Защитит ли новый Закон обманутых дольщиков? (Сухаренко А.)

Дата размещения статьи: 30.06.2016

Проблема так называемых обманутых дольщиков является актуальной для абсолютного большинства регионов страны. Сегодня насчитывается уже более сотни тысяч пострадавших граждан, инвестировавших немалые средства в строительство жилья. Однако далеко не всегда застройщиков удается своевременно привлечь к уголовной ответственности. Для решения этого вопроса и был принят Федеральный закон от 01.05.2016 N 139-ФЗ.

Рискованное вложение

Долевое строительство, вероятно, не только самый выгодный для дольщика способ приобретения жилья, но и высокорисковый. Такое строительство выгодно для обеих сторон договора: квартира в строящемся доме на этапе котлована на 20 - 30% дешевле готовой квартиры в сданном в эксплуатацию доме. А застройщик, используя для строительства деньги дольщиков, экономит на процентах, которые уплачивает в случае строительства за счет банковского кредита.
Несмотря на кризис, рынок долевого строительства не только устоял, но и показал тенденции к росту. По данным Минстроя России, в прошлом году в долевое строительство было инвестировано почти 1,5 трлн. руб., из которых 940 млрд. - заемные средства. За счет средств дольщиков строилось 12 тыс. объектов недвижимости, состоящих из 2 млн. самостоятельных единиц - квартир, офисов, гаражей.
В то же время такой способ инвестирования рискован для покупателя. Застройщик может обанкротиться, не введя дом в эксплуатацию, и заплативший за будущую квартиру дольщик останется без этой квартиры и без денег. По подсчетам рабочей группы президиума Генсовета "Единой России" по защите прав вкладчиков и дольщиков, насчитывается 888 проблемных жилых объектов в 69 субъектах РФ и 114214 обманутых дольщиков (в 2014 году - 684 объекта и 70915 пострадавших). Правда, Минстрой России утверждает, что на 1 января 2016 года в стране насчитывалось 510 проблемных объектов и 42 тыс. обманутых граждан.
Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением прав собственности на эти объекты, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Закон N 214-ФЗ устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Так, сделка по привлечению средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, совершенная в нарушение способов ее заключения, установленных ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Должностные лица и юрлица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение этих требований, несут ответственность в соответствии со ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Наряду с этим установлены и гражданско-правовые меры ответственности.

Всероссийская проблема

Несмотря на пристальное внимание властей, ситуация на рынке жилищного строительства остается неблагополучной. По данным Генпрокуратуры РФ, в 2015 году было выявлено более 4 тыс. нарушений в сфере долевого строительства, для устранения которых внесено 1,5 тыс. представлений, а в суды направлено 180 заявлений. Наиболее распространены нарушения при организации строительных работ, вводе построенных объектов в эксплуатацию и передаче их дольщикам. По требованиям прокуроров к различным видам ответственности привлечено 2,1 тыс. человек. По направленным в следственные органы постановлениям прокуроров было возбуждено 36 уголовных дел.
Так, в сентябре по требованию Раменской городской прокуратуры возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ ("Мошенничество") в отношении руководителя компании, который под предлогом строительства малоэтажных жилых домов организовал массовое привлечение средств дольщиков при отсутствии реальной возможности исполнения обязательств. По предварительной оценке, в результате его действий пострадало более 700 граждан, которым причинен ущерб на сумму свыше 800 млн. руб.
Кризисные явления в экономике способствовали ухудшению криминогенной обстановки и увеличению количества обратившихся в правоохранительные органы участников долевого строительства. Всего за прошлый год было зарегистрировано 799 преступлений, а следственными органами возбуждено 546 уголовных дел (Алтайский, Краснодарский, Красноярский края, Калининградская, Московская, Новосибирская, Ростовская и Тюменская области, города Москва и Санкт-Петербург и др.).

Мошенников к ответу

До недавнего времени лица, виновные в нецелевом использовании денежных средств участников долевого строительства, привлекались к уголовной ответственности по ст. ст. 201, 159, 160, 165, 174 УК РФ.
Так, в октябре 2015 года Железнодорожный районный суд г. Новосибирска приговорил учредителей жилищно-строительного кооператива "Держава" Ю. Котлярова и Л. Котлярову к 15 и 9 годам лишения свободы заочно. Их признали виновными в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 174.1, ч. ч. 3, 4 ст. 159 УК РФ. По данным следствия, супруги Котляровы организовали ЖСК "Держава" для строительства трех многоэтажных домов на территории г. Новосибирска. Не получив разрешительную документацию, они привлекли почти 200 граждан, которые инвестировали в строительство несуществующих домов более 178 млн. руб. Потерпевшие заключали инвестиционные договоры и договоры участия в долевом строительстве, поскольку стоимость квадратного метра жилья была ниже рыночной. Часть похищенных средств супруги успели легализовать, купив квартиры на общую сумму свыше 55 млн. руб.
В апреле 2016 года Ленинский районный суд г. Новосибирска приговорил к 13 с половиной годам лишения свободы со штрафом в 1 млн. руб. директора строительных компаний ЗАО "СУМет", ООО "СУМЕТ.Сибирь.Плюс" и ООО "СУМет" В. Зуркова. Он признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч. ч. 3, 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, с использованием служебного положения в крупном и особо крупном размерах), ч. 4 ст. 160 (присвоение с использованием служебного положения в особо крупном размере) и ч. 2 ст. 201 УК РФ (злоупотребление полномочиями). Как установил суд, с июля 2001 года по март 2011 года Зурков, вопреки интересам участников долевого строительства и инвесторов, продавал ниже рыночной стоимости жилые и нежилые помещения в строящихся в разных районах г. Новосибирска многоэтажных жилых домах и зданиях. В результате этих действий возглавляемые им строительные организации оказались банкротами и не смогли исполнить обязательства по строительству жилья перед 913 гражданами. Ущерб от его действий составил около 900 млн. руб.

Превентивная мера

Для нормализации ситуации был принят Федеральный закон от 01.05.2016 N 319-ФЗ, вводящий уголовную ответственность за нарушение требований законодательства о долевом строительстве. Согласно ч. 1 ст. 200.3 УК РФ привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере (более 3 млн. руб.) наказывается обязательными работами на срок до 360 часов, либо исправительными работами на срок до года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до года или без такового. Если это деяние было совершено группой лиц или в особо крупном размере (5 млн. руб.), то виновному грозят обязательные работы на срок до 480 часов, либо исправительные работы на срок до двух лет, либо принудительные работы на срок до пяти лет, либо лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового (ч. 2 ст. 200.3 УК РФ).
В соответствии с примечанием к указанной статье виновный освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных им денежных средств возмещена в полном объеме и (или) если им приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.
Остается добавить, что летом прошлого года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 236-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с новыми требованиями к страхованию гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия в строительстве. Указанные договоры подлежат регистрации в Росреестре при представлении застройщиком страхового полиса. Документ выдает компания, которая входит в перечень ЦБ РФ на момент регистрации ДДУ. С 1 октября ЦБ РФ ужесточил требования к страховщикам. Так, страховщик должен осуществлять страховую деятельность не менее пяти лет; иметь лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования и размер собственного капитала не менее чем 1 млрд. руб. (ранее - 400 млн. руб.). Информация о страховых организациях, которые соответствуют установленным требованиям, размещается в разделе "Финансовые рынки" отдельным файлом в реестре субъектов страхового дела на сайте ЦБ РФ. Сейчас таких насчитывается 19.
В переходный период с 2016 по 2020 год продавать квартиры в строящемся жилье можно будет только с использованием специального банковского счета по трехсторонним договорам дольщика, банка и застройщика. С 2020 года предлагается полностью отказаться от долевого строительства жилья. Застройщики смогут продавать квартиры только после ввода дома в эксплуатацию. В Правительстве полагают, что покупка готового жилья решит проблему обманутых дольщиков и не приведет к существенному повышению цен на недвижимость.

Изменения закона о долевом строительстве (214-ФЗ), вводимые с 2016 года, обязывают застройщиков соотносить собственный капитал и стоимость жилья, которое возводится с помощью ДДУ. При этом формируется единый реестр работающих на рынке девелоперов и запускается альтернативный механизм, обеспечивающий права граждан, инвестирующих в строительство дома, - размещение средств дольщиков на эскроу счетах в банке.

Некоторые участники рынка высказывают справедливые сомнения, что подобным образом можно кардинально улучшить ситуацию с обманутыми дольщиками. А ведь именно для этого и составлялся законопроект.

Что измениться для дольщиков

Мнение различных экспертов сходятся в том, что абсолютное большинство дольщиков, обманутых при строительстве жилья, приобретали свои квартиры, обходя 214-ФЗ. Один из вариантов этого маневра - участие в ЖСК. В то время как из покупателей по ДДУ количество обманутых частных инвесторов не превышает 1%.

В Москве и Подмосковье около 92% объектов жилищного строительства возводится с привлечением средств по договору долевого участия. Это почти 400 объектов. Только в столице сейчас в работе почти 60 тысяч договоров, с объемом привеченных средств более 500 млрд. рублей. В тоже время ЖСК в столичном регионе строят лишь 7,5% жилых домов, от числа возводимых с участием средств граждан. И, напоминают эксперты, именно по схемам ЖСК наблюдается наибольшее число нарушений.

Мало кто из профессионалов сомневается, что нововведения существенно осложнят жизнь не только строителям, но и потребителям, поскольку выльются повышением цены.

Что измениться для строителей

Новые требования законодательства могут оказаться непосильными для небольших компаний. Ведь законом предусмотрено право использования нового механизма по размещению средств дольщиков на эскроу-счетах только для крупных банков, имеющих капитал не меньше 20 млрд руб. фактически, ряд мелких компаний не будут работать на рынке.

Оставшиеся будут вынуждены конкурировать за доступ к ресурсам банков. А значит, и выставлять на продажу квартиры с высокой степенью готовности. По сути, первичный рынок потеряет свое главное преимущество – возможность купить жилье по низкой стартовой цене.

Финансирование строительства объекта компания будет обеспечивать из собственных средств. При отсутствии их - за счет кредитов. А это существенно отразится не только на застройщике, но и на цене на недвижимость.

В большинстве случаев в проектах по ДДУ доля частных инвестиций составляет не менее 70%. И если невозможно будет использовать при строительстве привлеченные средства дольщиков, то строительным организациям придется брать эту сумму в банке под немалый процент. Эти затраты, естественно, пойдут за счет покупателей. А некоторые застройщики попытаются обойти этот механизм, что обернется созданием новых серых схем.

Что изменится для банков

По мнению экспертов, рынок недвижимости все больше перекраивают под интересы банков и девелоперских компаний, уже контролируемых банками. Показателен прецедент, когда проштрафившееся СУ выла отдана под управление банку. Следующий шаг, считают аналитики, будет создание государственной корпорации, занимающейся строительством, которая вытеснит с рынка частный бизнес.

В тоже время отмечается, что удушение частного бизнеса не входит в официально объявленную программу государства. Да и все существующие сейчас строительные компании были когда-то этими самыми мелкими частными застройщиками.

Некоторые аналитики обращают внимание на то, что требования ужесточены только для компаний, привлекающих средства дольщиков. Те строительные организации, которые намерены строить за счет собственных средств или изначально намерены привлекать средства банков, могут иметь уставной капитал хоть и тысячу рублей.

Рассказываем, как власти планируют защитить дольщиков и контролировать застройщиков

Госдума приняла в окончательном чтении поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...». Законодатели и правительство в этот закон. Если к первому чтению документ составлял около 40 страниц, то после второго чтения увеличился почти в три раза. По мнению авторов законопроекта, поправки позволят защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков.

Закон также будет регулировать деятельность застройщиков в переходный период — от долевого к проектному финансированию. Он регулирует банковское сопровождение сделок с новостройками, вводит механизм эскроу-счетов и страхование средств граждан на них, достройку проблемных объектов, запрещает иные формы привлечения средств граждан в строительство, вводит новые требования к застройщикам, а также наделяет Минстрой полномочиями контролировать стройки, пояснил «РБК-Недвижимости» один из авторов законопроекта, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Как защитят права дольщиков

Согласно поправкам, обязательное страхование вкладов распространяется на счета эскроу. Деньги дольщиков на спецсчетах будут защищены в размере до 10 млн руб. Для решения проблем обманутых дольщиков законом предусматривается предоставлять без торгов компенсационные земельные участки компаниям, которые будут достраивать проблемные объекты.

Теперь Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства получил полномочия по финансированию достройки объектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. В том числе сопутствующая инженерная, транспортная и социальная инфраструктура будет возводиться за счет дополнительных средств из бюджета России и ее субъектов.

Закон граждан в долевое строительство через механизмы жилищных сертификатов и жилищно-строительные кооперативы. ЖСК смогут лишь создаваться в рамках процедуры банкротства застройщика для достройки проблемных объектов на землях, предоставленных государством или муниципалитетом.

Контроль застройщиков

С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья. Такой срок переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию Владимир Путин. Привлечение средств граждан будет возможно только через эскроу-счета, если договор участия в строительстве (ДДУ) в новом проекте с покупателем заключен после обозначенной даты, пояснил Николай Николаев.

Банковское сопровождение и эскроу-счета

С 1 июля 2018 года на всех застройщиков, получивших разрешение на строительство до указанной даты, распространяется обязательное банковское сопровождение сделок и расчетов. Девелоперы также уже сейчас смогут использовать эскроу-счета. Деньги с этих счетов застройщики будут получать после введения дома в эксплуатацию, говорится в законе.

Начиная с этой даты застройщики должны открывать банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены. Согласно поправкам, банк сможет контролировать и отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств застройщика.

Девелоперы смогут возводить жилые дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках проектов комплексного развития территории, но при условии, что на каждое разрешение на строительство будет открыт отдельный банковский счет. Застройщикам позволяется привлекать целевые небанковские займы от основного общества в размере до 20% от проектной стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России, отмечается в документе.

Госконтроль

Закон вводит солидарную ответственность владельцев (бенефициаров) девелопера за причиненный гражданам ущерб. Правительство России должно выработать обязательные требований к организации и проведению государственного контроля в области долевого строительства. Минстрой России наделяется полномочиями по снятию и назначению на должности руководителей контролирующих органов.

Единая информационная система

Предусматривается создание единой информационной системы жилищного строительства на базе Дом.рф. Девелоперы будут обязаны размещать в системе информацию, указанную в данном федеральном законе. Там должны быть размещены все правоустанавливающие документы на земельный участок, собственниках компании, разрешения на строительство жилых домов и иных объектов недвижимости.

Госорганы обязаны размещать в этой системе сведения о зарегистрированных ДДУ, финансовой устойчивости застройщика и т. д., а органы госконтроля — сведения о выявленных нарушениях, результаты проверок, административных и иных нарушениях застройщиков, информацию об их устранении, данные о взносах в компенсационный и другую информацию. По мнению авторов законопроекта, это позволит сделать механизм строительства абсолютно контролируемым и прозрачным.

Проблемы дольщиков

«Всего в стране у нас свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками», — сказал Владимир Путин во время прямой линии.

Где сейчас остановлено строительство, в России растет. «Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом. В данных жилых комплексах заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Рост происходит несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры.

На сегодняшний день долевое строительство чаще всего освещается в СМИ в негативном ключе. Пресса регулярно рассказывает об обманутых дольщиках и мошеннических схемах застройщиков. Фирмы-однодневки стали одной из главных причин медленного развития данного направления, что отбрасывает тень на репутацию профессионалов. Что делается для изменения этой ситуации на государственном уровне?

С конца 2004 года между застройщиком и дольщиком стал заключаться двусторонний договор в рамках Федерального Закона от 30.12.2014 №214-ФЗ (ред. 01.05.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» , который, тем не менее, не избавлял от множества проблем, с которыми потом мог столкнуться дольщик. Каковы основные плюсы такого договора для дольщиков?

1. Снижается риск двойных продаж объектов недвижимости, так как договор регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии . Росреестр не сможет дважды зарегистрировать договор на один и тот же объект.
2. Федеральный закон предъявляет достаточно жёсткие требования ко всей документации застройщика. Строительство объектов не может быть начато без получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с законом и проведения иных установленных законом обязательных процедур.
3. В случае расторжения договора по инициативе одной из сторон, законом предусматривается возврат денежных средств, внесенных дольщиком, в полном объеме.
4. Федеральный закон не позволяет застройщику внесение изменений в проект самого строящегося объекта или в его стоимость.

В середине декабря прошлого года на рассмотрение в Госдуму поступил проект Федерального закона N 954041-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» , предлагающий ряд поправок. Закон уже одобрен на заседании Совета Федерации от 29.06.2016 и сейчас направлен Президенту РФ. Все поправки в закон вводятся для того, чтобы предупредить возможное введение дольщиков в заблуждение.

Однако эта инициатива тут же вызвала большое количество претензий со стороны бизнес-сообщества. Чем же недовольны застройщики? Тем, что законопроект значительно повышает требования к ним. Строительство объектов окажется довольно сложным процессом для застройщиков. А именно:

• Документ позволяет привлекать средства дольщиков только тем компаниям, уставной капитал которых составляет не менее 5% от произведения совокупной площади строящихся объектов на среднюю цену продаж 1 кв.м. общей площади жилого помещения в регионе.
• Предусматривается возможность появления типового договора между дольщиком и застройщиком, утверждённого Правительством РФ.
• Законопроект предлагает открытие специальных банковских счетов эскроу для учёта и блокировки полученных от дольщиков денежных средств. Так застройщик (поправка касается только крупных компаний с капиталом не менее 20 млрд рублей) не будет иметь прямого доступа к деньгам вложившихся, а средства на строительство сможет получить от банка за счёт кредитования. Деньги дольщиков застройщик получает только по окончанию сдачи объекта в эксплуатацию.
• Ведётся создание единого электронного реестра застройщиков, где любой гражданин сможет самостоятельно проверить застройщика и его право на привлечение средств на строительство конкретного дома. Также застройщики должны будут иметь свой собственный сайт, где граждане смогут найти всю необходимую информацию.
• Застройщиков обяжут подробно описывать все характеристики многоквартирного дома в проектной декларации. Указанные в договоре, они должны будут соответствовать проектной декларации.
• По решению правительства РФ, в целях , перед которыми не исполняются обязательства застройщиков, может быть создан фонд, пополняемый за счёт обязательных взносов застройщиков.
• У застройщика появится право заключать с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства, предполагающий его ответственность (субсидиарную или солидарную).

Photo: Brian Omura

Напомним, что на сегодняшний день есть несколько универсальных правил.

1. Проверьте предоставляемую застройщиком проектную декларацию , в ней должно быть указано следующее:

• разрешение застройщика на строительство;
• права на земельный участок;
• цели проекта и сроки его сдачи;
• проекты строительства многоквартирных домов, в которых застройщик принимал участие в течение последних 3-х лет, с адресами;
• предполагаемая стоимость строительства.

3. Узнайте о наличии или отсутствии долга застройщика перед городским бюджетом. Данный аспект напрямую влияет на строительство нового дома.

Полина Лазарева