Последнее обновление: 05.02.2017
Как происходит передача денег за квартиру (способ денежных расчетов ) зависит от типа рынка, на котором мы покупаем или продаем квартиру.
Расчеты за квартиру через аккредитив
Аккредитив - это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со счета клиента платеж указанному лицу (получателю ) по факту предъявления им оговоренных документов.
Суть - та же, что и у банковской ячейки , но в ячейке расчет налом , а здесь - безналом .
Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент
.
Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и эмитент ).
Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется - способ исполнения аккредитива .
Аккредитив может быть покрытым (депонированным ) или непокрытым (гарантированным ). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя , а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива .
Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным . Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя .
В практике расчетов через аккредитив чаще всего применяют покрытый безотзывный аккредитив . Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя, и банка.
♦ ♦
Вместе с тем, расчеты через аккредитив имеют ряд сложностей (по сравнению с расчетами через банковскую ячейку ):
- Большое количество документов для банка при открытии аккредитива;
- Более высокая стоимость такой услуги, по сравнению с арендой ячейки;
- Большие затраты времени на подготовку расчетов через аккредитив;
- Небольшое число банков , предоставляющих услугу аккредитива;
- Эта услуга заказывается довольно редко, поэтому нормально работать с ней мало кто может;
- Дополнительные комиссии банков , в т.ч. за обналичивание денег со счета (для Продавца - получателя денег );
- Возможные сложности для Покупателя при возврате денег в случае срыва сделки . Банк-исполнитель может заморозить средства на своем счете, и вернуть их Покупателю после длительного разбирательства, в т.ч. судебного.
Как и в случае с расчетами через банковскую ячейку , исполняющий банк не несет ответственности за подлинность предоставляемых Продавцом документов.
Кроме того, банк обязан сообщать о крупных сделках в налоговую, что не очень радует участников сделок.
И самое главное расчеты через аккредитив практически невозможны при «альтернативных сделках» , коих на рынке очень много.
Из-за перечисленных неудобств, а также из-за всенародной любви к наличным деньгам, аккредитив в сделках с квартирами используется крайне редко.
Расчеты в сделке с ипотечным кредитом
Если Покупатель берет , то форма расчетов может несколько отличаться от описанных выше, т.к. в них еще принимает участие банк-кредитор .
В зависимости от банка-кредитора , деньги за квартиру могут передаваться Продавцу как наличными (через ячейку, по общему правилу ), так и переводиться на счет Продавца по безналу (тут уже банк персонально договаривается с Продавцом об условиях перевода ).
В случае с ячейкой , банк-кредитор может потребовать от Продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами. Например, Выписку из ЕГРП , расписку в получении денег за проданную квартиру, расписку из Росреестра о приемке пакета документов на регистрацию, и т.п.
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте (откроется во всплывающем окне ).
Сбербанк запускает проект, в рамках которого его клиенты смогут оплачивать покупку квартир банковской картой. Опрошенные РБК эксперты не исключают, что девелоперы могут включать комиссию за эквайринг в стоимость квартир
Банковские карты Сбербанка (Фото: Александр Рюмин/ТАСС)
Сбербанк запустил пилотный проект, в рамках которого клиенты банка смогут оплачивать покупку квартиры банковской картой, рассказала «Ведомостям» глава управления торгового эквайринга банка Светлана Кирсанова. Проект стартовал в ноябре, в нем принимают участие 20 крупнейших девелоперов, включая «Группу ЛСР», «Эталон», «Пионер» и группу ПИК.
Пилот продлится до января 2017 года и будет распространяться на Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Новосибирск, Красноярск и Воронеж. Если он окажется успешным, банк планирует расширить его по всей стране, отмечает издание.
В рамках проекта владельцы карты Сбербанка могут оплатить всю или часть стоимости квартиры картой на сайтах четырех застройщиков или через POS-терминалы в офисах партнеров.
По словам Кирсановой, комиссию за прием карт платит застройщик. Размер комиссии она не назвала. Стандартная комиссия, взимаемая банками-эквайрами с продавцов, составляет как правило 1-2% в зависимости от типа торговой точки, категории карты и оборотов, отмечает газета. Часть комиссии банк оставляет себе, еще часть начисляет банку, выпустившему карту.
В ходе пилотного проекта оплатить квартиру можно будет только картой Сбербанка, подчеркнула Кирсанова. Она не уточнила, смогут ли держатели карт других банков купить квартиру таким образом.
Цена удобства
Идея использовать пластиковые карты в расчетах при сделках с недвижимостью интересна и современна: сейчас крупные участники рынка, в том числе группа ПИК и АИЖК, движутся в сторону упрощения процедуры покупки недвижимости, говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Но она затрудняется предположить, найдет ли эта инициатива большой отклик среди покупателей, так как многие, по ее словам, все же предпочитают не хранить крупные суммы на карточках. «Скорее всего, этот вариант больше подходит для того, чтобы вносить часть оплаты или первоначальный взнос, например, до 500 тыс. руб.», — предположила она в ответе на запрос РБК.
Исполнительный директор компании ФЦСР (девелопер «Квартала Триумфальный») Павел Телушкин добавляет, что покупатели дорогого жилья вряд ли будут держать большие суммы, достаточные для покупки квартир, на одном счете. «Как показывает опыт кризисных лет, эти деньги могут быть заморожены, заблокированы, а операции с ними ограничены. Возникают и другие риски: банк может потребовать подтвердить легальность происхождения средств на счете, прежде чем их можно будет перевести на приобретение квартиры», — отмечает он.
Шаталина не исключает, что девелоперы могут закладывать размер комиссии за эквайринг в стоимость квартиры. Размер комиссии, по ее словам, зависит от ставок банка, но это не самая расходная часть. По ее словам, скидки, которые предлагают девелоперы клиентам, в разы больше комиссии и достигают 10-15%.
Телушкин, в свою очередь, говорит, что комиссия, которую будут платить застройщики в рамках проекта Сбербанка, должна быть «безусловно ниже» стандартной комиссии в розничной торговле или повседневных услугах (1-2%). «Такая банковская «такса» будет слишком высокой для рынка жилья, где речь идет об огромных суммах, которые люди подчас выплачивают всю жизнь. На мой взгляд, комиссия в случае с квартирами не должна превышать 0,5%», — полагает он.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая тоже считает, что если комиссия за эквайринг будет составлять 1-2%, то она станет заградительной для внедрения оплаты покупки недвижимости по карте. «1% — средний размер обязательного страхования ответственности застройщиков. Даже эта сумма серьезно отражается на финансовой нагрузке девелопера и приводит к снижению маржинальности проекта. Поэтому не думаю, что застройщики будут серьезно заинтересованы в оплате сделки по карте, ведь, несмотря на удобство, урезать и без того невысокую доходность еще на 1-2% абсолютно невыгодно», — сказала она РБК.
Чтобы объяснить, как рынок недвижимости может отреагировать на нововведения от Сбербанка, Литинецкая приводит в пример автомобильный бизнес. «В большинстве автосалонов у клиентов есть возможность оплатить покупку по карте. Но в таком случае стоимость автомобиля увеличивается на 2-3% — автоцентр закладывает комиссию за эквайринг в сумму сделки», — говорит она. По ее мнению, так же будут поступать и девелоперы и в итоге клиенту придется платить больше.
Литинецкая признает, что комиссия за эквайринг в разы ниже, чем размер предлагаемых девелоперами скидок (в среднем, по ее словам, — 5-7%), но она не считает, что клиент выберет между возможностью оплатить покупку картой и снижением скидки на те же 2% первый вариант. «2% от цены квартиры в 10 млн руб. — это 200 тыс. Думаю, ради экономии такой суммы покупатель будет готов потратить время и сделать безналичный перевод. К тому же программа «Спасибо от Сбербанка» (возврат 0,5% от размера платежа в виде бонусов) с той же суммы позволит получить только 50 тыс. руб. То есть дольщик теоретически потеряет на нововведении 150 тыс. руб.», — предполагает она.
Покупая квартиру, довольно остро встаёт вопрос расчёта за неё. Этот момент можно считать одним из ответственных и главных этапов совершаемой сделки. В этом деле существует достаточное количество самых разнообразных вариантов. Попробуем разобраться в том, какой из способов расчёта за приобретаемое жильё является самым безопасным и наиболее удобным.
В том случае, если жильё приобретается на вторичном рынке, где продаваемая жилая недвижимость претерпевает многоступенчатые сделки, обычно превалируют расчёты наличностью. Очень часто в этих вариантах бывает задействовано много квартир, и такой расчёт за покупку наиболее распространён и удобен.
Наиболее распространённым способом расчёта за жильё является простая передача наличных денег покупателем продавцу. Как правило, это делается в тот момент, когда совершается сама сделка. В этом случае право собственности на жильё ещё не принадлежит покупающей её стороне. Именно в этот момент покупатель подвержен наибольшему риску. Ведь любая, возникшая после сделки какая-либо проблема, вызовет наложение на квартиру арест. В регистрации сделки может быть отказ. По этим причинам с возвратом уплаченных средств могут возникнуть серьёзные проблемы.
Одной из самых безопасных схем, при расчёте за покупаемую недвижимость наличными деньгами, можно считать использование сейфовой ячейки банка. Он может быть практически идеальным, как для покупателя, так и для продавца жилья.
Интересна сама суть данного способа расчёта за покупаемую недвижимость. Она заключается в том, что в момент совершаемой сделки, самая большая часть денег, предназначенная для того, чтобы рассчитаться за приобретаемое жильё, кладётся в ячейку одного из банков. Порядок изъятия этих денег прописывается сторонами, заключающими сделку, в договоре. В этом случае, обе стороны, заключающие договор, получают по одному ключу от банковской ячейки. Это допускает изъятие денег из неё как одной, так и другой стороной, но только при определённых условиях. Для продавца этими условиями является переход права собственности на недвижимость другому лицу, а для покупателя – факт незарегистрированной сделки. Этим самым соблюдается условие выполнения сторонами обязательств, взятых на себя.
Практически во всех банках стоимость арендованной ячейки будет одинакова. Для того чтобы её арендовать необходимо просто заключить стандартный договор, имея при себе любой документ, удостоверяющий личность. После заключения договора оплачивается арендная плата. Она, как правило, взимается сразу и за весь период пользования банковской ячейкой. Для сделок недвижимости срок аренды обычно составляет месяц. Стоит только включить в договор с банком проверку подлинности передаваемых при заключении сделки купюр. За это нужно будет заплатить достаточно недорого, но появится полная уверенность того, что все купюры подлинные.
Необходимо обязательно помнить одно условие. В случае если недвижимость приобретается в кредит, то какие-либо специальные требования по её оплате может предъявить и банк, предоставляющий на это кредит. Здесь обязательно будут застрахованы риски покупателя, продавца и банка, выдающего кредит.
При расчёте за приобретаемую недвижимость достаточно редко используется безналичная форма. Только треть всех сделок сопровождается расчётом в таком виде. В данном случае покупатель недвижимости помещает свои средства на специальный счёт, который после этого блокируется. Доступ к нему не будет иметь ни одна из сторон. Как только в банк поступают документы, подтверждающие факт сделки, то операции со счётом становятся доступными продавцу недвижимости.
Таким образом, и продавцу, и покупателю недвижимости, для того, чтобы свести к минимуму свои риски при расчёте по сделке, лучше всего прибегнуть к услугам банка.
Самый волнительный этап сделки – это передача денег продавцу за покупаемую квартиру. Как оградить себя от неприятностей? Какие варианты наиболее выгодны и безопасны для обеих сторон? Рассмотрим, как это происходит на практике.
После заключения договора, документы передаются в регистрирующий орган по месту нахождения объекта, где фиксируется переход права собственности на объект на имя покупателя, о чём выдают ему соответствующее свидетельство. Лишь после этого покупатель получает законные права на квартиру, а сделка переходит в разряд завершившихся. Срок такой регистрации может занять от 5 до 30 дней, поэтому возникает вопрос, когда и как нужно передавать деньги? В этой статье мы расскажем о трех способах произведения взаиморасчетов между продавцом и покупателем.
Наличный расчет
Это самый простой вариант, при котором деньги передают прямо в руки, но не очень надёжный. Давайте рассмотрим прочему! Вы – покупатель и после заключения договора заплатили продавцу, однако свидетельство о гос.регистрации ещё не получили и право собственности на недвижимость пока не получили. А если продавец откажется от сделки? Вы рискуете остаться ни с чем!
В случае, когда оплата происходит после выдачи свидетельства о собственности, уже продавец может запросто лишиться и денег, и квартиры.
К сожалению, встречается и такая форма мошенничества как оплата фальшивыми купюрами. Здесь лучше не скупиться и проверить банкноты на специализированном оборудовании, это хоть и не дешевое удовольствие, зато это обезопасит вас от потери куда более внушительной суммы денег!
Скажем прямо, из-за наименьшей степени безопасности таких расчетов, этот способ передачи денег используется не более чем в 5% сделок, при условии, что обе стороны сделки 100% доверяют друг другу, и готовы принять все риски.
Где лучше передавать деньги в этом случае? Во-первых, это должна быть нейтральная безопасная территория (например, кабинет нотариуса или офис агентства недвижимости и др.). Во-вторых, нужно пригласить свидетелей. Продавец должен написать расписку о получении денег, а покупателю следует подумать о безопасной перевозке такой крупной суммы. Для этих случаев многие банки предоставляют услугу инкассации.
Банковская ячейка.
Это самый популярный способ расчёта на сегодняшний день. Стороны сделки арендуют у банка депозитарную ячейку по трехстороннему договору, описав в нем условия, которые должен выполнить продавец, чтобы получить доступ к ячейке и деньгам в ней.
Далее в присутствии покупателя, продавца, представителя банка оговоренную сумму помещают в ячейку, которую блокируют на время регистрации перехода права собственности и выполнения продавцом всех оговоренных условий.
В случае, когда сделка сорвалась, и новый собственник не зарегистрирован, деньги становятся доступны только покупателю.
Невзирая на видимую безопасность этого способа, имейте в виду, что в обязанности банка не входит: проверка содержимого ячейки и поверка подлинности предоставляемых документов.
Поэтому при выборе банка советуем обращать внимание только на те банки, которые предоставляют услугу описи вложенных средств, а также рекомендуем на сделке воспользоваться услугой проверки и пересчета денег в банке. А в условиях доступа указывать оригиналы документов или нотариальные копии вместо обычных ксерокопий.
Банковский аккредитив
При расчете через банковский аккредитив покупатель открывает в банке аккредитивный счет и вносит на него сумму стоимости квартиры, после чего снятие наличных для него блокируется. Продавец уведомляется о поступлении денег и может снять их, подтвердив своё право документально, т.е. предъявив документы о переходе права собственности на покупателя.
Несмотря на прозрачность и надежность операций, банковский аккредитив используется в нашей стране редко в основном из-за непопулярности безналичных расчетов крупными суммами, но в большей степени из-за высокой стоимости этой процедуры. При открытии аккредитивного счета договор определяет реальную сумму сделки за минусом комиссии на услуги банка. В среднем сбор составляет 0,5-5% от стоимости квартиры. При этом следует дополнительно учесть и необходимость оплатить комиссию за перевод средств в другой банк, и за снятие денег со счета.
Мы рассказали вам о трех основных способах произведения взаиморасчетов между продавцом и покупателем при сделках с недвижимостью, их плюсах и минусах, а выбор как всегда остается за вами.
Как всегда, напоминаем вам, что вы можете обращаться к нам с любыми возникающими вопросами, ведь мы можем не только проконсультировать вас по телефону, но и сопровождать на сделке с целью контроля проведения взаиморасчетов и защиты ваших интересов.
Загрузка...
