращение в суд понадобится в случае отказа подписания акта
в соответствии с мотивированными претензиями. Если инициатором претензий становится ваш сосед – вы указываете в исковом заявлении только причину не подписания им акта согласования, а со своими претензиями он пусть разбирается самостоятельно.
Но если с вашей стороны были осуществлены заведомые нарушения границ между участками, вам лучше всё восстановить. Если инициатор иска вы, а ваш сосед осуществил нарушение, что делает для него процедуру межевания нежелательной – укажите в исковом заявлении все подробности нарушений, которые он осуществил, и дайте им подтверждение.
Вы сможете не только добиться разрешение на восстановление границ путём межевания, но и восстановить законные границы. При этом резонно взыскать с соседа изменения в учётных записях, если они включают в себя ущемление ваших имущественных прав.
Если вы владеете общим участком , на основании установленных долей – поступайте аналогично. Путём межевания вы можете выделить свою долю в полную собственность, но вначале получите в администрации справку о том, что ваша доля соответствует минимальным (и иным) нормативам в качестве отдельного самостоятельного участка.
Если вы владеете общей площадью участка совместно без определения размера доли в общем праве – вначале установите объём доли на жилое помещение.
Вы имеете право затребовать отмежевания в вашу сторону той доли участка, которую имеете в жилом помещении.
В этом случае, в иске нужно просить разрешение на выдел доли из общей долевой собственности путём межевания.
Заключение
При подготовке к межеванию необходимо за месяц до проводимых работ известить своих соседей письменно и под роспись. В назначенный день вам нужно представить им акт согласования границ, который они подпишут.
Если этого не произошло, и кто-либо из соседей не подписал акт, вам придётся искать наиболее удобный вариант решения вопроса . Он позволит вам добиться подписи или найти альтернативное решение.
Обращение в суд – последний шаг, который допустим при условии совершённых предварительно попыток урегулировать ситуацию.
Если в досудебном урегулировании не достигнуто результата, вы имеете право подать иск. С чего начать межевание земельного участка — читайте .
О правилах и нормах использования земли, пролегающей между участками, могут привести к тому, что акт согласования границ не будет ими подписан. Такие ситуации зачастую субъективны и основаны на личных убеждениях граждан о том, как нужно правильно использовать наделы.
По существенному преимуществу претензии со стороны соседей носят ограниченный характер, указывающий на мнимое или действительное нарушение их гражданских и имущественных прав.
Законное право отказа лица от подписания акта предусматривается только при условиях :
- , в результате ошибки, допущенной геодезистами или кадастровым инженером.
- Если он находится в длительной командировке , в том числе – за рубежом, или в местах лишения свободы.
- Если он признан недееспособным и находится в специализированном лечебном учреждении.
- Если собственник умер , а его наследники не успели вступить в имущественные права.
Но в силу человеческого фактора, который приводит к нарушениям законных требований Государственного кадастра недвижимости, законный перечень причин неправомерно расширен необоснованными претензиями. Поэтому в процедуру подписания акта внесены существенные оговорки, допускающие провести межевание без соседей.
Как провести межевание земельного участка без согласования с соседями?
В идеале, согласно нормам законодательства , после оформления заявки на межевание, соседям по участку требуется передать письменное уведомление о дате, назначенной для , проводимых на местности. Эта дата официально определяется как день собрания соседей. По регламенту, такое уведомление передаётся за один месяц до планируемых работ . Кроме этого, передают его под роспись соседствующего собственника или иного титульного владельца рядом расположенного надела.
В назначенный для межевых работ день, все оповещённые заинтересованные лица проверяют как проводятся работы и получают квалифицированные пояснения, которые не должны оставлять сомнений в правильности проведения и оформления межевых границ.
В каких случаях можно проводить без соседей?
Если лицо, поставившее подпись о предупреждении насчёт проводимых на участке работ, не явилось, межевые границы могут устанавливаться без его участия . Вполне вероятно, что владелец участка не смог явиться в силу уважительных причин.
После составления документации и ему требуется представить проведённые расчёты и , по которым он сможет сверить правильность их расположения и поставить подпись в акте согласования.
Действия по ознакомлению входят в полномочия кадастрового инженера, на экспертном уровне информирующего собственника и его соседей о точности проведения замеров и расстановки колышков в местах поворотных точек.
Главный результат данной процедуры – подписание акта всеми соседями, у которых не осталось сомнений в правильности установленных координат.
В другом случае такие работы проводятся, если собственник имеет устную договорённость с соседями, обещающими подписать акт, но отказавшимися присутствовать на участке. Подписанный ими акт будет полностью правоспособным.
Акт согласования границ ЗУ с соседями: , .
В каких случаях межевание ЗУ без согласия соседей будет действительным?
При подписании акта всеми лицами, участки которых подходят встык к подлежащему межеванию наделу, процедура межевания будет признаваться действительной.
Но если заявитель заведомо понимает, что сосед не только не придёт на собрание, но и откажется ставить подпись, ему целесообразно начать собирать документацию, подтверждающую правоспособность межевания, заведомо.
В этом случае нужно следовать установленному алгоритму:
- Составить официальное приглашение на собрание собственников, для проведения межевых работ.
- Отправить его заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении адресатом.
- Получить квитанцию об отправке, опись вложения удостоверенные оператором почтового отделения. Приложить к ним полученное впоследствии уведомление о получении заказного письма.
- Через 2 недели повторить отправку по той же схеме. Ещё через 2 недели отправить третье заказное письмо.
- Скомпоновать документацию, полученную в результате отправки трёх заказных писем, удостоверить её нотариально и передать кадастровому инженеру.
Троекратное уведомление о межевании заменяет лично поставленную подпись , под переданным собственником документом. Оно вступает в силу через месяц после отправления третьего заказного письма.
Правоспособность данного документа предусматривает отсутствие ответных претензий со стороны соседа по участку.
Если в ответ на одно из заказных писем поступил претензионный ответ – придётся рассматривать его в административном или судебном порядке .
Так же документально обосновывается отсутствие владельца смежного ЗУ в отдельных случаях:
- При оформлении недееспособного владельца – предоставлением справки о его месте нахождения в лечебном учреждении.
- Лица, находящиеся в длительной командировке, отъезде по личным причинам или в местах заключения свободы могут переслать согласие по электронной почте или выслать справку о невозможности выезда.
- Не успевшие вступить в наследование прав родственники покойного собственника, представляют справку от нотариуса.
- Если смежный ЗУ находится под арестом – представить копию решения суда или справку от Службы судебных приставов.
Такие ситуации так же предусматривают приложение официального документа или присланного согласия к межевому делу.
Что делать, если соседей не удалось найти?
Если домашний адрес соседа по дачному участку не известен или в иных случаях, когда его месторасположения неизвестно, следует обратиться в Росреестр за выпиской из Единого государственного реестра правообладателей (ЕГРН).
Предоставление сведений из ЕГРН облагается уплатой государственной пошлины, на основании статьи 333.33 НК РФ , сумма которой зависит от времени возникновения права и статуса обратившегося лица.
Получение сведений требуется обосновать необходимостью межевания , запросив от кадастрового инженера соответствующую справку. При обращении требуется предъявить:
- свой гражданский паспорт;
По указанному в выписке адресу требуется выслать заказным письмом троекратное уведомление, как показано выше. Полученную выписку и полученные в почтовом отделении документы передать кадастровому инженеру, для правоспособности проводимой .
Во всех перечисленных случаях, когда собственник отсутствует, следует выяснить, не оставил ли он поверенное лицо, которое осуществляет управление его делами и получило полномочия ставить уведомительную подпись на основании нотариально удостоверенной доверенности.
В случае возникновения неразрешимых противоречий , когда сосед по участке аргументирует отказ неверно произведёнными расчётами или иными юридически значимыми мотивами, нужно обращаться в суд . При положительном решении суда выписка из его решения по данному вопросу так же прилагается к акту согласования границ вместо поставленной соседом подписи.
В статье показаны различные варианты, которые помогут обойти отказ соседа от подписания акта согласования границ. Эти способы законны и допускают добросовестное оформление межевого дела.
Еще больше информации о границах земельных участков читайте в .
Межевание — это точное определение границ участка с выездом геодезиста на место. Множество земельных участков в России числятся в государственном кадастре недвижимости, имеют номера, адреса и площадь, но при этом в кадастре отсутствуют данные об их координатах.
Для того, чтобы привязать кадастровый номер и адрес к конкретной площади, необходимо выполнить межевание земельного участка: вызвать специалиста, который определит его координаты и границы и составит межевой план. Один экземпляр плана поступит в Росреестр, где участок отобразят на всероссийской кадастровой карте. Это будет привязка к местности с точностью до сантиметра.
Согласование границ
Приказ Министерства экономического развития РФ от 24.11.2008 г. №412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке…» регламентирует текст извещения
Поскольку привязка границ участка может затронуть интересы соседей, с соседями надо провести согласование. Заказчик межевания или кадастровый инженер могут получить согласие соседей, получив подпись от каждого, а могут провести собрание. На собрание соседи приглашаются письмами с уведомлением о вручении.
Для дачного межевания разрешается вызвать соседей не письмами, а объявлением в газете, если участок граничит с землёй общего пользования (например, проездом). Если адреса хотя бы одного из соседей в кадастровых сведениях нет, либо письмо, посланное на этот адрес, вернулось из-за невозможности вручения, процедуру индивидуального приглашения также можно заменить объявлением в газете.
Возможно, Вам интересно будет узнать как и зачем уточняют границы земельного участка, какие для этого необходимы документы. Обо всем этом можно прочитать
А если границы земельного участка у Вас уже приведены в соответствие, то, возможно, Вы захотите приватизировать земельный участок.
Согласие и разногласие
Изменить согласованную границу в дальнейшем можно будет только с согласия правообладателя земельного участка или по решению суда
Акт согласования границ подписывается соседями на обороте чертежа земельного участка. Если кто-либо из соседей не явился, но был оповещён, его согласие считается полученным. Если кто-либо из соседей возражал против предложенного варианта межевания, его возражения приобщаются к межевому делу и поступают в составе документов на хранение в Росреестр. Там регистратор делает запись о наличии спора.
Запись не мешает заказчику межевания пользоваться и распоряжаться землёй в проведённых границах, но предупреждает возможных покупателей о споре между продавцом и соседями. Если в течение 15 лет спор не будет разрешён судом, отметка о возражениях снимается, т. к. 15 лет — это срок приобретательной давности на недвижимость.
Возьмите на заметку: человек становится собственником участка, если 15 лет открыто владел и пользовался им как своим (обрабатывал, платил членские взносы, благоустраивал).
Теория и практика
Земельный спор подлежит рассмотрению в суде в порядке искового производства. Квалифицированный юрист поможет составить предмет иска
Дачные участки – это понятие, которое объединяет в себе участки разного размера, качества и правового статуса. Она выдавалась дачным кооперативам и распределялась между членами кооператива в большинстве случаев ещё до введения самого понятия государственного кадастра.
Карты участков, которые имеются в дачных кооперативах, более или менее точно определяют их положение, но, если сосед при распределении земель немного перенёс колышек или два, его участок уже увеличился.
Вряд ли поступят претензии, если участок увеличился за счёт неиспользуемой земли (крайний участок), а если он отхватил часть чужой земли? И дачи при этом маленькие: всего пять соток? Поскольку участки, выделяемые членам кооператива или товарищества, имеют по документам равную площадь, то при сравнении фактических площадей: пять с половиной соток против четырёх с половиной становится ясно, кто у кого сколько отобрал. Все эти сведения могут послужить доказательством при разрешении спора в суде.
Обычно судьи исследуют:
- межевые планы;
- кадастровые паспорта;
- документы местных органов власти о выделении участков;
- схемы расположения участков, ведущиеся в дачном кооперативе;
- заключения землеустроительной экспертизы (должна проводиться аттестованным специалистом) о характере границ участков.
Бесхозяйные участки
Многие дачи после падения популярности дачного хобби оказались забыты своими владельцами. Но это не значит, что можно просто взять и занять смежную землю (см. предыдущий пункт). Если правление дачного товарищества согласно изъять участок у потерявшегося хозяина и передать его дачнику, который обрабатывает соседнюю землю, то этот дачник может объединить свой участок с новым в один.
Обратите внимание: чтобы не возник конфликт с неожиданно вернувшимся хозяином, необходимо убедиться, что в ЕГРП (едином государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним) за участком не числится хозяин.
Образование новых участков
В течение 2-х лет со дня постановки на учет необходимо осуществить государственную регистрацию права на него, иначе сведения об образовании земельного участка аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости
Встречается ситуация, когда не вся территория дачного кооператива была поделена, и новый участок нарезается из оставшейся ничьей земли. В этом случае участок нужно поставить на кадастровый учёт.
Подать заявление в Росреестр может любое лицо (в большинстве случаев это новый собственник дачи), но к заявлению надо обязательно приложить межевой план.
Получается любопытный парадокс: новый участок обязательно должен иметь межевой план, даже если ещё не числится в кадастре, а старый участок может стоять на кадастровом учёте без межевого плана.
Межевать или не межевать?
Обычный участок, предназначенный для садоводства, даже если он не межёван, но зарегистрирован в ЕГРП, можно продать, подарить и завещать. Если же есть свободные деньги на межевание, плюсы процедуры таковы:
Пока межевание дело добровольное, но когда оно станет вновь обязательным, соответственно, услуги межевания могут подорожать
- Установленные координаты не позволят соседу тайно увеличить свой участок за счёт вашего.
- При возникновении споров межевание считается признаком добросовестного владения.
- Если кооператив грозит распасться, лучше обмежевать участок, пока есть общий план кооператива со схемой участков.
- Появится солидный аргумент для защиты своих прав на землю, если государство захочет передвинуть красные линии (границы общих территорий).
- Чем солиднее комплект документов, тем больше ценность участка в глазах покупателей.
Загрузка...
