Это единственный документ, который заключает работник с работодателем. Но если брать в расчет председателя ТСЖ, то здесь можно запутаться, кто работник, а кто работодатель.
С одной стороны, председатель ТСЖ занимает свой пост и сам раздает указания и оплачивает труд наемных работников . Но с другой стороны, действует он во благо и в интересах собственников жилья, поэтому, он считается работником.
Но с кем может быть заключен трудовой договор, если как таковой организации, то есть юридического лица не сформировано, но председатель является управляющей верхушкой?
Очень долго подобная путаница вела к произволу и председатели ТСЖ, пользуясь незнанием граждан, бесцеремонно сами назначали себе зарплату, так как закон не регулировал такие моменты, но сегодня времена изменились.
Председатель ТСЖ: зарплата или вознаграждение?
С выходом в 2011 году поправок к Жилищному кодексу Российской Федерации, началась неразбериха с тем, кем же на самом деле является председатель. В законе говорится о том, что член правления товарищества собственников жилья не может работать в том же ТСЖ по трудовому договору.
Но как мы знаем, председатель товарищества избирается как раз из членов правления и может быть .
Таким образом, можно сказать, что председатель не имеет право осуществлять свою деятельность на столь важном посту, имея трудовой договор. Но как же быть в этом случае?
Очень долго подобный вопрос оставался открытым и создавал неразбериху среди работников ТСЖ и членов правления. Многие снимали свои кандидатуры с голосования на место председателя только потому, что боялись, что их кропотливый труд и время останутся неоплаченными.
В соответствии со статьей 147 Жилищного кодекса нашей страны , председатель и иные члены правления не могут осуществлять работу в ТСЖ.
Сегодня, по прошествии лет, практика показала, что подобную норму жилищного кодекса можно истолковывать совсем иначе. Председатель работает не за конкретную заработную плату, а за вознаграждение председателю ТСЖ за каждую проделанную работу (например, починка лифтов, или же покраска стен в подъезде).
При этом, процент, который получает председатель по факту выполненной работы не может превышать тридцати процентов от стоимости работ. Например, стоимость покраски подъезда обошлась в тридцать тысяч рублей, из которых председатель получил в качестве вознаграждения три.
Уплата товариществом страховых взносов
Говоря о вознаграждении председателю ТСЖ, страховые взносы также уплачиваются членами товарищества. Они идут в первую очередь на покрытие расходов, которые несет председатель (свет, транспорт, свое время), а также в период, когда не производится никаких работ, эти денежные средства становятся выплатой за занимаемый пост.
Суммы отчислений обычно входят в счет за содержание и ремонт жилья и не превышают трех – пяти процентов от всей суммы. Таким образом, можно понять, что законодатель предоставил председателю достаточно небольшие отчисления.
Как правильно оформить: инструкция
Конечно, вознаграждение председатель с радостью бы назначал себе сам, не представляя никакую отчетность, но в соответствии с законодательством, такое самоуправство просто недопустимо.
Именно поэтому, для того, чтобы оплата председателю ТСЖ не вызывала ни у кого никаких лишних вопросов, вам необходимо познакомиться непосредственно с самой процедурой, которая определяет размер вознаграждения.
Для этого каждому индивидуально вручают в руки или кидают в почтовый ящик приглашение с оговоренной датой и временем.
Во время собрания должны присутствовать большая часть жильцов. Меньше пятидесяти процентов жителей на собрании не могут взять на себя ответственность за правильно вынесенное решение. Председатель знакомит жильцов с отчетностью проделанной работы, оглашает ее стоимость.
Как вы помните, вознаграждение должно быть не менее трех процентов от суммы, но при желании, жильцы могут и повысить сумму поощрения председателя.
Для того, чтобы прийти к единому решению необходимо провести открытое или тайное голосование . Именно на нем будет выбрана сумма вознаграждения.
После этого составляется документ, то есть , в котором фиксируется ход голосования, предложенные варианты и конечный результат по итогам большинства проголосовавших.
Условно, после этой процедуры, вознаграждение председателю уже выписано. Ему остается лишь предоставить в налоговый орган протокол с заявлением о получении вознаграждения, а также снять со счета фиксированную сумму.
Допускается ли добровольная уплата страховых взносов в Пенсионный фонд?
Как и в любом другом случае, добровольная уплата взносов на страхование председателя и его деятельности в пенсионный фонд только приветствуется, но от жильцов можно редко дождаться подобной активности.
Именно поэтому, имеет смысл говорить о том, что те, кто действительно хочет помочь председателю и зафиксировать его действия в государственных органах путем уплаты взносов, могут потратить свое время и деньги на подобную процедуру.
Иногда взносы перечисляются самому председателю, а он самолично, единоразово начисляет их в пенсионный фонд. Такой вариант развития событий также возможен.
Вознаграждение председателя ТСЖ — какими налогами облагается?
Как и любое другое денежное поощрение, вознаграждение подвергается налогообложению, ведь председатель предоставляет данные о расходах денежных средств в налоговую инспекцию, и о вознаграждении в том числе.
Налог на доходы физических лиц составляет тринадцать процентов от общей суммы вознаграждения, поэтому этот налог обязателен к уплате и фиксируется в налоговых органах. Только после выплаты процентов, председатель остается на руках с конечной суммой, в которую и был оценен жильцами дома его труд.
Что делать, если ТСЖ не платит?
Часто бывает так, что люди думают, что председатель должен исполнять свои обязанности безвозмездно. Им невдомек, что председатель подготавливает бумаги о расходах, предоставляет их в налоговую и жилищную инспекцию, тратя свои ревы и время.
Поэтому, если больше двух месяцев по факту проделанной работы собрание не собиралось , и жильцы не считают нужным выплачивать председателю вознаграждение, то председатель может обратиться как в жилищную инспекцию для выяснения дальнейших действий или же прямиком в судебную инстанцию.
Как правило, такие дела подсудны районному суду, поэтому председатель должен написать исковое заявление и подать его в необходимую инстанцию, предварительно оплатив пошлину.
Заявление пишется по установленному образцу. Оно включает в себя упоминание об истце, информацию о председателе, а также о ТСЖ, где он осуществляет свою деятельность.
В тексте заявления должно быть указано, с какого конкретно периода идет неуплата вознаграждения, какие заслуги имеет председатель перед жильцами дома, а также сослаться на то, какие причины жильцы считают существенными для неуплаты. Кроме того, заявление подписывается председателем и ставится печать ТСЖ.
К заявлению прикладываются документы которые характеризуют написанное, например, отчет о проделанной работе или же протокол о выборе гражданина в качестве председателя.
Заявление должно быть написано на чистом листе от руки синей или черной пастой, обязательно, аккуратно и разборчиво, или же, напечатано на компьютере стандартным шрифтом.
Как правило, подобные ситуации в судебной практике не редкость, и если будет доказано, что председатель исправно выполнял , то из фонда капитального ремонта будет выделена сумма на вознаграждение председателя, а при отсутствии необходимых денежных средств, они включатся в счета по капитальному ремонту для уплаты жильцами.
Заключение
Теперь, по прошествии времени после внесения поправок все наконец то стали понимать, по какому принципу действует подобное начисление оплаты за труд.
Если вы являетесь членом правления, председателем или же просто жильцом, над которым имеется товарищество собственников жилья, вы просто обязана знать данный порядок, чтобы ваши права в незаконном порядке не были нарушены.
Соблюдайте права других людей и умейте защищать свои, и тогда Российская Федерация будет по праву называться правовым государством. В этом случае вы сможете и нанять другого управленца.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Председателю, как всем остальным члены правления, выплачивается не зарплата, а вознаграждение за проделанную им работу. Так происходит потому, что член правления не может работать в этом ТСЖ по трудовому договору. Это регламентируется статьёй 147 ЖК . Соответственно, он не может и получать зарплату.
Причём размер вознаграждения в разные месяцы может различаться, поскольку зависит от того, какие работы выполнялись в этот период. Председателю выплачивается определённая доля от этих расходов.
Справка: Такой порядок возник в 2011 году, после внесения изменений в ЖК. До этого в ряде случаев с председателями заключались именно трудовые договоры.
Как определяется?
Выплаты за выполнение обязанностей представляют собой процент от стоимости проведённых в доме работ. Таким образом, чем больше их объём и затраты времени председателя, тем больше он получит денег. Но часто оно бывает только символическим.
Сумма зависит в том числе от:
- количества квартир, существующих в доме;
- тем, сколько .
Официально входящие в правление не могут работать в ТСЖ по трудовому договору (нюансы заключения трудового договора между председателем и ТСЖ мы рассматриваем в ). Но часто председатель фактически выполняет обязанности бухгалтера (а также других специалистов). Это, конечно же, должно отражаться и на сумме вознаграждения. Оно может колебаться от нескольких тысяч до нескольких десятков и даже ста тысяч рублей.
Основанием для уплаты вознаграждения будет протокол собрания.
Кто устанавливает?
Какими налогами облагается?
Как и другие виды доходов, данное вознаграждение облагается НДФЛ. Ставка налогообложения – 13%. Их выплата – обязанность председателя. Это возможно сделать:
- самостоятельно;
- с помощью кредитной организации;
- или регионального оператора.
Нужно ли вносить страховые взносы?
Это необходимо делать.
Есть два варианта его уплаты:
- Этим занимается сам , подавая документы.
- Выплаты производятся ТСЖ, а оплата труда производится уменьшенной на сумму взносов.
Как именно это происходит, необходимо записать в Уставе. При неуплате проверяющие органы смогут начислить взносы.
Как правило, выплаты перечисляются раз в год по его итогам.
Что делать, если товарищество не платит?
В подобном случае есть два способа добиться своего:
- Пожаловаться в инспекцию по жилищным делам.
- Или решить вопрос в судебном порядке.
Жилищная инспекция разбирает, среди прочих, претензии и жалобы, связанные с деятельностью ТСЖ. В неё могут обращаться рядовые члены с жалобами на работу правления, и наоборот. Конечно, обращение следует подкрепить доказательствами (документами).
Для обращения в суд необходимо составить иск и указать в нём:
- куда он направляется;
- от кого;
- название ТСЖ и расположение дома;
- время, в течение которого не происходит выплат;
- заслуги и работы, совершённые под руководством заявителя.
Необходимо приложить доказательства:
- Протокол об избрании председателем.
- Свидетельства о проведённых работах.
Справка: Исковое заявление можно написать от руки синей или чёрной пастой, или на компьютере, а затем распечатать.
Как правило, если доказано добросовестное исполнение обязанностей, суд решает выплатить вознаграждение. Средства на него удерживаются из фонда капитального ремонта. При необходимости по этому пункту будут начислены дополнительные выплаты. Они будут указаны в квитанциях на квартплату.
Но для этого необходимо, чтобы предварительно был определён и занесён в Устав размер выплат.
Вознаграждение, выплачиваемое председателю ТСЖ – это компенсация усилий, направленных на поддержание и благоустройство дома, а также относящейся к нему территории. Оно рассчитывается как доля от выполненных для благоустройства или ремонта работ.
Размер процента определяется собственниками квартир на их общем собрании, а затем вносится в Устав. Сумма вознаграждения за организацию конкретных работ проходит утверждение также на собрании ТСЖ. Если вознаграждения по каким-то причинам не выплачивается, есть возможность обращения в жилищную инспекцию или в суд.
Такие выплаты являются дополнительными расходами. Но в то же время они стимулируют лучше заботиться о состоянии имущества дома. А это важно и выгодно для всех жильцов, и в перспективе может привести к экономии средств.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Органами управления ТСЖ выступают общее собрание членов товарищества и собственно правление ТСЖ. А из членов правления избирается его председатель, который по сути обладает почти теми же полномочиями, что и генеральный директор коммерческой организации. Но последнее решение всегда за общим собранием членов ТСЖ.
Об этом сказано в пункте 1 статьи 145 и пункте 3 статьи 147, статьях 144 и 149 Жилищного кодекса РФ.
Размер вознаграждения членов правления ТСЖ (в т. ч. его председателя) устанавливает и утверждает общее собрание товарищества. Делать это оно может, но не обязано. То есть правление ТСЖ может вести свою деятельность как на платной основе, так и на общественных началах.
Такой вывод следует из подпункта 11 пункта 1 статьи 145 Жилищного кодекса РФ.
Ситуация: может ли председатель правления ТСЖ сам себе установить размер вознаграждения ?
Нет, не может.
Устанавливать размер вознаграждения председателя может только общее собрание членов ТСЖ. Если же вопрос о размере вознаграждения на собрании не был поднят, это значит, что председатель должен выполнять свои функции бесплатно. Также председатель не вправе менять размер своего вознаграждения, который утвердило собрание.
Такой вывод следует из положений подпункта 11 пункта 1 статьи 145 Жилищного кодекса РФ.
Если же председатель нарушил данные положения и все-таки получал незаконно вознаграждение, общее собрание может через суд потребовать вернуть эти деньги. Есть пример судебного решения, которое подтверждает такой вывод (см. апелляционное определение Мурманского областного суда от 2 мая 2012 г. по делу № 33-902).
Документальное оформление
Вознаграждение члену правления ТСЖ можно выплатить только на основании решения общего собрания ТСЖ (подп. 11 п. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ). Этим же решением утвердите размер и периодичность выплат.
Решение оформите протоколом общего собрания. Достаточно, чтобы за это решение проголосовало большинство от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ (п. 4 ст. 146 Жилищного кодекса РФ).
Затраты на выплату вознаграждения членам правления и председателю правления ТСЖ, а также источники финансирования этих затрат предусмотрите в смете доходов и расходов ТСЖ на год (подп. 2 п. 1 ст. 137 и подп. 8.1 п. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ).
Ситуация: можно ли принять членов правления ТСЖ на работу в товарищество по трудовому договору и выплачивать им зарплату ?
Нет, нельзя.
В законодательстве сказано, что член правления не может совмещать свою деятельность в правлении с работой в ТСЖ по трудовому договору (ч. 3.1 ст. 147 Жилищного кодекса РФ). Выплачиваемое членам и председателю правления ТСЖ вознаграждение не зависит от их квалификации, сложности выполняемой работы, условий ее выполнения, количества и качества затраченного труда. Признакам зарплаты оно не соответствует. Это следует из статьи 129 Трудового кодекса РФ.
Судебной практики федерального уровня по данному вопросу нет, но есть пример судебного решения, подтверждающего данный подход (см., например, решение Дзержинского районного суда г. Перми от 14 марта 2014 г. № 2-859/2014).
Бухучет
В бухучете начисление вознаграждения отразите проводками:
Дебет 20 Кредит 76
– начислено вознаграждение члену правления ТСЖ;
Дебет 86 Кредит 20
– списаны затраты на вознаграждение за счет средств целевого финансирования (взносов членов ТСЖ).
Это следует из Инструкции к плану счетов.
Налогообложение
При расчете налога на прибыль расходы на выплату вознаграждения не учитывайте. Это связано с тем, что такие расходы покрываются за счет взносов членов ТСЖ, то есть средств целевого финансирования. А поскольку средства целевого финансирования ТСЖ в доходах не учитывают, то и расходы за счет этих средств признать при расчете налога на прибыль нельзя.
Это следует из положений подпункта 1 пункта 2 статьи 251 и пункта 34 статьи 270 Налогового кодекса РФ.
ТСЖ на упрощенке расходы на выплату вознаграждения членам правления также учесть не могут. Товарищество с объектом налогообложения «доходы» никакие расходы не учитывает вовсе (ст. 346.14 НК РФ). А если ТСЖ платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то признать расход не сможет по причине отсутствия его в закрытом перечне расходов, разрешенных при упрощенке (ст. 346.16 НК РФ).
Независимо от системы налогообложения с суммы вознаграждения членам правления ТСЖ удержите НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ, письмо Минфина России от 4 октября 2013 г. № 03-04-06/41249).
Страховые взносы
Ситуация: нужно ли начислять страховые взносы на вознаграждение членам правления ТСЖ, если трудовых договоров с ними нет ?
Да, нужно.
Правление ТСЖ избирается из членов товарищества и выполняет определенные функции, за которые может получать денежное вознаграждение (ст. 147 и 148 Жилищного кодекса РФ). Поэтому специалисты Минтруда России считают, что такая деятельность относится к трудовой, даже несмотря на то что трудовых договоров нет (ст. 16 и 17 ТК РФ). А на выплаты и вознаграждения в рамках трудовых отношений нужно начислять страховые взносы. Об этом сказано в части 1 статьи 7 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ и пункте 1 статьи 20.1 Закона от 24 июля 1998 г. № 125-ФЗ.
Подчеркнем: формулировка «в рамках трудовых отношений» означает не только оплату по трудовому договору, но и выплаты (вознаграждения) при отсутствии такового, если их выдают за трудовую деятельность. Аналогичная позиция высказана в письме Минтруда России от 22 января 2015 г. № 17-4/ООГ-62.
Ссовет: если вы готовы при необходимости спорить с проверяющими, то страховые взносы на сумму вознаграждения членов правления ТСЖ можете не начислять. Вам помогут следующие аргументы.
ТСЖ представляет собой объединение собственников жилья для управления многоквартирным домом (ст. 135 Жилищного кодекса РФ). Члены правления ТСЖ также избираются из собственников жилья (п. 2 ст. 147 Жилищного кодекса РФ). В то время как трудовая деятельность подразумевает выполнение функций в интересах работодателя, соблюдение трудового распорядка и получение за свою работу вознаграждения, члены правления ТСЖ действуют исключительно в интересах собственников жилья, то есть и в своих интересах в том числе. Таким образом, деятельность членов правления ТСЖ носит характер самоуправления и ее нельзя квалифицировать как трудовую (ст. 15 ТК РФ).
Конечно, приведенные аргументы противоречат официальной позиции Минтруда России, поэтому окончательное решение ТСЖ должно принять самостоятельно.
Если ТСЖ откажется от начисления страховых взносов, свое решение придется отстаивать в суде. В арбитражной практике есть примеры решений по этому вопросу, вынесенных судом в пользу ТСЖ (см., например, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2014 г. № А41-44829/14).
Статья: О председателе правления ТСЖ (Козырева С.Н.) («Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2013, N 3) Отдельно следует сказать о вознаграждении членов правления. Определение вознаграждения членов правления ТСЖ, в том числе его председателя, отнесено к исключительной компетенции общего собрания. «Годовой отчет.
Если создано ТСЖ, то страховые взносы на вознаграждение членам правления ТСЖ не начисляются
И я оформляю договором оказания услуг чтобы выплатить вознаграждение председателю. В штате УК они не находятся. Не уверена, что делаю верно) Скачайте формы по теме Вознаграждение членам правления не будет облагаться страховыми взносами, если управляющая компания выступает в качестве посредника в расчетах. В таком случае управляющая компания берет на себя обязательство перед ТСЖ выплачивать председателю правления товарищества денежные средства в объеме реально поступивших сумм, но не имеет никаких обязательств перед самим гражданином — правления по выплате ему вознаграждения. Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух Рекомендация: Как оформить, отразить в бухучете и при налогообложении расходы на оплату труда правления ТСЖ Органами управления ТСЖ выступают общее собрание членов товарищества и собственно ТСЖ.Как начисляется зарплата председателю ТСЖ: за что он получает вознаграждение
Это единственный документ, который заключает работник с работодателем. Но если брать в расчет председателя ТСЖ, то здесь можно запутаться, кто работник, а кто работодатель. С одной стороны, ТСЖ занимает свой пост и сам раздает указания и оплачивает труд наемных работников. Но с другой стороны, действует он во благо и в интересах собственников жилья, поэтому, он считается работником. Но с кем может быть заключен трудовой договор, если как таковой организации, то есть юридического лица не сформировано, но председатель является управляющей верхушкой? Очень долго подобная путаница вела к произволу и председатели ТСЖ, пользуясь незнанием граждан, бесцеремонно сами назначали себе зарплату, так как закон не регулировал такие моменты, но сегодня времена изменились. Председатель ТСЖ: зарплата или вознаграждение? С выходом в 2011 году поправок к Жилищному кодексу Российской Федерации, началась неразбериха с тем, кем же на самом деле является председатель.Вознаграждение председателю ТСЖ! вопрос для специалистов
В случае если нет ограничений в уставе ТСЖ и если на общем собрании членов товарищества собственников жилья в порядке, установленном п. 11 ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ, принято решение о периодических выплатах вознаграждения — заработной платы председателю правления ТСЖ, то заключение с председателем ТСЖ трудового договора будет правомерным. Трудовой договор с председателем правления от имени ТСЖ заключает лицо, уполномоченное правлением ТСЖ, если уставом ТСЖ данный вопрос не отнесен к компетенции общего собрания членов товарищества, что следует из ч.Вознаграждение председателю тсж страховые взносы
тогда не понятно как отразить в отчетности, как разовые начисления, ведь по сути правление у нас не устроено на работу и никаких договоров нет.Заранее спасибо всем за ответы! Katilda писал(а): Подскажите, пожалуйста, как правильно облагать вознаграждение членам правления налогами. По факту вознаграждение членов правления ТСЖ (согласно ЖК РФ) является компенсацией и налогообложению (согласно НК РФ) не подлежит! (Все члены правления так же являются и собственниками жилья, и как все оплачивают расходы на содержание своего МКД.
Как оформить вознаграждение председателю ТСЖ
Теперь обо всем более подробно. Вознаграждение члену правления ТСЖ, в том числе и председателю, вы можете выплатить только на основании решения общего собрания ТСЖ(подп. 11 п. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ). Этим же решением утвердите размер и периодичность выплат. Решение оформите протоколом общего собрания. Достаточно, чтобы за это решение проголосовало большинство от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ (п.О порядке представления отчетности и обложения страховыми взносами вознаграждений, выплачиваемых членам правления ТСЖ
Как ТСЖ учитывать расходы на оплату труда правления
ч. его) устанавливает и утверждает общее собрание товарищества. Делать это оно может, но не обязано. То есть правление ТСЖ может вести свою деятельность как на платной основе, так и на общественных началах. Такой вывод следует из подпункта 11 пункта 1 статьи 145 Жилищного кодекса РФ. Ситуация: может ли правления ТСЖ сам себе установить размер вознаграждения? Устанавливать размер вознаграждения председателя может только общее собрание членов ТСЖ.Реформирование жилищно-коммунальной сферы – процесс многогранный, включающий в себя и выбор способа управления жилым многоквартирным домом . Одной из форм управления в условиях действия жилищного законодательства является товарищество собственников жилья. Часть вопросов, поступающих в адрес редакции, связана с оплатой труда работников ТСЖ и ЖСК. Ответить на них, мы попросили директора НП «Инфо-центр ЖКХ » Валентину Григорьевну Шамову.
– Когда появляется оплата труда в ТСЖ и ЖСК?
– В случае установления трудовых отношений с работниками, для защиты их прав и интересов в процессе управления, содержания и ремонта общего имущества дома. Основанием для выплаты заработной платы работнику является трудовой договор (приказ), на основе которого работник должен выполнять работу по своей профессии или должности, при соблюдении требований Правил внутреннего распорядка.
– На основании каких документов определяется оплата труда работников в ТСЖ и ЖСК?
– На основании Положения по заработной плате, утвержденном на общем собрании членов товарищества и кооператива.
– На основании каких нормативных документах разрабатывается Положение по заработной плате?
– Положение разрабатывается на основании:
– отраслевого тарифного соглашения по организациям жилищно-коммунального хозяйства , газификации и эксплуатации газового хозяйства РФ на период с 1.01.2005 по 31.12.2007 (с изменениями и дополнениями, зарегистрированными Федеральной службой по труду и занятости от 6 декабря 2005года, № 34/05 – 07). Это отраслевое соглашение распространяется на организации ЖКХ, независимо от организационно-правовых форм собственности;
Вывод: и собственник и ТСЖ обязаны хранить и вносить изменения в техническую документацию. Если одна из сторон это не сделает, пострадают все собственники.
Вторая функция - захотел собственник сменить батареи при ремонте, так как отпуск в январе, и начинает требовать отключить днем с 10 до 12 отопление. Конечно, его просьбу мало кто выполнит: холодно, да и слив горячей воды из системы стоит денег. Шуметь желательно, когда соседи на даче, в крайнем случае, в рабочие дни и то в определенное время. Но собственник почему-то любит только себя и начинает искать подходы к подвалу и сам все отключает и перекрывает. ТСЖ затеяло менять трубы, подрядчика выбрало «нужного для себя». Навыки работы у последнего отсутствуют. В доме все разломали, грязь, воды нет и деньги в ТСЖ закончились, поскольку половина жильцов не посчитала нужным оплатить квартплату, а уехало отдыхать на курорты. Опять жалобы, долгие поиски виновных, исправления. Вот мы и живем, то с водой, то без нее, то в вечном ремонте – никто ни с кем ничего не согласовывает.
Третья функция
1. Собственнику привезли импортную стиральную машину автомат. Но вот беда, все они запрограммированы на подключение к холодной воде и чтобы постирать, автомат будет ее нагревать. Это же трата электроэнергии, когда есть в сети горячая вода. И вот собственник умело с помощью немыслимых приспособлений или умелых друзей подключает автомат к обоим видам водоснабжения, при этом соединяет тубы горячего и холодного снабжения и при наличии соответствующего давления в горячую воду попадает холодная и наоборот, а жители верхних этажей начинают вызывать дежурных слесарей с требованием восстановить качество воды. Естественно, последний не может понять, что происходит.
2. Другой решил устроить себе полы с подогревом и проложил дополнительные трубы под полом, пропустив через него горячую воду из центральной системы, соседу вода достается чуть теплая, да при этом еще и течь будет еле-еле.
3. ТСЖ в целях экономии электроэнергии выкрутило все лампочки в подъездах, оставив всего по две лампочки на 40 вт на 10 и 1 этажах. В результате жильцы сами падают или на них нападают. В целях экономии Гкал, была перекрыта задвижка, и тепло до 10 этажа перестало подниматься. В часы пик лифты останавливало или вообще старалось их не ремонтировать, т. к. они в 20 раз больше тратят электроэнергии. Вывод: экономия должна быть выгодна и приятна как собственнику единолично, так и всем вместе, т. е. ТСЖ.
Четвертая функция – качество заключенных договоров напрямую влияет на качество и безопасность проживания в данном доме.
И обратимся к шестнадцатой функции – собственник и ТСЖ должны сохранять свое имущество. Одно условие – имущество должно быть совместно-неделимое. Но если собственник требует от управляющей компании, т. е. от ТСЖ охранять автомобиль собственника, то данная функция вступает в противоречие с другими собственниками, у которых нет машины. ТСЖ может организовать охрану автомобилей, но за счет самих собственников при условии отсутствия нарушения прав других собственников. Данная услуга не является обязательной функцией управления, хотя она и носит название охранная.
И так можно разобрать все недостатки всех функций управления. Из приведенных примеров видно, что функции управления зависят в первую очередь от нас самих, живущих в этом доме и являющихся Исполнительным органом. ТСЖ без собственников управляться не может, так как оно состоит из собственников. Собственник – контролер для себя и объединение собственников в ТСЖ - контролер для всех
Как свой дом лечить с умом
Проблем возникающих в процессе передачи муниципальных домов товариществу собственников жилья сегодня немало. Однако наиболее злободневным остается вопрос проведения капитального ремонта в «наследуемом» от государства доме.
В сентябре минувшего года губернатор Прикамья подписал Указ «О порядке возмещения расходов местных бюджетов на проведение капитального ремонта жилищного фонда». Казалось бы, дело сдвинулось с мертвой точки, и теперь муниципалитетам ничего не мешает поддерживать тех, кто решился, наконец, навести в своем доме порядок. Увы, воспользоваться такой помощью поспешили далеко не все собственники, чьи дома десятилетиями не видели капремонта: покрыть все в этом случае расходы государство не в силах, а личных средств на пополнение недостающей суммы у жильцов не так много. Когда заходила речь о банковском кредите , то многие опасались риска: горький опыт прошлых лет учит нас быть осторожнее.
Что же было раньше? Вот типичная схема проведения капремонта с привлечением кредитных средств, предложенная в прошлом году.
Подрядчик договаривается с ТСЖ о начале проведения капитального ремонта в его доме. Возмещение расходов в этом случае брал на себя якобы муниципалитет, но никаких гарантий при этом подрядчику не давалось, поскольку посредником в этом вопросе выступало то же ТСЖ. Подрядчик брал банковский кредит, закупал материалы и проводил работы. Однако по завершении процесса выяснялось, что муниципалитет не может возместить выделенные из области деньги на капремонт, поскольку был нарушен утвержденный указом порядок о возмещении затрат по капремонту, В итоге, прогоревший подрядчик отказывался запускать в дом тепло и воду, а сам попадал в тюрьму. Такие печальные истории нынче, увы, не редкость.
Сегодня некоммерческая организация «Ассоциация собственников жилья «Пермский край» решила ликвидировать этот экономический беспорядок и разработала свой проект кредитования капитального ремонта многоквартирных домов, где риск оказаться обманутым, сведен к минимуму. Данный проект был одобрен областным управлением жилищно-коммунального хозяйства и рекомендован главам муниципальных образований городов и районов Пермского края, руководителям жилищно-коммунальных предприятий и управляющим компаниям. Итак, в чем заключается его суть?
По словам вице-президента «Ассоциации собственников жилья «Пермский край» Валерия Виноградова, кредитованию, в этом случае, подлежит капитальный ремонт систем горячего водоснабжения и отопления. Кредит выдается управляющим компаниям, ТСЖ (ЖСК) или собственнику под залог монтируемого оборудования, на основании утвержденной в установленном порядке сметы на капремонт, на срок до двух лет без процентов или под 10% годовых (в зависимости от объема выполняемых работ и сбора платежей). Монтажные работы проводятся из материалов заказчика и кредитуются отдельно. Гашение кредита и процентов происходит из текущих платежей за ЖКУ и за счет введения целевого сбора на капремонт с собственников помещений многоквартирных домов в течение от двух до пяти лет (в зависимости от стоимости капитального ремонта).
Сегодня мы попросили Валерия Рудольфовича рассказать подробнее о том, с чего, согласно их проекту, следует начинать капитальный ремонт и прокомментировать наиболее типичную схему его проведения.
Во-первых, нам следует определить, нужен ли дому капитальный ремонт? - начал беседу Валерий Виноградов. - Для этого собственники, преобразовавшись в ТСЖ или выбрав инициативную группу, начинают приемку здания от бывшего собственника - муниципалитета. Для приемки дома им нужно собрать большой пакет документов, необходимых для получения этого дома. Первая проблема, с которой они сталкиваются сегодня: на дом, который обслуживало государство, как правило, документации либо нет вовсе, либо она частично утеряна, изменена или запутана. То есть в момент эксплуатации здания часть сетей перекладывалась, ремонтировалась, а исполнительная документация на переложенное и исправленное нигде не создавалась. Выходит, что если проектная документация 40-50-летней давности все же и сохранилась, то зачастую она уже видоизменена и когда исполнитель с ней сталкивается, он попросту не может найти нужную трубу, кабель и т. д., а, следовательно, не может и починить. Приходится все визуально восстанавливать. Это основная проблема, поскольку восстановление документации на жилой дом - это очень дорогое удовольствие. Нужно полностью все переписать, сделать новый проект уже существующего здания. В этом случае собственники останавливаются на четырех основных составляющих: теплоснабжении дома, электроснабжении (присоединение сетей дома к городским сетям), газопроводах и техническом состоянии дома. Вначале составляется визуальная картина всего дома: фундамент со стороны подвала, цокольная часть со стороны улицы, стены, чердачные перекрытия, чердак или технический этаж, дымоходы , вентиляционные и лифтовые шахты, деревянные конструкции (окна, двери, остекление), внутренняя отделка.
Что касается технических сетей - трубопроводов – сейчас наша Ассоциация готовит перечень документов, которые ТСЖ необходимо собрать, чтобы получить постановление о передаче дома и заключить новые договора на поставку коммунальных услуг в адрес нового собственника. В целом, при активной работе этот процесс занимает более месяца и огромное количество документов технически неграмотному человеку собрать просто не под силу. Мы рассчитываем, что в скором будущем этот перечень документов и наработанный опыт передачи домов будет вынесен на рассмотрение администрации с целью координации всех служб, поставляющих коммунальные услуги и обслуживающих сети в этом вопросе. Иначе, на деле нередко получается так, что различные службы запрашивают один и тот же экземпляр документа, который каждый раз должен быть официально заверен. Таким образом, службы используют нового собственника, для наведения порядка в собственных документах. Получается, что последний тратит свои время и деньги на восстановление исполнительной документации за прошедшие годы, выполняя чью-то работу.
Предлагаю рассмотреть разработанную нами типичную схему передачи и подготовки жилых домов к проведению капитального ремонта, где помимо средств собственников, используются банковский кредит и частичное финансирование со стороны муниципалитета.
Во всем процессе принимают участие муниципалитет, представители ТСЖ и привлеченные ими специалисты, то есть тот, кто имеет соответствующую лицензию и может реально понимать и знать порядок подготовки проектных работ и дальнейшего проведения ремонта. На основании визуального акта технического состояния дома ТСЖ, с помощью своих специалистов, с участием специалистов муниципалитета или других собственников, составляет дефектную ведомость , куда входит перечень дефектов, которые необходимо устранить. Эта ведомость станет основой для составления сметной документации. Напоминаю, что весь этот процесс происходит по заказу ТСЖ, поскольку дом передается именно ему, независимо от того, чьи квартиры в нем преобладают: собственников или муниципалитета. Составив ведомость и проектно-сметную документацию, и определив, таким образом, стоимость капитального ремонта и его объема, необходимо обозначить, из каких источников можно задействовать эти средства. Здесь важно не забыть провести общее собрание собственников, где будут утверждены смета на капремонт и объем собственных средств. Как правило, возникает разница, между тем, сколько собственники могут собрать и сколько требуется на капремонт, и тогда перед ними встает вопрос, а может ли муниципалитет оказать помощь, за счет выплаченных ему ранее тарифов, помимо того, что он вносит деньги за свое имущество в этом доме? Муниципалитет соглашается, но только в том случае, если существует сметная документация, которая будет им проверена.
На общем собрании также утверждаются и иные привлеченные средства. Например, сегодня в своей программе мы предлагаем населению кредитные ресурсы для проведения капремонта.
Таким образом, сегодня практически любой собственник может сделать капремонт и выбрать для него несколько : собственные средства, муниципальные средства в качестве возмещения, кредит банка для производства работ, оборудование, которое будет вновь смонтировано и установлено с рассрочкой платежа до двух лет.
Итак, ТСЖ переходит к тому, что начинается непосредственная подготовка к проведению капремонта: обращение в банк или муниципалитет за финансами. В этом порядке, имея всю сметную документацию, необходимо подать заявление в администрацию города, сообщив, на каких условиях спланирован капремонт, приложить решение общего собрания и запросить определенную сумму. Одновременно с этим, ТСЖ должно предъявить муниципалитету счет за его имущество в данном доме, которую последний обязан перечислить до начала капремонта. Единственное о чем в этом случае просит муниципалитет:: не определять объем средств, когда капремонт уже завершен, или когда подрядчик, выполнив все работы, отказывается давать тепло до полной оплаты его труда.
Далее идет получение средств из муниципалитета на финансирование собственного имущества, причем все эти деньги должны перечисляться на отдельный счет, создавая своего рода аккредитив для подрядчика. А также возмещение средств муниципалитетом, собранных ранее в виде тарифа.
Теперь мы переходим к этапу привлечение средств из банков на проведение монтажных работ . Если подрядчик работает с материалом заказчика, оплачивается только его работа. Кредит в этом случае берется под залог всего имущества. У нас уже есть ряд фирм, готовых поставить свое оборудование на проведение капремонта.
Что мы имеем? ТСЖ сформировало на своем расчетном счете финансовые средства и располагает проектной документацией и решением общего собрания на расходование средств. Только после этого начинается выбор подрядчика. Сегодня у нас все делается наоборот. Не имея ничего вышеперечисленного, ТСЖ рассылает письма, к примеру, о проведении тендера на строительство двух котельных. Участников они просят составить смету, представить все документы и только после этого они рассмотрят, кто им обойдется дешевле. Появляются предложения от подрядчиков, в которых цена колеблется от ста тысяч до 10 млн. рублей. И можно сразу сказать, что либо задача перед подрядчиками поставлена неправильно, либо кто-то из подрядчиков заблуждается. Бывает и так, что им берется типовой похожий дом, с которым он когда - либо работал, накручивается оплата по современным ставкам и отправляется эта схема в ТСЖ, с прикрепленными к ней отзывами от 150 домов, в которых подрядчик когда-либо был, а может быть и нет. Нередко один подрядчик подает одни и те же документы от лица двух-трех фирм. При этом, члены ТСЖ особой проверкой себе не обременяют и смотрят на конечную цифру в представленных им документах, которая ни о чем не говорит и ничего не определяет. Кто в этом случае виновен в последующих неприятностях, судите сами.
Однако вернемся к нашей схеме. После того, как подрядчик определен, начинается этап заключения договоров и оформления аккредитива. Подрядчик обязан взять на себя обязательства выполнить работы в ТСЖ согласно той документации., которую разработала специализированная организация. А ТСЖ оформляет в банке аккредитив, гарантирующий подрядчику получение денег. Вот только теперь можно начать работы и вести надлежащий контроль за ними, а не радоваться, что все идет самотеком. После выполненных работ, необходимо произвести приемку здания с привлечением специалистов и представителей собственников всех уровней, а также проверку выполненных объемов и качество жилищной инспекцией , службами единого заказчика или технадзором городской администрации.
Таким образом, капитальный ремонт вашего дома успешно завершен.
Загрузка...
