Определяясь с выбором земельного участка под строительство следует знать, что даже став собственником участка нельзя использовать его по своему усмотрению, как вздумается. Действующим законодательством установлены ограничения в использовании земельных участков, которые обязательны для землепользователей. Указанные ограничения можно условно разделить на две группы: градостроительные регламенты и зоны с особыми условиями использования .
Градостроительные регламенты
Градостроительный регламент - устанавливаемый органами местного самоуправления правовой режим земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны и определяющий виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Иными славами органы местного самоуправления своими нормативными актами делят территорию города, поселка на территориальные зоны в определенных границах, в пределах которых устанавливаются обязательные для исполнения правила использования земельных участков:
- земельные участки должны быть определенных размеров,
- определяется этажность застройки,
- виды застройки (жилое, производственное, административно-хазяйственное назначение ).
И если планируемый к строительству объект не будет соответствовать данным правилам, то органы местного самоуправления просто откажут в выдаче разрешения на строительство или в предоставлении земельного участка для целей, не соответствующих регламенту.
Градостроительные регламенты устанавливаются в местном нормативном акте - . В настоящее время не во всех городах и поселках утверждены такие правила, но законодатель принуждает это сделать в ближайшее время.
Кстати, по закону, если после установления регламентов находящийся в определенной территориальной зоне объект недвижимости не соответствует такому регламенту (например жилой дом находится в производственной зоне), то собственник такого объекта не имеет право реконструировать такой объект или перестраивать его, если после такой реконструкции или строительства объект не изменит свое назначение на соответствующее регламенту.
Зоны с особыми условиями использования
Зоны с особыми условиями использования территорий - это зоны, определяемые расчетами по правилам, установленным нормативными актами, в пределах которых установлены ограничения в использовании земельных участков, в том числе запрет на строительство определенных объектов или полный запрет на строительство.
Устанавливаются следующие зоны с особыми условиями использования территории:
- зоны, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации;
- санитарно-защитные зоны;
- санитарные разрывы от автозаправочных станций;
- санитарные разрывы от высоковольтных линий электропередач;
- санитарные разрывы от магистральных газопроводов до элементов застройки;
- водоохранные зоны;
- 1-ый пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
- 2-ой пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
- 3-ий пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
- санитарные разрывы от железной дороги до жилой застройки;
- придорожная полоса автомобильной дороги федерального значения;
- зоны ограничения застройки от передающих радиотехнических объектов;
- зоны нахождения месторождений общераспространённых полезных ископаемых;
- зоны ограничений застройки по горно-геологическим условиям, в том числе:
- зоны запрета на строительство зданий и сооружений;
- зоны застройки на основании сравнения вариантов технико-экономических расчётов;
- зоны застройки не выше 3 этажей.
- зона затопления паводком 1%-й обеспеченности;
- зона подтопления грунтовыми водами;
- зона отработанных карьеров строительных материалов.
Рассмотрим для примера некоторые из устанавливаемых зон.
Зоны для объектов культурного наследния
Зоны, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации
В пределах данной зоны особый порядок использования: деятельность должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех ценных градоформирующих объектов, в соответствии с проектом зон охраны , разрабатываемом органом охраны объектов культурного наследия, а до разработки такого проекта - при условии получения согласия такого органа охраны.
Поскольку мало где разработаны проекты зоны охраны, во всяких таких случаях строительства на территории расположения культурных объектов, в том числе, в случае сноса или реконструкции архитектурного памятника, предварительно нужно будет получить письменное согласие местного органа охраны памятников культуры.
Санитарно-защитные зоны
Организации, промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, отделяются санитарно-защитными зонами от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.
В пределах санитарно-защитной зоны запрещено строительство жилья ,а также запрещены отдельные виды деятельности. Даже если жилой дом будет построен на собственном земельном участке и оформлен в упрощенном порядке, то существует риск, что владелец объекта, образующего санзону, может обратиться в суд с иском о сносе такого дома.
Аналогична ситуация с другими вышеперечисленными зонами. Строительство в пределах установленных зон либо запрещено, либо связано с определенными ограничениями или согласованиями.
Санитарно-защитная зона (СЗЗ) отделяет территорию промышленной площадки от жилой застройки, ландшафтно-рекреационной зоны, зоны отдыха, курорта с обязательным обозначением границ специальными информационными знаками. Санитарно-защитная зона является обязательным элементом любого объекта, который является источником воздействия на среду обитания и здоровье человека. Использование площадей СЗЗ осуществляется с учетом ограничений, установленных действующим законодательством и настоящими нормами и правилами. Санитарно-защитная зона утверждается в установленном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным нормам и правилам.
Санитарно-защитная зона должна иметь последовательную проработку ее территориальной организации, озеленения и благоустройства на всех этапах разработки всех видов градостроительной документации, проектов строительства, реконструкции и эксплуатации отдельного предприятия и/или группы предприятий.
Для автомагистралей, линий железнодорожного транспорта и метрополитена устанавливаются санитарные разрывы , Санитарный разрыв определяется минимальным расстоянием от источника вредного воздействия до границы жилой застройки, ландшафтно-рекреационной зоны, зоны отдыха, курорта. Санитарный разрыв имеет режим СЗЗ, но не требует разработки проекта его организации. Величина разрыва устанавливается в каждом конкретном случае на основании
расчетов рассеивания загрязнений атмосферного воздуха и физических факторов (шума, вибрации, ЭМП и др.).
Для магистральных трубопроводов углеводородного сырья, компрессорных установок создаются санитарные разрывы (санитарные полосы отчуждения). Минимальные расстояния учитывают степень взрывопожароопасности при аварийных ситуациях и дифференцированы в зависимости от вида поселений, типа зданий, назначения объектов с учетом диаметра трубопроводов.
Величина санитарного разрыва от населенного пункта до сельскохозяйственных полей, обрабатываемых пестицидами и агрохимикатами авиационным способом, должна составлять не менее 2000 м.
Не допускается размещение в санитарно-защитной зоне коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.
Не допускается размещать предприятия по производству лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм, склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий в границах санитарно-защитных зон и на территории предприятий других отраслей промышленности, а также в зоне влияния их выбросов при концентрациях выше 0,1 ПДК для атмосферного воздуха.
Предприятия пищевых отраслей промышленности, оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды не допускается размещать в границах санитарно-защитных зон и на территории промпредприятий других отраслей промышленности.
Размещение спортивных сооружений, парков, образовательных
и детских учреждений, лечебно-профилактических и оздоровительных учреждений общего пользования на территории санитарно-защитной зоны не допускается.
В границах санитарно-защитной зоны допускается размещать:
1) сельхозугодия для выращивания технических культур, не используемых для производства продуктов питания;
2) предприятия, их отдельные здания и сооружения с производствами меньшего класса вредности, чем основное производство. При наличии у размещаемого в СЗЗ объекта выбросов, аналогичных по составу с основным производством, обязательно требование непревышения гигиенических нормативов на границе СЗЗ и за ее пределами при суммарном учете;
3) пожарные депо, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, автозаправочные станции, а также связанные с обслуживанием данного предприятия здания управления,
конструкторские бюро, учебные заведения, поликлиники, научно-исследовательские лаборатории, спортивно-оздоровительные сооружения для работников предприятия, общественные здания административного назначения;
4) нежилые помещения для дежурного аварийного персонала
и охраны предприятий, помещения для пребывания работающих
по вахтовому методу, местные и транзитные коммуникации, ЛЭП, электроподстанции, нефте- и газопроводы, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения
оборотного водоснабжения, питомники растений для озеленения промплощадки, предприятий
и санитарно-защитной зоны.
В СЗЗ предприятий пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции допускается размещение новых пищевых
объектов при исключении взаимного негативного воздействия.
Санитарно-защитная зона для предприятий IV, V классов должна быть максимально озеленена - не менее 60% площади; для предприятий II и III класса - не менее
50%; для предприятий, имеющих санитарно-защитную зону 1000 м и более, - не менее 40% ее территории с обязательной организацией полосы древесно-кустарниковых насаждений со стороны жилой застройки.
В СЗЗ не допускается размещение объектов для проживания людей. СЗЗ или какая-либо ее часть не могут рассматриваться как резервная территория объекта и использоваться для расширения промышленной или жилой территории без соответствующей обоснованной корректировки границ СЗЗ.
Зоны с особыми условиями использования территорий, их границы обозначаются на местности специальными информационными знаками (размер зон либо нормативно определён, либо разрабатывается в проекте). Уничтожение или повреждение специальных знаков влечёт наложение административного штрафа на виновных в этом.
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:
1) индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон;
2) описание местоположения границ таких зон;
3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;
4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;
Границы зон с особыми условиями использования территорий воспроизводятся на кадастровых картах всех видов. Зоны с особыми условиями использования территорий (или их части) могут быть объектами землеустройства, сведения о таких зонах вносятся в государственный лесной реестр, государственный водный реестр.
Системно и последовательно зоны с особыми условиями использования территорий отображаются в материалах градостроительной деятельности:
на картах, содержащихся в схемах территориального планирования и генеральных планах;
на картах градостроительного зонирования и в составе градостроительных регламентов в правилах землепользования и застройки;
в материалах по обоснованию проекта планировки территории и на чертежах межевания территории.
3. Перечень зон с особыми условиями использования
К зонам с особыми условиями использования территорий относятся:
охранные зоны;
санитарно-защитные зоны;
зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (объекты культурного наследия);
водоохранные зоны;
зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;
зоны охраняемых объектов;
иные зоны.
Зоны устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации, основные требования можно найти в следующих документах:
«Лесной кодекс Российской Федерации» от 04.12.2006 N 200-ФЗ
«Водный кодекс Российской Федерации» от 03.06.2006 N 74-ФЗ
Федеральный закон от 04.05.1999 N 96-ФЗ «Об охране атмосферного воздуха»
Федеральный закон от 21.11.1995 N 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии»
Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
Федеральный закон от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи»
Постановление Правительства РФ от 12.10.2006 N 611 «О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог»
Постановление Правительства РФ от 20.06.2006 N 384 «Об утверждении Правил определения границ зон охраняемых объектов и согласования градостроительных регламентов для таких зон»
Постановление Правительства РФ от 26.04.2008 N 315 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации»
Постановление Правительства РФ от 10.01.2009 N 17 «Об утверждении Правил установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов»
Постановление Правительства РФ от 27.08.1999 N 972 «Об утверждении Положения о создании охранных зон стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, её загрязнением»
Постановление Правительства РФ от 27.02.2004 N 112 «Об использовании земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, проведении на них мелиоративных и культуртехнических работ, установлении охранных зон и сохранении находящихся на этих землях объектов»
Приказ Минтранса РФ от 06.08.2008 N 126 «Об утверждении Норм отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также норм расчета охранных зон железных дорог»
«Правила охраны магистральных трубопроводов».1)
1. Охранные зоны:
объектов электросетевого хозяйства;
объектов системы газоснабжения;
сетей связи и сооружений связи;
магистральных трубопроводов;
геодезических пунктов;
морских портов;
стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением;
железных дорог;
на загрязненных землях;
особо охраняемых природных территорий.
Например: Пример определения охранных зон, устанавливаемых для обеспечения функционирования объектов железнодорожного транспорта. Охранные зоны - территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов железнодорожного транспорта, в том числе находящихся на территориях с подвижной почвой и на территориях, подверженных снежным, песчаным заносам и другим вредным воздействиям.
Водоохранные зоны (включая прибрежные защитные полосы).
Рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны.
Округа и зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях.
Округа и зоны санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
Санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов, в т. ч. санитарно-защитные зоны и зоны наблюдений радиационных объектов.
Зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
Зоны охраняемых объектов.
Перечень зон с особыми условиями использования территорий, указанный выше в определении, не является исчерпывающим, в отдельных законах и подзаконных актах имеются специальные указания на отнесение к зонам с особыми условиями использования следующих зон:
лесопарковые зоны, зелёные зоны;
береговая полоса внутренних водных путей Российской Федерации;
приаэродромная территория.
Что такое «зоны с особыми условиями использования территорий?»
Из градостроительного кодекса РФ следует, что зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) - это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. В зависимости от вида объектов, их функционального назначения и влияния на окружающую среду, устанавливаются различные виды зон.
Установление "особых зон" предназначено для охраны объектов, нуждающихся в охране, или для защиты от объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду и человека. Исходя из вышесказанного, зоны имеют определенный охранный или защитный режимы. В зависимости от характера зоны, накладываются определенные правовые требования к использованию и ограничения в использовании объектов движимого и недвижимого имущества попадающего в зону, а также могут определяться условия нахождения, правила посещения, режим пребывания и т.п. в данных зонах.
Границы зон с особым режимом использования земель устанавливаются по проектам строительства соответствующих субъектов, а при их отсутствии - по утвержденным нормативам РФ с учетом местоположения режимообразующих объектов, их назначения, параметров, конструкции и степени влияния на окружающую среду. Как правило, границы ЗОУИТ шире и не совпадают с границами объекта, требующего охраны, или объекта, от воздействия которого необходима защита, вследствие чего, на земельные участки, которые частично или полностью входят в границы таких зон, может быть введен особый правовой режим использования.
Правовой режим таких зон регламентируется не только градостроительным и земельным законодательством, но и законодательством в областях электроэнергетики (охранные зоны объектов электросетевого хозяйства и охранные зоны объектов по производству электрической энергии), промышленной безопасности (охранные зоны магистральных трубопроводов и охранные зоны газораспределительных сетей); законодательством о железнодорожном транспорте (охранные зоны железных дорог) и о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (санитарно-защитные зоны), природоресурсным законодательством (водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны, лесопарковые зоны и зеленые зоны и т. д.) и другими отраслями российского законодательства.
Как узнать, входит ли участок в зону с особыми условиями использования территории?
Зоны с особыми условиями использования территорий являются источником введения ограничений использования земельных участков. Данные ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Такие ограничения полностью или частично распространяются на все земельные участки, входящие в границы зон с особым условием использования.
Основное предназначение зон с особыми условиями использования территорий - это охрана режимного или ценного объекта или защита от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека. Если вблизи Вашего земельного участка расположен такой объект, то это может указывать на то, что Ваш земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территорий.
Узнать о том, входит ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территорий, можно заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также обратившись к общедоступному сервису «Публичная кадастровая карта Росреестра».
Не стоит думать, что земельный участок (его часть), который вошел в зону с особым условием использования территорий, невозможно использовать по целевому назначению. Нахождение земельного участка в зоне накладывает на его правообладателя обязательства по соблюдению особого режима использования, но не лишает его прав на использование и оборот такого участка.
Как узнать об ограничениях на свой земельный участок?
Cуществует возможность при помощи электронных сервисов узнать об ограничениях использования земельного участка. Теперь любой пользователь интернета может узнать, не выходя из дома, не расположен ли какой-то определенный земельный участок в водоохранной зоне, санитарно-защитной или зоне охраны объектов культурного наследия.
В настоящее время на официальном сайте ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» доступен электронный сервис «Узнать об ограничениях на земельный участок» (kadastr.ru/site/electron/zouit.htm), с помощью которого можно узнать о наличии ограничений, наложенных на земельный участок в связи с установлением территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории.
Для того, чтобы воспользоваться услугами данного сервиса необходимо на главной странице сайта Кадастровой палаты из перечня электронных сервисов выбрать вкладку «Узнать об ограничениях на земельный участок», указать кадастровый номер земельного участка или учетный номер зоны и нажать «Найти».
В случае, если земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территории, то пользователь получит ответ, в котором будет указана вся информация об этой зоне, а также соответствующий ряд ограничений.
Отметим, что сведения электронного сервиса предназначены исключительно для некоммерческого использования и несут справочный характер.
Информация предоставлена редакции Профкадастр.рф пресс-службой Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калужской области.
Спасибо за предоставленную информацию!
А.А. Черненков ФГУП «РосНИПИ Урбанистика», Санкт-Петербург
Зоны с особыми условиями использования территории являются одним из наиболее применяемых элементов в практике градостроительного проектирования на всех его этапах: при территориальном планировании, градостроительном зонировании, планировке территории. Градостроительный кодекс РФ не содержит приемлемого определения данного понятия. Настоящая статья представляет авторскую позицию по вопросу понятия «зоны с особыми условиями использования территории».
Понятие зон с особыми условиями использования территории: определение и признаки
На основании требований Градостроительного кодекса РФ в документах территориального планирования, градостроительного зонирования, а также в документации по планировке территории подлежат отображению зоны с особыми условиями использования территории (далее также – зоны с особыми условиями). Согласно пункту 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территории – это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.
Данное определение не содержит сущностных характеристик указанных зон, за исключением, пожалуй, того, что это, во-первых, «зоны» и, во-вторых, «устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ». Однако зонами, устанавливаемыми в соответствии с законодательством РФ, являются, например, функциональные зоны, пригородные зоны, зоны планируемого размещения объектов капитального строительства и другие. Указание на то, что в этих зонах действуют «особые условия использования территории», также не даёт представления о юридической природе данных зон, так как свои «особенности» использования территории имеют все зоны – территориальные зоны (в каждой из которых действует индивидуальный градостроительный регламент использования объектов недвижимости), особые экономические зоны (в которых особый режим осуществления предпринимательской деятельности обусловливает соответствующее использование территории) и так далее.
Роль определений в юриспруденции имеет повышенное значение. «С помощью определений юридическая наука находит и задаёт границы, отделяющие явления, мыслимые с помощью данного понятия, от всех сходных явлений. Определения способствуют точности и адекватности научных рассуждений» . Поэтому в целях определения понятия зон с особыми условиями использования территории важно зафиксировать такие юридические признаки, которые позволяли бы отграничить зоны с особыми условиями использования территории от других зон, территорий, участков.
К числу таких признаков следует отнести следующие:
1. Устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации. Другими словами, каким-либо нормативно-правовым актом (первоисточником) должно быть предусмотрено наличие зоны с особыми условиями, данная зона должна быть институционализирована в правовом поле. Например, не относятся к зонам с особыми условиями зоны «особого регулирования градостроительной деятельности», так как данный институт не предусмотрен действующим градостроительным законодательством.
2. Имеют свои границы, принципы прохождения которых определяются в соответствии с действующим законодательством и которые подлежат описанию и внесению в государственный кадастр недвижимости (часть 2 статьи 1; статья 10 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года №221-ФЗ).
3. Предназначены для охраны объекта, нуждающегося в охране, или защиты от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека, то есть имеют определённый охранный или защитный режимы. Наличие данных объектов предопределяет особые условия использования территории. Указанный признак фиксирует цель установления той или иной зоны с особыми условиями.
4. Накладывают правовые требования к использованию и ограничения использования объектов движимого и недвижимого имущества, а также могут определять условия нахождения, правила посещения, режим пребывания и т.п. в данных зонах. В этих требованиях, ограничениях и условиях выражаются собственно охранный или защитный режимы.
5. Как правило, не совпадают с границами объекта, требующего охраны, или объекта, от воздействия которого необходима защита; границы зон с особыми условиями использования территории шире границ рассматриваемых объектов. В том случае если границы зоны с особыми условиями совпадают с границами объекта охраны (или источника негативного воздействия), то об этом должно быть прямо указано в соответствующем нормативном акте.
6. Объект охраны (источник негативного воздействия) имеет свою юридически установленную границу (данный признак логически вытекает из предыдущего и, строго говоря, не является признаком самой зоны с особыми условиями использования территории). Территория объекта охраны (источника негативного воздействия) не включается в территорию зоны с особыми условиями (за исключением случаев совпадения их территорий).
В отношении последних двух признаков необходимо отметить, что следует различать две юридические сущности: объект охраны (источник негативного воздействия) и зону с особыми условиями использования территории вокруг или вдоль такого объекта (источника). Границы объекта и границы зоны могут совпадать, но при этом они не сливаются в нечто единое, продолжают существовать: отдельно объект и отдельно зона.
Для признания зоны с особыми условиями использования территории в качестве таковой необходимо наличие всех перечисленных признаков; если хотя бы одного признака нет (не считая обязательности описания и внесения границ зон с особыми условиями в государственный кадастр недвижимости), то рассматриваемая зона не является зоной с особыми условиями.
Таким образом, пытаясь сформулировать «проектирующую регулирующую дефиницию» , зону с особыми условиями использования территории можно определить как «зону, устанавливаемую в соответствии с законодательством РФ, имеющую свои границы, определяемые в установленном законодательством РФ порядке, предназначенную для охраны объекта, нуждающегося в охране, или защиты от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека, накладывающую правовые требования к использованию и ограничения использования объектов движимого и недвижимого имущества, а также определяющую условия нахождения, правила посещения, режим пребывания и т.п. в данной зоне, как правило, не совпадающую с границами объекта, нуждающегося в охране, или объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека».
На основе данного определения выявлено более 30 видов зон с особыми условиями использования территории, среди них:
Рыбохозяйственные и рыбохозяйственные заповедные зоны;
Полосы воздушных подходов, приаэродромная территория и район аэродрома;
Запретные зоны и запретные районы при арсеналах, базах и складах Вооружённых сил РФ, других войск, воинских формирований и органов;
Охранные зоны или округа особо охраняемых природных территорий;
Береговые полосы внутренних водных путей РФ, расположенных за пределами территорий поселений, и другие зоны.
От зон с особыми условиями необходимо отличать «иные территории с установленными ограничениями». Наличие данных территорий предусмотрено пунктом 12.1 Методических рекомендаций по разработке проектов генеральных планов поселений и городских округов, утверждённых приказом Министерства регионального развития от 26 мая 2011 года № 244.
Зоны с особыми условиями и иные территории с установленными ограничениями составляют в совокупности «градостроительные ограничения» – ряд требований, ограничивающих градостроительную деятельность в конкретном территориальном образовании.
Ключевыми отличиями «иных территорий с установленными ограничениями» от зон с особыми условиями являются, по нашему мнению, во-первых, цель установления зоны, во-вторых, наличие юридически обособленного от самой зоны объекта охраны (источника негативно воздействия).
Установление зон с особыми условиями преследует, как было отмечено выше, цель охраны объекта, нуждающегося в охране (например, памятника), или защиты от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека (например, от промышленного предприятия). Иные территории с установленными ограничениями могут не иметь такой цели (особые экономические зоны, месторождения полезных ископаемых и так далее).
Кроме цели установления (охранной/защитной), зоны с особыми условиями имеют самостоятельный объект охраны (источник негативного воздействия), юридически независимый от зоны. Зона с особыми условиями устанавливается вокруг или вдоль такого объекта, она может совпадать с ним (например, округ санитарной охраны курорта), но во всех случаях зона и объект охраны представляют собой разнородные юридические объекты, единицы учёта.
Не относятся к зонам с особыми условиями использования, например, особо охраняемые природные территории, защитные леса и другие подобные территории, в которых объект (предмет) охраны «растворён» в самой зоне, составляет с зоной неразрывное целое.
На особо охраняемых природных территориях подлежат охране различные природные комплексы и объекты (земля, водные объекты, недра, растительный и животный мир), но охраняются они не по отдельности, а в совокупности. Эта совокупность природных комплексов и объектов и составляет особо охраняемую природную территорию, которая по отношению к зоне с особыми условиями использования территории – охранной зоне – является единым целостным объектом охраны.
То же самое относится и к защитным лесам, шире – к лесу, который, по сути, представляет собой совокупность деревьев и кустарников. Объектом охраны выступает не конкретное дерево, а вся территория защитного леса.
Не являются зонами с особыми условиями и территории объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Зоны с особыми условиями – зоны охраны объекта культурного наследия – устанавливаются на территории, сопряжённой с самим объектом культурного наследия (часть 1 статьи 34 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 года №73-ФЗ). В подавляющем большинстве случаев одна из зон охраны (охранная зона) поглощает территорию памятника и, таким образом, на данной территории действует режим охранной зоны. Кроме этого, территория объекта культурного наследия имеет самостоятельный правовой режим, включающий определённые правомочия по использованию и ограничения в использовании данной территории (статьи 5, 35 Федерального закона «Об объектах культурного наследия…»), что, однако, не делает её зоной с особыми условиями. Более того, территория объекта культурного наследия не обладает как минимум одним из признаков зон с особыми условиями. Это охранная (защитная) цель как причина установления границ территории. Территория объекта культурного наследия формируется по принципу «исторически сложившейся», и этот принцип первичен в определении границ территории; охранная функция присутствует, но как следствие установления границ исторически сложившейся территории объекта культурного наследия.
Таким образом, применение указанных шести признаков позволяет ориентироваться во всём многообразии различных зон, участков, территорий, площадей, округов, разрывов и т.п. с целью выявления зон с особыми условиями использования территории.
Загрузка...
